Location Saisonnière et Statut LMNP : Le Duo Gagnant
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Comment se passe une location meublée de courte durée ?
- Comment utiliser le statut LMNP avec la location saisonnière ?
- Quelles sont les limites et lois qui encadrent la location saisonnière ?
- Quelle fiscalité choisir pour les locations meublées saisonnières ?
- Quels sont les avantages du statut LMNP avec une location saisonnière ?
- Quel type de logement donne le droit à 71% d'abattement fiscal ?
- Exemple de Location Saisonnière avec Airbnb : Le cas de Georges
- Les Revenus
- Les Charges
- La Fiscalité
La location saisonnière, dont le statut fiscal devait être remis en cause récemment, peut s’effectuer avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Découvrez comment ce statut, souvent méconnu, peut transformer la façon dont vous gérez votre investissement immobilier, réduire votre fiscalité et augmenter vos revenus. Cet article offre un guide détaillé sur l'application du statut LMNP à la location saisonnière, ses avantages, limites et implications fiscales.
Comment se passe une location meublée de courte durée ?
La location meublée de courte durée, aussi connue sous le nom de location saisonnière, est un arrangement dans lequel vous louez votre bien immobilier pour une période courte, généralement de quelques jours à quelques semaines. Le bien doit être meublé de façon à permettre au locataire de vivre avec ses seuls effets personnels, comprenant ainsi tous les meubles et équipements nécessaires à une vie quotidienne normale.
La location saisonnière peut être particulièrement lucrative si votre bien est situé dans une zone touristique ou une grande ville comme Rennes, Dinard ou Saint-Malo. Sa gestion implique la préparation du bien entre les réservations, la communication avec les locataires et la gestion des réservations, ce qui peut demander un investissement de temps considérable.
Comment utiliser le statut LMNP avec la location saisonnière ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal qui permet de louer un bien immobilier meublé de manière non professionnelle. Le statut LMNP s'applique que vous louiez votre bien à l'année ou de manière saisonnière.
Lorsque vous utilisez le statut LMNP avec la location saisonnière, vos revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), plutôt que dans la catégorie des revenus fonciers. Un statut qui peut offrir des avantages fiscaux significatifs, en particulier si vous pouvez bénéficier du régime Micro-BIC ou du régime réel, qui permettent de déduire une partie ou la totalité de vos charges.
Achetez neuf pour investir en LMNP à RennesQuelles sont les limites et lois qui encadrent la location saisonnière ?
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), en vigueur depuis 2018, apporte des modifications importantes à la réglementation de la location saisonnière pour les résidences principales.
Désormais, il existe un encadrement strict sur la location répétée de résidences principales pour de courtes durées, limitée à 120 jours par année civile, soit du 1er janvier au 31 décembre. Si cette limite est dépassée, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d'usage pour pouvoir transformer sa résidence principale en meublé de tourisme.
En France, la location saisonnière est réglementée par le Code civil, plus spécifiquement par les articles 1713 à 1773. Ces articles concernent le contrat de location de vacances.
- Déclaration en mairie : Dans certaines villes comme Bordeaux, Toulouse, ou Paris, les propriétaires doivent déclarer leur location saisonnière en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement.
- Taxe de séjour : Les propriétaires sont tenus de collecter la taxe de séjour auprès des locataires et de la reverser aux autorités locales.
- Contrat de location : Les propriétaires doivent fournir un contrat de location en bonne et due forme, qui énonce les termes et conditions de la location, les tarifs, les règles d'annulation, etc.
- Normes de sécurité et d'hygiène : Les propriétaires doivent veiller à ce que leur bien respecte les normes de sécurité et d'hygiène applicables.
- Protection des consommateurs : Les locataires bénéficient de droits de protection des consommateurs en France, notamment le droit de rétractation dans un délai de 14 jours.
Quelle fiscalité choisir pour les locations meublées saisonnières ?
Les revenus de la location meublée saisonnière en LMNP sont imposés sous le régime des BIC. Si vos recettes annuelles sont inférieures à un certain seuil (70 000 € en 2021), vous pouvez opter pour le régime Micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50% pour vos frais. Si vos recettes dépassent ce seuil, ou si vous choisissez de le faire, vous pouvez opter pour le régime réel, qui vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles et des amortissements.
Quels sont les avantages du statut LMNP avec une location saisonnière ?
Le statut LMNP offre plusieurs avantages lorsque vous louez votre bien de manière saisonnière :
- Rendement potentiellement plus élevé : Les locations saisonnières peuvent souvent être louées à un tarif journalier plus élevé que les locations à long terme.
- Flexibilité : Vous pouvez utiliser votre propriété pour vos propres besoins lorsqu'elle n'est pas louée, et ajuster les tarifs et la disponibilité en fonction de la saison et de la demande.
- Avantages fiscaux : Le statut LMNP vous permet de déduire une partie ou la totalité de vos charges, ce qui peut réduire votre impôt sur le revenu.
Quel type de logement donne le droit à 71% d'abattement fiscal ?
Un abattement fiscal de 71% est offert pour les locations de “meublés de tourisme classés” sous le régime Micro-BIC, à condition que les recettes annuelles ne dépassent pas un certain seuil. Les logements qui peuvent prétendre à ce statut sont des meublés de tourisme classés par un organisme agréé par le ministère chargé du tourisme.
De nombreux rapports et élus pointant du doigt une fiscalité trop avantageuse qui accroit la tension locative dans les grandes villes, cet abattement fiscal sera potentiellement revu à la baisse dès l’année prochaine, selon les mesures gouvernementales parue en juillet 2023 .
Exemple de Location Saisonnière avec Airbnb : Le cas de Georges
Georges est propriétaire d'un appartement meublé de 2 pièces situé à Rennes, rue de la Psallette derrière la cathédrale de la capitale bretonne. Il a décidé de le louer sur Airbnb de manière saisonnière et de se placer sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Les Revenus
Pendant la haute saison, Georges loue son appartement pour 100€ par nuit et il est généralement occupé environ 20 jours par mois. Pendant la basse saison, il le loue pour 70€ par nuit et il est occupé environ 10 jours par mois. Voici le calcul des revenus annuels de Georges :
- Haute saison (6 mois) : 100€ x 20 jours x 6 mois = 12 000€
- Basse saison (6 mois) : 70€ x 10 jours x 6 mois = 4 200€
- Cela donne à Georges des revenus locatifs bruts annuels de 16 200€.
Les Charges
En tant que propriétaire, Georges a plusieurs charges associées à son appartement :
- Frais de nettoyage : Georges fait appel à une entreprise de nettoyage qui coûte 30€ par réservation. Avec environ 180 réservations par an, cela lui coûte 5 400€.
- Frais de maintenance et réparations : Georges dépense environ 1 000€ par an pour l'entretien et les petites réparations.
- Charges de copropriété : Les charges s'élèvent à 1 200€ par an.
- Amortissement du bien et du mobilier : Pour son appartement acheté 200 000€ et son mobilier acheté pour 5 000€, et en estimant la durée d'utilisation à 40 ans pour le bien et 10 ans pour le mobilier, l'amortissement est de 5 000€ par an pour le bien et 500€ pour le mobilier.
Cela donne à Georges des charges annuelles de 13 100€.
La Fiscalité
Comme ses recettes annuelles sont inférieures à 70 000€, Georges peut opter pour le régime Micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50% pour les charges. Cependant, dans son cas, comme ses charges réelles sont supérieures à 50% de ses recettes, il est plus intéressant pour lui de choisir le régime réel qui lui permet de déduire toutes ses charges réelles et les amortissements. Voici le calcul de l'impôt de Georges :
- Revenus locatifs bruts : 16 200€
- Charges déductibles : -13 100€
- Revenu net imposable : 3 100€
Georges est dans la tranche d'imposition de 30%. Son impôt sur les revenus locatifs sera donc de 930€.
En conclusion, même après avoir payé ses charges et ses impôts, Georges tire un revenu net d'environ 2 170€ par an de son investissement locatif sur Airbnb. Cela démontre que la location saisonnière peut être une source de revenus rentable, particulièrement avec le statut LMNP.
