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Investissement locatif à Laval : loi Denormandie et LMNP

La commune de Laval est éligible à la Loi Pinel, elle se situe en zone B1

Le 5 juillet 2024, Laval rejoint la zone B1 : Le plafond de loyer Pinel passe de 9.83 €/m² à 11.31 €/m² et plus de candidats sont qualifiés pour le PTZ. (anciennement en zone B2)

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Pourquoi acheter un logement à Laval

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif près de Rennes ? Située à mi-chemin entre Rennes et Le Mans, Laval offre un cadre attractif pour allier valorisation patrimoniale et fiscalité avantageuse. Avec le dispositif Denormandie, bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % en rénovant un bien ancien dans le centre-ville. En optant pour le statut LMNP, profitez d’un amortissement fiscal permettant une exonération totale d’impôt sur vos loyers jusqu’à 25 ans.

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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Laval ?

Vue sur  le château de Laval
© CC BY-SA 3.0 – Romain Bréget – Licence Creative Commons

Avec ses 52 000 habitants, Laval combine le charme d’une ville historique avec le dynamisme d’une agglomération en plein essor. Nichée sur les rives de la Mayenne, elle séduit par son cadre de vie agréable, ses infrastructures modernes et son accessibilité renforcée par la ligne TGV qui relie Paris en seulement 1h10.

La ville s'est développée dès le XIᵉ siècle autour d’un promontoire rocheux, dominé par son château médiéval, et le long des rives de la Mayenne. Berceau de la puissante maison de Laval, elle doit son essor à ses comtes, qui ont introduit l’industrie textile au XIVᵉ siècle, faisant de Laval un pôle économique notable de la Renaissance française. Cette tradition s’est poursuivie jusqu’au XXᵉ siècle, avant que la production laitière ne prenne le relais comme moteur économique, avec l’implantation de l’industrie Lactalis.

Aujourd’hui, Laval se positionne comme un pôle économique d’envergure moyenne dans l’Ouest de la France, orienté vers des agglomérations voisines comme Le Mans et Rennes. Son aire d’attraction compte 144 373 habitants, tandis que la communauté d’agglomération Laval Agglomération regroupe 34 communes et plus de 113 000 habitants.

Laval dispose également d’un pôle étudiant, avec une large offre d’enseignement supérieur diversifiée et de qualité, couvrant un large éventail de disciplines. Avec 24 établissements offrant des cursus allant jusqu’à bac+5, la région s’affirme comme un pôle éducatif dynamique et adapté aux besoins des étudiants et des entreprises locales.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Laval ?

Laval offre un cadre privilégié pour les investisseurs immobiliers. À la croisée des grandes métropoles comme Rennes, Le Mans et Angers, la ville se distingue par ses atouts économiques, sa qualité de vie et son accessibilité.

Grâce à ses établissements d’enseignement supérieur, Laval attire chaque année de nombreux étudiants en quête de logements adaptés (47 000 en 2024). Les jeunes actifs, les familles et les professionnels en mobilité complètent cette demande soutenue, notamment dans les quartiers proches du centre-ville et des pôles d’activité.

Avec un prix moyen au mètre carré d’environ 3 169  € pour un appartement (janvier 2025), Laval reste bien plus accessible que les grandes métropoles voisines comme Rennes ou Nantes. Cette compétitivité permet d’acquérir des biens à des coûts modérés tout en bénéficiant d’une rentabilité locative intéressante.

Reliée à Paris en seulement 1h30 par le TGV, Laval est idéalement située. La ville bénéficie également d’un réseau routier efficace et d’une dynamique régionale qui attire à la fois des investisseurs et des locataires.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Laval ?

Investir à Laval en loi Denormandie permet de combiner avantage fiscal et valorisation d’un bien dans une ville en pleine transformation. Laval est éligible au dispositif grâce à sa participation au programme de revitalisation des centres-villes. Voici les principaux atouts de la loi Denormandie.

La loi Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du coût total de l’investissement (incluant l’achat et les travaux) pour une mise en location sur 12 ans.

Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total du projet et inclure des rénovations comme l’isolation, la modernisation des équipements, ou encore l’aménagement de nouvelles surfaces habitables, afin d'améliorer la qualité des biens proposés sur le marché locatif.

Avec IMMO9, vous achetez un appartement déjà refait à neuf pour pouvoir profiter rapidement de la réduction d’impôts.

Le bien doit être loué comme résidence principale pour une durée minimum, qui détermine le montant de la réduction d’impôt accordée :

Durée de locationRéduction d’impôt
6 ans12 % du prix du bien
9 ans18 % du prix du bien
12 ans21 % du prix du bien

Comment investir à Laval en loi Denormandie ?

Vous souhaitez concrétiser un projet en loi Denormandie à Laval ? Ce dispositif fiscal exige le respect de certaines conditions pour en bénéficier :

Quels critères doit remplir le logement ?

Pour être éligible au Denormandie, le bien immobilier doit répondre aux critères suivants :

  • Type de logement : le bien doit être un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration ou un local transformé en habitation.
  • Usage locatif : le bien doit être loué vide et utilisé comme résidence principale par le locataire pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, selon l’engagement pris.
  • Respect des plafonds de loyers : les loyers mensuels appliqués doivent être conformes aux plafonds fixés par zone géographique :
    Zone géographiquePrix maximum du loyer au m²
    A bis18,89 €
    A14,03 €
    B111,31 €
    B2 (sur agrément)9,83 €
  • Le bien rénové doit être mis en location à des locataires dont les revenus respectent les plafonds établis par la législation en vigueur. Située en zone C, Laval applique les plafonds de ressources spécifiques à cette zone :
                                                                                                                                                                       
Composition du foyer locataireZone B2 et C
Personne seule31 892 €
Couple42 588 €
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge
51 215 €
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge
61 830 €
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge
72 735 €
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge
81 971 €
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième
9 142 €

Exemple d’investissement en loi Denormandie à Laval

Julien a décidé d’investir à Laval en Denormandie grâce à l’accompagnement d’IMMO9, qui lui a permis de trouver un appartement T2 déjà rénové dans le centre historique. Il a acquis ce bien au prix de 150 000 €, parfaitement situé pour répondre à la demande locative locale.

Comme le logement est déjà conforme aux exigences du dispositif Denormandie, Julien peut bénéficier immédiatement de l’avantage fiscal. En s’engageant à louer son bien pour une durée de 9 ans, il pourra profiter d’une réduction d’impôt totale de 27 000 €, soit 3 000 € par an, tout en générant des revenus locatifs réguliers grâce à la forte demande dans cette zone dynamique.

Avec ce projet, Julien combine optimisation fiscale, valorisation patrimoniale et rentabilité locative dans une ville attractive et en plein développement. Grâce à l’expertise d’IMMO9, il a pu sécuriser son investissement tout en simplifiant les démarches administratives et fiscales liées au dispositif.

*Mensualités de 513 €/mois dont 28,33 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 53 900 € dont 8 499,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Laval (en zone C)
Résidence Programme Denormandie
Prix d'achat 150 000 €
Dont coût des travaux : 37 500 €
Mensualités pour un prêt de
100 000 €
à un taux de 3,20 % :
- 513 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 18 000 € 27 000 € 31 500 €
Abattement fiscal total*** 18 000 € 27 000 € 31 500 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 250 € + 250 € + 219 €
Abattement fiscal mensuel*** + 250 € + 250 € + 219 €
Loyer Denormandie + 600 €/mois
Effort d'épargne mensuel -187 €*** -187 €*** -156 €***

Pourquoi investir à Laval en LMNP ?

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit un grand nombre d’investisseurs grâce à ses avantages fiscaux significatifs et sa capacité à générer des revenus locatifs réguliers. Accessible à tous les particuliers, ce dispositif constitue une solution attractive pour diversifier son patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité.

Le LMNP offre un régime fiscal particulièrement avantageux. Les investisseurs ont le choix entre deux options :

  • Le régime réel, qui permet de déduire les charges liées à la gestion du bien (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, etc.) tout en amortissant la valeur du bien, du mobilier et des équipements. Ce mécanisme d’amortissement peut significativement réduire, voire annuler, les impôts sur les revenus locatifs.
  • Le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Ce régime simplifié est idéal pour les investisseurs ayant peu de charges à déduire.

Les logements meublés présentent également une rentabilité locative supérieure à celle des biens loués vides, avec des loyers généralement plus élevés de 10 à 20 %. Cette performance est renforcée par une forte demande pour les logements meublés, notamment auprès des étudiants, jeunes actifs et professionnels en déplacement, qui recherchent des solutions clé en main.

Avec le statut LMNP, les investisseurs bénéficient d’une flexibilité de gestion, tout en s’appuyant sur un dispositif fiscal efficace qui leur permet de maximiser la rentabilité de leur projet immobilier.

Comment investir à Laval en LMNP ?

Pour accéder aux nombreux avantages du statut LMNP, il est essentiel de respecter certaines exigences :

  • Un logement équipé et habitable immédiatement : le bien doit être entièrement meublé et prêt à accueillir un locataire. Les équipements indispensables incluent un lit, une cuisine équipée, des rangements, une table, des chaises, ainsi que des ustensiles de base.
  • Des revenus locatifs plafonnés : les recettes issues de la location ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
  • Un dispositif réservé aux particuliers : le LMNP est destiné aux investisseurs non-professionnels et ne nécessite pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclaration de l’activité et options fiscales

L’activité de location meublée doit être déclarée au Greffe du Tribunal de Commerce, permettant d’obtenir un numéro SIRET. Les investisseurs peuvent ensuite choisir entre deux régimes fiscaux :

  • Régime réel : ce régime permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes, etc.) et d’amortir la valeur du logement, du mobilier et des équipements. Il est particulièrement avantageux pour les biens avec des charges importantes, car il réduit considérablement l’imposition.
  • Micro-BIC : plus simple à gérer, ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, facilitant ainsi la gestion fiscale.

Gestion locative : trois solutions possibles

Pour administrer un bien en LMNP, les propriétaires ont le choix entre plusieurs modes de gestion :

  • Gestion autonome : vous êtes responsable de toutes les démarches, de la recherche des locataires à l’entretien du logement. Cette solution maximise vos revenus, mais exige un investissement personnel en temps et en organisation.
  • Gestion via une agence immobilière : une agence peut s’occuper de la gestion complète de votre bien, y compris la sélection des locataires, la collecte des loyers et la coordination des travaux. En échange d’une commission de 6 à 10 % des loyers perçus, cette option simplifie la gestion tout en offrant une tranquillité d’esprit.
  • Résidences gérées : dans une résidence spécialisée (étudiante, senior, ou touristique), un exploitant professionnel prend en charge toutes les démarches locatives. Les loyers sont souvent garantis par un contrat de bail commercial, même en cas de vacance locative, offrant une solution clé en main pour les investisseurs en quête de stabilité.

Exemple d’investissement en LMNP à Laval

Jean-Marie a décidé d’investir en LMNP en acquérant un appartement T2 dans un quartier résidentiel de Laval, idéalement situé près des commerces et des transports en commun. Le prix d’achat de ce bien s’élève à 160 000 €. Comme l’appartement est déjà en excellent état, aucun travaux n’a été nécessaire.

En appliquant les règles d’amortissement, Jean-Marie peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 144 000 €, sur une durée de 30 ans, ce qui équivaut à un amortissement annuel de 4 800 €.

Pour équiper l’appartement, Jean-Marie a investi 5 000 € dans du mobilier et des équipements électroménagers. Ces dépenses sont amortissables sur 10 ans, soit 500 € par an.

Pendant les 10 premières années, Jean-Marie pourra comptabiliser les amortissements suivants :

  • Amortissement du bien : 4 800 €
  • Amortissement du mobilier : 500 €
  • Total annuel : 5 300 €

À l’issue des 10 premières années, les amortissements liés au mobilier arriveront à leur terme. Cependant, Jean-Marie continuera d’amortir la valeur de l’appartement à hauteur de 4 800 € par an pour les 20 années restantes, optimisant ainsi sa fiscalité tout en générant des revenus locatifs réguliers.

Grâce à cet investissement, Jean-Marie profite d’un cadre fiscal avantageux, d’une forte demande locative à Laval, et d’une stratégie patrimoniale durable dans une ville au fort potentiel immobilier.

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