Logement étudiant à Rennes : un bien recherché et gage de rentabilité

Pierre Ferreiro

le 24 juin 2022

[ mis à jour le 24 juin 2022 ]

La fin de l’année scolaire est imminente, et les parents d’élèves de terminale commencent déjà à rechercher des logements étudiants pour la rentrée. Cependant, la tâche n’est pas de tout repos : ces logements s’arrachent, littéralement. Ainsi, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf à Rennes, acheter un bien à destination des étudiants semble une solution toute indiquée. De plus, les options sont variées pour un investisseur : studio, colocation, résidence étudiante... Il n’y a qu’à choisir. Voici tout ce qu’il faut savoir pour investir dans un logement étudiant à Rennes.

Pourquoi investir dans un logement étudiant à Rennes ?

De multiples raisons peuvent expliquer le siccès des logements étudiants à Rennes. La capitale Bretonne est, en effet, l’une des villes étudiantes les plus appréciées de France. Cet attrait pourrait potentiellement devenir encore plus important, en 2023, une fois que le projet d’unification des universités de la ville sera acté. De plus, Rennes est marquée par le dynamisme de son marché immobilier et une forte demande locative, ce qui se reflète naturellement sur celui des logements étudiants.

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Rennes : deuxième ville étudiante de France

Rennes est une des villes de France les plus prisées par les étudiants. Il faut dire qu’avec plus de 1100 formations du supérieur, son cadre de vie agréable et sa vie culturelle dynamique, elle ne manque pas d’arguments pour séduire les jeunes. La capitale de la Bretagne est, de plus, une ville à taille humaine, disposant d’un service de transports en commun performant et d’espaces verts remarquables. C’est donc une ville idéale pour passer ses premières années hors du cocon familial.

Pour toutes ces raisons, Rennes s’est hissée à une place de choix dans le prestigieux classement des meilleures villes étudiantes réalisé par le site L’Étudiant.fr*. Alors qu’elle était dans le top 3 depuis plusieurs années, elle est parvenue à se hisser à la deuxième place du classement, ex-æquo avec Lyon, en cette année 2022.

Rennes : le projet d’une grande université en 2023

Le monde des études supérieures va connaître une petite révolution à Rennes l’année prochaine. Les deux principaux campus universitaires de la capitale Bretonne vont être rassemblés, avec cinq autres établissements du supérieur implantés dans la ville (l’ENS, l’ENS de Chimie, Sciences Politiques Rennes, l’INSA et l’EHESP). Ce projet expérimental, baptisé UniR, devrait être mis en application en 2023*.

Le rassemblement des campus de Rennes 1 et Rennes 2 aurait plusieurs avantages selon les instigateurs du projet. Il devrait notamment permettre de mieux accompagner les étudiants, et de diversifier l’offre de formations proposée. Cela pourrait notamment permettre à ce nouveau campus unifié de devenir le 8e site universitaire français.

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Logement étudiant à Rennes : un sésame recherché et difficile à trouver

Les logements étudiants à Rennes sont de plus en plus difficiles à trouver : c’est le constat que fait Ouest-France dans son dossier consacré au sujet paru début juin*. En effet, depuis que les résultats de ParcourSup sont parus, les parents des élèves de terminale épluchent annonce après annonce pour trouver un logement étudiant pour leurs enfants à la rentrée. Et la tâche n’est pas aisée.

Et pour cause : plus de 70 000 étudiants sont à la recherche d’un logement à Rennes pour la rentrée prochaine. Ils représentent maintenant plus de 19% de la population de la ville. Et ce nombre pourrait encore augmenter : Rennes Métropole prévoit l’arrivée de 90 000 nouveaux habitants d’ici 2035. Pour répondre à ce challenge démographique, elle prévoit la construction de 65 000 logements dans les années à venir.

Logement étudiant à Rennes : LA règle à respecter

Plusieurs possibilités d’investissement s’offrent à vous si vous souhaitez acheter un logement étudiant à Rennes pour le mettre en location. Cependant, une règle capitale est à respecter si vous souhaitez garantir la rentabilité de votre investissement : celle de l’emplacement. La localisation de votre bien immobilier va en effet constituer le principal facteur d’attractivité auprès de vos locataires cibles.

En vue d’attirer les étudiants, il conviendra d’acheter un logement situé à proximité des universités, ou situé dans un quartier dynamique du centre. Les jeunes adultes étant en recherche d’animation et de dynamisme, il y a peu de chances qu’un studio situé dans un quartier calme et résidentiel les attire tant que ça.

De même, pensez à investir à proximité des transports en commun, en gardant en tête que les biens situés près des stations de métro sont les plus recherchés à Rennes. Assurez-vous également que toutes les infrastructures et commerces du quotidien se trouvent dans les environs du logement. Si votre bien remplit toutes ces conditions, vous avez toutes les chances de rapidement trouver un locataire.

Logement étudiant à Rennes : investir en Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel est particulièrement approprié pour l’achat d’un logement étudiant à Rennes. Il peut aussi bien être utilisé pour acheter un studio qu’un grand appartement à mettre en colocation : deux types de biens qui ont chacun leurs avantages.

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Logement étudiant à Rennes : comment fonctionne la loi Pinel ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel donne lieu à des avantages fiscaux dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf destiné à la location. Pour en bénéficier, il est cependant nécessaire de respecter des critères bien spécifiques.

Loi Pinel : les avantages fiscaux

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant à un propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt. Celle-ci est calculée selon le prix d’achat d’un bien immobilier acquis et sur la durée d’engagement locatif choisie par le propriétaire. Ce dernier doit s’engager à louer son bien sur une période donnée : la réduction d’impôt dont il bénéficiera sera d’autant plus grande que cette période sera longue. Elle peut aller jusqu’à 63 000 euros. La loi Pinel permet ainsi de bénéficier :

• d’une réduction d’impôt de 12% pour une durée d’engagement locatif de 6 ans;
• d’une réduction d’impôt de 18% pour une durée d’engagement locatif de 9 ans;
• d’une réduction d’impôt de 21% pour une durée d’engagement locatif de 12 ans.

Loi Pinel : les critères d’éligibilité

Afin de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, un propriétaire doit mettre le bien acquis en location en respectant les règles suivantes :

• Le logement mis en location doit nécessairement être un appartement neuf, déjà livré ou acquis en VEFA, et localisé dans une zone éligible Pinel (A, A bis ou B1). Rennes est éligible au dispositif, et se trouve en zone B1;
• L’appartement doit être loué non meuble, sur une période définie de 6, 9 ou 12 ans;
• Le logement doit être loué à un loyer respectant les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone où il se trouve. À Rennes et l’ensemble de la zone B1, le loyer est plafonné à 11.31€/m²;
• Les locataires doivent être choisis en fonction de leurs revenus, qui ne peuvent pas excéder les plafonds de ressources Pinel en vigueur dans la zone où se trouve le logement;
• Un investisseur ne peut pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an. Leur montant est plafonné à 5 500€/m² et 300 000€ de prix d’achat du bien

À titre indicatif, voici les plafonds de ressources de locataires en vigueur dans la zone B1, qui inclut la Métropole de Rennes :

Loi Pinel : vers la disparition du dispositif en 2023

Si vous comptez investir en Pinel dans un logement étudiant à Rennes, mieux vaut s’y prendre rapidement. En effet, le dispositif Pinel verra ses taux de réduction d’impôt baisser progressivement à disparaître à compter du 1er janvier 2023. Pour permettre aux investisseurs de continuer à profiter des taux maximaux, le Gouvernement a annoncé la création du Pinel+.

Voici l’évolution des taux de réduction Pinel à partir de 2023 :

Le dispositif disparaîtra ensuite complètement en 2025. Le nouveau dispositif Pinel+ permettra de bénéficier des taux actuellement octroyés par le Pinel en cette année 2022. Néanmoins, ses critères d’éligibilité seront beaucoup plus stricts. En plus des règles appliquées actuellement au Pinel s’ajouteront de nouvelles exigences en matière de performance énergétique et de confort des logements. Cela implique notamment que les biens éligibles soient plus chers à l’achat. Mieux vaut donc profiter des taux pleins du Pinel en cette année 2022.

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Logement étudiant à Rennes : investir dans un studio en loi Pinel

Le studio est le logement le plus recherché par les étudiants. En effet, avec son loyer peu élevé, il se présente comme la solution d’hébergement la moins onéreuse pour les étudiants non boursiers.

Pour un propriétaire, le studio s’avère être un investissement particulièrement rentable. Avec leurs petites superficies, il s’agit des biens présentant les plus petits prix sur le marché. Et, étant donné qu’ils sont très recherchés, ils font des investissements locatifs extrêmement rentables. Ils sont soumis à un turnover plus élevé que les autres biens, mais ils n’ont aucune difficulté à trouver preneur.

Investir dans un studio en loi Pinel est une excellente manière d’économiser sur le prix d’achat de son investissement et d’atteindre une bonne rentabilité locative. Avec des ressources restreintes, les étudiants font de parfaits locataires Pinel, et ont souvent des garants fiables sur lesquels s’appuyer. De plus, si vous avez des enfants, vous pourrez y loger ces derniers dans votre studio une fois votre période d’engagement locatif terminée.

Logement étudiant à Rennes : investir dans une colocation en Pinel

C’est une autre option à laquelle ne songent pas toujours les personnes souhaitant investir dans un logement étudiant à Rennes et ailleurs en France : la colocation. Les avantages de ce système sont pourtant nombreux, à la fois pour les propriétaires et les locataires.

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La colocation : les avantages pour les propriétaires

L’achat d’un bien à mettre en colocation demandera, dans un premier temps, un investissement plus important de la part du propriétaire. Il faudra en effet réaliser l’achat d’un appartement de grande typologie, de type T4 ou T5, donc le prix d’achat sera naturellement plus élevé que celui d’un studio.

La colocation garantit souvent une meilleure rentabilité locative, le rendement pouvant être plus élevé en louant à des colocataires qu’à des personnes d’un même foyer fiscal. Ce système permet également d’éviter les impayés grâce à la clause de solidarité. Très sécurisante, cette clause peut être intégrée à un bail afin de demander aux locataires de s’acquitter de la part de loyer d’un d’entre eux se retrouvant dans l’impossibilité de payer.

De plus, la colocation est synonyme de gestion locative simplifiée. Si un membre de la colocation s’en va, ce n’est pas au propriétaire de trouver un remplaçant : ce sont les autres colocataires qui devront s’en charger. En tant que propriétaire, vous aurez le dernier mot et devrez valider leur choix, mais cela vous évite de rédiger une annonce et d’organiser des visites.

La colocation : les avantages pour les locataires

Si la colocation a un tel succès auprès des étudiants, c’est qu’elle leur présente aussi de nombreux avantages. Le premier, et pas des moindres, est de pouvoir profiter d’un appartement de grande superficie pour un loyer moindre, équivalent ou moins élevé que celui d’un studio. Un grand appartement neuf bien situé ne manquera donc pas de séduire les étudiants, notamment par la richesse de ses prestations. De même, les charges sont divisées entre les colocataires, ce qui leur permet de réaliser de belles économies.

Logement étudiant à Rennes : investir dans une résidence étudiante en Censi-Bouvard

Une autre option s’offre à vous si vous souhaitez investir dans un logement étudiant à Rennes : celle d’investir en résidence étudiante. Ce type de logement est lui aussi très recherché, et peut donner lieu à une belle rentabilité grâce au dispositif Censi-Bouvard.

Logement étudiant à Rennes : qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Une résidence étudiante est une résidence dite de services, qui fournit donc, en plus de l’hébergement, plusieurs services à ses résidents. Elles comprennent généralement plusieurs services gratuits, tels qu’un accès Wifi dans l’ensemble de la résidence et l’accès libre à une salle d’étude et à une laverie. Elles proposent aussi des services payants, comme le ménage de la chambre, la blanchisserie et le petit déjeuner.

Les logements en eux-mêmes sont des chambres d’une superficie équivalente à celle d’un studio. Meublés, on y trouve généralement un lit, un bureau, une table de chevet, des chaises, une salle de bain privative et une kitchenette. La chambre en résidence étudiante est ainsi une solution d’hébergement particulièrement attractive pour un étudiant.

Elle permet aux résidents, d’une part, de déléguer une partie des corvées du quotidien grâce aux services proposés, leur aménageant du temps libre. De l’autre, elle permet aux étudiants de partager leur quotidien avec des personnes de leur âge, tout en profitant d’un logement privatif.

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Logement étudiant à Rennes : les avantages du dispositif Censi-Bouvard

Le Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation ouvert aux investisseurs souhaitant investir dans une résidence de services, telle qu’une résidence étudiante. Il permet ainsi de prétendre à une réduction d’impôt équivalente à 11% du montant HT de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros. Il permet également à un propriétaire de récupérer la TVA sur le prix d’achat du logement.

Outre ces avantages fiscaux, le dispositif Censi-Bouvard a un avantage non négligeable : la délégation de la gestion locative. En effet, en investissant en Censi-Bouvard, la gestion du logement est laissée au soin de l’exploitant de la résidence étudiante. C’est lui qui se chargera de rechercher un locataire, de collecter les loyers tous les mois et d’assurer l’entretien du logement. De même, il versera un loyer au propriétaire même en cas de vacances locatives : il n’y a donc pas de risques d’impayés.

Logement étudiant à Rennes : les conditions d’éligibilité au dispositif Censi-Bouvard

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, il est nécessaire de réaliser l’achat d’un logement neuf dans une résidence de services. Il faudra, ensuite, réaliser un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, d’une durée fixe de 9 ans. À l’issue de cette période, vous pourrez jouir de votre logement de la manière dont vous le souhaitez. Vous serez donc libre de réaliser un nouveau bail avec l’exploitant, ou de revendre votre logement.

Pour profiter du dispositif, il vous faudra également adhérer au régime LMNP, c’est-à-dire de Loueur Meublé Non Professionnel. Vous devrez ainsi déclarer votre activité locative auprès du Tribunal de Commerce dont dépend la ville où se trouve le logement, et justifier que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 euros. Ce régime octroie quelques avantages fiscaux, dont un abattement de 50% sur les revenus locatifs.

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