Fin du Pinel Breton en 2024. Où et comment investir ?

Morgane Caillière

le 15 décembre 2023

[ mis à jour le 03 mai 2024 ]

En 2024, le Pinel Breton, adaptation régionale de la loi Pinel, arrive à son terme. Ce dispositif, mis en place en Bretagne depuis 2020 a été conçu pour un ciblage chirurgical de l'investissement locatif dans la région. Examen des perspectives et villes éligibles pour les investisseurs sur le marché immobilier breton en 2024.

Historique et Évolution du Pinel Breton

Le Pinel Breton, introduit par l'article 164 de la loi de finances pour 2020, a étendu le périmètre géographique du dispositif national à une sélection de communes situées en zone B2. Ces communes qui ne répondaient pas aux exigences du Pinel classique souffraient malgré tout d’un manque de logements abordables sur certains secteurs spécifiques. Il existait ainsi une tension élevée du marché locatif sur des portions de territoires réduites.

L’élargissement du dispositif à des zones non incluses dans le Pinel classique devait mieux répondre aux spécificités du marché immobilier breton.

En outre, dans des villes importantes telles que Brest, Vannes et Lorient, le Pinel Breton a rendu éligibles certains quartiers spécifiques, sélectionnés en fonction de critères tels que la demande de logement et la dynamique du marché local.

Le dispositif a aussi pris en compte des communes ayant des caractéristiques uniques, comme des zones avec un développement économique important ou des projets d'urbanisme stratégiques.

Des communes moyennes ciblées dans les 4 départements bretons

Le Pinel breton s'étend à 58 communes en Bretagne, offrant une couverture géographique plus large que le Pinel classique.

Ce zonage fin permet de cibler spécifiquement certains quartiers, répondant ainsi de manière plus précise aux besoins locatifs de ces zones.

Cette approche ciblée permet d'adresser les défis spécifiques de chaque commune ou quartier, qu'il s'agisse de tension locative, de développement économique ou de projets d'urbanisme.

Le dispositif Pinel est en vigueur dans 58 communes de la région Bretagne. Le Pinel classique inclut 25 communes entières, qui font partie de la zone B1. 24 autres communes sont concernées par la version bretonne du dispositif, englobant 126 IRIS (Ilots Regroupés pour l’Information Statistique définis par l’INSEE). Enfin, 10 communes supplémentaires sont intégrées, couvrant 48 carreaux INSEE, chacun mesurant 200 mètres par 200 mètres.

Liste de communes éligibles au Pinel Breton

Vous ne trouverez pas les communes suivantes dans les listes de communes éligibles Pinel. Certains quartiers de ces villes sont en revanche éligibles au Pinel Breton.

Pour information : les communes de Brest, Concarneau, Lorient ou encore Quimper, qui n’étaient plus éligibles Pinel du fait de leur placement en zone B2 ont bénéficié du changement de zonage 2023 et sont désormais intégralement éligibles au Pinel puisque situées en zone B1.

Sources : Arrêté préfectoral 22/01/2024/Direction régionale de l'environnement de l'aménagement et du logement

Si vous souhaitez investir avec le Pinel breton en 2024, sachez que cette version locale présente des caractéristiques uniques qui le distinguent du dispositif Pinel classique.

Les plafonds de Loyers de la zone B2

Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont définis par arrêté préfectoral, ce qui permet une adaptation plus fine aux conditions du marché local.

Ils correspondent toutefois le plus souvent aux plafonds de la zone B2 et C qui sont les mêmes en 2023 : 9.50€/m².

Cette modulation des plafonds vise à rendre le dispositif plus efficace et équitable, en assurant que les logements restent accessibles aux locataires ciblés tout en étant viables pour les investisseurs.

Cette flexibilité contribue également à une meilleure adéquation entre l'offre de logements et la demande locale, favorisant ainsi un équilibre plus sain sur le marché immobilier.

Une déclaration Fiscale Spécifique

Les propriétaires bailleurs participant au Pinel Breton sont tenus de remplir une déclaration fiscale spécifique, le formulaire n°2041-PB, en plus de leur déclaration annuelle de revenus.

Cette déclaration supplémentaire permet aux autorités fiscales de suivre de près l'application du dispositif et d'assurer sa conformité. Elle implique la fourniture de détails précis sur le logement, les locataires, et les loyers perçus, renforçant ainsi la transparence et l'efficacité du dispositif.

Les changements du Pinel (et Pinel breton) en 2024

© Tatiana Popova - Shutterstock

Si vous pensez à l'investissement locatif pour 2024, voici un petit aperçu des changements à venir pour le Pinel qui impactent également le Pinel Breton. Les taux de réduction d'impôt vont baisser :

• 14 % pour un engagement de 12 ans,
• 12 % pour 9 ans,
• 9 % pour 6 ans.

En revanche, choisir d'investir via le Pinel Plus en 2024 offrira des avantages fiscaux plus importants. Les taux de réduction d'impôt pour le Pinel Plus en 2024 permettront toujours de profiter des taux maximums de 21 % pour un engagement de 12 ans, 18 % pour 9 ans et 12 % pour 6 ans. Cette option est particulièrement attrayante pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs avantages fiscaux.

Pourquoi investir en Pinel+ en Bretagne en 2024 ?

©Imagesmith - Shutterstock

Le dispositif Pinel Plus, introduit en mars 2022 par Emmanuelle Wargon, ancienne ministre déléguée chargée du logement, est une évolution éco-responsable et sociale du dispositif Pinel classique. Ce nouveau dispositif vise à encourager l'investissement locatif dans des programmes immobiliers écologiques, alignant ainsi les objectifs immobiliers de la France avec ses engagements en matière de développement durable, notamment l'Accord de Paris et la neutralité carbone d'ici 2050.

Un aspect distinctif du Pinel Plus est son accent sur les critères de confort et de qualité des logements, inspirés du rapport Girometti-Leclercq. Ces critères incluent des exigences accrues en matière de confort, d’isolation, de ventilation, et de luminosité naturelle.

Les logements doivent respecter des surfaces habitables minimales spécifiques, allant de 28m² pour un studio à 96m² pour un T5. Une attention particulière est également accordée à la luminosité et à l'espace extérieur, avec des exigences de double orientation à partir des T3 et des espaces extérieurs privatifs pour tous les logements.

Comme pour le Pinel classique, breton ou non, le plafond de prix du logement pour la réduction d'impôt est fixé à 300 000 € ou 5 500 €/m², avec une limite de réduction d'impôt de 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Le Pinel Plus inclut également les logements situés dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPPV), offrant ainsi des opportunités d'investissement potentiellement plus rentables en raison des prix inférieurs du m² dans ces zones.

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