Toutes les réductions d’impôt permises par l’achat sur plan.
Morgane Caillière
le 10 août 2022
[ mis à jour le 10 août 2022 ]
SOMMAIRE
Acheter sur plan ou en Vefa, vente en l’état futur d’achèvement, permet de bénéficier de dispositifs de défiscalisation réservés à l’immobilier neuf. Tour d’horizon des réductions fiscales inhérentes aux programmes immobiliers commercialisés en VEFA à Rennes, Paris, Bordeaux, Lyon et dans toutes les métropoles de France.
Acheter en VEFA avec la loi Pinel
La niche fiscale la plus populaire pour défiscaliser avec un achat en VEFA est la loi Pinel. Ce dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu en achetant un appartement dans un programme immobilier neuf à Rennes. Les conditions ?
1.Trouvez une commune (le plus souvent une métropole) éligible à la loi Pinel. Pour information toutes métropoles sont éligibles. C’est également le cas des communes limitrophes des grandes villes. Ces zones Pinel sont classées A, Abis et B1.
2. Acheter un appartement (les maisons ne sont plus éligibles), sur plan où déjà livré. Les achat défiscalisables en Pinel sont limités à 2/ans, 5 500 €/m² et 300 000 €. Vous êtes libre d’investir plus, mais l’assiette de calcul de la réduction fiscale se fera selon ces plafonds.
3.Choisir une période d’engagement initiale de 6 ou 9 ans qui pourra être prorogée de 3 ans le cas échéant. La réduction fiscale de votre appartement en VEFA sera calculée selon ce temps d’engagement.
Attention : 2022 est la dernière année pour profiter des meilleurs taux de réduction d’impôt. Si vous achetez en VEFA, vous avez jusqu’au 31 décembre pour signer votre réservation. Les taux de la Loi Pinel vont être progressivement rabotés pour disparaitre fin 2024. Dès le 1er janvier 2023, son héritier Pinel+ permettra de conserver les taux Pinel 2022 mais sur un parc immobilier réduit aux appartements confortables et éco-conçus et dans les quartiers prioritaires autrement appelés zone ANRU.
| Durée d'engagement locative en loi Pinel | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| Réduction d'impôts jusqu'à fin 2022 | 12% | 18% | 21% |
| Réduction d'impôts en 2023 | 10.5% | 15% | 17.5% |
| Réduction d'impôts en 2024 | 9% | 12% | 14% |
Le statut LMNP & la VEFA
Acheter en Vefa un bien voué à a location peut vous faire profiter du statut LMNP si vous louez le logement neuf meublé. 2 régimes fiscaux sont appliqués à ce statut :
Le micro-BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux), qui permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50%. Traduction : si vous choisissez ce régime pour votre investissement dans un appartement en VEFA, vous ne paierez d’impôt que sur 50% des loyers perçus.
Le régime réel : Au-dessus de 72 600 € de recettes locatives par an, le régime réel est automatiquement appliqué. Un régime qui permet de déduire de ces revenus fonciers, les charges, les intérêts d’un éventuel prêt bancaire ainsi que l’achat des meubles et les éventuels travaux.
Acheter sur plan en résidence de service avec Censi-Bouvard
Pour profiter d’une réduction d’impôt avec un achat d’appartement en VEFA, vous avez également la possibilité d’investir en résidence de service. La niche fiscale Censi-Bouvard est réservée aux achats en résidence de service neuve, sur plan ou déjà livrée.
Les résidences éligibles sont : les résidences étudiantes, les résidences pour jeunes séniors ou encore les EHPAD.
La réduction fiscale proposée est de 11 % du prix d'achat de l’appartement neuf hors taxe. Bonne nouvelle pour les investisseurs qui font ce choix, si le montant de la réduction est supérieur au montant annuel de votre impôt sur le revenu, le solde peut être reporté durant 6 années.
Il est également possible de récupérer la TVA lors de son achat immobilier en VEFA ou déjà livré. Pour ce faire, vous devez doit louer l’appartement pendant au moins 20 ans. Les 20 % de TVA sont totalement acquis à la fin de cette période.
La somme défiscalisable est plafonnée à 300 000 euros par an. Si un investissement en loi Censi-Bouvard est également possible dans un logement ancien ayant profité d’importants travaux de réhabilitation, cette dernière option ne permet toutefois pas la récupération de la TVA.
Voici la marche à suivre :
- Achetez un appartement neuf dans une résidence de service senior, étudiant, ou EHPAD
- Laisser la gestion locative à l’entière responsabilité du gérant durant 9 ans.
- Profiter des loyers garantis par le contrat commercial avec le gérant.
- Conserver ou revendre son bien après la durée d’engament en Censi-Bouvard
Lors de votre achat en VEFA d’un appartement investi en Censi-Bouvard, vous devez lors de votre déclaration de revenus, (formulaire n°2042), joindre les 2 formulaires suivants :
- Le formulaire n°2031 (BIC) ;
- le formulaire n°2042 C dans lequel vous renseignez le montant de l’investissement ;
La première année du bénéfice de l’investissement, vous devez cocher la case 7II et remplir les informations concernant le logement et le bail commercial.
