Assurance propriétaire bailleur : quelles garanties choisir pour louer ?

Hervé Koffel

le mardi 21 juillet 2026

[ mis à jour le mardi 21 juillet 2026 ]

Un investisseur qui achète un appartement pour le louer se pose vite la question : quels contrats souscrire, et lesquels laisser de côté ? Le marché de l'assurance multiplie les formules aux noms proches (PNO, GLI, multirisque propriétaire) sans toujours distinguer l'obligation légale de l'option commerciale. Résultat : les uns multiplient les contrats redondants, les autres laissent un pan entier de leur bien sans protection. La bonne méthode consiste à traiter l'assurance propriétaire bailleur comme un outil de sécurisation à étages. On couvre d'abord ce qui est obligatoire, ensuite ce qui protège le capital, enfin ce qui relève du confort.

La seule assurance obligatoire quand on est copropriétaire

Commençons par le socle légal. Depuis la loi ALUR, tout copropriétaire doit s'assurer en responsabilité civile, qu'il occupe son logement ou qu'il le loue. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l'écrit noir sur blanc : chaque copropriétaire répond des risques liés à sa qualité d'occupant ou de non-occupant. Selon Légifrance, cet article est en vigueur depuis le 27 mars 2014.

Responsabilité civile (RC) : garantie qui couvre les dommages que votre bien cause à un tiers, un voisin, la copropriété, un passant. Une canalisation qui fuit vers l'appartement du dessous, une tuile qui tombe, c'est la RC qui joue.

L'obligation vise les copropriétaires, occupants ou non. Un appartement loué en copropriété la déclenche donc, tandis qu'une maison individuelle hors copropriété y échappe. La loi impose la RC ; elle n'impose pas, en tant que telle, la souscription d'une assurance propriétaire non occupant complète. Cette nuance change tout pour la suite.

PNO (propriétaire non occupant) : contrat multirisque du bailleur. Il couvre la RC obligatoire, mais aussi, selon la formule, les dommages au logement quand aucun locataire responsable n'est présent, entre deux baux ou pour un sinistre dont l'origine n'est pas imputable à l'occupant.

Pourquoi la loi a-t-elle créé cette obligation ? Avant 2014, selon plusieurs professionnels du droit de la copropriété, une part importante des copropriétaires non occupants n'étaient pas assurés. Un lot non couvert et un sinistre qui s'y déclare, et c'est toute la copropriété qui absorbait la facture. L'article 9-1 a fermé cette brèche. Le texte est consultable dans sa version consolidée sur Légifrance pour les bailleurs qui veulent en vérifier la lettre.

Pourquoi la PNO va au-delà de la simple obligation

La RC seule protège les tiers, elle ne répare pas votre bien. C'est là que la PNO prend le relais. Selon la formule, les options et les exclusions retenues, un contrat PNO peut couvrir l'incendie, le dégât des eaux, la tempête, le vol, le vandalisme, le bris de glace ou les dommages électriques, souvent complétés par une assistance et une protection juridique. Ces garanties varient d'un assureur à l'autre : deux contrats affichés « PNO » ne couvrent pas forcément les mêmes risques. La PNO agit surtout dans deux angles morts : la période où le logement est vide entre deux locataires, et les sinistres dont le locataire n'est pas responsable.

Il faut savoir cependant que l'assurance du locataire et celle du bailleur ne se recouvrent pas : elles se complètent. Encore faut-il distinguer, côté locataire, la garantie minimale obligatoire de la multirisque habitation plus large. La première protège les murs, la seconde peut ajouter les biens personnels de l'occupant et sa responsabilité étendue. Côté bailleur, la PNO couvre les murs et, en meublé, le mobilier fourni. Souscrire une PNO ne fait donc pas double emploi avec l'assurance de votre locataire : les deux répondent à des questions différentes.

Cas concret : Élise, propriétaire d'un T2 rue de Saint-Malo.

Élise hérite d'un studio meublé qu'elle décide de louer. Entre le départ de son premier locataire et l'arrivée du suivant, le logement reste vide six semaines. Des cambrioleurs forcent la porte et emportent le réfrigérateur et la plaque de cuisson qu'elle avait fournis. Sans PNO, ce mobilier n'est couvert par personne : le locataire est parti, son assurance ne joue plus. Avec une PNO comportant une garantie « vol et détérioration », Élise peut prétendre à l'indemnisation des biens dérobés et à la prise en charge du remplacement de la serrure et du canon. Le montant versé dépend toutefois des clauses du contrat : conditions de la garantie vol, couverture de la vacance, plafonds sur le mobilier, franchise restant à sa charge et justificatifs exigés (dépôt de plainte, photos, devis). La même mésaventure, sans ce contrat, resterait entièrement à sa charge.

Ce que votre locataire doit obligatoirement assurer, et ses limites

Côté locataire, l'obligation est claire et ancienne. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose à tout locataire d'un bail d'habitation de souscrire une assurance couvrant au minimum les risques locatifs. Le locataire remet l'attestation à la remise des clés, puis chaque année si le bailleur la demande. La fiche officielle sur l'obligation d'assurance du locataire détaille les recours du bailleur en cas de défaut d'attestation.

Risques locatifs : garantie minimale légale du locataire. Elle couvre les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Rien de plus.

Reste que cette base est étroite. La garantie risques locatifs ne couvre ni les dommages aux voisins si le sinistre déborde, ni les biens personnels du locataire, ni le vol. Protéger ses affaires ou s'assurer contre le cambriolage suppose du locataire un contrat plus étendu, la multirisque habitation, que la loi n'impose pas. Un locataire peut donc être parfaitement en règle sans détenir la moindre garantie vol.

Que se passe-t-il si le locataire ne fournit pas d'attestation ? Le bailleur dispose de deux leviers. Il peut engager la résiliation du bail via un commissaire de justice, ou souscrire lui-même une assurance risques locatifs pour le compte du locataire, dont il récupère la prime majorée d'au maximum 10 %. Mais choisir la seconde option lui fait perdre le droit de résilier le bail pour défaut d'assurance. Un arbitrage à peser dès le premier manquement.

La garantie loyers impayés, facultative mais souvent décisive

Passons au risque qui inquiète le plus les bailleurs : l'impayé. La garantie loyers impayés reste facultative. Son intérêt dépend du profil du locataire et de votre trésorerie.

GLI (garantie loyers impayés) : assurance souscrite par le bailleur, jamais par le locataire, qui indemnise les loyers non versés, souvent les frais de procédure et les dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie.

Le coût s'établit couramment entre 2 % et 4 % du loyer charges comprises. Pour un loyer rennais de 700 € charges comprises, la fourchette tourne autour de 170 à 340 € par an. En échange, l'assureur exige un dossier locataire solide. Les critères varient d'un contrat à l'autre, mais beaucoup d'assureurs retiennent un taux d'effort limité et une situation professionnelle stable, souvent un CDI confirmé ou un poste dans la fonction publique. Ces seuils ne sont pas fixés par la loi : l'Agence nationale pour l'information sur le logement invite plutôt le bailleur à comparer les conditions, le prix et l'étendue des contrats proposés avant de signer.

Taux d'effort : part du revenu net consacrée au loyer charges comprises. Plus il est bas, plus la marge du locataire pour payer son loyer est confortable.

Attention à un piège fréquent. Un bailleur ne peut pas cumuler librement une GLI et une caution personnelle. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l'article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, frappe de nullité le cautionnement exigé quand une assurance couvre déjà les impayés. Seuls les locataires étudiants ou apprentis échappent à cette règle, le cumul restant permis dans leur cas. La sanction prévue par le texte est la nullité de la caution ; certains assureurs peuvent en outre invoquer le non-respect de la réglementation, mais un refus d'indemnisation n'est pas automatique. À Rennes, ville universitaire, cette dérogation concerne une part large du parc locatif, un point à vérifier au moment de constituer le dossier.

La GLI n'est pas cumulable non plus avec la garantie Visale d'Action Logement pour un même locataire. Visale est une caution gratuite portée par Action Logement et financée par les cotisations des entreprises du secteur privé, pas par l'État. Elle constitue l'alternative publique à comparer, notamment pour les jeunes actifs et les étudiants.

Vol, vandalisme, effraction : qui paie quoi

Le cambriolage illustre parfaitement le partage des rôles entre assurances. Lors d'une effraction, deux patrimoines sont touchés : les biens du locataire et le bâti du propriétaire. Chacun relève d'un contrat distinct. Les objets volés appartenant au locataire relèvent de son assurance ; la porte forcée, la serrure, les fenêtres brisées relèvent de la PNO du bailleur.

Un mécanisme professionnel simplifie ce partage. La Convention Détérioration Immobilière suite à vol, dite « Convention Vol », créée en 2007 entre assureurs, répartit la prise en charge : pour les dommages immobiliers inférieurs ou égaux à 1 600 € HT, c'est l'assurance de l'occupant qui indemnise ; au-delà, chaque assureur couvre son assuré selon son rôle. Ce seuil évite de mobiliser deux contrats pour une serrure remplacée. À ne pas confondre avec la convention IRSI, qui traite les dégâts des eaux et incendies en immeuble collectif, avec un plafond différent de 5 000 € HT.

Pour le bailleur, la vigilance porte sur les intitulés de garanties. Avant de signer une PNO, vérifiez la présence des postes « vol », « vandalisme », « détériorations immobilières », « mobilier du bailleur » et « serrures, portes, vitrages ». Certaines formules de base excluent le vol ; d'autres l'incluent mais plafonnent le mobilier. En meublé, la couverture du mobilier fourni devient un critère central, puisque ces équipements vous appartiennent et n'entrent pas dans l'assurance du locataire.

Tableau récapitulatif : qui assure quoi

Sources du tableau : Légifrance, Service-public.fr, France Assureurs. Garanties PNO indicatives, variables selon les contrats.

Un levier fiscal souvent oublié : la déduction des primes

Le coût d'une assurance bailleur n'est pas perdu. Au régime réel, les primes de PNO comme de GLI sont déductibles des revenus fonciers, à condition que les recettes du bien relèvent bien de cette catégorie. La doctrine fiscale sur les primes d'assurance déductibles range expressément le risque d'impayés parmi les primes déductibles, sur le fondement de l'article 31 du Code général des impôts. La déduction s'inscrit ligne 223 du formulaire 2044, la prime devant avoir été effectivement payée sur l'exercice. Un cas se distingue : la location meublée, dont les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, suit d'autres règles ; en LMNP au réel, la prime passe en charge d'exploitation.

Pour un bailleur imposé à 30 %, une prime GLI de 300 € représente une économie d'impôt sur le revenu de 90 €, soit un coût de 210 € après cet effet fiscal. Ce montant ne tient pas compte des prélèvements sociaux : les revenus fonciers d'une location nue supportent en principe 17,2 % de prélèvements sociaux, si bien que le « coût réel » ne se résume pas universellement à 210 €. Réserve supplémentaire : l'avantage suppose le régime réel. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace toute déduction de charges, primes comprises, et ne laisse donc rien à déduire de plus. Le choix du régime d'imposition conditionne l'intérêt fiscal de l'assurance, un arbitrage à intégrer dans la stratégie globale de l'investissement.

Hiérarchiser plutôt qu'empiler : la bonne méthode pour le bailleur

Reprenons dans l'ordre. Premier étage : la responsabilité civile, obligatoire en copropriété, non négociable. Deuxième étage : la PNO, qui protège le bâti et le mobilier là où l'assurance du locataire s'arrête, et couvre les périodes sans locataire. Troisième étage : la GLI, à arbitrer selon le profil du locataire et le régime fiscal choisi. Les garanties de confort, protection juridique, vacance locative étendue, dégradations locatives, viennent ensuite, selon le type de bien et le risque accepté.

Cette hiérarchie évite les deux erreurs classiques : le sous-assuré, exposé au premier sinistre sérieux, et le sur-assuré, qui règle deux primes pour un risque unique. Un investisseur qui achète dans le neuf, en LMNP par exemple, a tout intérêt à cadrer ces contrats avant la remise des clés. Confier la gestion locative à un professionnel intègre d'ailleurs ce travail dès la mise en location. Sur le marché, l'évolution des prix immobiliers rappelle que sécuriser un investissement locatif passe autant par le bon achat que par les bonnes garanties. Pensée comme un outil hiérarchisé, l'assurance propriétaire bailleur prend alors tout son sens pour un investisseur.

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Morgane Caillière

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