Plafond Pinel à Rennes : du nouveau en 2022

Pierre Ferreiro

le 18 mai 2022

[ mis à jour le 09 janvier 2023 ]

Il y a du nouveau dans le milieu de la défiscalisation dans l’immobilier neuf à Rennes : les plafonds de la loi Pinel ont été revus à la hausse de quelques centimes. Les propriétaires d’un appartement Pinel peuvent ainsi appliquer un loyer plus élevé, tandis que des locataires bénéficient d’un plafond de ressource revu à la hausse.

Cette augmentation pourrait avoir un effet très positif sur les investissements Pinel à Rennes, la ville étant déjà très prisée des investisseurs immobiliers. D’autant plus que cette année 2022 est la dernière permettant de profiter des taux pleins du Pinel, avant la mise en place du nouveau dispositif Pinel+.

Plafonds Pinel à Rennes : une augmentation en 2022

Les plafonds Pinel à Rennes comme ailleurs en France ont été revus à la hausse en 2022. Cette hausse concerne aussi bien les plafonds de loyer pouvant être appliqués par les propriétaires que les plafonds de ressources des locataires éligibles au dispositif. Présentation des nouveaux plafonds, et rappel des conditions d’éligibilité du dispositif.

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Loyer : les nouveaux plafonds Pinel à Rennes et en France

C’est une nouvelle qui devrait ravir les personnes ayant déjà réalisé, ou souhaitant effectuer un investissement locatif dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel. Cette hausse n’est que de quelques centimes d’euros par mètre carré, mais à l’échelle d’un logement, elle représente des dizaines d’euros de bénéfice supplémentaire pour les investisseurs. Voici les nouveaux loyers maximums autorisés par le dispositif Pinel, par zone géographique. Pour rappel, Rennes Métropole se situe en zone B1.

Le calcul du loyer Pinel utilise la notion de surface utile. La surface utile se calcule de la manière suivante :
Surface habitable + moitié de la surface annexe (balcon, loggia, terrasse...) dans la limite de 8m²
Si on prend pour exemple un appartement de 50m² avec 20m² de surface annexe, la surface utile sera de : 50 + 8 = 58m²

Le calcul du loyer Pinel prend également en compte un coefficient multiplicateur, afin de prendre en compte la réalité du marché locatif. Voici, dans sa totalité, la formule à utiliser pour calculer un loyer Pinel :
(0,7 + 19/surface utile) x loyer Pinel x surface utile

Vous pouvez également utiliser notre simulateur ci-dessous pour calculer votre loyer Pinel, ou lire notre article consacré à ce sujet :

Ressources des locataires : les nouveaux plafonds Pinel à Rennes

Les plafonds de ressources Pinel ont eux aussi été revus à la hausse cette année. Pour rappel, ces plafonds conditionnent le choix des locataires d’un appartement loué à travers le dispositif de défiscalisation Pinel. En effet, pour en bénéficier, un propriétaire doit choisir des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds imposés dans la zone où se situe le logement. Voici les nouveaux plafonds de ressources Pinel en France, classés par zones géographiques. Pour rappel, Rennes se trouve là encore en zone B1.

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Loi Pinel à Rennes : rappel des conditions d’éligibilité

D’autres critères d’éligibilité doivent également être remplis afin de pouvoir profiter de la défiscalisation permise par la loi Pinel. Ils sont les suivants :

• Le logement mis en location doit être un appartement situé dans un ensemble collectif. Les maisons neuves ne sont plus éligibles au Pinel depuis le 1er janvier 2021
• L’appartement mis en location doit être neuf, ou acheté en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement)
• Le propriétaire de l’appartement doit s’engager à le louer sur une période de 6, 9 ou 12 ans
• Le logement mis en location doit respecter la norme environnementale RT2012 ou être détenteur du label BBC (Bâtiment Basse Consommation).
• L’appartement doit être mis en location dans un délai de 12 mois suivant sa livraison, ou sa date d’acquisition (s’il provient d’un programme déjà achevé).
• Ce logement doit être loué nu, c’est-à-dire non-meublé, en tant que résidence principale du locataire.
• L’appartement doit se trouver dans une zone éligible Pinel. C’est le cas de ceux situés à Rennes Métropole, qui est en zone B1.
• L’investisseur ne doit pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an. Ceux-ci sont plafonnés à 300 000€ de valeur du bien et 5 500€/m².
• Les plafonds de loyer et de ressources précédemment énoncés doivent être respectés.

Si ces conditions venaient à ne pas être respectées, l’investisseur risque de perdre et de devoir rembourser l’avantage fiscal perçu grâce à la loi Pinel.

Pourquoi investir en Pinel à Rennes ?

Grâce à une forte attractivité et un marché locatif dynamique, la ville de Rennes est idéale pour un investissement en Pinel.

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Rennes : une ville attractive

La capitale de la Bretagne ne manque pas d’arguments pour séduire les investisseurs immobiliers. Rennes a d’ailleurs été élue meilleure ville de France où investir pour optimiser ses revenus locatifs par le site SeLoger.com*. Un investissement locatif dans la Ville rouge permettrait en effet d’obtenir une rentabilité locative nette pouvant aller jusqu’à 8,2%. Sa renommée s’étend même au niveau Européen, Rennes étant à la 8ème place du classement des villes européennes où il fait bon vivre, d’après une étude de la Commission Européenne*.

Rennes dispose en effet d’une attractivité exceptionnelle. Elle constitue un bassin d’emploi fertile, notamment dans les domaines du numérique, des mobilités et des éco-industries. Elle est, en outre, une ville très appréciée des étudiants, celle-ci se classant à la deuxième place du classement des Meilleures villes étudiantes de France réalisé par L’Étudiant.fr*.

Pour toutes ces raisons, Rennes connaît une croissance démographique exceptionnelle : la Métropole prévoit même l’arrivée de 100 000 habitants supplémentaires d’ici 2040*. Avec une demande locative qui ne fait qu’augmenter, un investissement locatif à Rennes est gage de rentabilité.

Les réductions d’impôts Pinel

Le principal avantage du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel réside dans la réduction d’impôt qu’il permet d’obtenir. Cette réduction représente une fraction du prix d’achat du bien. Elle est d’autant plus importante que la période d’engagement locatif choisie par l’investisseur est longue. Attention cependant, car le dispositif est considéré comme une niche fiscale : la réduction d’impôt octroyée ne peut donc pas dépasser 10 000 euros par an. Voici les taux de réduction d’impôt permis par le Pinel en 2022 :

• 12% du prix d’achat du bien pour une période d’engagement locatif de 6 ans ;
• 18% du prix d’achat du bien pour une période d’engagement locatif de 9 ans ;
• 21% du prix d’achat du bien pour une période d’engagement locatif de 12 ans.

La réduction d’impôt maximale dont peut faire bénéficier la loi Pinel s’élève à 63 000 euros, pour un appartement acheté 300 000 euros et mis en location pendant 12 ans.

Les autres avantages de la loi Pinel

En dehors de l’avantage fiscal qu’elle octroie, la loi Pinel a de nombreux autres atouts. Elle permet, dans un premier lieu, de constituer ou d’enrichir son patrimoine immobilier : une valeur sûre, et beaucoup plus stable qu’un placement financier soumis aux aléas de la bourse. Elle constitue par là même une bonne façon d’anticiper sa retraite, grâce aux compléments de revenus octroyés par la location, qui peuvent compléter une pension.

La loi Pinel a également un avantage de taille sur les autres dispositifs de défiscalisation : celui de pouvoir louer son logement à un membre de sa famille. C’est un fait relativement rare. Il faut seulement que ce dernier ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

L’investissement locatif en Pinel est rentable, et bien plus avantageux que les taux d’intérêt des livrets d’épargne, dont la rentabilité avoisine les 0,5%. Le taux de rentabilité locative d’un investissement locatif en Pinel s’estime, lui, entre 3 et 6%, ce qui rend le dispositif beaucoup plus intéressant. Il faut cependant vite profiter du dispositif, car ses taux pleins sont voués à disparaître à la fin de l’année 2022.

Pinel à Rennes : 2022, dernière année pour profiter des taux pleins

Cette année 2022 est la dernière durant laquelle les investisseurs pourront profiter des taux pleins du Pinel actuel. Ses taux de réduction d’impôts vont en effet diminuer à partir du 1er janvier 2023, au profit d’un nouveau dispositif régi par des règles plus strictes.

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Loi Pinel+ : une cohabitation temporaire avec le dispositif Pinel actuel

Il sera possible de réaliser un investissement Pinel jusqu’en fin d’année 2024. Cependant, il est important de noter que ce dispositif de défiscalisation deviendra nettement moins intéressant à partir du 1er janvier 2023. En effet, à cette date, les taux de réduction d’impôts du Pinel commenceront à baisser progressivement, jusqu’en fin d’année 2024. Voici comment vont évoluer les taux du Pinel dans les années à venir :

Cette diminution vise à faciliter la mise en place du nouveau dispositif Pinel+, qui entrera en vigueur au 1er janvier 2023. Ce nouveau dispositif permettra de profiter des mêmes taux de réduction d’impôt que la mouture actuelle (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans, 21% pour 12 ans). Cependant, pour en bénéficier, les logements devront répondre à des critères beaucoup plus stricts, notamment en termes de consommation énergétique et de confort.

Pinel+ à Rennes : de nouvelles normes environnementales

Pour pouvoir bénéficier du nouveau dispositif Pinel+, les logements ne devront plus obéir à la norme environnementale RT2012, mais aux jalons 2025 de la norme RE2020. Le passage à cette nouvelle norme a plusieurs objectifs, dont celui de construire des bâtiments consommant moins et ayant moins recours aux énergies carbonées. Il vise également à une construction plus éco-responsable, notamment en faisant appel à des matériaux durables et à des méthodes de construction moins carbonnées.

Les bâtiments construits doivent aussi être plus agréables à vivre lors des situations de forte chaleur, afin d’avoir moins recours à la climatisation. Le nouveau seuil de consommation énergétique visé par la RE2020 est particulièrement ambitieux. Il passe de 50 kWhEP/m²/an pour la RT2012, à 12 kWhEP/m²/an pour la RE2020.

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Pinel+ à Rennes : un référentiel de qualité des logements

Une autre nouveauté du dispositif Pinel+ réside dans le fait que les logements doivent répondre à certaines normes de confort basées sur un référentiel de qualité d’usage, baptisé référentiel Leclerc-Girometti. Celui-ci émet, d’une part, des surfaces minimales pour chaque typologie d’appartements. Pour être éligible, un studio doit faire au moins 28m², un 2 pièces 45m², un 3 pièces 62m², un 4 pièces 79m² et un 5 pièces 96m².

D’autre part, tous les logements à partir du T3 devront bénéficier d’une double orientation. Et chaque appartement, quel qu’il soit, devra disposer d’un espace extérieur privatif, qu’il s’agisse d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardin privatif ou d’une loggia. Des surfaces minimales ont également été émises pour ces espaces extérieurs. Un critère supplémentaire est actuellement à l’étude pour la hauteur des plafonds.

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