Dispositif Jeanbrun : comment fonctionne ce nouveau statut du bailleur privé ?
Morgane Caillière
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Le secteur du bâtiment retient son souffle. Mardi 20 janvier, Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, a présenté son plan de bataille pour sortir l'immobilier de l'ornière. Exit les anciennes formules d'un statut du bailleur privé jugées trop timides : le « dispositif Jeanbrun » arrive avec une promesse de « choc d'offre ».
Ce mécanisme fiscal, intégré au projet de loi de finances 2026, remplace une première mouture jugée « complètement inopérante » par Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Si l'appellation n'est pas officielle, elle s'est déjà imposée dans les couloirs du ministère.
Un déficit imputable sur le revenu global
Le principe change radicalement. Désormais, l'investisseur pourra amortir fiscalement son bien, comme le fait une entreprise. Concrètement, une partie du prix d'achat est déduite chaque année des revenus fonciers. Autre verrou qui saute : le déficit généré pourra être imputé sur le revenu global du foyer, et plus seulement sur les loyers perçus.
Contrairement au dispositif Pinel, aucun zonage géographique ne serait imposé pour ce mécanisme, rendant toutes les communes de France éligibles. En contrepartie de cette liberté territoriale, le bailleur devra s'engager à louer son bien pendant une durée minimale de neuf ans.
Pour le logement neuf, les taux d’amortissement annoncés sont les suivants :
- Loyer intermédiaire : 3,5 % par an (plafonné à 8 000 €).
- Loyer social : 4,5 % par an (plafonné à 10 000 €).
- Loyer très social : 5,5 % par an (plafonné à 12 000 €).
Dans l’ancien, une condition de travaux (représentant au moins 30 % du prix d’acquisition) est exigée, avec des taux allant de 3 % à 4 % et un plafond unique de 10 700 €.
Enfin, le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global doublerait, passant de 10 700 € à 21 400 € par an jusqu’au 31 décembre 2027.
Focus : À Rennes, l’exemple d’un investissement à Beauregard
À quoi cela pourrait-il ressembler dans la capitale bretonne ? Prenons le cas d'un appartement T2 de 42 m² dans le quartier de Beauregard, secteur en plein développement.
Avec un prix moyen dans le neuf qui tutoie désormais les 5 100 €/m² à Rennes (données de janvier 2026), l'investissement s'élève à environ 214 200 €.
- L'amortissement : En optant pour un loyer intermédiaire (taux de 3,5 % sur 80 % de la valeur du bien), le propriétaire pourrait générer un amortissement annuel d'environ 5 997 €.
- L'avantage fiscal : Ce montant vient réduire la base imposable du propriétaire. Sur les 9 ans d'engagement obligatoire, l'avantage fiscal cumulé pourrait dépasser les 50 000 € selon la tranche d'imposition (TMI) de l'investisseur.
- Plus de zonage : Contrairement au Pinel, ce dispositif s'appliquera partout en France sans distinction de zone, même si la forte demande locative rennaise reste un atout majeur pour la sécurité du placement.
Tableau comparatif : Pinel (12 ans) vs Statut Jeanbrun (9 ans)
| Caractéristiques | Ancien Pinel (Maximum 12 ans) | Nouveau Statut Jeanbrun (9 ans) |
|---|---|---|
| Plafond annuel (9 premières années) | 6 000 € de réduction d'impôt directe | Jusqu'à 12 000 € d'amortissement déductible |
| Plafond annuel (années 10 à 12) | 3 000 € de réduction d'impôt directe | À confirmer par décret |
| Nature du gain | Réduction d'impôt fixe | Baisse du revenu imposable (efficace si TMI haute) |
| Déficit foncier global | Limité à 10 700 € | Doublé à 21 400 € |
Le budget bientôt adopté ?
« C'est une très bonne nouvelle parce que nous allons pouvoir relancer fortement le secteur du logement », a déclaré Vincent Jeanbrun. Le ministre espère ainsi créer un choc d'offre pour construire 50 000 logements supplémentaires par an.
Le sort du dispositif est désormais lié au calendrier parlementaire. Malgré les motions de censure de LFI et du RN débattues ce vendredi 24 janvier, le budget semble en passe d'être adopté. « Nous ne censurerons pas le gouvernement », a confirmé Olivier Faure (PS) sur France Inter. Le texte pourrait donc être promulgué à la mi-février.
Ce qui est certain : Le gouvernement a engagé le 49.3 le 20 janvier ; le dispositif supprime le zonage géographique ; le PS ne votera pas la censure.
Ce qui reste à confirmer : Les plafonds de loyers définitifs pour Rennes et les modalités précises d'imputation sur le revenu global.
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