Recyclage immobilier à Rennes : produire 3 000 logements sans ouvrir de nouveaux terrains
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Trois mille logements tirés de l'existant
- Bureaux, surélévations, immeubles vides : les formes du recyclage
- « Faire avec et mieux ensemble », l'appel à projets de la Métropole
- Logement social : l'accord signé avec l'ANRU et la Banque des Territoires
- Des contraintes réelles et un cadre ZAN encore mouvant
Rennes Métropole veut fabriquer une partie de ses futurs logements à partir du bâti déjà debout. Le recyclage immobilier doit y contribuer pour environ 3 000 logements sur la durée du plan local de l'habitat. Objectif affiché : loger plus sans grignoter les terres agricoles.
Trois mille logements tirés de l'existant
Le plan local de l'habitat (PLH) 2023-2028 de Rennes Métropole fixe un cap d'environ 30 000 logements sur la période, soit 5 000 par an, contre 4 000 auparavant. Le PLH a été adopté fin décembre 2023. Nouveauté : au moins 10 % de cette offre nouvelle doit provenir du recyclage immobilier.
Le recyclage immobilier consiste à créer du logement à partir de bâtiments qui existent déjà. On transforme des bureaux, on surélève un immeuble, on rénove des logements vides, on restructure un ensemble ancien. La démarche se sépare de la simple rénovation énergétique : elle produit une offre nouvelle ou modifie l'usage du bâti.
Derrière ce choix, une contrainte nationale. La loi Climat et résilience fixe l'objectif d'absence d'artificialisation nette des sols en 2050, avec une réduction de moitié de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers sur 2021-2031. Selon les Safer, près de 31 000 hectares d'espaces naturels et agricoles ont changé de destination au profit de l'urbanisation en 2019. Rennes, elle, table sur 533 500 habitants en 2035 et 65 000 logements à produire. Loger cette population sans étaler la ville, voilà l'équation posée par le PLH de Rennes Métropole.
Bureaux, surélévations, immeubles vides : les formes du recyclage
Le Cerema recommande de privilégier la densification et la mobilisation des espaces vacants avant de recourir à la renaturation. À Rennes, la surélévation occupe une place à part. La Métropole a lancé une étude pour repérer les toits capables d'accueillir des étages supplémentaires. Ce « foncier aérien » reste largement inexploité.
La résidence Le Colombier, gérée pour le compte du centre communal d'action sociale de Rennes, sert de cas d'école. Son bailleur, Archipel Habitat, étudie une opération qui mêle rénovation et surélévation. Le principe tient en une phrase : ajouter des logements sur un bâtiment existant tout en refaisant son enveloppe thermique. Un même chantier produit du neuf et améliore l'ancien, au service de l'objectif ZAN visé par la collectivité.
« Faire avec et mieux ensemble », l'appel à projets de la Métropole
Lancé à l'automne 2025, l'appel à manifestation d'intérêt « Faire avec et mieux ensemble » reçoit les candidatures depuis novembre. Elles sont examinées au fil de l'eau, jusqu'à la sélection d'une dizaine de projets. Le dispositif s'adresse aux propriétaires, promoteurs, bailleurs et syndics de copropriété. Chaque projet doit se situer sur le territoire métropolitain, viser du logement social ou libre, présenter une réelle complexité et pouvoir se reproduire ailleurs.
Chaque projet retenu bénéficie d'un accompagnement technique et d'une aide financière de 25 000 à 40 000 €. Lors de l'élaboration du PLH, une enveloppe annuelle de 500 000 € était prévue pour soutenir les solutions d'habitat innovantes. En clair, la Métropole finance des pilotes pour apprendre à faire.
Logement social : l'accord signé avec l'ANRU et la Banque des Territoires
Le 25 septembre 2025, au congrès HLM de Montpellier, cinq acteurs ont signé un accord de financement du recyclage. Autour de la table : Rennes Métropole, l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), les bailleurs Archipel Habitat et Espacil Habitat, et la Banque des Territoires. L'accord s'inscrit dans un objectif de 1 250 logements sociaux par an, dont 10 % en recyclage.
Deux quartiers servent de terrain : Maurepas Gros-Chêne et Villejean. Leurs tours des années 1970 reposent sur une ossature poteaux-poutres, qui autorise une transformation lourde. Les opérations visent à améliorer la performance thermique, recomposer les typologies du T1 bis au T6 et intégrer des espaces partagés, comme des locaux de coworking, des tiers-lieux ou de santé. Une tour vétuste peut devenir un immeuble mixte et diversifié.
Des contraintes réelles et un cadre ZAN encore mouvant
Le recyclage immobilier présente souvent des contraintes techniques, économiques ou méthodologiques supplémentaires par rapport à une opération standard. Structures anciennes, planchers profonds, copropriétés à convaincre : chaque projet compose avec l'existant. Le recyclage doit représenter au moins 10 % de l'offre nouvelle : il complète donc, sans la remplacer, la production plus classique, dont les nouveaux programmes neufs à Rennes.
Le cadre national, lui, bouge. Au 25 août 2026, la proposition TRACE, adoptée par le Sénat le 18 mars 2025 et transmise à l'Assemblée nationale, n'a toujours pas achevé son parcours parlementaire. Elle prévoit de supprimer l'objectif intermédiaire de 2031 et de fixer un jalon en 2034, tout en conservant l'objectif de 2050. En attendant une éventuelle réforme, la trajectoire issue des lois Climat et résilience et ZAN reste le cadre applicable.
Honoré Puil, vice-président de Rennes Métropole chargé de l'habitat, résume la ligne dans un entretien à Coop de Construction : « Nous allons construire autrement, en généralisant progressivement le référentiel bas carbone ». Le recyclage immobilier prolonge cette logique en limitant la mobilisation de foncier neuf et en conservant davantage de bâti existant.
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