Immobilier 2025 : comment le DPE redistribue les cartes du marché

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 18 septembre 2025

[ mis à jour le 18 septembre 2025 ]

SOMMAIRE

Le Diagnostic de Performance Énergétique révolutionne le marché immobilier français en 2025. Selon SeLoger, les passoires thermiques accusent désormais une décote moyenne de 15 %, soit 452 euros par m² par rapport aux logements classés D.

L'interdiction progressive de location, amorcée en 2023 et étendue aux DPE G depuis janvier 2025, transforme fondamentalement les équilibres entre vente et location, créant une nouvelle dynamique des prix.

Une décote massive qui frappe les passoires thermiques

L'impact du DPE sur la valorisation immobilière atteint des niveaux inédits en 2025. Selon les analyses de SeLoger, les logements classés F ou G accusent une décote moyenne de 15 %, soit environ 452 euros par m² par rapport aux biens classés D. Cette dépréciation massive s'accompagne d'une marge de négociation accrue, atteignant 5,9 % pour les passoires thermiques contre 3 % pour les logements classés D.

Les disparités territoriales accentuent cette fracture énergétique. Au 1er janvier 2025, la majorité des départements affichent une différence de prix supérieure à 20 % entre une passoire thermique et un bien classé D, avec des pics de plus de 25 % dans de nombreuses zones rurales selon SeLoger. Cette géographie de la décote reflète les différences de tension immobilière entre territoires urbains et périphériques.

L'évolution depuis juillet 2021 confirme cette polarisation croissante : les logements bien notés (A à D) ont vu leurs prix augmenter de 3,4 %, tandis que les biens classés E ont légèrement reculé (-0,6 %), et les logements F ou G ont chuté de 3,5 % selon SeLoger. Une divergence qui illustre la transformation structurelle du marché immobilier sous l'effet du DPE.

Paradoxe commercial : des biens décotés mais très consultés

Malgré leur dépréciation, les passoires thermiques conservent un attrait commercial paradoxal. Les données de SeLoger révèlent que les annonces de logements classés G génèrent en moyenne 67 % de contacts en plus qu'un bien classé D, et celles classées F, 32 % de plus. Cette forte visibilité s'explique par des prix souvent plus accessibles, attirant les acquéreurs en quête de pouvoir d'achat immobilier.

Toutefois, cette attractivité se paie par des délais de vente allongés. Les logements classés F ou G restent en moyenne 84 jours sur le marché, contre 79 jours pour ceux classés de A à E selon SeLoger. Ces cinq jours supplémentaires témoignent de la réticence de certains acquéreurs face aux travaux de rénovation à prévoir.

Cette situation crée des opportunités pour les investisseurs préparant des rénovations, mais complique la tâche des vendeurs devant accepter des décotes importantes pour écouler rapidement leur bien énergivore.

Calendrier d'interdiction : l'étau se resserre depuis 2023

L'interdiction progressive de location des passoires thermiques structure cette évolution du marché. Amorcée en 2023 avec les "super-passoires" G+ (consommant plus de 450 kWh/m²/an), elle s'étend depuis le 1er janvier 2025 à tous les logements classés G lors de nouveaux contrats ou de renouvellements de bail selon la loi Climat et Résilience.

Environ 500 000 à 600 000 logements supplémentaires sont concernés par cette extension en 2025, soit environ 2 % du parc locatif privé français selon les estimations sectorielles. Le coût moyen pour sortir un logement de la catégorie G oscille entre 20 000 et 45 000 euros selon la surface et les travaux nécessaires.

Le calendrier se poursuit inexorablement : interdiction des logements F au 1er janvier 2028, puis des E au 1er janvier 2034. Le gel des loyers, appliqué depuis août 2022 aux biens F et G, complète ce dispositif en empêchant toute revalorisation locative.

Inversion du marché : plus de passoires en vente qu'en location

La pression réglementaire provoque une transformation majeure de l'offre immobilière. Selon SeLoger toujours, la part de passoires thermiques proposées à la location recule, alors que leur part dans les biens mis en vente augmente. Cette inversion traduit l'arbitrage des propriétaires entre rénovation coûteuse et cession du bien.

L'évolution du stock locatif confirme cette tendance : depuis janvier 2021, le nombre de passoires thermiques disponibles à la location a diminué de 64 %, contre 37 % pour les biens classés A à D selon SeLoger. Ce retrait massif illustre l'efficacité des interdictions progressives et des efforts de rénovation entrepris par certains propriétaires.

Cette reconfiguration crée bien sûr de nouvelles tensions sur le marché locatif, où l'offre de logements abordables se raréfie, tout en alimentant le marché de la vente avec des biens nécessitant des travaux.

une tirelire cochon avec un DPE
©sdecoret - Shutterstock

À Rennes, l'exemple d'un marché sous pression

À Rennes, l'impact du DPE sur les prix immobiliers révèle des tensions particulièrement aiguës. La capitale bretonne détiendrait le record national avec une explosion de 74% des mises en vente d'habitations classées E, F et G, selon une étude de SeLoger de 2021.

Cette situation s'explique par l'ampleur du défi énergétique local mis en évidence par une étude de l'Agence Audiar publiée en 2022 qui recensait environ 30 000 passoires énergétiques à Rennes Métropole.

Le centre historique est particulièrement touché puisque selon un rapport mandaté par la mairie, "71% des logements privés du centre ancien sont des passoires énergétiques qui ne pourront plus être loués d'ici janvier 2034" sans travaux de rénovation.

Impact sur les loyers : écarts croissants selon les classes DPE

La différenciation énergétique se traduit également par des écarts de loyers notables. À Paris, exemple emblématique selon SeLoger, les logements classés A se louent en moyenne 3 euros de plus par m² que les logements classés D, tandis que les biens classés G affichent un loyer mensuel inférieur de 1,3 euro par m².

Cette hiérarchisation des loyers selon le DPE transforme les stratégies locatives. Les bailleurs de logements performants peuvent valoriser leur avantage énergétique, tandis que ceux possédant des passoires thermiques voient leurs revenus locatifs amputés, quand ils peuvent encore louer légalement.

Les avantages décisifs de l'immobilier neuf

Face aux contraintes pesant sur l'ancien énergivore, l'immobilier neuf présente des atouts indéniables. Les programmes neufs bénéficient systématiquement de la Réglementation Environnementale 2020 (pour les permis post 2022, RT 2012 avant), garantissant une performance énergétique largement optimisée.

L'achat neuf multiplie les avantages avec l'éligibilité au Prêt à Taux Zéro pour tous les programmes en résidence principale dans les zones tendues (cad dans toutes les grandes métropoles). Cette aide permet aux primo-accédants de financer jusqu'à 50% de leur logement neuf à 0% d'intérêt.

Au-delà des aspects réglementaires, le neuf offre un confort thermique supérieur et des factures énergétiques réduites. La valeur patrimoniale se trouve préservée grâce à l'excellent DPE ; un critère devenu aussi structurant que la localisation selon Baptiste Capron, Directeur Général de SeLoger.

Chronologie des interdictions de location

FAQ DPE

Peut-on encore investir dans l'ancien avec un mauvais DPE ?

Oui, mais la stratégie change. Les biens F et G bien estimés (prix intégrant les travaux) peuvent se vendre rapidement à des investisseurs préparant la rénovation. L'acquisition nécessite cependant une évaluation précise du coût des travaux et des aides disponibles.

Le calendrier d'interdiction peut-il être modifié ?

Malgré les pressions du secteur immobilier et les déclarations du gouvernement Barnier évoquant un « calendrier adapté », le rejet parlementaire du 29 janvier 2025 maintient les échéances. Tout changement nécessiterait un nouveau vote.

Quels recours pour les propriétaires en copropriété ?

Des exceptions existent quand l'amélioration du DPE dépend de travaux communs et que les copropriétaires refusent. Cependant, ces exceptions n'empêchent pas un juge d'ordonner une baisse du loyer en compensation.

L'immobilier neuf est-il la solution miracle ?

Le neuf présente des avantages certains (performance énergétique, aides au financement, confort), mais reste plus cher à l'achat. Il constitue une alternative sécurisante pour éviter les contraintes réglementaires pesant sur l'ancien énergivore.

Faut-il attendre avant d'acheter un logement ancien ?

Non, mais il faut intégrer le DPE dans sa stratégie. Les biens bien classés (A à D) gardent leur valeur, tandis que les E, F, G nécessitent une approche différente avec budgétisation des travaux futurs.

Source : Se Loger Data DPE

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