La loi Malraux à Rennes

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière à Rennes. Elle donne droit à une réduction d’impôt, celle-ci se calcule sur le montant des travaux de restauration engagés par l’investisseur.

Le fonctionnement de la loi Malraux à Rennes

Comme susmentionné, la loi Malraux permet de réduire ses impôts à l’occasion d’un investissement immobilier si le propriétaire y apporte des travaux de restauration. Ces travaux peuvent s’élever à hauteur de :

• 30 % pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ayant été approuvé. Sont aussi concernés les immeubles situés dans les Quartiers anciens dégradés (QAD) et dans les quartiers conventionnés NPNRU (Anciens secteurs sauvegardés).
• 22 % pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. Sont aussi concernées les anciennes ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) et AVAP (Aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine).

Il est important de noter que le montant des travaux en loi Malraux est plafonné à 400 000 € pour 4 années consécutives.

L’investissement en loi Malraux concerne les contribuables fortement imposés domiciliés en France déjà propriétaires souhaitant acquérir un bien immobilier ancien à restaurer.

Quels sont les conditions pour investir en loi Malraux ?

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Malraux à Rennes, il est nécessaire de respecter certaines conditions :

• S’engager à restaurer l’intégralité de l’immeuble acquis pour le mettre en location.
• Mettre le bien en location nue pour la résidence principale pour 9 ans minimum dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
• La réduction appliquée sur l’échéance du paiement ne devra pas dépasser les 3 ans après la délivrance du PC. Si le site fait l’objet de fouilles archéologiques, ce délai peut toutefois être majoré d’une année.
• Respecter le plafond de dépenses de 400 000 € pour les travaux de restauration.
• Les travaux doivent obligatoirement être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
• Ces travaux doivent être déclarés d’utilité publique sauf dans le cas où l’immeuble est concerné par un plan de sauvegarde ou de mise en valeur approuvé.

Quels sont les travaux éligibles ?

Les immeubles concernés par la loi Malraux doivent subir des travaux spécifiques :

• Les travaux de démolition imposés par le PC
• Les travaux destinés à reconstituer l’extérieur du bien
• Les travaux de restauration et ceux visant à transformer le bien en logement habitable

Les travaux de restauration doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France comme dans le cadre de la loi Monuments Historiques. En plus d’aboutir à restauration complète du bien, ces travaux ne peuvent pas changer le volume habitable. Une autorisation spéciale de travaux doit à ce titre être accordée par le Préfet.

Selon la durée des travaux entrepris, plusieurs pourcentages de réduction peuvent s’appliquer :

Quels sont les avantages de la loi Malraux à Rennes ?

Voici les avantages dont peut profiter un particulier en investissant en loi Malraux :

• L’investisseur n’est pas soumis à aucun plafonnement de loyer spécifique. Il est néanmoins conseillé de ne pas surévaluer le prix du loyer malgré la qualité du bien et prendre considération la valeur locative et la ville où il se situe.
• Le montant de la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 30 % si le bien concerné se situe dans une zone couverte par un plan de sauvegarde et de mise en valeur au cœur d’un quartier ancien dégradé.
• La possibilité de cumuler le dispositif Malraux avec d’autres avantages fiscaux comme le déficit foncier ou les subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
• Se constituer un patrimoine immobilier de prestige et pouvoir le transmettre
• La loi Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an).

Quelle fiscalité pour la loi Malraux ?

Pour une réduction d’impôt de 22 % ou de 30 %, le point de départ est le même :

Les dépenses qui seront retenues par l’administration fiscale sont celles supportées compter de la date de délivrance du permis de construire et jusqu’au 31 décembre de la 4^ème année suivante.

- Le calcul de la réduction se fait les dépenses inhérentes aux travaux de restauration du bien. Aussi, il est possible de déduire certaines charges des revenus fonciers notamment les primes d’assurance, les frais de gestion, les frais d’adhésion...etc.

- Pour un contrat de Vente d’Immeuble à Rénover, le montant des dépenses correspond au prix des travaux réalisés par le vendeur lui-même et payés par l’acquéreur selon l’échéancier du contrat.

- Le contribuable est dans l’obligation de déclarer les dépenses supportées dans la déclaration 2042C.

Éric a choisi d’investir dans immeuble ancien à Rennes et de le défiscaliser en loi Malraux. Pour ce faire, il a choisi d’acheter une copropriété comprenant 4 appartements du T1 au T5 au prix de 400 000 € dans un quartier protégé et conventionné NPNRU.

Pour profiter de l’avantage fiscal, Éric devra y réaliser d’importants travaux pour réhabiliter la totalité de l’immeuble, supervisés par Architecte des Bâtiments de France. Il prévoit un budget de 230 000 € de travaux. Le bien étant situé dans une zone conventionnée NPNRU, il pourra profiter d’une réduction d’impôts à hauteur de 30 % sur les dépenses supportées liées aux travaux. Il peut étaler cet avantage sur 4 ans à condition de mettre l’immeuble en location nue pour une durée de 9 ans.