Surface habitable et Surface utile : Comprendre les différences et les implications légales

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 31 octobre 2023

[ mis à jour le 31 octobre 2023 ]

SOMMAIRE

Dans le secteur immobilier, les termes "surface habitable" et "surface utile" sont souvent utilisés, mais rarement bien compris. Ces deux notions, bien que similaires en apparence, ont des implications différentes, que ce soit pour les propriétaires, les locataires ou les investisseurs.

Comprendre ces différences est crucial, notamment pour évaluer correctement la valeur d'un bien immobilier, pour respecter les obligations légales lors d'une vente ou d'une location, et même pour optimiser les avantages fiscaux.

Zoom sur ces deux concepts, en commençant par définir ce que sont la surface habitable et la surface utile, avant de plonger dans les différences clés qui les séparent. Nous verrons également les formules de calcul pour chacune, et illustrerons ces notions à travers des cas pratiques. Les implications légales et réglementaires liées à ces deux types de surfaces seront également abordées.

Que vous soyez propriétaire, locataire, investisseur ou simplement curieux, restez avec nous pour mieux comprendre ces termes essentiels dans le monde de l'immobilier.

Surface habitable et surface utile : Définitions de base

Qu'est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable est un terme légal qui désigne l'espace intérieur d'un logement pouvant être utilisé à des fins résidentielles. Elle est mesurée en mètres carrés et sert de base pour diverses transactions immobilières, telles que la vente ou la location d’un bien.

C’est celle que l’on rencontre le plus souvent dans les annonces immobilières pour exprimer la surface d’un logement. Elle est définie plus précisément dans l'article R. 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation

Qu'est-ce que la surface utile ?

La surface utile, quant à elle, est une notion plus globale qui englobe la surface habitable et y ajoute certaines annexes. Elle est définie dans l'article R 331-10 du Code de la Construction et de l'Habitation comme étant la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes.

Les annexes peuvent inclure des caves et sous-sols, des balcons, des vérandas, des terrasses et loggias, des combles aménagés et greniers, ainsi que des celliers extérieurs, ateliers et remises. Cependant, il est à noter que certains espaces comme les garages, les jardins et autres cours privatives ne sont généralement pas pris en compte dans le calcul.

Initialement destinée à simplifier le calcul des loyers dans le logement social, la surface utile a vu son rôle s'élargir. Elle est désormais un critère clé dans divers dispositifs de la politique du logement, y compris l'évaluation des subventions et des prêts aidés. De plus, elle est utilisée dans plusieurs régimes de défiscalisation comme les dispositifs Pinel ou Pinel+ qui encouragent la limitation des loyers.

surface habitable et surface utile – une femme mesure une pièce avec un télémètre
© Parilov - shutterstock

Les différences clés entre la surface habitable et la surface utile

Critères de mesure

La première différence majeure entre la surface habitable et la surface utile réside dans les critères de mesure. La surface habitable est strictement définie par la loi et se concentre sur l'espace intérieur du logement. Elle exclut des éléments tels que les murs, les cloisons et les marches, pour ne citer que quelques exemples.

En revanche, comme mentionné ci-dessus la surface utile va au-delà de cette définition en incluant des espaces annexes, dont voici la liste exhaustive :

Ces annexes sont prises en compte à hauteur de 50 % de leur surface dans le calcul de la surface utile. En revanche, certaines annexes ne rentrent jamais dans le calcul, notamment :

Utilisation pratique

La deuxième différence concerne l'application pratique de ces deux mesures. La surface habitable est souvent utilisée comme référence pour les transactions immobilières classiques, telles que la vente ou la location. Elle est également la base pour le calcul du loyer dans le cadre de la loi Boutin.

La surface utile, en revanche, est utilisée pour les logements à loyers encadrés, comme les HLM, et pour les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel.

Implications financières

Enfin, les implications financières de ces deux types de surfaces ne sont pas à négliger. La surface habitable a un impact direct sur le prix de vente ou de location d'un bien. La surface utile, quant à elle, peut influencer le montant des aides accordées dans différents plans de logement pour les locataires les plus précaires, ainsi que le plafond de loyers pour les propriétaires bailleurs dans le cadre de dispositifs de défiscalisation.

Bien que ces deux notions puissent sembler similaires à première vue, elles ont des applications et des implications très différentes. Comprendre ces nuances est essentiel pour toute personne impliquée dans le secteur immobilier, que ce soit pour acheter, vendre, louer ou investir.

Le calcul de ces deux types de surface

Comment calculer la surface habitable ?

Le calcul de la surface habitable est régi par des directives légales précises. Selon l'article R. 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, la surface habitable est la somme des surfaces de plancher construites, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

De plus, seules les pièces ayant une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre sont prises en compte. Il est donc essentiel de mesurer chaque pièce du logement et de soustraire les éléments non inclus pour obtenir la surface habitable totale en mètres carrés.

surface habitable et surface utile – un architecte vérifie les mesures sur le plan du logement
© Kanghophoto- shutterstock

Comment calculer la surface utile ?

La formule de calcul de la surface utile est légèrement plus complexe, car elle inclut non seulement la surface habitable mais aussi certaines annexes. Selon l'article R 331-10 du Code de la Construction et de l'Habitation, la surface utile est calculée comme suit :

Surface utile (SU) = Surface habitable + (0,5 × Surface des annexes)

Il est donc nécessaire de calculer d'abord la surface habitable, puis d'ajouter la moitié de la surface des annexes admissibles.

Le calcul de ces deux types de surfaces nécessite une attention particulière aux détails et une bonne compréhension des directives légales. Ces mesures sont non seulement essentielles pour évaluer correctement un bien immobilier, mais elles ont également des implications fiscales et réglementaires.

Cas pratique de calcul de surface habitable et surface utile

Exemple pour une maison individuelle

Prenons l'exemple d'une maison individuelle de 120 m² de surface de plancher construite. Après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons et autres éléments non inclus, la surface habitable s'établit à 110 m². La maison dispose également d'un balcon de 10 m² et d'une cave de 15 m².

Pour calculer la surface habitable, nous nous en tiendrons aux 110 m² déjà établis. Pour la surface utile, nous ajouterons la moitié de la surface des annexes (balcon et cave) au total de la surface habitable :

Surface utile (SU) = 110 m² (Surface habitable) + (0,5 × (10 m² (Balcon) + 15 m² (Cave)))

SU = 110 m² + (0,5 × 25 m²)

SU = 110 m² + 12,5 m²

SU = 122,5 m²

Exemple pour un appartement neuf en copropriété

Dans cet exemple, nous avons un appartement neuf en copropriété avec une surface de plancher construite de 80 m². Après déductions, la surface habitable est de 75 m². L'appartement dispose d'une loggia de 8 m² et d'un cellier de 5 m².

Pour la surface habitable, nous avons 75 m². Voici maintenant le calcul de la surface utile :

Surface utile (SU) = 75 m² (Surface habitable) + (0,5 × (8 m² (Loggia) + 5 m² (Cellier)))

SU = 75 m² + (0,5 × 13 m²)

SU = 75 m² + 6,5 m²

SU = 81,5 m²

Ces exemples concrets illustrent bien comment les mesures de la surface habitable et de la surface utile peuvent varier, même pour des propriétés similaires. Ils mettent également en évidence l'importance de comprendre et d'appliquer correctement les formules de calcul, qui ont des implications directes sur la valorisation du bien immobilier.

surface habitable et surface utile – une petite maison en bois et un mètre déroulé en-dessous
© Alberto Masnovo - shutterstock

Implications légales et réglementaires

Lois et réglementations concernant la surface habitable

La surface habitable est encadrée par des lois spécifiques, notamment la loi Boutin, qui est en vigueur depuis 2009. Selon cette loi, il est obligatoire pour le bailleur de mentionner la surface habitable dans tout contrat de location. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des sanctions, y compris une réduction du loyer.

De plus, la surface habitable est souvent utilisée comme base pour le calcul des aides au logement, ce qui en fait un élément clé dans les transactions immobilières.

Lois et réglementations concernant la surface utile

La surface utile est également réglementée, notamment dans le cadre de dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel. Cette loi, qui encourage l'investissement locatif en immobilier neuf en zones tendues, utilise la surface utile pour déterminer les plafonds de loyers applicables. D'autres dispositifs, tels que les lois Scellier et Duflot (ancêtres de la loi Pinel) ainsi que le Censi-Bouvard (arrêté en 2023), utilisaient également la surface utile comme base pour le calcul des avantages fiscaux.

Il est donc crucial pour les propriétaires et les investisseurs de comprendre ces réglementations et de mesurer précisément la surface habitable et la surface utile de leur bien. Une erreur dans le calcul peut non seulement affecter la valorisation du bien, mais aussi entraîner des sanctions légales.

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