Rennes, une des métropoles avec la tension locative la plus forte de France

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 04 janvier 2024

[ mis à jour le 04 janvier 2024 ]

SOMMAIRE

La tension locative est un phénomène de plus en plus prégnant, affectant significativement la vie des citadins français. Parmi les villes les plus touchées, Rennes se distingue comme un exemple frappant de cette réalité. En 2024, la métropole bretonne se trouve au cœur d'un marché locatif de plus en plus compétitif et contraint, reflétant une tendance nationale où l'offre peine à répondre à une demande croissante.

Rennes, avec son dynamisme économique et culturel, attire une population variée, notamment des étudiants, des jeunes professionnels et des familles. Cette attractivité, si elle est un signe de vitalité urbaine, engendre également des défis majeurs en matière de logement. La ville, confrontée à une pénurie de biens disponibles, voit ses loyers grimper et l'accès au logement devenir un casse-tête pour bon nombre de ses résidents.

L'entrée récente de Rennes en zone tendue, une classification officielle désignant les zones où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est particulièrement marqué, assoit cette tendance. Cette situation n'est pas isolée et s'inscrit dans un contexte national où plusieurs grandes villes françaises font face à des enjeux similaires. Toutefois, les spécificités de Rennes, tant démographiques qu'économiques, lui confèrent une place particulière dans ce panorama.

Retour sur les multiples facettes de la tension locative à Rennes, ses causes, ses conséquences et les réponses apportées à cette problématique, pour identifier comment Rennes est devenue l'une des villes les plus tendues du pays en matière de logement.

Rennes, une ville particulièrement tendue

Rennes, capitale de la Bretagne, est aujourd'hui au cœur d'un phénomène immobilier qui suscite autant d'intérêt que d'inquiétude : une très forte tension locative. Cette situation, qui a conduit à classer Rennes en zone tendue, est le résultat d'une série de facteurs interdépendants.

La population étudiante, premier facteur de la tension locative à Rennes

La tension locative à Rennes n'est pas un phénomène récent. Depuis plusieurs années, la ville connaît une croissance démographique soutenue, portée par son attractivité économique et son cadre de vie agréable. Cette augmentation de la population a entraîné une demande accrue en logements, notamment dans le secteur locatif.

La ville, reconnue pour son dynamisme universitaire, attire chaque année des dizaines de milliers d'étudiants, accentuant la pression sur le marché immobilier local. En effet, avec son statut de 2ème ville étudiante de France en 2023, on recensait environ 44 000 étudiants occupant les bancs des établissements d’enseignement supérieur rennais, soit près de 20% de la population totale de la ville. Cet attrait universitaire multiplie le nombre de demandes de logements chaque année et contribue à faire grimper la tension locative de la ville.

tension locative à Rennes – des locataires étudiants défont leurs cartons
(c) Antonio Guillem - shutterstock

Le rapport tendu de l’offre et de la demande locative

Force est de constater que l’offre de logements peine à suivre le rythme de la demande. En 2022, le rapport offre/demande était de 6,3 demandes pour une offre (Source : Locservices.fr). En 2023, on dénombre plus de 10 demandes par offre de logement en location à Rennes, soit plus de 60% d’augmentation.

Malgré l’investissement important de la métropole et les efforts de construction et de rénovation urbaine, le nombre de logements disponibles reste insuffisant pour répondre aux besoins de tous. De plus, la spéculation immobilière et la conversion de logements en locations de courte durée, comme les Airbnb, réduisent encore l'offre de logements traditionnels. Cela dit, ce dernier facteur a été adressé par le gouvernement et une mesure a été annoncée pour inciter les propriétaires à privilégier les locations longue durée.

La hausse des prix, cause et conséquence de l’attractivité de la ville

Un autre facteur important est l'évolution des prix de l'immobilier. À Rennes, comme dans de nombreuses villes en tension, les prix à l'achat ont connu une hausse significative (+41% sur 5 ans), poussant de nombreux potentiels acheteurs à se tourner vers la location, faute de pouvoir accéder à la propriété. Aujourd’hui, le prix médian de l’immobilier à Rennes tourne autour des 4650€/m² (Source : Le Figaro Immobilier), avec de nombreux secteurs dépassant les 5000€/m². Cette situation est exacerbée par des taux de crédit immobilier en augmentation importante depuis 1 an, rendant l'achat d'un bien encore moins accessible.

Enfin, les politiques d'urbanisme et les réglementations, telles que les normes environnementales plus strictes, ont un impact sur le marché. Bien que nécessaires pour garantir des logements de qualité et respectueux de l'environnement, ces mesures peuvent parfois ralentir la mise sur le marché de nouveaux logements ou entraîner des coûts supplémentaires pour les propriétaires et, par conséquent, pour les locataires.

Les conséquences de la zone tendue

La classification de Rennes en tant que zone tendue implique des répercussions importantes sur la ville et ses habitants. Ces conséquences se manifestent à plusieurs niveaux, affectant non seulement le marché immobilier, mais aussi la vie quotidienne des Rennais.

Impact sur les loyers et le marché immobilier

L'une des conséquences les plus immédiates de la tension locative à Rennes est l'augmentation des loyers. À l’instar de Bordeaux, qui a vu son loyer moyen augmenter de 8,1% entre septembre 2022 et 2023, Rennes subit les conséquences de sa classification en zone tendue.

Face à une demande excédant largement l'offre, les prix des locations ont grimpé de +4,8% , rendant l'accès au logement de plus en plus coûteux, en particulier pour les étudiants et les jeunes actifs. Le loyer moyen d’un appartement meublé à Rennes en 2023 se situe autour de 648€ (Source : Chiffres SeLoger). Cette hausse des loyers se répercute également sur le marché de l'achat immobilier, où les prix ont suivi une tendance ascendante, rendant l'accession à la propriété de plus en plus difficile pour les ménages aux revenus moyens ou modestes.

tension locative à Rennes – un couple de locataires ennuyés par la hausse de loyer
(c) fizkes - shutterstock

Effets sur les résidents et les nouveaux arrivants

Les effets de la tension locative ne se limitent pas aux aspects financiers. Ils influent également sur la qualité de vie des résidents. Pour beaucoup, trouver un logement adapté à leurs besoins et à leur budget est devenu un véritable défi. Cette situation peut conduire à des compromis difficiles, comme accepter des logements plus petits, moins bien situés, ou en moins bon état.

Pour les nouveaux arrivants, la situation est encore plus complexe, car ils doivent souvent naviguer dans un marché qu'ils connaissent peu, tout en faisant face à une concurrence accrue pour les logements disponibles.

Comment compenser cette tension locative

Face à la tension locative croissante, Rennes, comme d'autres villes françaises, explore diverses stratégies pour créer un marché du logement plus équilibré et accessible. Ces solutions visent à augmenter l'offre de logements, à contrôler les prix, et à améliorer la qualité de vie des résidents.

Réactions des autorités locales et mesures prises

Parmi les mesures locales mises en place pour tenter de réguler le marché et d'offrir plus de logements abordables, on trouve des projets de construction de logements sociaux et abordables ou encore des incitations pour les propriétaires à mettre sur le marché des logements vacants.

Pour contrôler l'escalade des loyers, Rennes a également instauré l'encadrement des loyers, déjà en place dans d'autres villes françaises. Cette régulation vise à limiter les augmentations de loyers et à rendre le marché locatif plus abordable. De plus, des programmes d'aide au logement sont mis en place pour soutenir les locataires à faible revenu et les étudiants, garantissant ainsi un accès plus équitable au logement.

Ces mesures visent à atténuer les effets de la tension locative, mais elles nécessitent du temps pour produire des résultats tangibles.

Projets urbains et plans de développement

Rennes s'engage dans des projets urbains ambitieux pour augmenter l'offre de logements, comme par exemple la Plaine de Baud ou encore le le nouveau quartier Via Silva. Ces projets incluent la construction de nouveaux logements sociaux et abordables, la rénovation de quartiers anciens, et la transformation de bâtiments industriels ou commerciaux en résidences.

L'objectif est de créer des logements diversifiés qui répondent aux besoins de différents segments de la population, tout en préservant l'identité et le patrimoine de la ville et en développement les infrastructures et équipements publics ainsi que les espaces verts.

Rôle des investisseurs et du marché de la location à court terme

Les investisseurs jouent un rôle déterminant dans le marché immobilier de Rennes. L'État encourage les investissements locatifs dans les zones tendues, notamment en offrant des incitations fiscales pour l’achat et la mise en location de logements neufs avec la loi Pinel par exemple, ou pour la rénovation et la mise en location de propriétés vacantes grâce à Ma Prime Rénov’ entre autres.

Parallèlement, le gouvernement a prévu de réguler le marché de la location à court terme, comme Airbnb, pour s'assurer que ces services ne réduisent pas l'offre de logements à long terme pour les résidents locaux.

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