Investir en Bretagne en 2025 : Pourquoi, où et comment réussir votre projet immobilier
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Pourquoi investir en Bretagne en 2025 ?
- Des dispositifs fiscaux qui invitent à rénover l’ancien
- La loi Denormandie
- Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Un cadre de vie qui ne déçoit jamais
- Où investir en Bretagne en 2025 ?
- Rennes : le cœur battant de la Bretagne
- Cesson-Sévigné : la banlieue chic et familiale
- Saint-Malo : la perle de la Côte d’Émeraude
- Vitré : l’histoire et le patrimoine culturel avant tout
- Saint-Brieuc : le renouveau d’une ville côtière
- Comment investir efficacement en Bretagne ?
- La loi Denormandie : Revitaliser en défiscalisant.
- Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Flexibilité et rentabilité.
- Adaptez vos biens aux besoins du marché
- Confiez la gestion à des experts locaux
Cap à l'ouest. La Bretagne, terre de légendes et de panoramas à couper le souffle, s’offre désormais comme une nouvelle frontière pour les investisseurs en quête de projets audacieux. Des remparts de Saint-Malo aux venelles historiques de Vitré, un vent de changement souffle sur cette région où authenticité et dynamisme se mêlent sans complexe. Longtemps cantonnée à sa réputation de destination touristique et de refuge paisible, la Bretagne affirme aujourd’hui sa place sur la carte des opportunités immobilières.
En 2025, investir ici ne se résume plus à acquérir une maison de vacances en bord de mer. Entre villes en pleine mutation et politiques fiscales incitant à la rénovation, c’est tout un écosystème qui se réinvente. À l’heure où le Pinel tire sa révérence, la loi Denormandie donne un coup de projecteur aux centres-villes à revitaliser, tandis que le statut LMNP séduit ceux qui misent sur la location meublée.
On décortique ici le phénomène breton sous un prisme neuf : où poser ses pions ? Quelles villes montent en puissance ? Et surtout, comment tirer parti de cette région qui mixe tradition et modernité ? Un guide pour les investisseurs prêts à plonger dans un territoire où chaque pierre raconte une histoire.
Pourquoi investir en Bretagne en 2025 ?
Entre folklore celtique et horizons futuristes, la Bretagne ne se contente plus de séduire les amoureux de fest-noz et de galettes de sarrasin. En 2025, c’est une région où l’immobilier bat à un rythme syncopé, attirant à la fois les jeunes actifs, les familles en quête de douceur de vivre, et les investisseurs flairant les bonnes affaires. Mais pourquoi ce territoire séduit-il autant ? Décodage.
Un dynamisme économique ancré dans le territoire
Rennes, locomotive régionale, tire l'économie bretonne vers de nouveaux sommets. Avec un taux de chômage parmi les plus bas de France (environ 5,4 %) et une population qui croît d’année en année du fait d’une explosion d’attractivité, la capitale bretonne est une pépite pour les investisseurs. Les villes moyennes comme Vitré ou Saint-Brieuc ne sont pas en reste, surfant sur un double mouvement : l’exode urbain des grandes métropoles et l’essor des télétravailleurs qui cherchent un cadre de vie inspirant.
Des dispositifs fiscaux qui invitent à rénover l’ancien
Alors que la loi Pinel s’éteint en cette fin d’année 2024, deux dispositifs reviennent sur le devant de la scène pour réinventer l’investissement locatif en Bretagne :
La loi Denormandie
Un coup de pouce pour les aventuriers de la rénovation. Ce dispositif encourage les investisseurs à redonner vie aux logements anciens dans des centres-villes éligibles. Parfait pour Vitré ou Saint-Brieuc, où des trésors architecturaux n'attendent qu'un lifting pour renaître en habitats modernes.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Un outil fiscal redoutable. Idéal pour ceux qui veulent surfer sur la demande en logements meublés, qu’ils soient étudiants, seniors, ou jeunes professionnels. Le LMNP offre un rendement intéressant tout en allégeant la pression fiscale grâce à l’amortissement.
Un cadre de vie qui ne déçoit jamais
Ici, la mer n’est jamais loin, les sentiers côtiers déroulent leurs mystères, et chaque marché est une fête pour les papilles. Mais la Bretagne, c’est aussi des infrastructures modernes, des réseaux de transport performants, et un accès rapide à Paris grâce à la LGV. Ce contraste entre authenticité et innovation attire une population hétéroclite : des retraités en quête de quiétude aux jeunes urbains rêvant d’un quotidien plus apaisé.
En 2025, investir en Bretagne, c’est donc bien plus qu’un calcul financier. C’est miser sur une région où l’air iodé, les paysages variés, et l’énergie locale se conjuguent pour offrir un horizon serein aux investisseurs visionnaires.
Où investir en Bretagne en 2025 ?
Derrière ses paysages de carte postale, la Bretagne cache des villes où l’investissement locatif prend tout son sens. Si Rennes s’impose comme le fer de lance de la région, d’autres pépites brillent en périphérie et méritent qu’on s’y attarde. Voici les trois destinations à surveiller de près en 2025.
Rennes : le cœur battant de la Bretagne
Impossible de parler d’investissement en Bretagne sans évoquer Rennes, moteur économique et universitaire de la région. Avec plus de 500 000 habitants dans l’agglomération, un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale, et une croissance démographique annuelle de 0,7 %, Rennes offre un marché locatif solide et diversifié.
Avec ses universités et ses grandes écoles, Rennes est classée 2ème ville étudiante de France en 2024 et accueille chaque année plus de 65 000 étudiants, alimentant une demande constante pour des petites surfaces comme les T2 ou studios.
Le prix médian de l’immobilier neuf à Rennes se situe autour de 5 751 €/m², une hausse de +30 % en cinq ans, qui en fait l’une des grandes villes les plus prisées en France. De plus, les différentes crises ces derniers temps ont amené à une baisse des prix de –9% cette année. L’ancien, lui, se situe autour de 4 037 €/m².
La nouvelle ligne de métro B, mise en service en 2022, et le nouveau quartier Via Silva aménagé sur le terminus de celle-ci renforcent l’attractivité de zones périphériques, idéales pour des investissements à moyen terme. Du reste, Atalante-Beaulieu, Saint-Martin ou encore le nouvel écoquartier de La Courrouze sont des secteurs pleins d’opportunités pour l’investissement locatif, au vu de leur proximité avec l’hypercentre, les campus universitaires ou les transports.
Rennes est une ville en constant renouvellement, que ce soit en termes d’infrastructures modernes et d’accessibilité ou d'aménagements de nouveaux quartiers et de logements neufs. L’intérêt d’y investir n’est plus à prouver.
Cesson-Sévigné : la banlieue chic et familiale
À quelques kilomètres à l’est de Rennes, Cesson-Sévigné s’impose comme une alternative premium pour les familles et les jeunes actifs. Avec une qualité de vie élevée et un cadre verdoyant, cette commune offre un potentiel locatif stable et attractif.
Avec des entreprises comme Samsic ou Technicolor, la ville attire des actifs en quête de logements proches de leur lieu de travail. Des écoles, des équipements sportifs, et une connexion au métro de Rennes via la ligne B assurent un attrait durable.
Le prix médian des logements neufs à Cesson-Sévigné s’établit autour de 4 432 €/m², offrant une porte d’entrée plus accessible que Rennes intra-muros. La ville a aussi enregistré une baisse des prix cette année à hauteur de –6%, mais l’attractivité persiste par une hausse de +22% sur 5 ans. L’ancien, lui, se stabilise autour de 4 013 €/m², soit quasiment équivalent à celui de Rennes intra-muros.
Les T3 et T4 dominent le marché locatif de Cesson-Sévigné, répondant aux besoins de nombreux profils. Il peut être intéressant de favoriser les biens proches du centre-ville ou des grandes zones d’activités comme le nouveau quartier Via Silva, un hub économique en plein essor créé à l’occasion de l’arrivée de la ligne B.
Saint-Malo : la perle de la Côte d’Émeraude
Sur la côte nord de la Bretagne, Saint-Malo séduit par son charme historique et son statut de destination touristique majeure. Mais au-delà des remparts et des plages, la ville offre un marché immobilier solide, prisé aussi bien des investisseurs saisonniers que des locataires locaux.
La ville, victime de son succès, fait d’ailleurs les frais d’une explosion rapide du nombre de biens proposés en location sur Airbnb (+24% entre 2018 et 2019), pénalisant ainsi fortement l’offre de location longue durée malgré une demande grandissante. C’est pourquoi Saint-Malo a récemment instauré un quota pour un nombre maximum de biens proposés en meublés touristiques intra-muros.
Mais revenons à nos moutons. Avec 49 % de locataires et un revenu médian des ménages inférieur aux plafonds pour la loi Denormandie, la ville attire un public varié : jeunes actifs, retraités, et vacanciers. Reliée à Paris en 2h15 grâce à la LGV, Saint-Malo devient une extension naturelle pour les urbains en quête de résidence secondaire ou principale.
Le prix médian de l'immobilier neuf à Saint-Malo est stable depuis un an, autour de 5 055 €/m², alors qu’il a prix 35 % sur les cinq dernières années (+1400€/m² entre mai 2020 et mais 2023). Les biens anciens à Saint-Malo sont évidemment très prisés et les prix s’approchent fortement du neuf : 4 891 €/m² avec une hausse de +45 % sur 5 ans. Ces chiffres sont une preuve de l’attractivité et du potentiel de valorisation patrimoniale.
ici, la location saisonnière en LMNP est un choix évident pour maximiser les rendements pendant les périodes touristiques. Cependant, avec les dernières restrictions et lois recadrant ce type de location, c’est peut-être le moment d’investir en Denormandie à Saint-Malo et plutôt miser sur la rénovation d’un logement avec du cachet.
Les T2 et T3 sont particulièrement adaptés aux célibataires et jeunes couples, qui représentent une grande partie de la population malouine. On favorisera notamment la proximité des plages et du centre historique, des zones qui garantissent une demande constante et une valorisation élevée.
Vitré : l’histoire et le patrimoine culturel avant tout
Avec son château médiéval et ses ruelles pavées, Vitré est une carte postale vivante. Mais ne vous y trompez pas : cette ville d’art et d’histoire est aussi un territoire d’avenir. Située à seulement 26 minutes de Rennes grâce au TER, elle attire de plus en plus de jeunes ménages et de travailleurs pendulaires.
Ici encore, la loi Denormandie y trouve un terrain fertile : de nombreux biens anciens dans le centre historique offrent un potentiel de rénovation élevé. Miser sur un T4 ou T5 à Vitré, c’est répondre à une demande croissante de familles séduites par le charme de la ville et ses infrastructures modernes (lycées, collèges, et commerces accessibles). Ici, l’investissement conjugue patrimoine et rentabilité.
Côté chiffres, un bond effarant a été constaté ces 5 dernières années au niveau du prix des logements neufs à Vitré : +79% pour s’établir à 3 588 €/m². La ville, semble-t-il, ne connaît pas la crise puisque là où (quasiment) tous les prix du neuf reculent, ils augmentent de 13% à Vitré. Dans l’ancien, le prix médian s’élève à 2 637 €/m² (+42 % sur 5 ans), beaucoup plus abordables que la plupart des villes moyennes de la région.
Il ne fait aucun doute que les prochaines années vont placer Vitré sur la carte des villes les plus attractives de Bretagne, l’opportunité d’y investir est donc immédiate.
Saint-Brieuc : le renouveau d’une ville côtière
Préfecture des Côtes-d’Armor, Saint-Brieuc a longtemps été éclipsée par des voisines plus touristiques comme Saint-Malo. Mais cette ville discrète a de sérieux atouts dans sa manche. Avec un coût de l’immobilier attractif et une demande locative stable, Saint-Brieuc séduit un public varié : jeunes actifs, étudiants, et retraités en quête de calme.
La proportion de locataires et de propriétaires y est très équilibrée, autour du 50/50 depuis 2010, la vitalité du marché locatif y est donc pérenne. Les investisseurs peuvent y viser des T2 ou T3 adaptés à un public majoritairement composé de ménages modestes ou de célibataires. La stratégie ? Réhabiliter des biens anciens ou investir dans des logements proches des commodités et des transports, pour maximiser leur attractivité.
Avec une des hausses des prix du neuf les plus massives du territoire de +91% sur 5 ans (+20% sur un an), l’attractivité de Saint-Brieuc ne peut être remise en doute. S’établissant à 3 854 €/m² contre 2075 €/m² dans l’ancien, l'immobilier neuf à Saint-Brieuc affiche des prix presque deux fois supérieurs à l’ancien, mais malgré tout toujours en-dessous de la moyenne régionale.
À l’instar de Saint-Malo ou Vitré, le dispositif Denormandie est tout indiqué étant donné les magnifiques immeubles anciens à rénover que propose la ville, mais les amateurs de LMNP peuvent également trouver chaussure à leur pied.
Comment investir efficacement en Bretagne ?
Vous avez choisi votre ville. Le cadre est idyllique, la demande locative est bien là, mais pour maximiser votre investissement, encore faut-il affiner votre stratégie. En 2025, deux dispositifs fiscaux et des typologies bien ciblées vous aideront à transformer une bonne idée en succès immobilier. Notre conseil : misez sur le dispositif Denormandie et le statut LMNP.
Avec la fin imminente de la loi Pinel, les investisseurs se tournent vers des solutions plus pointues, parfaitement alignées avec les réalités du marché breton.
La loi Denormandie : Revitaliser en défiscalisant.
Ce dispositif fiscal encourage la rénovation des logements anciens dans des secteurs ciblés, souvent au cœur des villes historiques. À Vitré ou Saint-Brieuc, les centres offrent de nombreuses opportunités de transformation : maisons bourgeoises, appartements avec cachet, ou immeubles à réhabiliter.
En échange d'un effort de rénovation (travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération), les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d’impôt attractive :
- 12 % du montant de l’opération en réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans,
- 18 % pour un engagement de location de 9 ans,
- 21 % pour un engagement de location de 12 ans.
C’est une stratégie idéale pour mêler patrimoine et rentabilité. De plus, cela permet à la fois de participer à l’effort national de transition énergétique et à l’objectif neutralité carbone 2050, et d’anticiper les interdictions de location pour les logements énergivores qui seront graduellement mises en place dans les prochaines années.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Flexibilité et rentabilité.
Dans des villes comme Rennes ou Cesson-Sévigné, le marché du meublé connaît une demande forte, notamment auprès des étudiants, jeunes actifs, et seniors. Investir dans un studio ou un T2 meublé vous permet de profiter d’un régime fiscal avantageux (amortissement des biens et charges déductibles) tout en attirant des locataires à haut potentiel.
Les résidences étudiantes et séniors se multiplient pour répondre à la demande et offrent des opportunités d’investissement non négligeables. En outre, investir en résidence de service peut être une bonne solution pour ceux qui ne souhaitent pas s’embêter avec la gestion chronophage d’un logement en location, étant donné que celle-ci est prise en charge par des sociétés tierces.
C'est également une excellente option pour la location saisonnière, particulièrement sur les côtes bretonnes ou dans les villes touristiques.
Adaptez vos biens aux besoins du marché
Le succès d’un investissement repose sur votre capacité à répondre à la demande locale. En Bretagne, chaque ville a son profil locatif, et choisir la bonne typologie de logement typologie de logement est essentiel :
Studio, T2 et T3 : Idéaux pour les étudiants, les jeunes actifs, ou les couples sans enfant. C'est le choix stratégique dans des villes comme Rennes ou Saint-Brieuc, où les petites surfaces meublées sont très recherchées.
T4 et T5 : Parfaits pour les familles, notamment dans des communes résidentielles comme Vitré ou Cesson-Sévigné. Ces grandes surfaces offrent une meilleure stabilité locative avec des baux longue durée.
Biens anciens à rénover : Dans le cadre de la loi Denormandie, les biens au charme d’antan deviennent des pépites modernes une fois rénovés, offrant à la fois valorisation patrimoniale et loyers attractifs.
Confiez la gestion à des experts locaux
Que vous habitiez en Bretagne ou non, la gestion locative peut rapidement devenir un casse-tête. Faire appel à une agence spécialisée en gestion locative à Rennes présente plusieurs avantages :
- Mise en valeur du bien pour attirer des locataires solvables.
- Gestion administrative (contrats, paiements, charges).
- Assurance loyer impayé
- Anticipation et suivi des travaux d’entretien, notamment pour les biens soumis aux rigueurs du climat côtier.
Cette délégation des responsabilités vous garantit une rentabilité optimisée et un investissement sans stress.
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