Encadrement des loyers : la prolongation de deux ans se précise au Sénat
Hervé Koffel
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L'expérimentation de l'encadrement des loyers devait s'éteindre en novembre 2026. Le gouvernement vient de pencher pour une prolongation de deux ans dans les communes déjà engagées. La voie retenue, un texte socialiste amendé, inscrit au Sénat à la rentrée.
Une proposition de loi socialiste devenue véhicule de prolongation
Le scénario ne sera finalement pas celui proposé il y a quelques mois. Le gouvernement compte inscrire le texte amendé à l'ordre du jour du Sénat dès la reprise parlementaire, selon Iñaki Echaniz cité par l'AFP le 23 juin 2026. Le texte, voté par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 par 105 voix contre 56, devait au départ pérenniser le dispositif. Il servira finalement à acheter du temps.
L'amendement central est limpide : garantir « a minima une prolongation du dispositif de deux ans pour les communes qui l'ont déjà mis en œuvre ». L'élu des Pyrénées-Atlantiques se réjouit d'éviter « une sortie sèche en novembre » qui ferait grimper brutalement les loyers d'environ 70 communes encadrées. Le calendrier laisse cinq mois pour boucler la navette parlementaire.
Le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun a écarté l'option d'un cavalier dans son projet de loi Relance logement, présenté en conseil des ministres le 24 juin 2026. La PPL d'Echaniz devient donc le levier le plus rapide pour éteindre le décompte de novembre.
Vincent Jeanbrun : prolonger oui, étendre non
Personnellement opposé à l'encadrement des loyers, le ministre affiche une ligne mesurée. Dans une interview au Monde du 23 juin, il « envisage de prolonger les expérimentations déjà engagées, sans pour autant ajouter de nouvelles communes ». Position confirmée par son entourage, qui voit dans le texte socialiste « une voie de passage adéquate ».
Iñaki Echaniz pousse pour aller plus loin. Le député veut que les communes qui ont déjà entamé les démarches pour rejoindre l'expérimentation puissent en bénéficier. Ce point devrait constituer l'un des terrains de bataille au Sénat. Vincent Jeanbrun, lui, repousse l'arbitrage à 2027 : « Ce sujet, très politique, doit être tranché par l'élection présidentielle ».
Le mécanisme reste celui de l'article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Initialement prévu pour cinq ans, il a déjà été prolongé à huit ans par la loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022. Le préfet fixe chaque année un loyer de référence, majoré de 20 % et minoré de 30 %, par catégorie de logement et secteur géographique. Le bailleur ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément justifié.
1 019 € économisés à Paris : un impact mesurable
Faute d'évaluation aboutie, le gouvernement avance avec les éléments disponibles. Un rapport commandé à deux économistes conclut à des « effets ambivalents ». L'encadrement aurait fait baisser de 2 % à 4 % en moyenne les loyers dans les villes les plus tendues. Mais il ne cible pas spécifiquement les ménages les plus modestes.
L'Atelier parisien d'urbanisme (Apur), dans une étude publiée en avril 2026, chiffre l'économie moyenne réalisée par un locataire parisien à 1 019 € entre juillet 2024 et juin 2025 grâce au dispositif. Sur Twitter, le maire PS de Paris Emmanuel Grégoire salue « une victoire pour toutes celles et tous ceux que nous devons protéger face à la spéculation immobilière ».
Côté bailleurs, l'accueil est plus rugueux. Le Figaro Immobilier rappelle que la mesure s'empile sur la rénovation énergétique imposée, la hausse de la taxe foncière et une fiscalité jugée peu allante. Pour un investisseur, la lisibilité pose problème : un sursis de deux ans n'est ni la stabilité d'une loi pérenne, ni le retour de la liberté tarifaire.
Rennes, hors du périmètre de l'encadrement des loyers
La capitale bretonne suit le dossier de loin, et pour cause. Rennes n'applique pas l'encadrement des loyers. La ville n'était pas encore classée en zone tendue au moment du dépôt des candidatures, dont le délai expirait fin novembre 2022. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, applicable au 27 août, l'a ensuite intégrée à la liste des zones tendues. Trop tard pour la fenêtre de l'expérimentation. Au printemps 2026, l'encadrement concerne 69 communes en France métropolitaine, sans Rennes, sans Nantes, sans Marseille.
Le paradoxe est connu localement. Selon l'observatoire LocService, Rennes affiche le deuxième marché locatif le plus tendu de France après Lyon. L'observatoire Clameur l'a même utilisée en novembre 2025 comme « ville témoin », hors encadrement, pour mesurer l'effet du dispositif dans les villes régulées. Sur l'année 2024-2025, le marché libre rennais a enregistré +7,25 % de loyers selon LocService, davantage que certaines villes encadrées.
Pour Rennes, la ligne défendue par Vincent Jeanbrun, « prolonger sans étendre », referme la porte. À l'inverse, l'amendement souhaité par Iñaki Echaniz pour les communes en démarche la rouvrirait. Le sort de la capitale bretonne se jouera donc sur quelques mots d'amendement au Sénat. Dans l'intervalle, les investisseurs qui ciblent le logement neuf à Rennes composent avec le dispositif Jeanbrun, qui impose des loyers plafonnés en contrepartie d'un amortissement fiscal, sans relever du même encadrement préfectoral. Le vote de pérennisation à l'Assemblée de décembre 2025 reste, à ce stade, suspendu à la décision du Sénat.
Le débat de fond renvoyé à la présidentielle de 2027
Le dispositif gagne du temps, pas un horizon. La prolongation de l'encadrement des loyers ne tranche aucune des questions structurelles. Faut-il pérenniser pour protéger les locataires des marchés tendus, ou rendre la main aux bailleurs pour relancer l'offre ? Sur ce point, les camps restent figés. Selon un sondage Ipsos pour la Fondation pour le logement des défavorisés cité lors des débats parlementaires de décembre 2025, 87 % des Français se disent favorables à l'encadrement, dont 85 % des propriétaires.
Vincent Jeanbrun assume le report. La prolongation de deux ans agit comme un amortisseur : elle évite la « sortie sèche » sans figer le dispositif. Si le texte est adopté, les locataires des communes concernées bénéficieraient d'un sursis de deux ans. Pour les propriétaires, ce serait deux années de plus à composer avec le plafond préfectoral. Rendez-vous à la rentrée parlementaire pour le vote du Sénat.
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