Réussir sa Déclaration LMNP : Conseils et Étapes Clés

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 03 novembre 2023

[ mis à jour le 03 novembre 2023 ]

SOMMAIRE

Dans le paysage fiscal français, la location meublée non professionnelle (LMNP) se distingue comme une niche attrayante pour les propriétaires avisés. Offrant une palette d'avantages fiscaux, ce régime peut se transformer en véritable levier de rentabilité.

Entre choix de régime et déclarations en bonne et due forme, cet article vous guide pas à pas pour une déclaration fiscale sans faute de votre LMNP. Suivez le guide.

Choix du régime fiscal

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, les recettes annuelles issues de la location, incluant le loyer ainsi que les charges, ne doivent pas dépasser la somme de 23 000 € ou ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal.

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Avant de déclarer vos revenus LMNP, il faut choisir le régime fiscal approprié à votre cas. Deux options s'offrent à vous : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Le régime micro-BIC est appliqué par défaut si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 € (ou 188 700 € pour les locations de tourisme classées et chambres d'hôtes).

Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50% ou 71% dans le cas des meublés touristiques (mais plus pour très longtemps). Le régime réel simplifié, quant à lui, est obligatoire si vos revenus dépassent ce seuil ou peut être choisi volontairement. Il permet la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien.

Focus sur le Meublé touristique : Patrice Vergriete, Ministre délégué au logement annonce l’uniformisation du traitement fiscal des locations meublées touristiques, des locations meublées traditionnelles et des locations vides en appliquant un abattement fiscal de 40% pour tous.

Cette proposition fait suite à celle du ministre de l'Économie Bruno Le Maire, qui avait déclaré vouloir réduire l'abattement fiscal pour les biens en location meublée de 71% à 50%. La raison invoquée ? L'abattement fiscal actuel de 71% sur environ 100 000 logements loués en France encourage les propriétaires à retirer leurs propriétés du marché locatif à long terme, car ils peuvent gagner autant en trois mois qu'en une année.

Selon la FNAIM, l’amendement du passage de 71% à 50% de l’abattement fiscal concernant les résidences de tourisme aurait été accepté par l’Assemblée nationale.

Déclaration des revenus en LMNP : Micro-BIC vs Régime Réel Simplifié

 des mains tenant un stylo au dessus d’un classeur de comptes et d’une calculette
©Andrey_popov - Shutterstock

Lorsqu'il s'agit de déclarer vos revenus issus de la location meublée non professionnelle, la précision est de mise. Selon le régime fiscal choisi, les démarches varient et requièrent une attention particulière aux détails.

Sous le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est synonyme de simplicité. En 2023, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% pour les locations classiques et de 71% pour les meublés de tourisme, censé représenter l'ensemble de vos charges.

Lors de votre déclaration d'impôts annuelle, vous devez reporter le montant de vos recettes brutes dans la déclaration complémentaire des revenus n° 2042-C-PRO. Vous trouverez la section dédiée sous l'intitulé "revenus des locations meublées non professionnelles". L'administration fiscale appliquera automatiquement l'abattement correspondant à votre situation, et vous serez imposé sur le solde.

Sous le régime réel simplifié

Pour ceux qui optent pour le régime réel simplifié, souvent en raison de charges réelles supérieures à l'abattement forfaitaire du micro-BIC ou parce que les recettes dépassent les seuils du micro-BIC, la démarche est plus complexe mais potentiellement plus avantageuse.

Vous devrez remplir la déclaration de résultat n° 2031-SD. Cette déclaration exige une comptabilité rigoureuse puisque vous devez y détailler toutes les charges déductibles : intérêts d'emprunt, taxes foncières, charges de copropriété, frais de gestion, assurances, et surtout, l'amortissement du bien et de son mobilier.

L'amortissement est une charge fictive qui permet de tenir compte de la dépréciation du bien et des équipements, réduisant ainsi le revenu imposable.

À l'inverse du régime micro BIC qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel offre la possibilité de minimiser, voire d'annuler, l'assiette de l'impôt sur les revenus locatifs.

Dans de nombreux cas, la soustraction de toute la série de dépenses admissibles peut réduire la base taxable à zéro. Ainsi, même si le taux marginal d'imposition (TMI) s'élève à 30%, 41% ou 45%, avec l'ajout des contributions sociales telles que la CSG et la CRDS, l'impôt effectivement payé pourrait être nul.

Il est impératif de joindre à cette déclaration un bilan et un compte de résultat, ainsi qu'un tableau des amortissements. Ces documents attestent de la réalité et de la légitimité de vos charges et de vos amortissements.

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Déclaration en ligne pour les LMNP étape par étape

Avec l'avènement du numérique, la déclaration de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) a suivi la tendance de la simplification administrative en devenant entièrement dématérialisée. Depuis le 1er janvier 2023, cette formalité fiscale s'effectue exclusivement en ligne, via un portail dédié. Voici les étapes clés pour une déclaration en ligne réussie :

  1. Rendez-vous sur le site officiel des impôts. Si vous n'avez pas encore de compte sur le portail, créez-en un en fournissant les informations requises, telles que votre nom, prénom, adresse e-mail et un mot de passe sécurisé. Après cette étape, vous recevrez un e-mail de confirmation pour activer votre compte.
  2. Une fois connecté, vous devez déclarer votre activité de LMNP en tant qu'entrepreneur individuel. Cette démarche est cruciale car elle vous identifie aux yeux de l'administration comme exerçant une activité économique à titre non professionnel.
  3. Dans la section dédiée à la déclaration de votre activité, une case spécifique "loueur meublé non professionnel" doit être cochée. Cette action est importante car elle permet de distinguer votre activité des loueurs meublés professionnels (LMP) et d'appliquer les règles fiscales appropriées.
  4. Vous serez ensuite invité à renseigner le régime d'imposition sous lequel vous souhaitez être taxé : micro-BIC ou régime réel. Ce choix doit être fait en fonction de vos revenus et de votre situation comptable.
  5. Veillez à préciser la date de début d'activité. Cette information est déterminante car elle marque le point de départ de votre obligation fiscale en tant que LMNP.
  6. Après avoir soigneusement rempli tous les champs requis, vous devez vérifier l'exactitude des informations saisies. Une fois cette vérification effectuée, vous pouvez valider et envoyer votre déclaration. Un accusé de réception vous sera envoyé par e-mail. Conservez-le, car il constitue une preuve de votre démarche. Vous pourrez ensuite suivre l'état de votre déclaration et de vos paiements éventuels directement sur le portail.

Les déclarations sociales en LMNP

La fiscalité des revenus locatifs en LMNP ne s'arrête pas à l'impôt sur le revenu ; elle s'accompagne également d'obligations sociales.

Celles-ci se composent de la CSG (Contribution Sociale Généralisée), de la CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale), et d'autres contributions sociales, totalisant 17,2 % des revenus locatifs. Ces prélèvements sont dus quelle que soit la tranche de revenus, et ce, dès le premier euro perçu. Notez que sous le régime réel simplifié, ces contributions sont déductibles.

Seuil de rentabilité et exonération

Pour les investissements locatifs en LMNP, le seuil de rentabilité sociale est fixé à 23 000 €. Si vos recettes annuelles restent en deçà de ce montant, vous bénéficiez d'une exonération de cotisations sociales au titre de votre activité de location meublée. Cette mesure a été conçue pour alléger la charge fiscale des petits investisseurs et encourager l'investissement locatif.

Le basculement vers le statut professionnel

Cependant, si vos recettes dépassent ce seuil de 23 000 € ou qu’elles représentent votre source de revenus principale, la situation se complexifie. Vous basculez dans la catégorie des professionnels aux yeux de la Sécurité sociale pour les indépendants (ex-RSI). Dès lors, vous devez vous affilier et cotiser pour votre protection sociale, ce qui inclut la retraite, la santé, les allocations familiales, et les accidents du travail. Ces cotisations sont calculées sur la base de vos revenus locatifs et peuvent représenter une charge significative.

Gestion des cotisations sociales

Il est important de noter que les cotisations sociales ne sont pas dues immédiatement. Pour la première année d'activité, elles sont calculées sur une assiette forfaitaire. Ce n'est qu'à partir de la deuxième année que les cotisations sont ajustées en fonction des revenus réels de l'année précédente. De plus, des dispositifs d'allègement existent pour les créateurs d'entreprise, pouvant réduire le montant des cotisations les premières années.

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