Dispositif Jeanbrun : comment fonctionne ce nouveau statut du bailleur privé ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Le secteur du bâtiment retient son souffle. Mardi 20 janvier, Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, a présenté son plan de bataille pour sortir l'immobilier de l'ornière. Exit les anciennes formules d'un statut du bailleur privé jugées trop timides : le « dispositif Jeanbrun » arrive avec une promesse de « choc d'offre ».
Ce mécanisme fiscal, intégré au projet de loi de finances 2026, remplace une première mouture jugée « complètement inopérante » par Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Si l'appellation n'est pas officielle, elle s'est déjà imposée dans les couloirs du ministère.
Un déficit imputable sur le revenu global
Le principe change radicalement. Désormais, l'investisseur pourra amortir fiscalement son bien, comme le fait une entreprise. Concrètement, une partie du prix d'achat est déduite chaque année des revenus fonciers. Le déficit généré pourra être imputé sur le revenu global du foyer jusqu'à 10 700€, et plus seulement sur les loyers perçus.
Contrairement au dispositif Pinel, aucun zonage géographique ne serait imposé pour ce mécanisme, rendant toutes les communes de France éligibles. En contrepartie de ce nouveau moyen de défiscalisation immobilière, le bailleur devra s'engager à louer son bien pendant une durée minimale de neuf ans.
Pour le logement neuf, les taux d’amortissement annoncés sont les suivants :
- Loyer intermédiaire : 3,5 % par an (plafonné à 8 000 €).
- Loyer social : 4,5 % par an (plafonné à 10 000 €).
- Loyer très social : 5,5 % par an (plafonné à 12 000 €).
Dans l’ancien, une condition de travaux, représentant au moins 30 % du prix d’acquisition est exigée, avec les mêmes plafonds d'amortissement que dans le neuf. Le plafond de déficit foncier unique de 10 700€ (neuf et ancien) est porté à 21 400€ pendant 2 ans.
Focus : À Rennes, l’exemple d’un investissement à Baud Chardonnet
À quoi cela pourrait-il ressembler dans la capitale bretonne ? Prenons le cas d'un appartement T2 dans le quartier de Baud Chardonnet, secteur en plein développement.
Avec un prix moyen dans le neuf qui tutoie désormais les 5 100 €/m² sur cette typologie à Rennes (données de janvier 2026), l'investissement s'élève à environ 250 000 €.
Le bien immobilier
- Prix : 250 000 € (frais de notaire 7 500€ inclus)
- Surface : 43 m² – Terrasse : 8 m²
- Typologie : T2
- Zone : A – forte tension locative
Optimisation fiscale – Déficit foncier
- Déficit foncier généré : 10 340 €
- TMI acquéreur : 30 %
- Économie d’impôt : 3 102 € / an soit 258 € / mois
Financement
- Durée : 25 ans
- Taux : 3,30 % – Assurance : 0,34 %
- Mensualité de crédit : 1 295 € / mois
Équilibre mensuel de l’opération
| RECETTES | MONTANT | DÉPENSES | MONTANT |
|---|---|---|---|
| Loyers | + 730 € | Crédit immobilier | - 1 295 € |
| Économie d’impôt | + 258 € | Charges + taxe foncière | - 120 € |
| Total recettes | 988 € | Total dépenses | 1 415 € |
EFFORT D’ÉPARGNE RÉEL : à partir de 427 € / MOIS
Le budget bientôt adopté ?
« C'est une très bonne nouvelle parce que nous allons pouvoir relancer fortement le secteur du logement », a déclaré Vincent Jeanbrun. Le ministre espère ainsi créer un choc d'offre pour construire 50 000 logements supplémentaires par an.
Le sort du dispositif est désormais lié au calendrier parlementaire. Malgré les motions de censure de LFI et du RN débattues ce vendredi 24 janvier, le budget semble en passe d'être adopté. « Nous ne censurerons pas le gouvernement », a confirmé Olivier Faure (PS) sur France Inter. Le texte pourrait donc être promulgué à la mi-février.
Ce qui est certain : Le gouvernement a engagé le 49.3 le 20 janvier ; le dispositif supprime le zonage géographique ; le PS ne votera pas la censure.
Ce qui reste à confirmer : Les plafonds de loyers et de revenus locataires définitifs pour Rennes.
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Vous soulevez un point technique avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
Vous avez raison sur le principe. Le PLF 2026 prévoit bien que les amortissements déduits viendront majorer la plus-value imposable lors de la cession. Toutefois, le bilan fiscal mérite d'être nuancé.
Les abattements pour durée de détention jouent en faveur du bailleur. Après 9 ans, l'abattement atteint déjà 24 % sur l'impôt sur le revenu et 6,6 % sur les prélèvements sociaux. Dans l'exemple cité, la taxation réelle sur les amortissements réintégrés avoisine 16 500 €, soit un montant comparable aux économies d'IR réalisées pendant la période de location. L'opération n'est donc pas déficitaire, contrairement à ce que suggère votre calcul.
De plus, il y a d'autres avantages qui tendent à être sous-estimés comme l'effet de trésorerie par exemple. Économiser 1 800 à 2 000 € par an pendant 9 ans, puis régler l'impôt sur la plus-value à la revente, revient à bénéficier d'un différé d'imposition sans intérêt. Cette trésorerie peut être réinvestie ou servir à rembourser le crédit plus rapidement.
La détention longue est également à prendre en compte : Après 22 ans, l'impôt sur le revenu est totalement exonéré ; après 30 ans, les prélèvements sociaux le sont également. Un investisseur patrimonial qui conserve son bien au-delà de ces seuils conserve l'intégralité de l'avantage fiscal sans contrepartie à la sortie.