Choisir son programme neuf dans le centre de Rennes

Le Centre est un des quartiers les plus peuplés de la capitale de Bretagne. Il abrite environ 10 % de la population rennaise. Son taux d’évolution annuel est d’environ 0,1 %, ce qui est légèrement en dessous de la moyenne de la ville qui est de 0,2 %. La tranche d’âge la plus représentée dans le quartier est celle des 20 à 39 ans, avec un pourcentage de 47 %.

Programmes de standing, réhabilitations... le centre révèle le meilleur de l’immobilier rennais

Les programmes neufs du centre-ville sont contraints de se fondre au paysage urbain fortement empreint de cachet historique et bénéficient donc souvent d’une attention toute particulière portée à l’esthétique. Les programmes immobiliers haut de gamme sont également le plus souvent construits dans les centres des grandes villes et Rennes ne fait pas exception.

Cours des Lices

La résidence des Cours des Lices se trouve à quelques pas du Couvent des Jacobins. Idéalement située dans le centre-ville de Rennes, la résidence profite d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate des commerces et des lieux forts de la ville. Résolument moderne, la résidence arbore de belles pierres grises, parfaite pour s'insérer harmonieusement à un environnement urbain. Le programme est conçu selon les normes de la RT2012 et se dote de prestations de standing : équipements connectés, volets roulants électriques, thermostats d'ambiance, placards pré-équipés avec penderies... De beaux extérieurs sont aussi proposés, notamment des balcons, loggias et terrasses.

River Lodge

Le programme immobilier River Lodge est un projet neuf situé dans le quartier situé au sud du centre-ville de Rennes. Il propose 33 appartements, du T1 au T2, avec des surfaces habitables allant de 38 m² à 41 m².

Les logements offrent de beaux volumes et de la clarté, avec des équipements de standing, tels des cuisines équipées, des salles de bains aménagées, des placards pré-équipés et des volets roulants électriques. De beaux espaces extérieurs sont proposés, notamment des balcons et des terrasses.

Les appartements neufs du programme River Lodge sont en vente sur le site Rennes Immo9.

Hôtel Dieu

C'est un programme d'exception qui est proposé avec l'Hôtel Dieu. Ce projet de réhabilitation se place sur l'ancien hôpital du centre historique de Rennes et proposera 41 appartements neufs de standing. Les appartements seront dotés de parquet dans les pièces de vie et les chambres. Certains disposent de balcons, de terrasses et même de jardins privatifs et prolongent et élégamment les pièces de vie. Parmi les prestations proposées, on retrouve des cuisines équipées, des placards pré-équipés avec penderies. Une salle de sport est même présente dans le complexe. La résidence bénéficie également d'un gardien afin de garantir l'intimité des résidents.

Acheter un appartement neuf dans le Centre-ville en 2025

Acheter un appartement neuf dans le centre-ville d’une grande métropole garantit un grand nombre de candidatures à la location à la condition de proposer un appartement de qualité. Dans le centre de Rennes, acheter neuf prend tout son sens. En effet, selon un article de Ouest France datant de décembre 2022, 71% des logements privés du centre ancien sont des passoires thermiques et ne pourront plus être loués d’ici à 2034... dans une ville qui souffre déjà d’un haut niveau de tension locative particulièrement à chaque rentrée.

Avec un foncier particulièrement rare comme dans de nombreuses grandes villes, l’hypercentre de Rennes offre tout de même une sélection d’appartements neufs, allant du studio au six pièces. Pour être sûr d’investir dans un appartement en accord avec ses besoins et ses goûts, l’idéal est de se faire accompagner par un professionnel expérimenté qui maîtrise à la perfection le marché immobilier du cœur de ville.

Les opérations immobilières qui sont proposées dans le Centre se font essentiellement en VEFA (Vente en l’État Futur Achèvement). Les futurs acquéreurs auront donc droit à diverses garanties (garantie biennale, garantie décennale, garantie de parfait achèvement…) dès qu’ils auront leur contrat de réservation en main.

Portrait du centre-ville rennais

Limité à l’est par Thabor-Paris, à l’ouest par Bourg-l'Evêque, au nord par Dinan–Saint-Malo et au sud par Saint-Hélier, le Centre-ville constitue le cœur historique de la capitale bretonne. Il surprend par la richesse et la diversité de son patrimoine.

Il abrite notamment l’Hôtel de Ville de Rennes, le musée des Beaux-Arts, l’Opéra de Rennes, le Palais du Parlement de Bretagne, l’Hôtel de Blossac, la Piscine Saint-Georges et bien d’autres sites emblématiques. Fraichement réaménagées, les portes mordelaises figurent parmi les édifices incontournables du centre-ville.

Parc du Thabor, Saint-Hélier, Mail François Mitterrand, chacun de ses sous-quartiers regorge de places de charme, de terrasses animées et de belles pierres. Très recherché sur le marché locatif, le centre-ville rennais présente de belles opportunités d'investissement locatif.

Exemple d’achat d’un appartement neuf à Rennes centre

Soazig et leur fille Morgane, projettent d’emménager dans le Centre-ville de Rennes. Ils ont réservé un deux pièces à 295 000 € au sein du programme Cours des Lices, signé Kapalia. Comme l’appartement est neuf, les frais de notaire sont réduits et passent de 8% à 2%. Au lieu de payer environ 22 300 € pour un logement du même prix, mais dans le marché de l’ancien, ils ne devront plus qu’environ 5 800 € au notaire.

Pour sa première acquisition immobilière, la famille pourra obtenir un PTZ ou Prêt à Taux Zéro pour financer une partie de l’achat de ce deux pièces.

Comme toutes les constructions conformes à la norme RT2012, la consommation énergétique annuelle de la résidence Cour des Lices est limitée à 50 kWh/m2, ce qui permet aux futurs occupants de profiter d’une réduction considérable sur les factures d’énergie.

Acheter un logement neuf avec le PTZ à Rennes centre

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété destiné aux primo-accédants souhaitant acheter une résidence principale. Il permet de financer une partie de l’achat d’un logement neuf sans payer d’intérêts d’emprunt (qui sont pris en charge par l’État). Le montant du financement peut atteindre 50 % du prix d’achat pour les ménages les plus modestes (selon la tranche d’imposition et les plafonds du PTZ).

Dans un marché immobilier tendu comme celui de Rennes centre, le PTZ représente une opportunité intéressante pour les ménages souhaitant devenir propriétaires d’un bien moderne, économe en énergie et bien situé.

Les avantages d’un achat neuf avec le PTZ à Rennes centre

• Jusqu’à 50 % de financement sur un achat neuf, avec 0 % d’intérêts d’emprunt, un coût total de l’opération réduit.
• Cumulable avec un prêt bancaire classique et d’autres aides comme le prêt Action Logement.
• Crédit jusqu’à 25 ans avec un différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans, mensualités réduites et meilleure gestion du budget.
• Un accès facilité à un marché immobilier tendu : Rennes centre est un secteur très demandé pour l’accession à la propriété.
• Un logement neuf permet de bénéficier d’un bien conforme aux dernières normes énergétiques
• Frais de notaire réduits, entre 2 et 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Investir au centre-ville de Rennes

Avec la fin du dispositif Pinel, l’investissement locatif à Rennes doit être envisagé sous de nouvelles perspectives. Heureusement, des solutions comme le statut LMNP et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) offrent des opportunités attractives aux investisseurs. Ces dispositifs permettent de répondre à la demande d’un marché locatif dynamique et sous tension grâce à des incitations fiscales pour les investisseurs.

Le centre-ville de Rennes est un secteur prisé pour l’investissement immobilier, notamment grâce à :

• Un marché locatif tendu : La demande est forte, notamment parmi les étudiants et jeunes actifs qui représentent une grande partie de la population rennaise.
• Un cadre de vie attractif : Patrimoine historique, vie culturelle dynamique et infrastructures modernes en font un lieu de choix.
• Un potentiel de valorisation élevé : Avec des projets urbains comme EuroRennes, le centre-ville continue d’attirer investisseurs et habitants.

Investir en LMNP à Rennes centre

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel(LMNP) permet aux investisseurs d’acquérir un bien meublé et de le louer en bénéficiant d’un régime fiscal attractif. Contrairement à la location nue, le LMNP permet de déclarer ses revenus en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme revenus fonciers. Deux options de régimes fiscaux sont possibles en LMNP.

Le régime micro-BIC : Pour des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € ou 50% des revenus totaux du foyer, il permet un abattement de 50 % sur les loyers perçus.

Le régime réel simplifié : Plus intéressant pour les investisseurs, il permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien et du mobilier, etc.), réduisant ainsi fortement l’imposition (voire l’annulant complètement si les charges sont assez élevées).

Les atouts du LMNP à Rennes centre

• ✅ Absence de plafonds de loyers et de ressources : Contrairement au Pinel, les loyers peuvent être fixés librement en fonction du marché.
• ✅ Amortissement du bien : Une déduction fiscale progressive qui optimise la rentabilité de l’investissement.
• ✅ Récupération de la TVA : Si l’investissement est réalisé dans une résidence de services (résidences étudiantes ou seniors), il est possible de récupérer la TVA à hauteur de 20 %.

Quels biens privilégier en LMNP à Rennes centre ?

Le centre-ville de Rennes étant très prisé des étudiants et jeunes actifs, les studios et T2 sont des choix stratégiques. De plus, les résidences de services (étudiantes ou seniors) constituent une alternative intéressante, offrant une gestion locative simplifiée et des taux de rendement attractifs.

Investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Rennes centre

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif visant à favoriser l’accès à un logement neuf pour les classes moyennes. Pour cela, le dispositif offre des avantages financiers aux investisseurs. Initialement réservé aux grands investisseurs institutionnels, il est désormais accessible aux particuliers achetant via une SCI.

Les avantages du LLI à Rennes centre

✅ TVA réduite à 10 % : Un gain immédiat de 10 % sur le coût d’achat par rapport à un bien soumis à la TVA standard de 20 %.

✅ Exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans, selon la durée d’engagement.

✅ Plafonds de loyers supérieurs au logement social : Tout en restant attractifs, ils permettent un rendement locatif intéressant.

✅ Valorisation du bien : Investir dans des logements neufs et économes en énergie garantit une meilleure valorisation à long terme.

Où acheter dans le centre rennais ?

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Sur les quais

Autour du Musée des Beaux-Arts, de grands bâtiments de style classique se dressent le long des rues (quai Émile Zola, quai de Richemont, place Pasteur…). Quelques immeubles collectifs aux lignes architecturales épurées sont implantés sur l’avenue Sergent Maginot. Sur la rue du Chapitre, à proximité de l’Hôtel de Blossac, on trouve des constructions anciennes, des maisons à colombages qui accueillent des commerces et services au sein de leur rez-de-chaussée (restaurants, crêperies, pharmacie, magasins de vêtements…). Quelques-unes de ces maisons à pans de bois (colombage) se distinguent des autres par leurs façades multicolores.

Chezy-Dinan - Saint-Malo

Dinan–Saint-Malo est un des quartiers les plus anciens de la ville. Il a été développé à l’époque gallo-romaine et a été occupé principalement par des prairies avant le XIXe siècle. Dans cette partie de la ville, on pourra apprécier de nombreux styles architecturaux, dont celui du Théâtre du Vieux Saint-Étienne, l’église Saint-Martin ou encore de l’Hôtel Dieu, un lieu historique qui a marqué le début du plan d’urbanisme dans le secteur, en 1858. Le quartier regorge d’immeubles, mais, sur le long de la rue Pierre Gourdel, on retrouve quand même quelques maisons individuelles au style traditionnel, avec des façades en pierre et en brique, agrémentées d’une cour avec jardin.

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Dans le quartier du Thabor

Le quartier du Thabor et ses alentours (rue de Paris, Boulevard de la Duchesse Anne, rue de la Palestine...) est le secteur le plus huppé de la préfecture bretillienne. Hôtel particuliers, maisons de maîtres, et programmes immobiliers neufs ou anciens mais toujours haut de gamme se partagent le secteur. Ici, le prix du m² peut atteindre les 8 846€ en 2023, mais affiche une moyenne de 5 127 €, immobilier neuf et ancien confondus.

Entre 5 et 15 minutes de marche sont nécessaires pour rejoindre les rues commerçantes commerces de l’hypercentre rennais depuis le quartier Thabor.

Le Thabor est avant tout un quartier familial qui accueille le plus beau parc de la ville, un mix and match parfait de jardin à l’anglaise, jardin à la française, kiosque, cascade, fontaines, roseraie, jeux pour enfants en bois... sur 10 hectares. Le très coté établissement d’enseignement catholique (de la maternelle au lycée) Saint Vincent Providence y est établi dans un établissement de style toscan du début XXème.

À moins de 10 minutes de marche de la station de métro Sainte-Anne ou encore des nouvelles station Saint-Germain et Jules Ferry, le quartier est bien desservi par les transports en commun.

Dans le quartier de la gare EuroRennes

En 2017, la ligne LGV mettait la capitale bretonne à 1h25 de Paris avec la LGV. Cet évènement a généré un remodelage total de la gare et de son quartier qui continue son développement de nouvelle City Bretonne.

La gare de Rennes est devenue ces dernières années, un pôle d’échange multimodal. La place et les rues du quartier font encore en 2023, l’objet d’un réaménagement drastique. Programmes immobiliers neufs de logements et de bureaux, building à l’architecture audacieuse comme la Tour Samsic ou encore Identity One et sa résille métallique... les programmes neufs poussent comme pâquerettes au printemps.

Contrairement à d’autres métropoles plus grandes, habiter le quartier de la gare à Rennes, c’est déjà habiter le centre-ville puisqu’EuroRennes constitue la limite sud de ce dernier. Le dynamisme économique sans cesse croissant du quartier avec l’installation de nombreux sièges de grandes entreprises comme Yves Rocher, Vinci, Samsic favorise également clairement l’investissement locatif en immobilier neuf sur le secteur.

LGV, TER, Bus STAR, Cars BreizhGo (anciennement Illenoo), station de vélos star en libre-service, le quartier EuroRennes est naturellement le mieux desservi par les transports publics.

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Sainte-Anne/l’Hôtel Dieu/ Hoche/Les Lices

Entre la rue Saint-Georges et la place des Lices d’Est en Ouest, entre l’Hôtel Dieu et le Boulevard de la Liberté du nord au sud, le centre historique de Rennes, est une enclave de charme ancien ou les programmes immobiliers neufs sont rares.

Largement préservé de la circulation automobile par les récentes entrées en vigueur de la Zone à Traffic Limité, l’hyper-centre rennais est à l’avant-poste de politiques rennaises ambitieuses en matière de développement urbain éco-responsable.

Bordée par la rue de Saint-Malo, la rue Saint-Louis et la rue Lebastard (axe commerçant central de la ville) la place Sainte-anne et sa station de métro héberge le très iconoclaste centre des congrès. Une structure futuriste enchâssée dans un couvent médiéval. La place a été entièrement rénovée et livrée en février 2022.

L’Hôtel dieu ancien couvent et hôpital de guerre est en cours de rénovation et devrait livrer 350 appartements neufs dont 254 dans le secteur privé au 4ème trimestre 2025.

Entre la Cathédrale Saint-Pierre et la place de Bretagne, la place des Lices (ou se tient depuis 4 siècle, le deuxième plus grand marché de France) est un emplacement de choix pour un achat immobilier. Parfaitement achalandée en commerces, services et à proximité des écoles, la Place n’est cependant pas la plus proche du métro. Située en bordure de zone à Traffic limité elle permet aux habitants ne se déplaçant qu’en voiture de rejoindre la rocade en 10 minutes.

Sources : Dossier INSEE En 30 ans, de profonds changements démographiques et sociaux pour les quartiers rennais