Quelles aides à l’achat pour les primo-accédants en 2024 ?

Morgane Caillière

le 19 décembre 2023

[ mis à jour le 19 décembre 2023 ]

2023 a rebattu les cartes de l’accès à la propriété pour un bon nombre de ménages français. Avec des taux d’emprunts qui ont triplé en 1an l’achat d’un logement pour les primo-accédants en 2024 relève du parcours du combattant. Toutefois, plusieurs dispositifs existent, voire évoluent cette année, pour aider les ménages à acheter leur premier logement. Décryptage...

La version 2024 du PTZ

Augmentation des plafonds de revenus pour les deux premières tranches, prolongation jusqu’en 2027, financement à hauteur de 50% ... Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) connaîtra des modifications de taille en 2024.

Ces changements annoncés en juin par Elisabeth Borne doivent rendre le PTZ plus accessible et plus adapté aux besoins des primo-accédants, dans les zones où le marché immobilier est tendu. Avec des conditions plus souples et une attention renforcée aux enjeux sociaux et environnementaux, le PTZ version 2024 apparaît aux membres du gouvernement comme un outil clé pour débloquer l'accès à la propriété pour les classes moyennes.

En décembre 2023, le taux de crédit dépasse les 4%. Même des couples cumulant 5000€ de revenus nets mensuels sont limités à moins de 280 000€ de capacité d’emprunt sur 20 ans, quand les prix des T3 dans les grandes villes dépassent quasi systématiquement les 300 000€.

Les plafonds de revenus pour l'éligibilité au PTZ seront donc ajustés dès le 1er janvier 2024 pour coller davantage à la situation économique actuelle, avec des variations en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer. Les classes moyennes, avec des revenus annuels entre 37.000 et 49.000 euros, seront désormais éligibles.

Les locataires de logements sociaux pourront bénéficier d'un PTZ de 20%, et la part du projet immobilier finançable via le PTZ passera à 50%. Le montant maximal du prêt à taux zéro passera de 80.000 à 100.000 euros, permettant ainsi une couverture financière plus importante pour les acquéreurs.

Dans les zones tendues (A bis, A et B1), le PTZ sera réservé aux logements neufs en habitat collectif (appartements). Les maisons individuelles ne seront plus financées via ce dispositif. Pour les logements anciens, le PTZ reste disponible en zones détendues (B2 et C), à condition de réaliser des travaux de rénovation significatifs.

Un prêt épargne logement à 2.25%

Le taux d'intérêt du plan épargne logement (PEL) sera fixé à 2,25% à partir du 1er janvier 2024. Le Plan Épargne Logement (PEL) est un compte d'épargne réglementé conçu pour faciliter l'accès à un prêt immobilier à un taux avantageux après une période d'épargne de quatre ans.

Ce prêt peut être utilisé pour financer l'achat ou les travaux dans une résidence principale, secondaire ou même d’une résidence de tourisme. Le montant du prêt dépend des droits acquis après plus de trois ans d'épargne, avec un plafond de 92 000 euros.

Pour ouvrir un PEL, il n'y a pas de condition d'âge, de résidence ou de nationalité. L'ouverture du PEL nécessite un versement initial de 225 € et des versements annuels d'au moins 540 €, pouvant être répartis en versements mensuels, trimestriels ou semestriels. Le montant maximum pouvant être versé sur le PEL est de 61 200 €, hors intérêts capitalisés. Les intérêts perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec un prélèvement forfaitaire unique de 30 %.

La durée du PEL est d'au moins 4 ans, pouvant être prolongée jusqu'à 10 ans. Après 10 ans, aucun nouveau versement n'est possible, mais le PEL continue de produire des intérêts pendant 5 ans supplémentaires. Tout retrait anticipé entraîne la clôture du compte et peut affecter les droits à prêt et les intérêts.

Le PEL peut être transféré vers une autre banque tout en conservant les avantages acquis. En cas de décès du titulaire, il est clôturé et intégré à la succession, ou peut être repris par un héritier.

Les prix maîtrisés : un m² à moins de 3000€

L'accession à prix maîtrisé est un dispositif qui résulte d'une collaboration entre les collectivités locales et les promoteurs immobiliers. En clair ? Les collectivités vendent des terrains à des prix inférieurs à ceux du marché aux promoteurs, qui s'engagent ensuite à plafonner les prix au mètre carré des logements construits. Les prix des logements sont fixés par la commune.

Il offre aux primo-accédants l'opportunité de réaliser leur premier achat immobilier et de se constituer un patrimoine immobilier.

Pour être éligible à ce dispositif, il faut répondre à plusieurs critères, notamment être primo-accédant, acheter un bien neuf ou en VEFA en tant que résidence principale, respecter les réglementations thermiques et environnementales en vigueur, et s'engager à ne pas louer ni revendre le bien avant la fin de la période de détention fixée par la commune.

Les plafonds de prix du bien varient selon les communes. Par exemple, à Toulouse et Bordeaux, les prix sont fixés à 3 000 €/m2, tandis qu'à Rennes, ils sont limités à 2 800 €/m2 et à Nantes à 2 600 €/m2. Les plafonds de ressources sont également définis en fonction des zones géographiques et du nombre de personnes dans le ménage, avec des montants révisés annuellement.

En cas de revente d'un bien acquis via ce dispositif, certaines règles doivent être respectées, notamment une période de détention minimale qui varie selon la commune et une clause anti-spéculative. Des exceptions sont possibles en cas de situations particulières comme un divorce ou une mutation.

Le bail réel solidaire (BRS) : des prix inférieurs jusqu’à -40%

En décembre 2023, Patrice Vergriete et Thomas Cazenave annoncent une augmentation significative du nombre de ménages pouvant bénéficier du BRS. En 2024, plus de 3,8 millions de nouveaux ménages sont donc éligibles. Cet élargissement vise à rendre la propriété plus accessible, avec des prix jusqu'à 40% inférieurs aux prix du marché.

Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet l'achat d'un logement neuf en zone tendue à un prix abordable, en dissociant la propriété du bâti de celle du foncier. Les familles acquièrent uniquement les murs du logement via un bail de très longue durée, tandis que le terrain reste la propriété d'un OFS. Les acheteurs paient pour le logement et louent le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour un loyer modique.

Ce système permet de réguler les prix du foncier, de lutter contre la spéculation et de proposer des logements moins chers que les biens équivalents en pleine propriété.

Le nombre de logements produits sous le régime du BRS augmente doucement mais surement, passant de 22 logements en 2020 à près de 950 en 2022. Avec l'élargissement des critères d'éligibilité, on s'attend à une hausse de plus de 50% de la production annuelle, ciblant particulièrement les familles de la classe moyenne.

En 2024, le prêt à taux zéro doit être maintenu pour tous les logements neufs en BRS, quel que soit le zonage de la commune.

Le prêt social location-accession (PSLA) : une TVA à 5.5%

Le PSLA est un prêt conventionné conçu pour aider les locataires à devenir propriétaires de leur logement. Soumis à des conditions de ressources et offrant plusieurs avantages fiscaux, il implique notamment une TVA à taux réduit et une exonération de taxe foncière.

Lors de la construction ou du développement du logement, l'opérateur immobilier bénéficie d'une TVA à 5,5 %. Cette mesure vise à encourager la construction de logements accessibles.

Lorsque le locataire décide d'acheter le logement qu'il occupe sous le régime PSLA, et si cet achat est réalisé dans les cinq ans suivant l'achèvement du logement, il bénéficie également de la TVA à taux réduit de 5,5 % sur le prix d'achat.

Les logements concernés par le PSLA doivent être occupés en tant que résidence principale par des personnes dont les revenus ne dépassent pas un plafond fixé à la date de signature du contrat préliminaire ou du contrat de location-accession.

Au moment de la levée de l’option d'achat, plusieurs prêts peuvent être mobilisés pour financer l'acquisition du logement. Il s'agit notamment du Prêt Accession d’Action Logement, un prêt complémentaire au PSLA destiné à faciliter l'accession à la propriété, et du Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Un prêt action logement à 1.5%

À partir du 1er mars 2023, le taux d'intérêt du prêt Accession d'Action Logement a été ajusté, passant de 0,5 % à 1,5 %, hors assurance obligatoire.

Le Prêt Action Logement est un dispositif destiné aux salariés du secteur privé, offrant un prêt accession à taux réduit pour faciliter l'accession à la propriété. Ce prêt est particulièrement orienté vers les primo-accédants les plus modestes, leur permettant d'accéder à la propriété dans des conditions plus favorables.

Construction, acquisition d’un logement neuf (VEFA), accession sociale à la propriété dans le neuf (y compris le PSLA), accession en bail réel solidaire (BRS) dans le neuf ou l’ancien, et acquisition d’un logement ancien vendu par un organisme de logement social... le PAL convient à différents types d’achat immobilier. Pour en bénéficier, les conditions suivantes doivent être remplies :

• Être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus,
• Respecter les plafonds de ressources, qui varient selon la zone géographique où se situe le logement,
• Rembourser par anticipation les contrats de prêts Action Logement en cours et liés à la résidence principale précédente, avant de souscrire à un prêt pour le nouveau logement,
• Le logement doit constituer la résidence principale du ménage,
• Pour les opérations de construction ou d’acquisition d’un logement neuf, les logements doivent respecter des conditions de performances énergétiques,
• Pour les opérations d’acquisition d’un logement vendu par un organisme de logement social dans le cadre de la vente HLM, le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement doit être entre A et E.

Les aides locales aux primo-accédants : l’accession sociale de Rennes Métropole

“1ères clés Nantes Métropole”, “passeport 1er logement à Bordeaux”, “Pass accession toulousain”... une large majorité de grandes métropoles proposent des aides locales aux primo-accédants pour acheter en 2024. Dans la capitale bretonne, Rennes Métropole offre une opportunité d'acquisition immobilière à un prix au mètre carré avantageux, complétée par une aide financière de 4 000 € sous certaines conditions.

Pour être éligible à cette aide à l’achat immobilier à Rennes, l'acquéreur doit remplir plusieurs critères. Il doit bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ), résider ou travailler dans l'une des 37 communes de Rennes Métropole, et ne pas avoir été propriétaire d'un bien immobilier, sauf dans certains secteurs spécifiés. De plus, son revenu fiscal de référence et ses revenus mensuels nets doivent être inférieurs aux limites fixées par le dispositif.

L'aide supplémentaire varie selon la composition du ménage, allant de 4 000 € pour un ménage avec un enfant à 8 000 € pour un ménage avec trois enfants ou plus. Les plafonds de revenus s'échelonnent de 26 921 € pour une personne seule à 50 489 € pour un ménage avec trois enfants ou plus, avec des revenus mensuels moyens correspondants.

En cas de revente du bien acquis avec cette aide, des conditions de remboursement spécifiques s'appliquent. Si la revente se fait dans les 5 premières années, l'intégralité de l'aide doit être remboursée. Entre 5 et 10 ans, le remboursement est dégressif de 20 % par an. Après 10 ans, il n'y a plus de pénalité, sauf en cas de situations particulières comme une mobilité professionnelle importante, un divorce, un chômage de longue durée ou une invalidité.

Les frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf

Une aide qui n’en est pas vraiment une mais qui peut tout de même vous faire économiser une dizaine de milliers d’euros, est l’achat de votre appartement ou maison dans un programme immobilier neuf.

L'achat d'un bien immobilier neuf en France offre un avantage financier notable : la réduction des frais de notaire. Contrairement à l'immobilier ancien où les frais de notaire s'élèvent généralement entre 7% et 8% du prix de vente, dans le neuf, ces frais sont considérablement réduits, se situant autour de 2% à 3%. Cette différence s'explique par la composition desdits frais, qui incluent les droits de mutation, plus élevés dans l'ancien.

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