À Cleunay, plus de 400 logements en restructuration entre social, BRS, seniors et résidence jeunes
Hervé Koffel
SOMMAIRE
En fin d'année dernière, le conseil municipal de Rennes a validé le protocole foncier qui lance la restructuration du quartier Cleunay. Plus de 400 logements seront créés ou réhabilités d'ici 2035, autour du métro de la ligne b. Une opération menée sans subvention de l'ANRU.
Un protocole foncier signé pour piloter quinze ans de chantier
Le 1er décembre dernier, le conseil municipal a approuvé le protocole foncier conclu entre la Ville de Rennes, Rennes Métropole et le bailleur social Néotoa. Le document fixe les transferts de parcelles, le calendrier et les conditions financières d'un projet livré par phases jusqu'en 2035. La Ville cède plusieurs emprises à Néotoa, qui pilotera les opérations.
Le périmètre couvre sept ensembles immobiliers répartis sur trois sites. Au total, plus de 400 logements seront créés ou restructurés. Le projet combine constructions neuves, démolitions-reconstructions lourdes et réhabilitations énergétiques. Marc Hervé, adjoint à l'urbanisme, l'a résumé devant les élus : « Il s'agit de conforter ce qu'est la vocation sociale de Cleunay tout en diversifiant l'offre ».
Une programmation de sept ensembles sur trois sites
Premier site : L'ancien Antipode, devenu Bâtiment à Modeler (BAM).
Sa démolition est programmée courant 2026. Sur la parcelle libérée, Néotoa réalisera deux immeubles. Le premier comptera 28 logements locatifs sociaux financés en PLUS-PLAI, une cellule tertiaire et 74 places de stationnement en sous-sol. Le second portera 19 logements en bail réel solidaire et accession coopérative, complétés par une salle associative d'environ 200 m² portée par la Ville.
Deuxième site : La zone de stationnement à l'angle des rues André-Trasbot et Jules-Lallemand.
La densité programmée y est élevée. Néotoa prévoit 28 logements neufs en BRS et accession coopérative, la surélévation d'un immeuble existant pour ajouter 56 logements en PLUS/PLAI/PLS, un ensemble de 45 logements pour seniors, et un dernier bâtiment de 63 logements en BRS et accession coopérative. Des cellules tertiaires viennent compléter chaque ensemble en rez-de-chaussée.
Troisième site : Le 34-36 rue Ferdinand-de-Lesseps.
L'immeuble actuel de 34 logements, propriété de Néotoa, sera démoli. À sa place s'élèvera une résidence neuve d'environ 80 logements à vocation de résidence jeunes, financée en PLAI et PLS. Côté réhabilitations, près de 150 logements locatifs des rues Champion-de-Cicé et Ferdinand-de-Lesseps verront leur performance énergétique et leur accessibilité revues. Les études débuteront en 2026 et 2027. Les premières livraisons de logements rénovés sont attendues jusqu'en 2032, le solde du programme jusqu'en 2035.
600 habitants au cœur d'un chantier qui veut éviter l'éviction
Une génération de bâti à reprendre. Les immeubles concernés, construits entre Trasbot, Lallemand, Champion-de-Cicé et de Lesseps, datent des années cinquante et logent aujourd'hui quelque 600 personnes. L'état du parc impose une palette d'interventions qui inclut des démolitions partielles, des reconstructions, des réhabilitations lourdes ou encore des ajouts d'étages. Objectif affiché du bailleur : performance thermique revue, ascenseurs installés, balcons ajoutés, accessibilité mise aux normes.
Le bailleur met un point d'honneur à préserver le volume social existant. Pas un logement HLM ne disparaîtra, indique en substance Frédéric Lecannuet, chef de projet renouvellement urbain chez Néotoa, dans Ici Rennes. L'offre se diversifiera seulement vers des grandes typologies (T5 et au-delà), une résidence pour les jeunes et un habitat groupé pour les seniors. Chaque construction neuve fera l'objet d'ateliers de concertation ; les occupants des résidences en réhabilitation seront également associés à la démarche.
« Les nouveaux logements construits, en locatif social ou en bail réel solidaire, en proximité directe du métro, permettront de répondre à une demande croissante dans un contexte où l'écart entre les revenus des familles et le coût de la vie continue à se creuser. »
Nathalie Appéré, maire de Rennes et présidente de Rennes Métropole.
Un chantier mené sans l'ANRU, payé par péréquation interne
Singularité du projet : son montage financier. Les opérations de renouvellement urbain en quartier populaire passent en général par l'ANRU, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. Cleunay s'en dispense : pour financer le chantier, Néotoa compte sur le produit des ventes en accession pour équilibrer le coût des réhabilitations. L'objectif, résumé en séance, tient en quatre mots : « sans l'aide de l'ANRU ».
Le modèle réintroduit l'accession à la propriété dans un quartier longtemps réservé au locatif. Le bail réel solidaire, qui dissocie le foncier du bâti, permet à des ménages aux revenus modestes ou moyens d'acquérir leur logement à prix réduit. La résidence Urbem, livrée fin 2026 avec 47 logements, ouvre la marche au pied du métro.
Un quartier déjà transformé par le métro
L'opération s'inscrit dans une dynamique enclenchée en 2022 avec l'arrivée de la station Cleunay sur la ligne b du métro. Le quartier Cleunay-Arsenal-Redon est un secteur Rennais important qui compte plus de 17 000 habitants. Ancienne cité d'urgence des années 1950, il vit depuis trois ans une mue accélérée : commerces réinstallés, supermarché agrandi, programmes neufs au pied du métro. La résidence Emblem, déjà livrée, est même chauffée par la chaleur captée dans le réseau souterrain du métro.
D'ici 2035, la restructuration des logements de Cleunay doit faire émerger un quartier plus dense, plus mixte et mieux isolé, sans renoncer à sa fonction d'accueil des ménages modestes. Quinze ans de chantier laissent place aux aléas : coûts de construction, taux, doctrine du logement social.
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