La garantie Visale évolue en 2026 : Voici les changements depuis le 6 janvier

Hervé Koffel

le 17 février 2026

[ mis à jour le 17 février 2026 ]

Depuis le 6 janvier 2026, la garantie Visale fait peau neuve. Plafonds de loyers revalorisés, couverture recentrée sur trois ans, conditions d'accès élargies aux salariés modestes et aux saisonniers : Action Logement a revu de fond en comble les règles de son dispositif de cautionnement gratuit. Près de 1,9 million de ménages en ont déjà profité. Mais derrière la promesse d'un outil plus inclusif, la réforme dessine aussi un recul pour certains bailleurs. Décryptage.

Rappel sur la garantie Visale

Visale, acronyme de « Visa pour le logement et l'emploi », est une caution entièrement gratuite pour la location d'un logement, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Action Logement, l'organisme paritaire financé par les cotisations des entreprises du secteur privé, se porte garant du locataire. En cas de loyer impayé ou de dégradation du logement, l'organisme indemnise le bailleur, puis se retourne vers le locataire pour récupérer les sommes avancées. Un filet de sécurité à double face, en somme.

Le dispositif a vu le jour en 2016. En une décennie, il a permis à 1,9 million de ménages d'accéder au parc locatif privé, dont 350 000 pour la seule année 2025. Malgré cette montée en puissance, Visale reste sous-utilisée au regard de son potentiel, comme le souligne l'UFC-Que Choisir dans son analyse du 4 février 2026.

Ce que change la réforme Visale au 6 janvier 2026

La réforme s'articule autour de six axes :

• plafonds de loyers revalorisés selon trois zones géographiques,
• durée de couverture recentrée sur trois ans,
• plafond de ressources relevé pour les salariés de plus de 30 ans,
• accès simplifié pour les saisonniers,
• expérimentation de la cohabitation intergénérationnelle solidaire,
• et extension aux baux glissants.

Quand on travaille, quand on se forme, quand on s'engage, on doit pouvoir se loger. En renforçant Visale, nous levons un frein majeur à l'accès au logement pour des centaines de milliers de salariés et de jeunes actifs.

Des plafonds de loyers taillés sur mesure pour chaque territoire

C'était l'un des angles morts du dispositif. Jusqu'au 5 janvier 2026, les plafonds de loyers couverts par Visale ne distinguaient que deux zones : l'Île-de-France d'un côté, le reste du territoire de l'autre. Un découpage à la serpe, incapable de refléter les écarts de loyers entre une métropole régionale comme Rennes ou Lyon et une ville moyenne de 20 000 habitants. Dans bon nombre d'agglomérations tendues, le loyer réel dépassait le plafond garanti, ce qui rendait Visale inutilisable.

La réforme corrige le tir avec trois zones géographiques et une catégorie intermédiaire pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants, la Corse, les DROM (départements et régions d'outre-mer) et Saint-Martin.

Plafonds de loyers mensuels (charges comprises), avant et après le 6 janvier 2026 :

(Source : Visale.fr)

Les hausses les plus marquées concernent l'Île-de-France (+29 % pour les locataires classiques, +25 % pour les étudiants) et la nouvelle zone 2 (+21 % et +40 % respectivement). En zone 3, le relèvement reste modeste (+5 % et +13 %). Pour les étudiants, ces plafonds prennent la forme d'un forfait fixe et non d'un montant maximal lié aux ressources, ce qui simplifie la démarche. Attention toutefois : le loyer charges comprises ne doit toujours pas excéder 50 % des ressources mensuelles du locataire. Le plafond revalorisé ouvre la porte, mais cette règle de solvabilité peut la refermer.

Couverture limitée à trois ans : ce que les bailleurs y gagnent et y perdent

Jusqu'au 5 janvier 2026, la garantie Visale pouvait couvrir les impayés sur toute la durée d'occupation du logement, dans la limite de 36 mensualités impayées. Depuis le 6 janvier, le cautionnement est borné aux trois premières années du bail. Passé ce cap, le propriétaire se retrouve sans filet sauf si le locataire effectue une nouvelle demande et remplit toujours les critères d'éligibilité.

Action Logement justifie ce recentrage par ses propres statistiques : 96 % des baux couverts par Visale prennent fin avant 36 mois, et la grande majorité des incidents de paiement survient au cours de cette période. La FNPR (Fédération nationale des professionnels de la relocation) avance un chiffre complémentaire : 94 % des impayés interviennent dès la première année, et la durée médiane d'occupation tourne autour de 11 mois. Pour un bailleur qui loue à un jeune actif ou à un salarié en mobilité (des profils au turnover élevé), cette borne temporelle s'avère quasi indolore.

L'argument statistique ne rassure pourtant pas tout le monde. L'UFC-Que Choisir relève que cette évolution « constitue néanmoins un recul pour les bailleurs, qui perdent une sécurisation automatique au-delà des trois premières années d'occupation ». En effet, un propriétaire qui vient d'acheter son logement pour le mettre en location a besoin de garanties solides pour rentabiliser son investissement. Le site Solidarimmo pousse l'analyse plus loin : un divorce, une perte d'emploi ou un accident de la vie peuvent frapper bien après le 36e mois. En limitant la couverture, Action Logement transfère ce risque tardif vers le propriétaire.

Un bailleur qui privilégie la stabilité locative devra donc peser le pour et le contre face à l'assurance loyers impayés classique, la GLI (garantie des loyers impayés). Cette dernière, payante (entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel), offre une couverture sans limite de durée et inclut souvent les frais de contentieux. Les deux dispositifs ne sont pas cumulables sur un même bail.

Derrière cette restriction, un objectif que personne ne conteste : préserver la gratuité de Visale. Le nombre de bénéficiaires ne cesse de croître et l'exposition financière d'Action Logement avec. Réduire la durée de couverture, c'est contenir la facture et éviter qu'un jour le dispositif devienne payant ou disparaisse. Précision utile : les contrats de cautionnement conclus avant le 6 janvier 2026 ne sont pas touchés par cette mesure (source : Service-Public.fr).

Salariés, saisonniers, nouveaux publics : qui gagne quoi ?

Les salariés de plus de 30 ans mieux intégrés

Pour les salariés du secteur privé ou agricole au-delà de 30 ans, l'accès à Visale restait conditionné à un plafond de revenus fixé à 1 500 € nets mensuels, un seuil devenu trop bas face à l'inflation. Depuis le 6 janvier, ce plafond grimpe à 1 710 € nets par mois (+14 %). Selon le communiqué d'Action Logement du 6 janvier 2026, ce nouveau seuil ouvre la garantie à environ 20 % des salariés les plus modestes.

Les autres critères restent inchangés : embauche de moins de six mois, mutation professionnelle récente ou promesse d'embauche de moins de trois mois. Pour les moins de 30 ans, l'accès demeure ouvert sans condition de ressources.

Les saisonniers libérés du critère de mobilité

Petite révolution pour les territoires touristiques et agricoles. Les travailleurs saisonniers étaient éligibles à Visale depuis juin 2024, mais devaient prouver que leur résidence principale se trouvait en dehors du bassin d'emploi de leur mission : un casse-tête administratif qui excluait de nombreux profils. Désormais, un saisonnier peut obtenir Visale quel que soit son lieu d'habitation, et les plafonds de loyers sont alignés sur le droit commun du dispositif. Action Logement compte accompagner 9 000 saisonniers sur la période 2026-2027.

Cohabitation intergénérationnelle et baux glissants : deux ouvertures expérimentales

Visale s'ouvre aussi, à titre expérimental, aux contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire : un propriétaire de plus de 60 ans héberge un jeune actif ou un alternant de moins de 30 ans, moyennant une contribution modérée. Le senior rompt l'isolement, le jeune accède à un toit abordable. L'expérimentation sera menée avec le réseau Cohabilis, spécialiste de ce type d'habitat.

Deuxième nouveauté : l'extension aux baux glissants, ces montages d'intermédiation locative où une association signe le bail avant de le « transférer » progressivement au locataire. Visale couvre désormais cette configuration, pour une durée maximale de trois ans.

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