Interdiction des meublés touristiques en copropriété : ce que la décision du Conseil constitutionnel change à Rennes
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Décision du 19 mars 2026 : un mécanisme validé, pas une interdiction générale
- Un dispositif réservé aux copropriétés avec clause d'habitation bourgeoise
- Un contrôle du juge sur la destination de l'immeuble
- Pas un blanc-seing, mais un outil encadré
- Location longue durée : le statu quo
- À Rennes, un cadre municipal déjà verrouillé depuis janvier 2025
- La double contrainte : ville et copropriété
- Fiscalité et DPE : les autres leviers de la loi Le Meur
Décision du 19 mars 2026 : un mécanisme validé, pas une interdiction générale
Dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel s'est prononcé sur la conformité des dispositions introduites dans l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis. Ces dispositions, issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », permettent à une assemblée générale de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublé de tourisme de certains lots d'habitation.
Le Conseil a estimé que cette mesure ne portait pas gravement atteinte au droit de propriété. Mais la décision ne constitue pas, en soi, une interdiction des meublés touristiques : elle valide un outil juridique mis à la disposition de certaines copropriétés qui souhaitent s'en saisir.
Un dispositif réservé aux copropriétés avec clause d'habitation bourgeoise
Le mécanisme est précis et son champ d'application est strictement délimité par la loi. L'article 26 de la loi de 1965, dans sa rédaction modifiée par la loi Le Meur, prévoit qu'une décision relevant de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix peut porter sur l'interdiction de location en meublé de tourisme des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale .
Point essentiel : cette possibilité n'est pas ouverte à toutes les copropriétés. Le sixième alinéa de l'article 26 pose une condition d'application : la modification « ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».
Autrement dit, seuls les immeubles dont le règlement comporte une clause dite d'« habitation bourgeoise », un cadre qui exclut les activités commerciales et réserve les lots à un usage résidentiel, peuvent activer ce levier. Dans les immeubles à vocation mixte (habitation et commerce), le dispositif est tout simplement inapplicable.
Plusieurs autres points méritent d'être soulignés pour éviter toute confusion :
- Le dispositif ne vise que les lots d'habitation, c'est-à-dire les appartements ou logements au sein de la copropriété.
- Il ne concerne que les résidences secondaires ou les logements vacants mis en location touristique, pas la résidence principale d'un occupant qui louerait occasionnellement son logement.
- Il ne supprime pas la possibilité de louer en meublé classique de longue durée : seule la location touristique de courte durée est visée.
- L'interdiction est réversible : la même majorité des deux tiers peut, lors d'une assemblée générale ultérieure, revenir sur la décision et rétablir la possibilité de louer en meublé de tourisme.
Un contrôle du juge sur la destination de l'immeuble
La question prioritaire de constitutionnalité (QPC) contestait la mesure sur plusieurs fondements : le droit de propriété, la liberté d'entreprendre et la liberté contractuelle. Le Conseil a écarté ces griefs en jugeant que l'atteinte portée au droit de propriété n'était "pas disproportionnée au regard des objectifs poursuivis".
Le raisonnement repose sur la poursuite d'objectifs d'intérêt général. Le Conseil a retenu notamment la lutte contre les nuisances liées à la multiplication des locations touristiques dans les immeubles d'habitation et la préservation de l'offre de logements disponibles pour la location de longue durée.
Le Conseil précise cependant que toute interdiction votée en assemblée générale « doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l'immeuble ». Autrement dit, une interdiction votée dans une copropriété dont la destination réelle ne correspondrait pas aux critères légaux pourrait être contestée devant le tribunal. Le mécanisme reste donc soumis au contrôle judiciaire.
Pas un blanc-seing, mais un outil encadré
La décision du Conseil constitutionnel ne donne pas un pouvoir illimité à toutes les copropriétés. Plusieurs sécurités structurent le dispositif, et il serait inexact de résumer la situation à un simple « les copropriétés peuvent désormais bannir Airbnb ».
La condition de la clause d'habitation bourgeoise limite le périmètre aux immeubles strictement résidentiels. La décision d'interdiction est bien entendu soumise à un vote en assemblée générale : elle n'est jamais automatique. Et un propriétaire qui estimerait que l'interdiction ne respecte pas les conditions légales ou la destination de l'immeuble dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester en justice.
Location longue durée : le statu quo
Pour un propriétaire qui envisageait de mettre un appartement en location saisonnière dans une copropriété résidentielle, la donne change sensiblement. L'interdiction, qui relevait hier d'un seuil quasi inatteignable (unanimité), peut désormais être votée à la majorité des deux tiers (loi Le Meur).Si les copropriétaires d'un immeuble estiment que les locations touristiques nuisent à la tranquillité ou à la valeur patrimoniale de l'immeuble, ils disposent d'un levier juridique consolidé pour y mettre fin.
En revanche, la location meublée classique de longue durée reste parfaitement possible. Un propriétaire qui souhaite louer son bien à un locataire pour une durée d'un an (meublé) ou de trois ans (vide) n'est pas concerné par cette mesure. C'est un point essentiel pour l'investissement locatif à Rennes : le dispositif cible la location touristique de courte durée, pas la location résidentielle classique.
À Rennes, un cadre municipal déjà verrouillé depuis janvier 2025
La capitale bretonne a déjà considérablement renforcé son encadrement des meublés de tourisme. Depuis le 1er janvier 2025, un règlement municipal impose aux loueurs plusieurs obligations :
- Numéro d'enregistrement obligatoire pour tout meublé de tourisme proposé à la location.
- Autorisation de changement d'usage requise pour les résidences secondaires mises en location touristique.
- Limite de 120 jours par an pour la location d'une résidence principale ; au-delà, une autorisation de changement d'usage est également nécessaire.
Mais le règlement rennais va plus loin que ces trois obligations souvent citées. Plusieurs restrictions complémentaires pèsent directement sur les projets d'investissement :
- Un seul logement par foyer fiscal peut bénéficier d'une autorisation de changement d'usage, en dehors de la résidence principale.
- 50 % maximum de la surface d'un immeuble peut être consacrée à des meublés touristiques.
- Les SCI ne peuvent pas demander de changement d'usage (seules les personnes physiques y sont éligibles).
- L'autorisation est délivrée à titre personnel, pour une durée de 4 ans, non cessible : un acquéreur ne récupère pas l'autorisation du vendeur et doit déposer sa propre demande.
(Source : Rennes Métropole)
Par ailleurs, depuis l'entrée en vigueur de la loi Le Meur, tout copropriétaire qui se déclare loueur de meublé de tourisme doit en informer le syndic. Cette obligation de transparence facilite la remontée d'information vers le syndicat de copropriété et, de fait, la convocation de votes d'interdiction en assemblée générale.
Le logement est d'ailleurs un sujet central dans le débat politique rennais, et la régulation des meublés touristiques fait partie des outils mobilisés par la collectivité pour préserver l'offre locative de longue durée dans une métropole où la demande reste très soutenue.
La double contrainte : ville et copropriété
Un investisseur peut désormais se trouver face à deux niveaux de régulation superposés à Rennes, chacun pouvant suffire à bloquer un projet de location touristique.
| Niveau de régulation | Qui décide | Ce qui est visé |
|---|---|---|
| Régulation publique (municipale) | Ville de Rennes / Rennes Métropole | Enregistrement, changement d'usage (personnel, 4 ans, 1 bien/foyer fiscal), plafond de 120 jours pour la résidence principale, 50 % max par immeuble |
| Régulation privée (copropriété) | Assemblée générale (majorité des 2/3) | Interdiction de la location touristique des résidences secondaires dans l'immeuble (copropriétés avec clause d'habitation bourgeoise uniquement) |
Fiscalité et DPE : les autres leviers de la loi Le Meur
La décision du Conseil constitutionnel a focalisé l'attention sur le volet copropriété, mais la loi Le Meur a modifié aussi l'environnement économique de la location touristique sur deux autres plans.
Sur le plan fiscal, le régime micro-BIC applicable aux revenus des meublés de tourisme a été revu à la baisse. À compter des revenus perçus en 2025 :
- L'abattement passe à 50 % pour les meublés classés et les chambres d'hôtes, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 71 % auparavant pour les meublés classés).
- Pour les meublés non classés, l'abattement est fixé à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels.
Pour un investisseur qui compare la rentabilité nette d'une location touristique avec celle d'une location longue durée, cette mise à jour de la fiscalité réduit de manière non négligeable l'écart de rendement qui justifiait souvent le choix de la courte durée.
Sur le plan énergétique, la loi Le Meur rend le diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire pour les meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d'usage. Les logements nouvellement mis en location touristique doivent être classés entre A et E depuis novembre 2024.
À partir de 2034, tous les meublés de tourisme, existants et futurs, devront être classés entre A et D. Les propriétaires déjà en activité disposent d'un délai de dix ans pour se conformer à cette exigence. Le non-respect expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.
Pour les propriétaires de logements anciens à Rennes, cette contrainte énergétique s'ajoute aux obligations municipales et au risque de vote en copropriété : un logement classé F ou G devra d'abord être rénové avant de pouvoir être proposé à la location touristique.
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