Choisir son programme neuf à Cleunay – Arsenal – Redon

Le quartier fait partie des plus petits de Rennes, d’un point de vue démographique, mais il est aussi celui qui a connu la plus forte hausse de population. En 2010, le quartier comptait 13 786 habitants, ce qui représente environ 6 % de la population rennaise. Le taux d’évolution annuel de Cleunay – Arsenal – Redon est de 2,4 %, une bonne nouvelle pour les promoteurs qui ont envie d’investir dans cette partie de la ville, les demandes en matière d’immobilier étant en constante évolution. C’est un quartier avec une population jeune. On y dénombre seulement 14,8 % de séniors, contre 18 % au niveau de la moyenne rennaise. La dynamique constructive du quartier a été importante à partir des années 80 et 90, tout comme c’est le cas actuellement. De nombreux promoteurs proposent aujourd’hui des programmes à la mesure des attentes et des besoins des futurs acheteurs. Les logements sont proposés en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Dès que l’acheteur aura signé un contrat de réservation, il pourra bénéficier de plusieurs garanties : la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale et la garantie biennale.

Le promoteur TOLEFI fait partie des promoteurs immobiliers qui participent à la mise en place de programmes neufs dans le quartier. Il propose, par exemple, la résidence Vertuose qui est composée de 39 logements, du studio aux appartements du studio au 5 pièces. Idéalement située sur le boulevard de Cleunay, elle respecte la norme RE2020 et possède tous les atouts pour séduire les investisseurs en quête de projets neufs.

Acheter un appartement neuf à Cleunay – Arsenal – Redon

À Cleunay – Arsenal – Redon, les architectes et les promoteurs immobiliers rivalisent d’imagination afin de proposer aux investisseurs, particuliers ou professionnels, des logements au design innovant et qui répondent à chacun de leurs besoins. Le promoteur Neotoa propose par exemple la résidence Urbem, développée en forme de L et arborant une architecture contemporaine. La résidence est composée de deux bâtiments de 5 et 6 étages et se compose d'appartements spacieux et lumineux du studio au 4 avec espaces extérieurs types loggia. Conçue selon les exigences de la RT2012, elle bénéficie d'une isolation thermique renforcée. Côté prestations, les appartements disposent de thermostats d'ambiance, de volets roulants électriques, de celliers (pour certains) et de placards pré-équipés avec penderies.

Entièrement clôturée, la résidence bénéficie de systèmes de sécurité de pointe avec accès Vigik, digicode et visiophone. Enfin, pour stationner, un parking est présent en sous-sol en plus d'un local à vélos.

Sylvia, Éric et leurs deux enfants ont visité la résidence Urbem. Le style architectural, les équipements disponibles ainsi que la proximité de la résidence par rapport au lieu de travail des parents et aux écoles des enfants ont tout de suite séduit la famille. Ils ont donc opté pour un appartement de quatre pièces à 283 000 €. Puisqu’il s’agit d’un logement neuf, les acquéreurs pourront obtenir une réduction sur les frais de notaire. Au lieu de payer près de 21 400 € (frais de notaire pour l’achat d’un logement dans le marché de l’ancien), ils ne devront plus qu’environ 5 600 € au notaire (soit -72,13 % de réduction).

Pour financer sa première acquisition immobilière, le couple a décidé de demander un prêt à taux zéro (PTZ) auprès de leur banque. Ils pourront donc financer une partie du prix de l’appartement.

Urbem est une résidence labellisée RT2012, ce qui permettra à la famille de bénéficier d’une réduction importante sur les factures d’énergie étant donné que la limite de la consommation énergétique est fixée à 50 kWh/m²/an.

Investir à Cleunay – Arsenal – Reudon

Le quartier Cleunay – Arsenal – Redon, situé au sud-ouest de Rennes, attire de plus en plus d’investisseurs en raison de sa forte demande locative et de ses nombreux projets d’aménagement urbain. Ce quartier en pleine transformation bénéficie d’une localisation stratégique. À seulement quelques minutes du centre-ville de Rennes, il est bien desservi par les transports en commun et dispose de nombreux commerces, établissements scolaires et espaces verts.

Cleunay – Arsenal – Redon attire une population jeune, composée d’étudiants, de jeunes actifs et de familles. Avec une demande locative forte et un marché immobilier en pleine expansion, investir ici offre des perspectives de valorisation intéressantes.

Si la loi Pinel a disparu, d’autres dispositifs restent très avantageux pour investir en locatif dans ce secteur dynamique : le statut LMNP et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ces deux options permettent de bénéficier d’avantages fiscaux tout en répondant aux besoins croissants en logements à Rennes.

Investir en LMNP à Cleunay – Arsenal – Redon

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de profiter d’un cadre fiscal intéressant pour un investissement locatif dans un bien meublé. Meublé en bail classique, meublé de tourisme, LMNP géré ou non géré en résidences de services... les opportunités sont nombreuses.

Avantages du LMNP à Cleunay – Arsenal – Redon

Régime fiscal avantageux : les revenus locatifs sont déclarés sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), offrant la possibilité d’un abattement de 50 % avec le régime micro-BIC ou de déduire les charges et amortissements avec le régime réel.

Rentabilité optimisée : la demande en logements meublés est forte à Rennes, notamment chez les étudiants et les jeunes actifs, et les loyers en meublés sont 15 à 20 % supérieurs aux locations nues.

Souplesse de gestion : pas de plafonds de loyer ou de ressources des locataires à respecter, contrairement à d’autres dispositifs d’investissement locatif. De plus, les baux sont plus flexible (1 an renouvelable pour le classique, 9 mois pour les étudiants, bail mobilité...).

Récupération de la TVA (sous conditions) : possible pour les investissements en résidences de services.

Quel type de bien privilégier en LMNP ?

Les studios et T2 sont particulièrement prisés par les étudiants et les jeunes actifs. Les résidences de services (étudiantes ou seniors) permettent de bénéficier d’une gestion simplifiée et d’un rendement sécurisé. Dans tous les cas, il est conseillé de privilégier les appartements proches des transports et commerces, c'est essentiel pour séduire les locataires et maximiser l’occupation.

Investir en LLI à Cleunay – Arsenal – Redon

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un autre dispositif intéressant pour investir à Rennes. Ce programme permet d’acheter un bien neuf (via une SCI) avec des avantages fiscaux non-négligeables, en contrepartie de plafonds de loyers légèrement inférieurs au marché. De plus, le dispositif permet de répondre à la demande grandissante de logements abordables.

Les avantages du LLI à Cleunay – Arsenal – Redon

• TVA réduite à 10 %
• Exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans
• Plafonds de loyer attractifs (indexés sur les loyers Pinel), qui garantissent une rentabilité stable et une faible vacance locative
• Frais de notaire réduits : entre 2 % et 3 % dans le neuf, contre 7 % à 8 % dans l’ancien.
• Le LLI répond à une demande locative forte et durable, notamment pour les jeunes actifs et les familles à revenus intermédiaires.

Acheter un logement neuf avec le PTZ à Cleunay – Arsenal – Redon

Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide précieuse pour les primo-accédants souhaitant acheter un logement neuf à Rennes, notamment dans le quartier dynamique de Cleunay – Arsenal – Redon. Grâce à ce dispositif, les ménages aux revenus intermédiaires peuvent financer jusqu’à 50 % du prix de leur résidence principale sans payer d’intérêts d’emprunt, ce qui réduit considérablement le coût de leur acquisition.

Le PTZ est compatible avec d’autres aides de l’État comme le prêt Aciton Logement etc. , et permet le remboursement en différé sur 5, 10 ou 15 ans pour alléger les mensualités. Les frais de notaire sont également réduits puisqu’il s’agit d’un achat dans le neuf.

Cleunay – Arsenal – Redon est un quartier en pleine transformation, offrant un cadre de vie agréable et attractif pour les nouveaux propriétaires. Il est à proximité du centre-ville de Rennes et bien desservi par les transports en commun. De plus, c’est un quartier avec un fort développement urbain, où de nombreux programmes immobiliers neufs répondant aux normes énergétiques RE2020 sortent de terre chaque année.

En outre, la qualité de vie y appréciable, avec des commerces, écoles, espaces verts et un accès rapide aux bords de la Vilaine. Enfin, la forte demande résidentielle du quartier est idéale pour assurer une valorisation du bien à long terme.

Où investir à Cleunay – Arsenal – Redon ?

Cleunay-Arsenal-Redon est un quartier à taille humaine qui dispose de tous les avantages d’un cadre de vie idéal. Il est situé au sud-ouest de la capitale bretonne. Plus de 14 000 habitants profitent chaque jour de ses nombreux espaces paysagers, tout en bénéficiant d’un accès facile aux commerces et services (pharmacies, supérettes, boulangeries, boucheries, restaurants…), mais également aux différents établissements scolaires et équipements publics : des atouts certains pour réaliser un investissement locatif à Rennes.

Le quartier de Cleunay

Autrefois, ce quartier était une cité d’urgence. Il était donc composé de constructions dédiées à « l’urgence », représentant une solution provisoire face aux problèmes liés au mal-logement après la Deuxième Guerre mondiale. Mais aujourd’hui, il connaît une véritable évolution. Il est bien desservi par les transports en commun (les lignes 6, 9, 13 et C6) et abrite de nombreux équipements comme les complexes sportifs Cleunay-Lesseps et André-Récipon, le centre social de Cleunay, la bibliothèque Cleunay, la clinique La Sagesse, le centre commercial Cleunay Boulevard… Deux magnifiques espaces verts y sont installés : le jardin de la Guérinais et les jardins familiaux de Cleunay. Le groupe scolaire Champion de Cicé fait partie des établissements d’enseignement du quartier.

Dans la partie nord, sur la rue Eugène Pottier, on trouve plusieurs immeubles de bureaux et de commerces. Le centre, quant à lui, accueille des résidences d’habitation. Les constructions dans le sud de Cleunay sont plus variées.

Des immeubles (en R+3, R+6 et R+8) regroupant des appartements à l’étage et des commerces en leur rez-de-chaussée se dressent le long de la Rue Champion de Cicé. Mais sur le Square Germain Gautier, jouxtant cette rue, quelques élégantes maisons mitoyennes en R+1, dont la plupart bénéficient d’un petit jardin, profitent du calme de cette partie du quartier.

© 2020 Google / Juillet 2020

Sur la rue André Trasbot, on remarque une concentration de grands bâtiments de plusieurs étages (en R+4 pour la majorité) et d’équipements publics (la bibliothèque du quartier et l’Antipode MJC, par exemple).

La rue Julles Lallemand, jouxtant la rue Andrée Récipon, est aussi agrémentée d’immeubles imposants qui arborent un style architectural épuré. Les arbres plantés au bord de la rue apportent une touche verte à l’ensemble du paysage.

Le quartier de La Prévalaye

Le quartier de La Prévalaye se trouve à l’extérieur de la rocade de Rennes. La Vilaine marque sa limite est et la Haie des Cognets le sépare de Saint-Jacques-de-la-Lande. Il est surtout réputé pour ses nombreux espaces dédiés aux loisirs et à la détente comme le centre de loisirs de la Prévalaye, les jardins familiaux de la Prévalaye ou encore l’étang d’Apigné. Le parking du stade de la route de Lorient et le centre d’entraînement Henri-Guérin y sont implantés. Le nord du secteur accueille la station d’épuration de Beaurade.

Chemin de la Prévalaye, quelques immeubles modernes abritant des entreprises prennent place sur de vastes terrains verdoyants. D’ailleurs, ce secteur se distingue par ses grands espaces verts qui procurent une atmosphère de campagne.

© 2020 Google / Avril 2019

Le Petit Blosne, jouxtant le Chemin de la Prévalaye, se caractérise par des petites maisons individuelles qui présentent des styles architecturaux atypiques. Ces maisons profitent du calme et de la nature, loin des bruits de la ville.

© 2020 Google / Avril 2019

Projets urbains

Le quartier fait l'objet de plusieurs projets urbains depuis quelques années. Parmi les projets notoires, on pense à la ZAC Bernard-Duval, qui prévoyait la construction de 350 logements ainsi que des espaces tertiaires et commerciaux. Le projet visait à revitaliser une ancienne zone industrielle en créant un quartier dynamique et intégré au tissu urbain existant.

Cleunay est aussi concerné par le Contrat de ville 2024-2030, qui définit les différentes priorités pour les six prochaines années. Ces axes incluent :

• La requalification des espaces publics pour une meilleure qualité de vie.
• Le développement de logements diversifiés pour favoriser la mixité sociale.
• L'amélioration de l'accessibilité et des mobilités douces.
• Le soutien aux initiatives locales et à la vie associative.

L'ouverture de la ligne B du métro avec la station Cleunay a notamment renforcé la connectivité du quartier avec le reste de la ville.

Économie et marché de l’emploi

• parmi les grandes enseignes et les commerces présents dans le quartier, on citera, entre autres : Leclerc, le Centre social de Cleunay, Espace nature, Carroserie Guillet, La Bogue, etc.
• la catégorie socioprofessionnelle la plus représentée à Cleunay-Arsenal-Redon est celle des cadres, avec un taux de 30 % et celle des professions intermédiaires, avec un taux de 29 %.

Sources : Fiche Insee APRAS