Achat d'un studio à Rennes : tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Pierre Ferreiro

le 13 mai 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

La capitale de la Bretagne, élue meilleure ville de France où investir pour optimiser ses revenus locatifs en 2022 par le site SeLoger*, est très prisée par les investisseurs. C’est aussi une ville très appréciée des étudiants, celle-ci ayant été élue deuxième ville étudiante de France dans l’édition 2022 du célèbre classement des meilleures villes étudiantes réalisé par L’Étudiant.fr*.

Étant donné que les petites surfaces sont souvent synonymes de meilleure rentabilité, il apparaît que l’achat d’un studio est un choix pertinent pour qui souhaite investir dans l’ immobilier neuf à Rennes. Présentation de nos biens en cours de commercialisation, conseils, défiscalisation... voici tout ce qu’il faut savoir avant de réaliser l’achat d’un studio à Rennes.

Achat d’un studio à Rennes : tous nos biens en cours de commercialisation

De nombreux studio issus de programmes immobiliers neufs sont disponibles à la vente à Rennes. On en trouve dans chaque quartier de la ville. Voici une liste présentant en détail les 22 programmes immobiliers proposant des appartements d’une pièce à Rennes :

• Quartier Bourg-l'Évesque - la Touche – Moulin du Comte : 2 programmes immobiliers neufs disposent de biens en studio à partir de 170 000 euros, dont un à seulement 10 minutes de la faculté de Médecine
• Quartier Rennes Centre : 2 immeubles d’appartements en résidence regroupent des biens type studio à partir de 205 000 euros, dont un en plein centre-ville
• Quartier Francisco Ferrer – Vern – Landry – Poterie : 2 programmes sont dotés d’appartements en studio, dont une résidence étudiante, à partir de 131 000 euros, en face du parc de Landry
• Quartier Maurepas – Patton – Bellangerais : Une résidence dispose d'appartements en studio à partir de 185 000 euros, à proximité immédiate du parc des Gayeulles
• Quartier Sud-Gare : Une résidence propose des appartements en studio à partir de 205 000 euros, non loin du centre historique
• Quartier Villejean-Beauregard : Des appartements en studio sont disponibles à la vente dans 2 programmes immobiliers neufs à partir de 133 000 euros, dont un à deux pas du campus l’université Rennes 2
• Quartier Bréquigny : Un immeuble de résidence est doté de biens immobiliers en studio à partir de 189 000 euros, à proximité du parc de Bréquigny
• Quartier Cleunay – Arsenal – Redon : Deux programmes proposent des biens en studio à partir de 111 400 euros, dont une résidence étudiante proche de la rue de Nantes
• Quartier Jeanne d’Arc – Longs-Champs – Atalante Beaulieu : C'est le quartier le plus riche en studio, qui en propose à la fois en immeuble résidentiel et en résidence étudiante, à partir de 131 000 euros. 5 programmes en sont dotés, dont deux à proximité de l’université de Rennes-Beaulieu
• Quartier Nord Saint-Martin : 2 programmes proposent de biens en studio à partir de 160 864 euros, dont une résidence étudiante à proximité immédiate de l’université Rennes 2
• Quartier Thabor – Saint-Hélier – Alphonse Guérin : 2 immeubles de résidence offrent des opportunités d’investir dans un studio, à partir de 155 000 euros, dont un à proximité du parc de Maurepas

Nos appartements en studio disponibles à la vente à Rennes

Tout investisseur a donc accès à une large palette de studios parmi lesquels choisir pour leur projet d’achat immobilier. Cependant, pour un investissement rentable et réussi, de nombreux éléments sont à prendre en compte. Emplacement, prix, défiscalisation sont autant d’éléments qu’il est nécessaire de connaître afin d’orienter sa recherche. Il est donc fortement conseillé de faire appel à un professionnel.

Les courtiers immobiliers de l’agence Rennes IMMO9 sont là pour accompagner chaque investisseur à toutes les étapes de leur projet. Grâce à leur expertise du marché immobilier de Rennes Métropole, ils vous aideront à trouver le studio le plus rentable pour votre future location. De la recherche d’un appartement jusqu’à la levée des réserves, ils seront à vos côtés, notamment lors des visites à l'office de notaires. N’hésitez pas à profiter de cette prestation personnalisée, sans frais de dossier ni d’agence.

Achat d’un studio à Rennes : pourquoi investir dans le neuf ?

Pourquoi choisir un bien immobilier neuf dans le cadre de l’achat d’un studio à Rennes ? Présentation des avantages de l’immobilier neuf, et simulation de rentabilité locative avec une sélection de nos programmes immobiliers.

Achat d’un studio à Rennes : les avantages de l’immobilier neuf

L'immobilier neuf présente plusieurs avantages par rapport à l’immobilier ancien, aussi bien en termes de fiscalité que dans la vie du quotidien. D’une part, un appartement neuf offre systématiquement un grand nombre de prestations recherchées par les locataires. Ils disposent notamment d’une isolation optimisée permettant de réduire sa consommation d’énergie, de places de parking ou encore d’espaces extérieurs privatifs. Cela participe à l’attractivité du studio loué, et réduit donc le risque de vacance locative.

De même, un appartement neuf est synonyme de tranquillité en termes d’entretien. Il ne sera en effet pas nécessaire d’y effectuer des travaux, notamment de rénovation énergétique. Les biens neufs sont également couverts par un grand nombre de garanties, comme la biennale ou la décennale, qui permettent de couvrir d’éventuels travaux sans avoir à mettre la main à la poche.

Achat d’un studio à Rennes : une très bonne rentabilité pour les petites surfaces

Les petites surfaces affichent souvent un prix au mètre carré supérieur aux appartements de plus grande typologie. Leur prix de vente reste néanmoins beaucoup moins élevé. Elles permettent également d’obtenir, en règle générale, une meilleure rentabilité locative. À titre d’exemple, voici une estimation de la rentabilité locative d’une sélection de studio disponibles à la vente, dans des secteurs prisés par les jeunes et les étudiants.

Achat d’un studio à Rennes : comment choisir ?

Plusieurs facteurs sont à prendre en compte dans le cadre de l’achat d’un studio, à Rennes comme ailleurs en France. L’emplacement est un facteur primordial pour garantir la rentabilité d’un tel investissement. Mais d’autres critères sont également à prendre en compte, comme les avantages de la location nue et de la location en meublé. De même, l’option d’investir dans une résidence étudiante est également à considérer.

Achat d’un studio à Rennes : l’importance de l’emplacement

L’emplacement est certainement le critère le plus important à prendre en compte par un investisseur pour garantir la rentabilité d’un studio destiné à la location. Le studio attire principalement des locataires jeunes, à savoir des étudiants ou des jeunes actifs. Il est donc judicieux d’investir dans un quartier animé, tel que le centre-ville, ou d’effectuer l’achat d’un bien proche d’un campus universitaire ou d’un établissement du supérieur.

De même, l’environnement immédiat du studio est à prendre en compte. Il est important qu’il dispose d’une bonne desserte en transports. Un bien situé proche d’une station de métro sera notamment très attractif. De même, le secteur doit disposer de toutes les infrastructures nécessaires, dont des commerces, des services voire des lieux culturels et équipements sportifs.

Achat d’un studio à Rennes : en location nue ou meublée ?

Après avoir trouvé l’emplacement idéal pour l’achat d’un studio à Rennes, il est important de se demander pour quel type de location opter. En meublé, ou en location nue ? Ces deux systèmes ont tous les deux leurs avantages et leurs inconvénients, notamment en termes de fiscalité et de turnover.

Achat d’un studio à Rennes : louer un meublé

Louer un appartement d’une pièce meublé permet de profiter du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, qui offre une fiscalité avantageuse. Cela permet également de louer son studio à un loyer plus élevé qu’une location nue. Un investisseur peut aussi demander à son locataire de quitter le bien au bout d’un an, en émettant un préavis de seulement 3 mois. Ce statut permet, en outre, de pouvoir défiscaliser grâce au dispositif Censi-Bouvard, si l’appartement concerné se trouve dans une résidence de services.

En revanche, louer en meublé nécessite plus d’entretien, notamment au niveau du remplacement des meubles et équipements. Les locataires restent aussi généralement moins longtemps, causant un turnover plus important. De même, les démarches administratives sont légèrement plus complexes que pour une location nue.

Achat d’un studio à Rennes : en location nue

Opter pour une location nue a un avantage considérable : celui de pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel. Un autre point fort, assez évident, est que ce système n’impose pas de frais lié à des remplacement de meubles ou d’équipements. Les démarches administratives sont également plus simples que pour son alternative. Et étant donné que les locataires emménagent avec tous leurs meubles, ils sont enclins à rester plus longtemps, ce qui entraîne un turnover plus faible.

Cela implique néanmoins de pouvoir récupérer son appartement plus tard que dans le cadre d’une location meublé : il faudra attendre 3 ans, et émettre un préavis de 6 mois, pour demander le départ d’un locataire. Pour un bien équivalent, le loyer sera également moins élevé que pour un meublé. De même, la fiscalité d’une location nue est aussi plus élevée.

Achat d’un studio à Rennes : un appartement classique ou en résidence étudiante ?

Là encore, un choix cornélien se pose à tout investisseur souhaitant réaliser l’achat d’un studio à Rennes : celui d’investir dans une résidence classique, ou bien dans une résidence étudiante. Là encore, les deux systèmes ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Achat d’un studio à Rennes : en résidence “classique”

La location d’un appartement situé dans une résidence “classique” se fera sous un bail d’habitation, qui sera d’un an pour un logement meublé ou de trois ans pour un logement vide. Le montant du loyer est fixé par le bailleur. Celui-ci n’est pas garanti : il y a des risques de vacance locative et de loyers impayés ! La gestion du bien est gérée par le propriétaire, ou une agence de gestion locative s’il souhaite déléguer cette tâche. Le bailleur a aussi la possibilité de loger sa famille, s’il le souhaite.

Ce système permet de profiter de plusieurs dispositifs de défiscalisation, selon l’ancienneté du logement, et s’il est meublé ou non. Il permet ainsi de profiter du statut LMNP pour un logement meublé, de la loi Malraux et Monuments Historiques pour un bien ancien à valeur patrimoniale, et de la loi Cosse pour un bien ancien. Mais son principal avantage est qu’il permet de bénéficier de la loi Pinel, dans l’ancien ou dans le neuf : l’un des dispositifs de défiscalisation les plus utilisés.

Achat d’un studio à Rennes : en résidence étudiante

La principale particularité de la résidence étudiante tient au type de bail réalisé. En effet, il s’agira d’un bail commercial entre un investisseur et l’exploitant de la résidence. Le loyer est établi par l’exploitant, qui se charge de le récolter, et de le verser au propriétaire même en cas de vacance locative. Le bailleur a donc la garantie de toucher son loyer tous les mois.

La totalité de la gestion locative du bien est assurée par l’exploitant, ce qui veut dire qu’un investisseur n’a quasiment aucun effort à fournir pour profiter de ses revenus. Un appartement en résidence étudiante permet de bénéficier à la fois du statut LMNP et du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, qui vont de pair. Il est en revanche impossible d’y loger sa famille ou d’y habiter.

Défiscaliser l’achat d’un studio à Rennes

Plusieurs moyens existent pour défiscaliser l’achat d’un studio à Rennes comme ailleurs en France. Il est notamment possible d’utiliser la loi Pinel pour défiscaliser un studio “classique”. Le Censi-Bouvard sera, quant à lui, particulièrement approprié pour un logement situé dans une résidence étudiante.

Défiscaliser avec le Pinel

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation le plus prisé des investisseurs dans l’immobilier neuf. Celui-ci permet d’obtenir une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 euros. Pour en profiter, le propriétaire doit louer son appartement nu, pour une durée définie et sous des conditions bien spécifiques. En adhérant à ce dispositif, un investisseur peut bénéficier :

• d’une réduction d’impôts de 12% du prix de vente de son bien immobilier pour une durée d’engagement locatif de 6 ans
• d’une réduction d’impôts de 18% du prix de vente de son bien immobilier pour une durée d’engagement locatif de 9 ans
• d’une réduction d’impôts de 21% du prix de vente de son bien immobilier pour une durée d’engagement locatif de 12 ans

Les conditions pour bénéficier du dispositif sont les suivantes :

• Le Pinel ne peut être utilisé que pour 2 investissements locatifs par an au maximum, dans la limite de 300 000€ et 5 500€/m²
• L’appartement à louer doit être acheté neuf ou en VEFA, et doit respecter la norme RT2012 ou être labellisé BBC
• L’appartement doit être loué dans un délai de 12 mois suivant sa livraison ou sa date d’acquisition
• Le logement doit se trouver dans une zone éligible Pinel, ce qui est le cas de Rennes (zone B1)
• Le locataire doit avoir des ressources ne dépassant pas les plafonds de revenus Pinel fixés dans la zone du logement
• Le loyer de l’appartement doit respecter les plafonds de loyer Pinel de la zone dans laquelle il se trouve (10,51€/m² en zone B1)

Toutes les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel sont listées dans notre article dédié.

À partir du 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôts proposés par le Pinel actuel vont diminuer, au profit de la mise en place du dispositif Pinel+. Cette nouvelle mouture reprendra les taux du dispositif actuel, mais les conditions d’éligibilité des logements seront plus strictes. Ce sera notamment le cas au niveau des normes environnementales et de l’emplacement des logements.

Défiscaliser avec le Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet de défiscaliser un appartement acquis dans une résidence de services, telles que celles à destination des étudiants. Pour en bénéficier, l’investisseur doit adhérer au statut de LMNP. Il offre une réduction d’impôts équivalente à 11% du prix hors taxes du logement, qui peut aller jusqu’à 36 000 euros au maximum.

Pour en bénéficier, il est nécessaire de louer le logement meublé en tant que résidence principale, en établissant un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans auprès d’un exploitant. Ce dispositif permet également de récupérer la TVA de son investissement.

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