Investir dans un studio étudiant en 2024 : Avantages fiscaux et demande en hausse
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Pourquoi choisir d'investir en logement étudiant
- 1.Le prix d’achat
- 2. La demande
- 3. L’emplacement
- 4. La fiscalité
- 5. La sécurité
- Les résidences de services pour étudiants
- Quels sont les avantages du bail étudiant ?
- Quel est le meilleur emplacement pour investir ?
- Faut-il acheter ou louer pour les études de ses enfants ?
Investir dans un studio étudiant est souvent l’option choisie pour les premiers investissements immobiliers ou les investissements à “petits” budgets. Et pour cause, l’opération combine des avantages fiscaux, une demande locative élevée, et une gestion relativement aisée. Que ce soit dans une résidence de service ou en location meublée, ce type d'investissement offre une flexibilité et une rentabilité intéressante en 2024.
Pourquoi choisir d'investir en logement étudiant
Investir dans un logement étudiant est une décision stratégique qui présente un nombre conséquent d’avantages.
1.Le prix d’achat
Le prix d'achat abordable des studios ou des petits appartements rend cet investissement relativement accessible. Il est encore possible d’acheter un studio pour moins de 100 000€ en 2024. Pour les budgets serrés frustrés de ne pas pouvoir acheter leur logement principal, devenir propriétaire bailleur d’un logement étudiant représente une porte d’accès à la propriété.
2. La demande
Avec plus de 2,7 millions d'étudiants La demande de studios adaptés est levée en France. Dopée par le mini baby-boom des années 2000, cette population est en croissance constante, avec une augmentation prévue de 14% entre 2015 et 2025. La pénurie de logements étudiants dans les plus grandes villes de France garantit une occupation quasi-constante, réduisant les risques de vacance locative.
3. L’emplacement
Les studios des résidences de service étudiantes sont bien situés, à proximité des centres universitaires, et offrent des services adaptés aux besoins des étudiants, comme l'accueil, le petit-déjeuner, et l'accès à des équipements tels que des salles de sport. De plus le marché de la revente des logements étudiants est dynamique, offrant la possibilité de réaliser une plus-value intéressante.
4. La fiscalité
Sur le plan fiscal, les investisseurs bénéficient de régimes avantageux. Certes le dispositif Censi-Bouvard qui offrait une réduction d'impôt de 11% sur la valeur hors taxe du logement est abrogé depuis fin 2022 mais le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), permet toujours un abattement fiscal de 50% sur les revenus locatifs en 2024. Outre ce dispositif réservé aux locations meublées, le dispositif Pinel permet de défiscaliser jusqu’ à 14% du prix d’achat d’un studio neuf en 2024 à la condition que celui-ci soit loué nu (vide de meubles).
5. La sécurité
L'investissement dans le logement étudiant est l’un des plus sécurisant dans la mesure où la solvabilité des locataires est le plus souvent garantie par les parents ou des proches. Cette garantie personnelle assure une couche de sécurité supplémentaire pour les bailleurs, car elle promet un recouvrement des loyers même en cas de difficultés financières de l'étudiant.
Dans le cas où l’étudiant ne peut être cautionné par ses proches, la garantie Visale, un dispositif proposé par Action Logement, offre une protection contre les impayés de loyer et les dégradations locatives. Elle est proposée aux étudiants de moins de 30 ans et certains salariés précaires, offrant aux bailleurs une garantie de paiement pour une durée de 3 ans.
Les résidences de services pour étudiants
Les résidences de services pour étudiants offrent une solution clé en main pour les investisseurs. Ces lieux de vie exclusivement réservés aux jeunes durant leurs études supérieures sont composés de logements meublés gérés sous bail commercial, offrant des services para-hôteliers tels que l'accueil, le service de petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison, et un service de ménage. Elles sont situées dans des villes avec un bassin d'étudiants important mais également dans des villes moyennes ayant des pôles d'enseignements spécifiques.
Elles sont idéalement situées à proximité des écoles ou en centre-ville et proposent un cadre de vie sécurisé et confortable qui rassure les parents. Pour les investisseurs, ces résidences représentent une opportunité de placement dans un marché en croissance.
La gestion de ces biens est confiée à des professionnels, ce qui allège la charge de travail pour l'investisseur. Autre avantage et non des moindres, la possibilité de récupérer la TVA sur l'achat, rend l’investissement en résidence de service étudiante particulièrement intéressant.
La majorité de ces résidences présentent un profil particulièrement attractif pour les étudiants. Outre le côté contemporain et parfaitement connecté des studios (ou T2 parfois) des espaces communs comme une cafétéria, une laverie, une salle de sport, ou même un salon de détente ne sont pas rares du tout.
Je souhaite acheter en résidence étudiante à RennesQuels sont les avantages du bail étudiant ?
Différents types de baux sont envisageable lorsque vous louez un studio à un étudiant. Néanmoins l’un d’entre eux présente l’avantage d’être spécifiquement pensé pour ce type de location. Le bail étudiant se distingue en effet du bail meublé classique principalement par sa durée, fixée à 9 mois, et par le fait qu'il n'est pas reconductible tacitement, ce qui signifie que le contrat se termine automatiquement à la fin de cette période sans nécessité de préavis.
Ce type de bail est exclusivement destiné aux étudiants, et le bailleur a le droit de demander des justificatifs tels que l'attestation de préinscription ou le certificat de scolarité pour vérifier le statut de l'étudiant.
Concernant le logement, il doit être obligatoirement meublé et équipé selon les normes minimales prévues par la loi. Une particularité importante est que la taxe d'habitation est due par l'occupant du logement au 1er janvier, même dans le cadre d'un bail étudiant. En cas de départ anticipé de l'étudiant, un préavis d’un mois doit être respecté.
Le bail étudiant présente plusieurs avantages, notamment une forte demande dans les grandes villes universitaires, la garantie pour le propriétaire de récupérer son bien au terme des 9 mois sans démarches supplémentaires, et la possibilité de combiner le bail étudiant avec une location saisonnière pendant les vacances d'été.
Outre le bail étudiant, d'autres options de location pour les étudiants incluent la location meublée classique avec un bail d’un an renouvelable, le bail mobilité d'une durée modulable de 1 à 10 mois, et le bail non meublé avec une durée de 3 ans.
Quel est le meilleur emplacement pour investir ?
Les grandes cités universitaires, bien que plus coûteuses que les villes moyennes, restent très attractives pour les investisseurs en raison de leurs vastes universités et d'un marché immobilier développé.
La clé est de choisir des emplacements stratégiques, tels que la proximité des facultés, des stations de métro, et des centres-villes. Ces emplacements garantissent une demande constante et permettent souvent d'obtenir des loyers plus élevés. Les villes universitaires majeures, ainsi que certaines villes moyennes avec des pôles d'enseignement supérieur, sont des choix judicieux pour maximiser la rentabilité.
- Rennes: Ville d'Art et d'Histoire avec une part d'étudiants approchant les 20 % de sa population, Rennes est idéale pour un investissement locatif. Le centre-ville affiche un prix légèrement inférieur à 5 000 €/m², et la ville est bien connectée à Paris (1h30 en train).
- Nantes: Nantes, avec un centre-ville où le prix au mètre carré est d'environ 4 300 €, est une autre grande cité universitaire attrayante pour l'investissement immobilier.
- Toulouse : Moins chère que Bordeaux, Toulouse se distingue par un fort secteur de la recherche et une position attractive dans le sud de la France. La ville rose est souvent classée parmi les premières villes étudiantes, avec des quartiers comme le Capitole où les prix peuvent atteindre ou dépasser 5 000 €/m².
- Bordeaux: Avec 745 096 élèves, apprentis ou étudiants recensés en 2023 au sein de l’académie, Bordeaux est reconnue comme une grande ville étudiante avec une récente hausse des prix immobiliers.
- Montpellier : Montpellier, avec une part d'étudiants de 18 %, offre des prix immobiliers attractifs en dessous de 4 000 €/m², montant jusqu'à 4 700 € dans le quartier des Beaux-Arts.
Faut-il acheter ou louer pour les études de ses enfants ?
Lorsqu'il s'agit de décider entre louer ou acheter un logement pour les études d'un enfant, plusieurs éléments clés doivent être pris en compte.
D'un côté, la location offre une flexibilité notable, permettant de quitter le logement avec un préavis relativement court de 1 à 3 mois. Cette option est avantageuse pour éviter les frais initiaux conséquents tels que les frais de notaire, de copropriété, et la taxe foncière. Elle est également adaptée pour les étudiants susceptibles de changer de ville ou de cursus, offrant une solution moins contraignante et plus adaptable aux changements.
D'un autre côté, l'achat d'un logement peut transformer le financement du logement de votre étudiant en opération blanche et même rentable à long terme. Économiquement, bien que l'investissement initial soit plus élevé, les loyers payés pendant les études peuvent s'avérer plus coûteux sur plusieurs années comparés à un investissement immobilier. En France, le coût moyen d'une location étudiante s'élève à 613 € par mois, et atteint 858 € à Paris, des montants qui peuvent rapidement s'accumuler.
De plus, des régimes fiscaux comme le LMNP et le dispositif Pinel offrent des réductions d'impôts attractives, rendant l'achat encore plus avantageux. Il est important de noter que la majorité des étudiants préfèrent vivre dans des studios ou des T1, et environ 20 % optent pour la colocation, des facteurs à considérer lors de l'achat d'un bien.
La localisation du bien est un autre aspect crucial. Certaines villes, telles que Mulhouse, Roubaix, Metz, Saint-Etienne, Evry-Courcouronnes, et Montpellier, sont plus propices à l'achat, en particulier pour des études de longue durée. Il est essentiel d'analyser le marché immobilier local, en prenant en compte les prix de vente, les loyers pratiqués, et la demande étudiante dans la ville concernée.
Après les études, le bien acquis peut être mis en location ou vendu, offrant ainsi une source de revenus supplémentaires ou un retour sur investissement. La taille de l'appartement est également un facteur à considérer, un studio de 20 à 30m2 étant généralement suffisant pour un étudiant.
