Toutes les réductions d’impôt permises par l’achat sur plan.
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Acheter sur plan ou en Vefa, vente en l’état futur d’achèvement, permet de bénéficier de dispositifs de défiscalisation réservés à l’immobilier neuf. Tour d’horizon des réductions fiscales inhérentes aux programmes immobiliers commercialisés en VEFA à Rennes, Paris, Bordeaux, Lyon et dans toutes les métropoles de France.
Acheter en VEFA avec la loi Pinel
La niche fiscale la plus populaire pour défiscaliser avec un achat en VEFA est la loi Pinel. Ce dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu en achetant un appartement dans un programme immobilier neuf à Rennes. Les conditions ?
1.Trouvez une commune (le plus souvent une métropole) éligible à la loi Pinel. Pour information toutes métropoles sont éligibles. C’est également le cas des communes limitrophes des grandes villes. Ces zones Pinel sont classées A, Abis et B1.
2. Acheter un appartement (les maisons ne sont plus éligibles), sur plan où déjà livré. Les achat défiscalisables en Pinel sont limités à 2/ans, 5 500 €/m² et 300 000 €. Vous êtes libre d’investir plus, mais l’assiette de calcul de la réduction fiscale se fera selon ces plafonds.
3.Choisir une période d’engagement initiale de 6 ou 9 ans qui pourra être prorogée de 3 ans le cas échéant. La réduction fiscale de votre appartement en VEFA sera calculée selon ce temps d’engagement.
Attention : Si vous achetez en VEFA, Les taux de réduction fiscale maximum de la Loi Pinel sont en 2023 de 17,5%. Ils seront rabotés l'année prochaine pour disparaitre fin 2024. Depuis le 1er janvier 2023, le nouveau dispositif Pinel+ permet de conserver les taux Pinel 2022 mais sur un parc immobilier réduit aux appartements confortables et éco-conçus et dans les quartiers prioritaires autrement appelés zone ANRU.
| Durée d'engagement locative en loi Pinel | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| Réduction d'impôts en 2023 | 10.5% | 15% | 17.5% |
| Réduction d'impôts en 2024 | 9% | 12% | 14% |
Le statut LMNP & la VEFA
Acheter en Vefa un bien voué à a location peut vous faire profiter du statut LMNP si vous louez le logement neuf meublé. 2 régimes fiscaux sont appliqués à ce statut :
Le micro-BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux), qui permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50%. Traduction : si vous choisissez ce régime pour votre investissement dans un appartement en VEFA, vous ne paierez d’impôt que sur 50% des loyers perçus.
Le régime réel : Au-dessus de 72 600 € de recettes locatives par an, le régime réel est automatiquement appliqué. Un régime qui permet de déduire de ces revenus fonciers, les charges, les intérêts d’un éventuel prêt bancaire ainsi que l’achat des meubles et les éventuels travaux.
Acheter en Vefa avec la loi Pinel plus
Depuis janvier 2023, investir en VEFA permet de profiter des réductions fiscales du nouveau dispositif Pinel plus. Cette nouvelle mouture du dispositif, parfois appelée Super Pinel offre aux investisseurs une réduction d'impôt de 12 à 21 % sur le prix de leur achat immobilier. (Les mêmes taux qu’avec le Pinel classique en 2022).
Les critères d'éligibilité sont soit d'investir dans un programme immobilier durable conforme aux seuils réglementaires exigibles en 2025 de la réglementation environnementale 2020, soit dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
Les logements éligibles devront en outre, présenter un niveau de confort supérieur à la moyenne conformément aux préconisations découlant du rapport Girometti-Leclerc. Pour répondre à ces critères, les logements neufs éligibles au dispositif Pinel+ devront avoir une surface habitable minimale, une double orientation à partir du 3 pièces, ainsi qu'un espace extérieur privatif avec une surface minimale en fonction du nombre de pièces.
Ces critères de confort et d’écoresponsabilité représentent une nouveauté sans précédent dans l'histoire des dispositifs d'État en faveur de l'investissement locatif.
