Le bail réel solidaire accessible aux classes moyennes rennaises en 2024
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Comment fonctionne le BRS ?
- Quels sont les objectifs du BRS ?
- Le rôle clé de l'Organisme Foncier Solidaire (OFS)
- Qui peut accéder au Bail Réel Solidaire ?
- Les plafonds de revenus 2024 du BRS
- Une transmission encadrée
- Les avantages du Bail réel solidaire
- Lutte contre la spéculation
- Comment accéder au Bail Réel Solidaire à Rennes ?
- Les prix des Logements BRS à Rennes
En décembre 2023, Patrice Vergriete (alors ministre du logement) et Thomas Cazenave ont annoncé l'extension du Bail Réel Solidaire « BRS », permettant à plus de 10 millions de Français supplémentaires de bénéficier de cette opportunité.
Cette expansion rendra la propriété accessible à 3,8 millions de nouveaux ménages avec des coûts jusqu'à 40% plus bas que les tarifs habituels du marché. L'augmentation du nombre de ménages éligibles devrait booster la production de plus de 50%, ciblant particulièrement les familles de classe moyenne grâce à la revalorisation des plafonds de ressources. À Rennes des logements neufs en BRS sont accessibles à partir de 2000€/m².
Comment fonctionne le BRS ?
Le BRS, instauré en 2015 et renforcé par la loi ELAN en 2018, repose sur la séparation entre le terrain et la structure du bâtiment. Les familles ont ainsi la possibilité d'acheter uniquement les murs du logement sous un bail de longue durée, renouvelable lors de la revente. Le terrain reste la propriété permanente d'un organisme dédié, l'office foncier solidaire, qui réinvestit tous ses bénéfices dans son activité.
Ce modèle permet de contrôler les prix du foncier, de combattre la spéculation et d'offrir des logements à des prix 30% à 40% inférieurs à ceux du marché, avec un loyer nettement moins élevé que le remboursement d'un prêt pour l'achat du terrain à sa valeur marchande.
Le nombre de logements réalisés augmente considérablement ces dernières années passant de 22 en 2020 à 383 en 2021, et près de 950 en 2022, avec 11 500 logements prévus par plus de 150 offices fonciers solidaires. Cette croissance témoigne de l'intérêt grandissant des collectivités pour cette offre. L'État soutient cette initiative par une fiscalité avantageuse, avec une TVA réduite et un investissement de 14 000€ par logement.
Quels sont les objectifs du BRS ?
L'objectif principal du BRS est de rendre la propriété accessible aux ménages modestes. En dissociant le coût du foncier de celui du bâti, il permet d'abaisser le prix d'achat des logements title jusqu’à 35% par rapport au prix du marché privé au sein du même quartier.
En conservant la propriété du foncier au sein d'organismes à but non lucratif, le BRS vise à soustraire les terrains concernés à la spéculation immobilière. Cette approche garantit que les prix restent abordables sur le long terme, contribuant à une vision plus durable et solidaire de l'aménagement urbain.
En facilitant l'accession à la propriété dans des zones souvent réservées à un public aux revenus plus élevés, le BRS contribue à la mixité sociale au sein des villes. Il permet aux ménages modestes de s'installer et de vivre dans des quartiers auparavant inaccessibles, favorisant ainsi une plus grande diversité sociale et une cohésion urbaine renforcée.
Les Organismes Fonciers Solidaires (OFS), pierres angulaires du dispositif BRS, sont encouragés à développer des projets immobiliers qui répondent à des critères de solidarité et d'inclusion sociale. Ces projets visent non seulement à fournir des logements abordables mais aussi à revitaliser et à dynamiser les quartiers concernés.
Le rôle clé de l'Organisme Foncier Solidaire (OFS)
Au cœur du dispositif Bail Réel Solidaire se trouve l'Organisme Foncier Solidaire (OFS), une entité à but non lucratif ou à lucrativité limitée, agréée par les pouvoirs publics, dont la mission est d'acquérir et de gérer des terrains dans une optique de solidarité et d'inclusion sociale.
L'OFS acquiert des terrains situés dans des zones stratégiques, souvent caractérisées par une tension immobilière élevée.
Sur ces terrains, des logements neufs sont construits, destinés à être vendus à des prix inférieurs au marché à des ménages éligibles au dispositif BRS. Cette réduction de prix est rendue possible par la dissociation entre le coût du bâti (le logement) et celui du foncier (le terrain).
En échange de l'accession à la propriété à un coût réduit, les acquéreurs s'engagent à verser une redevance mensuelle à l'OFS. Cette redevance, déterminée de manière à rester abordable, couvre le droit d'usage du terrain et contribue au financement de futurs projets immobiliers solidaires.
Qui peut accéder au Bail Réel Solidaire ?
Pour être éligible au BRS, les candidats doivent répondre à des conditions de ressources précises, qui varient en fonction de la localisation du bien immobilier et de la composition du ménage. Ces plafonds sont régulièrement révisés pour s'adapter à l'évolution des conditions économiques et garantir que le dispositif reste ciblé sur sa population objectif.
Les plafonds applicables sont alignés sur ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA), assurant une harmonisation avec les autres dispositifs d'aide à l'accession sociale. Cette cohérence permet de simplifier le paysage des aides disponibles et de faciliter l'accès à l'information pour les potentiels bénéficiaires.
La détermination des plafonds prend en compte la composition du ménage, reconnaissant ainsi les besoins spécifiques des familles de différentes tailles.
Le BRS est applicable sur l'ensemble du territoire français, offrant ainsi une réponse aux enjeux d'accession à la propriété dans divers contextes géographiques, des zones rurales aux grandes métropoles.
Les plafonds de revenus 2024 du BRS
| Nombre de personnes | Zone A et Abis | Zone B1 | Zone B2 et C. |
|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 37 581 € | 37 581 € | 32 673 € |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage*) | 56 169 € | 56 169 € | 43 633 € |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage* | 73 630 € | 67 517 € | 52 471 € |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 87 909 € | 80 875 € | 63 347 € |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 104 592 € | 95 739 € | 74 518 € |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 117 694 € | 107 738 € | 83 983 € |
| Pers. suppl. | 13 116 € | 12 005 € | 9 368 € |
Une transmission encadrée
Un aspect notable du BRS est la possibilité de transmettre le bail, que ce soit par vente, donation, ou succession. Cette transmissibilité assure que le logement peut rester dans le giron familial ou être cédé à un nouveau propriétaire, à condition que ce dernier respecte les critères d'éligibilité du dispositif. Cette clause garantit la pérennité de la vocation sociale du logement, en s'assurant qu'il bénéficie à des ménages répondant aux conditions de ressources définies par le dispositif.
La possibilité de transmission du bail renforce la sécurité du parcours résidentiel des bénéficiaires, en leur offrant la flexibilité nécessaire pour adapter leur situation de logement à l'évolution de leurs besoins et de leur situation familiale ou professionnelle.
Les avantages du Bail réel solidaire
En facilitant l'accession à la propriété dans des quartiers diversifiés, le BRS favorise la mixité sociale et contribue à la revitalisation et à la dynamisation des zones urbaines. Mais il offre surtout aux acheteurs une série d'avantages financiers :
Prix plus bas
L'un des principaux avantages du BRS est la réduction considérable du coût d'acquisition du logement, qui peut aller de 25 à 40% par rapport aux prix du marché traditionnel. Cette économie est rendue possible grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti, où l'acheteur paie uniquement pour le bâti tandis que le foncier reste la propriété de l'OFS. Cette structure unique permet aux acquéreurs de bénéficier de prix d'achat nettement inférieurs, rendant ainsi la propriété accessible même dans des zones où les prix immobiliers sont élevés.
TVA réduite
Pour les logements acquis dans le cadre du BRS, une TVA réduite à 5,5% s'applique, contre 20% habituellement. Cette mesure fiscale avantageuse diminue encore le coût d'achat du logement, contribuant à rendre l'accession à la propriété plus abordable pour les ménages éligibles.
Abattement de la taxe foncière
Selon les politiques des collectivités locales, les propriétaires d'un logement BRS peuvent bénéficier d'un abattement pouvant aller jusqu'à 100% sur la taxe foncière. Cet avantage fiscal représente une économie significative sur les charges annuelles liées à la propriété, allégeant ainsi le budget des ménages et renforçant l'attractivité du dispositif.
Accès élargi aux prêts
Le coût réduit des logements acquis via le BRS facilite l'accès au financement pour les acquéreurs. En diminuant le montant nécessaire à l'emprunt, les ménages peuvent bénéficier de conditions d'emprunt plus favorables, réduire leur taux d'endettement et, dans certains cas, accéder à des prêts aidés par l'État, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce dernier est particulièrement adapté aux primo-accédants et peut couvrir jusqu’à 50% du prix d'achat du logement, sans intérêts.
Lutte contre la spéculation
En retirant le foncier du marché spéculatif, l'OFS contribue à stabiliser les prix du logement dans les zones concernées, favorisant ainsi une approche plus durable et équitable de l'aménagement urbain.
Comment accéder au Bail Réel Solidaire à Rennes ?
Pour être éligible au Bail Réel Solidaire à Rennes, les candidats doivent satisfaire aux exigences suivantes :
- Les revenus du ménage (basés sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2) ne doivent pas excéder les plafonds établis, qui sont actuellement en phase de révision par Rennes Métropole.
- Résider ou exercer une activité professionnelle au sein d'une des communes de Rennes Métropole,
- Ne pas posséder de bien immobilier en propriété,
- Utiliser le logement comme résidence principale,
- Répondre aux critères d'éligibilité pour obtenir un Prêt à Taux Zéro (PTZ),
- Verser une redevance pour le droit d'usage du logement,
Les prix des Logements BRS à Rennes
Dans le cadre de Rennes Métropole, les tarifs de vente des logements sont fixés en moyenne à 2 055 € par mètre carré de surface habitable, à l'exclusion des places de stationnement.
Pour les biens immobiliers localisés dans les zones ANRU (comme Normandie-Saumurois, Le Blosne, et Maurepas), le tarif est établi à 2 000 € par mètre carré de surface habitable, hors stationnement.
Les villes concernées par ces tarifications incluent Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chantepie, Pacé, Rennes, Saint-Grégoire, et Saint-Jacques-de-la-Lande.
