M. & Mme Dubois étaient locataires d'un T3 en zone A à 1 000 €/mois
Avec leur revenu fiscal de référence de 35 000 € ils sont éligibles au Prêt à Taux Zéro
Leur nouvelle mensualité s'élève à 1 150 €/mois, ils sont devenus propriétaires de leur résidence principale pour 150 € de plus par mois*
Un jeune couple souhaite devenir propriétaire d’un T3 situé en zone A.
Ils possèdent 1 850 € de revenus chacun et un RFR de 35 000 €
T3
Frais de notaire
Apport de 10%
Cuisine| Coût total | 336 600 € |
| Emprunt | 307 600 € |
| PTZ | 112 500 € à 0% |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 271€/mois |
T3
Frais de notaire
Apport de 10%| Coût total | 280 800 € |
| Emprunt | 252 800 € |
| PTZ | Non éligible |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 278€/mois |
Malgré un prix d’acquisition plus bas pour un bien ancien, la mensualité reste identique à celle d’un logement neuf : alors pourquoi ne pas investir dans un bien neuf et profiter de ses nombreux atouts, tels que des frais de notaire réduits, de meilleures performances énergétiques et des garanties constructeur pour un investissement sécurisé et durable ?
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Rennes s’impose comme un choix stratégique pour un investissement locatif en 2026. Première ville de Bretagne et 2e meilleure ville étudiante de France en 2026, son marché locatif est ultra dynamique : 63,2 % de locataires en 2020 (Insee), des loyers en hausse de 26 % en cinq ans et une rentabilité moyenne de 5 % dans certains quartiers.
Sa position géographique avantageuse, à 1h30 de Paris, 1h de Nantes et 45 minutes des plages font de la ville rouge un emplacement envié qui voit sa population croitre de 0,9 % par an entre 2016 et 2022.
Dynamisme, demande locative forte et valorisation patrimoniale : Rennes coche toutes les cases pour un investissement sécurisé et rentable.
Où investir à RennesAvant de se lancer dans votre projet, il est essentiel d’être bien renseigné, d’où la nécessité de s’adresser à des experts des micromarchés rennais et de ses spécificités.
Le quartier Beaulieu est sans nul doute l’un des plus apprécié par les étudiants rennais et réunit près de 35 % de la population estudiantine de la ville. Situé entre la commune de Cesson-Sévigné et le quartier Jeanne d’Arc, il héberge l’immense campus universitaire réunissant à lui seul l’Université-Rennes 1, l’INSA et l’IUT CS Rennes. Très fréquenté par les futurs diplômés, le quartier est le théâtre récurrent de la construction de programmes immobiliers dont des résidences étudiantes.
En termes de transports, le quartier est actuellement desservi par 6 lignes de bus, l’arrivée de la 2ème ligne du métro en septembre 2022 a rapproché le secteur à moins de 10 minutes du centre-ville. Le quartier est par ailleurs jalonné de pistes cyclables.
En termes de prix, il faut compter en moyenne 6 060 € du mètre carré pour acheter un appartement neuf à Beaulieu en 2026. Pour un studio à Beaulieu, le loyer moyen s’élève à 21€/m². Investir à Rennes dans le quartier Beaulieu peut permettre d’atteindre une rentabilité très correcte, autour de 5 %.
Divisé en plusieurs quartiers dont les très appréciés Sainte-Thérèse ou encore La Madeleine, Sud-Gare est l’un des quartiers où l’investissement locatif est le plus favorable. Dynamisé par le grand projet urbain EuroRennes et l’arrivée de la LGV Rennes-Paris, le quartier Sud-Gare sera encore amené à se développer dans les prochaines années pour accueillir des programmes immobiliers mixtes, comprenant logements, bureaux, commerces et services.
En plus de pouvoir accueillir 3 000 habitants supplémentaires, EuroRennes devrait aussi créer, à terme, près de 7 000 emplois : un atout qui dopera le marché locatif à coup sûr.
Plus qu’un quartier d’affaires, Sud-Gare est et reste aussi un secteur résidentiel à Rennes où coexistent résidences neuves modernes et pavillons de pierre. Parmi les sous-quartiers les plus représentatifs : Sainte-Thérèse, à l’est de la rue de l’Alma, Villeneuve, petit faubourg datant du XXème siècle et La Madeleine, en structuration urbaine. Autre atout de taille, le quartier est desservi par 2 stations du métro rennais.
Situé au nord-ouest de Rennes, Villejean-Beauregard est l’un des plus vastes quartiers de la ville et est accolé à la commune de Vezin-le-Coquet. Il accueille une population plutôt jeune, avec des étudiants et des jeunes actifs. Réaménagé dans les années 1980, il fait actuellement l’objet d’une grande requalification urbaine visant à améliorer et à augmenter son parc de logements. Le projet prévoit également d’augmenter le nombre d’équipements publics avec un groupe scolaire, une maison de quartier, un stade ainsi que des aires de jeux et des squares.
Le quartier Villejean est desservi par le métro Star et le bus. Il est possible de rejoindre le centre-ville de Rennes en seulement 8 minutes via la ligne A du métro depuis l’Université Rennes 2. Le quartier est le siège du deuxième campus universitaire rennais. Villejean-Beauregard est en outre un pôle médical important à Rennes. Il réunit le CHU Pontchaillou, l’Institut des hautes études en santé publique et l’UFR de Médecine. Le secteur est donc fortement fréquenté par un grand nombre d’étudiants, favorisant l’investissement locatif.
La périphérie gagne en popularité auprès des acheteurs comme des locataires. À Rennes, ces communes urbanisées et bien desservies proposent des prix attractifs et un parc immobilier en plein renouveau. Mais quelles les villes privilégier pour un investissement locatif autour de Rennes en 2026 ?
C’est à seulement une quinzaine de minutes en voiture du centre-ville de Rennes que se place la commune de Vezin-le-Coquet . Résidentielle, agréable, la commune attire aussi bien les familles que les jeunes actifs, attirés par les prix un plus attractifs qu'à Rennes intra-muros. On y trouve une majorité de secteurs pavillonnaires, nouvellement aménagés par les promoteurs de la construction neuve.
Située au sud de Rennes Métropole, Noyal-Châtillon-sur-Seiche est l’une des autres villes très prisées de la périphérie. Traversée par la Seiche, elle est réputée pour ses grands espaces de nature et ses vestiges de l’histoire bretonne dont des dolmens et menhirs datant de l’Antiquité.
Très demandée pour l’achat en résidence principale, elle est aussi prisée sur le marché locatif au vu de son augmentation importante de programmes immobiliers.
Soucieuse du bien-être de ses habitants, la commune de Chantepie a su conserver un charme rural tout en l’alliant aux services urbains actuels. Résidentielle et appréciée des familles pour son cadre de vie, elle comprend des espaces verts, des commerces ainsi qu’une importante zone commerciale autour de l’allée de Guerlédan.
Avec 5 161 logements en 2020 (Insee), Chantepie est l’une des localités les plus demandées sur le marché immobilier et notamment au niveau locatif, puisque 45 % des logements y sont occupés par des locataires.
Très investie par les constructions immobilières neuves, sa proportion d’appartements a augmenté de manière fulgurante et représentent 63 % des biens de Chantepie contre 36 % de maisons.
En termes de transports, la commune est desservie par 4 lignes de bus du réseau STAR. Plusieurs zones commerciales sont présentes en plus de 216 petits commerces. Côté enseignement, Chantepie héberge 4 établissements scolaires dont 2 écoles maternelles et 2 écoles primaires.
“La demande est de plus en plus présente en métropole. Les villes périphériques comme Vezin-le-Coquet, Noyal-Châtillon-sur-Seiche ou Chantepie pourraient prendre de la valeur avec le temps. Elles présentent une rentabilité locative vraiment attractive. Investir en 1ère couronne est aujourd’hui le meilleur moyen de se créer un patrimoine sûr.”
Georges DA SILVA ALMEIDA, expert investissement locatif à Rennes
SOMMAIRE
Déjà très populaire auprès des étudiants et des jeunes cadres, Rennes a encore gagné en attractivité depuis l’arrivée de la LGV qui la relie à Paris en 1h30. Si l'exode vers l'Ouest annoncée par certains n'a pas eu lieu, n'en demeure pas moins que l’attrait pour la Bretagne, s’il a toujours été présent, a été dopé par cette nouvelle proximité.
Outre son réseau de transports très complet (2 lignes de métro, depuis septembre 2022, bus, TGV...), Rennes a su se hisser parmi les métropoles les plus dynamiques de l’Hexagone. En témoigne sa démographie, avec une hausse moyenne de 0,9 % par an entre 2016 et 2022 selon l’Insee. Une hausse qui peut s’expliquer par l’arrivée de nombreux étudiants et de jeunes actifs. Des chiffres qui boostent à coup sûr le marché de la location et par conséquent, l’investissement locatif.
Juste derrière Toulouse, Rennes se place 2ème au classement des meilleures villes étudiantes de France pour l’année 2026 selon le magazine l'Étudiant. La ville gagne deux places par rapport à l’édition précédente et obtient 77,5 points sur 103, portée notamment par son offre de formation, son accès à la santé, son dynamisme de l’emploi et la part des étudiants dans sa population.
Avec 73 000 étudiants à Rennes en 2026 et une hausse de plus de 14 000 étudiants sur dix ans dans l’unité urbaine, la demande locative est constante et booste inexorablement le marché immobilier. Les petites surfaces (studio, T1 et T2) sont les plus demandées. Chaque rentrée des classes, la presse locale se fait l'écho de la "mission impossible" qui attend les étudiants en quête d'un logement.
« Plus de 20 % de la population de l’unité urbaine rennaise est étudiante. Un détail qui n’échappe pas aux investisseurs. Les studios et T1 sont d’ailleurs les biens les plus demandés, le plus souvent en LMNP dans les résidences étudiantes. »
Georges DA SILVA ALMEIDA, expert en investissement immobilier à Rennes
Première région française dans le domaine des industries agroalimentaires, avec 15 % des emplois de France métropolitaine du secteur, la Bretagne jouit d’une situation géographique idéale. Elle se place au 9ème rang national pour son produit intérieur brut, établi à 119 milliards d’euros en 2023 selon l’Insee. Considérée comme la “tête chercheuse” de la Bretagne, Rennes est devenue en quelques années le “cœur battant” de l’économie bretonne. Un rôle conforté par la LGV Bretagne-Pays de la Loire, qui place Rennes à moins d’1h30 de Paris. Déjà remarquée dans les classements de L’Express, Rennes se place désormais 2ème des grandes métropoles françaises les plus attractives dans le baromètre Arthur Loyd 2026. Rennes Métropole concentre aujourd’hui 276 667 emplois selon l’Insee, tandis que la ville de Rennes héberge 55 989 entreprises en 2026 selon Le Figaro.
Forte de ses pôles économiques existants, Rennes a récemment boosté son économie grâce à de nouveaux projets urbains tels qu’ EuroRennes , ViaSilva ou encore La Courrouze .
À l’image de sa croissance, les projets urbains n’ont cessé de restructurer le paysage rennais. Des actions enclenchées par le projet Rennes 2030 avec pour objectifs de renaturer la ville, proposer plus de logements, renforcer les liens entre les quartiers mais aussi de redynamiser le patrimoine existant.
De par l’ensemble de ces vecteurs, réaliser un projet d’investissement locatif à Rennes assure d’une qualité patrimoniale valorisée dans le temps.
Rennes n’a pas échappé à la flambée des prix de l’immobilier ces dernières années, même si la tendance s’est nettement assagie. En 2026, Le Figaro Immobilier estime le prix médian à 4 426 €/m², soit une hausse de 1 % sur un an et de 6 % sur cinq ans. Dans le neuf, le prix médian atteint 4 999 €/m², en recul de 3 % sur un an mais encore en légère hausse de 1 % sur cinq ans. Les loyers, quant à eux, continuent de progresser : Le Figaro Immobilier relève un loyer médian de 20 €/m² à Rennes, en hausse de 8 % sur un an, et de 9 % pour les appartements.
En cause, un marché toujours tendu et une demande qui reste soutenue, face à un parc immobilier encore insuffisant malgré les projets urbains entrepris depuis plusieurs années. À l'image des autres grandes métropoles, la capitale bretonne voit toutefois sa tendance inflationniste fléchir depuis 2023, avec des prix qui progressent beaucoup plus lentement qu’au pic du marché.
Rennes dispose de plusieurs micromarchés sur lesquels il est nécessaire de s’attarder. Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est primordial d’être bien renseigné et de s’adresser à des experts du marché local.
La demande sur le marché locatif rennais a fait de la ville un nouvel eldorado pour les investisseurs. En 2020, Rennes enregistrait 63,2 % de locataires contre 34,9 % de propriétaires selon l’Insee, faisant d’elle l’une des villes comptant le plus de locataires en France. L’arrivée de nombreux étudiants chaque année dope la demande pour les petites surfaces types studios et T2 : un levier de choix pour investir à Rennes.
Certains quartiers offrent une forte activité locative, notamment les secteurs proches du centre-ville et les secteurs universitaires tels que Beaulieu ou Villejean-Beauregard . Si Rennes intra-muros est soumis à une forte demande, les villes périphériques représentent elles aussi de belles opportunités d’investissement. Urbanisées, bien desservies, plus calmes... Elles attirent quant à elles les jeunes couples, familles avec enfants et actifs véhiculés.
Actuellement, il faut débourser 20€ du m² pour être locataire à Rennes. Un prix similaire à ceux observés dans les grandes métropoles comme Toulouse, Nantes et Bordeaux.
Rennes Centre affiche actuellement une rentabilité locative moyenne avoisinant les 5% % en 2026 mais surtout un très faible taux de vacance. Il faut une vingtaine de jours pour qu’un appartement soit loué dans la capitale de Bretagne.
Pour investir à Rennes de manière efficace, il est préférable de privilégier les petites surfaces, très recherchées par les étudiants et les jeunes actifs. Les prix ayant évolué de manière mirobolante, préférez un appartement dans un quartier un peu éloigné du centre-ville où ils seront moins élevés.
Calculez votre rentabilité locative pour un investissement locatif à Rennes :
Le parc immobilier rennais continue de se renouveler pour répondre à une demande de logements toujours élevée. Rennes Métropole fixe, dans son Programme local de l’habitat 2023-2028, un objectif de 5 000 logements produits par an, en combinant constructions neuves, rénovation et transformation de bâtiments existants. Cette production alimente une offre variée, des ensembles immobiliers mixtes aux résidences plus confidentielles, avec également des résidences de services adaptées à l’investissement locatif meublé.
À l’échelle bretonne, le marché du neuf reste plus contrasté qu’en période de forte reprise. Les mises en chantier progressent, notamment dans le collectif et les résidences, mais les ventes demeurent sous pression. Au premier trimestre 2026, la DREAL Bretagne relève une baisse de 22,3 % des ventes de logements neufs par rapport au premier trimestre 2025, tandis que l’Observatoire OREAL Bretagne décrit un début d’année marqué par une offre qui redémarre plus vite que la demande.
Pour réussir son investissement locatif, il est essentiel de prévoir un budget réaliste dès le départ. Même si certains investisseurs financent leur acquisition comptant, la majorité des projets passent par un crédit immobilier. Après la forte remontée observée en 2022 et 2023, les taux se sont normalisés, sans retrouver les niveaux très bas de la période 2016-2021. En Bretagne, les baromètres de juin 2026 font état de taux moyens autour de 3,30 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,46 % sur 25 ans, hors assurance et selon le profil emprunteur.
En juin 2026, les taux de crédit immobilier en Bretagne se situent autour des niveaux suivants :
| Durée de l'emprunt | Meilleur taux indicatif en Bretagne en juin 2026 | Taux moyen constaté en Bretagne en juin 2026 |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,10 % | 3,30 % |
| 20 ans | 3,10 % | 3,40 % |
| 25 ans | 3,20 % | 3,46 % |
Grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière, les contribuables ont la possibilité de réduire le coût de financement de leur investissement. Ces dispositifs, comme le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permettent de réduire considérablement la note. La réduction se fait sur le prix d’achat du logement selon la durée de location choisie.
Dans le cadre d’un investissement locatif en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est possible de défiscaliser entièrement les loyers en amortissant le bien acquis.
Les 2 dispositifs ne sont pas cumulables et offrent chacun leurs lots d’avantages. Alors quel type de dispositif faut-il choisir son investissement ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’investissement qui permet aux particuliers d’acheter un bien immobilier neuf à loyers plafonnés, destiné aux ménages aux revenus intermédiaires. Il se situe entre le logement social et le marché locatif classique, garantissant une forte demande locative.
L’intérêt pour les investisseurs réside dans ses avantages fiscaux : TVA réduite à 10 %, exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans et frais de notaire réduits. De plus, les logements en LLI répondent aux dernières normes environnementales, augmentant leur attractivité et leur valeur sur le long terme.
Le dispositif Denormandie encourage l’investissement dans l’immobilier ancien à rénover en échange d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000€. Il s’adresse aux investisseurs qui achètent un bien ancien dans une commune éligible et réalisent des travaux représentant au moins 25 % du coût total. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi, selon la durée de location. Les programmes Denormandie proposés sur les sites IMMO9 sont déjà refaits à neuf et permettent d'investir sans se soucier des travaux. Le prix affiché tient compte des 25% de rénovation.
Investir en loi Denormandie n'est pas possible au sein de Rennes Métropole. Le bien concerné doit se trouver dans l’une des villes éligibles au dispositif, et comprises dans le plan Action Cœur de Ville ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire. C'est par exemple le cas de Laval ou encore de Caulnes.
Soazic achète un T3 à Caulnes, près de Rennes, pour 100 000 € et engage 30 000 € de travaux, soit 130 000 € investis. En louant son bien pendant 9 ans, elle bénéficie d’une réduction d’impôt de 18 %, soit 23 400 € répartis sur 9 ans (2 600 € par an). Avec un loyer de 600 € par mois, elle perçoit 7 200 € de revenus annuels, optimisant ainsi la rentabilité de son investissement tout en valorisant son bien.
Tout comme le LLI, la Location Meublée Non Professionnelle est un l’un des dispositifs privilégiés pour faire de l’investissement locatif à Rennes. Il permet de réduire son impôt sur les loyers à 0, par le truchement de l'amortissement, en régime réél.
Pour un particulier, le statut LMNP permet de générer des revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui pourront être amortis. Ses loyers peuvent donc être net d'impôt.
Pour ce faire, il devra respecter certaines conditions :
Les logements éligibles peuvent autant faire partie du parc immobilier neuf qu’ancien. Il peut aussi s’agir d’un logement en résidence de services types résidences étudiantes, séniors, affaires ou EHPAD.
Inscrit dans le budget 2026 qui a définitivement été adopté le lundi 2 février 2026, le le dispositif Jeanbrun entrera en vigueur dans le cadre de la loi de finances. Ce nouveau dispositif, réclamé depuis de longues années par les acteurs du secteur et longuement débattu sous le nom de "statut du bailleur privé", succède au Pinel disparu et vise à relancer l'investissement locatif privé en France. Contrairement au LMNP réservé à la location meublée, il s'adresse exclusivement aux propriétaires souhaitant louer un bien nu.
Le principe repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal : chaque année, le bailleur peut déduire de ses revenus fonciers une fraction de la valeur de son bien, et ainsi réduire drastiquement voire annuler la fiscalité des revenus locatifs. Les taux varient selon la nature du logement et le niveau de loyer pratiqué :
L'amortissement est calculé sur 80 % de la valeur du bien et limité à un plafond de 8 000 à 12 000 € par an (selon le type de loyer pratiqué).
Pour bénéficier du statut du bailleur privé, les conditions à respecter sont les suivantes :
Le marché des résidences de services se porte plutôt bien. Le nombre de résidences seniors a dépassé le millier en 2022 et pourrait atteindre 1 550 en 2026.
L'un des principaux atouts de cet investissement réside dans la gestion déléguée. En signant un bail commercial avec un exploitant professionnel, vous profitez d'un placement clé en mains qui ne demande aucun effort de gestion locative. De plus, les loyers sont garantis, même en cas de vacance... un gage de tranquillité d'esprit appréciable.
Les logements gérés par le bailleur commercial étant meublés, l'investissement peut être effectué sous le statut de loueur meublé non professionnel. De plus, il est possible de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien, sous certaines conditions, réduisant ainsi le coût total de l'investissement.
Les résidences de services offrent généralement des rendements intéressants. Cette rentabilité est renforcée par la demande croissante dans ce secteur, notamment en raison du vieillissement de la population, (à Rennes comme partout en France) pour les résidences seniors et de l'augmentation du nombre d'étudiants pour les résidences étudiantes.
Pour réaliser un investissement locatif pérenne et sécurisé à Rennes, il est conseillé de s’adresser à un expert du marché local.
À travers notre panel de programmes immobiliers neufs en ville et en périphérie, nos courtiers vous proposent le meilleur de la construction neuve à Rennes, éligible en logement locatif intermédiaire (LLI) et à l’investissement LMNP.
En plus de profiter d’un accompagnement personnalisé, faire appel à un courtier en immobilier neuf à Rennes vous permet de bénéficier des meilleures offres de nos partenaires.
* source : Le Figaro, toutes les entreprises à Rennes
** source : Ouest-France, Tous les ans, c'est pareil" : la galère des étudiants pour trouver un appartement à Rennes.
