Pourquoi investir à Caulnes ?

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Située sur les bords de la Rance, Caulnes est une commune riche d’une histoire millénaire. Occupée dès l’époque gallo-romaine, comme en témoignent les vestiges d’une villa du IVᵉ siècle, elle a traversé les grandes périodes de l’histoire bretonne. Dès le IXᵉ siècle, des moines de l’Abbaye de Léhon ont contribué à son développement en construisant des moulins sur la Rance. La commune a également été marquée par les croisades, à travers la famille de Saint Pern, dont les armoiries figurent encore au Palais de Versailles.
Plus récemment, en 2021, Caulnes a été labellisée Petite Ville de Demain, signant une convention pour revitaliser son territoire sur cinq ans. Ce programme vise à renforcer l’attractivité commerciale, développer l’habitat, promouvoir les mobilités durables, valoriser le patrimoine et améliorer les services.
Parmi les projets en cours, la rénovation de l'ancienne mairie et du bureau de poste permettra l'installation de commerces au rez-de-chaussée et de logements à l'étage, favorisant ainsi le retour d'activités commerciales en cœur de ville. La commune investit également dans des infrastructures pour améliorer le cadre de vie et soutenir l'économie locale. Un programme d'investissement de plus de 7 millions d'euros est engagé pour des travaux, incluant la mise en vente de lots à bâtir et la construction de logements sociaux par Néotoa.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Caulnes ?
Caulnes offre un cadre attrayant pour les investisseurs immobiliers grâce à son dynamisme économique, sa situation stratégique et ses initiatives de revitalisation.
Située à mi-chemin entre Rennes et Saint-Brieuc, et traversée par la ligne SNCF Paris-Brest, Caulnes bénéficie d’une accessibilité exceptionnelle. Cette position centrale attire les actifs recherchant un cadre de vie paisible tout en restant connectés aux grandes métropoles bretonnes.
Grâce à des initiatives telles que le programme Petites Villes de Demain, Caulnes s’attache à revitaliser son centre-bourg et à développer l’habitat, notamment par la création de logements adaptés aux besoins des familles, jeunes actifs et seniors. Cette dynamique, associée à l’arrivée de nouveaux commerces et services, stimule la demande locative dans la commune.
Avec des prix immobiliers plus accessibles que ceux des grandes villes voisines comme Rennes, Caulnes permet aux investisseurs de réaliser des acquisitions à moindre coût, tout en bénéficiant d’un potentiel de valorisation à long terme. Ce marché à taille humaine garantit une rentabilité locative intéressante, même pour les investisseurs novices.
Pourquoi investir en loi Denormandie à Caulnes ?
Investir à Caulnes grâce à la loi Denormandie représente une opportunité unique pour optimiser sa fiscalité.
La loi Denormandie s’adresse à tous les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif. À Caulnes, il est possible de trouver des biens anciens à des prix attractifs, offrant ainsi un ticket d’entrée abordable pour les investisseurs.
Le principal atout de la loi Denormandie réside dans sa réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant total de l’investissement (achat + travaux). Ce mécanisme fiscal s’étale sur une durée de location de 6, 9 ou 12 ans, en fonction de l’engagement pris par l’investisseur. Voici le détail des avantages fiscaux selon la durée de location :
- 12 % de réduction pour une location de 6 ans.
- 18 % de réduction pour une location de 9 ans.
- 21 % de réduction pour une location de 12 ans.
En investissant à Caulnes, vous pouvez ainsi réduire significativement votre imposition tout en générant des revenus locatifs réguliers.
Grâce à sa situation stratégique, entre Rennes et Saint-Brieuc, et à ses projets de réhabilitation, Caulnes attire une population variée : familles, jeunes actifs et seniors en quête d’un cadre de vie paisible, proche des grandes villes comme Rennes ou Saint-Brieuc.
Avec IMMO9, vous avez la possibilité d’acheter un bien déjà rénové en vue de le louer et de profiter directement de la réduction d’impôt. Vous n'avez pas à payer de part supplémentaire pour supporter le montant des travaux.
Vous souhaitez réaliser un projet immobilier à Caulnes en profitant des avantages du dispositif Denormandie ? Ce cadre fiscal offre de nombreuses opportunités, à condition de respecter certains critères :
Quelles conditions doit remplir le bien immobilier ?
Pour être éligible à la loi Denormandie, le bien doit répondre aux exigences suivantes :
- Type de logement : le bien doit être un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration, ou un local transformé en habitation.
- Usage locatif : le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, selon l’engagement locatif choisi par l’investisseur.
- Plafonds de loyers : les loyers pratiqués doivent respecter les plafonds réglementaires, déterminés par la localisation géographique du bien. À Caulnes, située en zone C, ces plafonds garantissent une accessibilité locative pour les foyers modeste :
Zone géographique | Plafond de loyer au m² |
---|
A bis | 18,89 € |
A | 14,03 € |
B1 | 11,31 € |
B2 (sur agrément) | 9,83 € |
- Le logement doit être loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds fixés par la législation en vigueur. Ces seuils dépendent de la composition du foyer et de la zone géographique. Voici les plafonds appliqués pour un bien situé à Caulnes (zone C) :
Composition du foyer | Plafond de ressources |
Personne seule | 31 892 € |
Couple | 42 588 € |
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 51 215 € |
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 61 830 € |
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 72 735 € |
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 81 971 € |
Majoration par personne à charge (à partir de la cinquième) | 9 142 € |
Exemple d’investissement en Denormandie à Caulnes
Emma a choisi d’investir à Caulnes en Denormandie avec l’accompagnement d’IMMO9. Grâce à leurs conseils, elle a pu acquérir un appartement T1 rénové, idéalement situé dans le centre historique, pour un montant de 115 000 €. Ce bien, prêt à être loué, répond parfaitement aux critères du dispositif Denormandie.
En s’engageant à louer son logement pour une durée de 9 ans, Emma pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 20 700 €, soit 2 300 € par an, tout en générant des revenus locatifs réguliers grâce à la forte demande dans cette commune en pleine revitalisation. La fiscalité avantageuse combinée à un emplacement stratégique lui garantit une rentabilité intéressante et une valorisation patrimoniale durable.
Avec ce projet, Emma associe optimisation fiscale et gestion simplifiée. Grâce à l’expertise d’IMMO9, elle a sécurisé son investissement, tout en bénéficiant d’un accompagnement complet dans les démarches administratives et fiscales liées au dispositif. Caulnes, avec son cadre attractif et ses initiatives de redynamisation, offre à Emma l’opportunité d’un investissement pérenne et rentable.
*Mensualités de 513 €/mois dont 28,33 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 53 900 € dont 8 499,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
€
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T1 à Caulnes (en zone C)
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Résidence |
Programme Denormandie |
Prix d'achat |
115 000 €
Dont coût des travaux : 28 750 €
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Mensualités pour un prêt de 100 000 €
à un taux de 3,20 % :
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- 513 €/mois*
sur 25 ans.
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Charges** |
- 150 €/mois
|
Durée de mise en location |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
Abattement fiscal total maximal |
13 800 € |
20 700 € |
24 150 € |
Abattement fiscal total*** |
13 800 € |
20 700 € |
24 150 € |
Abattement fiscal mensuel maximal |
+ 192 € |
+ 192 € |
+ 168 € |
Abattement fiscal mensuel*** |
+ 192 € |
+ 192 € |
+ 168 € |
Loyer Denormandie |
+ 600 €/mois |
Effort d'épargne mensuel |
-129 €*** |
-129 €*** |
-105 €*** |
Pourquoi investir à Caulnes en LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution prisée par de nombreux investisseurs en raison de ses multiples avantages fiscaux et de sa capacité à générer des revenus locatifs stables. Accessible à tout particulier, ce dispositif représente une opportunité idéale pour diversifier son patrimoine tout en optimisant sa fiscalité.
Le LMNP offre un cadre fiscal particulièrement attractif, avec deux régimes fiscaux disponibles :
- Le régime réel : il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien (frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) tout en amortissant la valeur du bien immobilier, du mobilier et des équipements. Grâce à cet amortissement, il est souvent possible de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs.
- Le régime micro-BIC : ce régime simplifié propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Il est particulièrement adapté aux investisseurs avec peu de charges à déduire, tout en facilitant la gestion fiscale.
Les logements meublés se distinguent également par une rentabilité locative supérieure à celle des biens loués nus, avec des loyers généralement plus élevés de 10 à 20 %. Cette performance est soutenue par une forte demande pour des logements prêts à habiter, prisés des étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité.
En choisissant le statut LMNP, les investisseurs profitent d’une grande flexibilité de gestion et d’un dispositif fiscal performant, leur permettant d’optimiser leur rentabilité tout en répondant à une demande locative dynamique.
Pour profiter des avantages qu’offre le statut LMNP, il est nécessaire de répondre à certaines exigences :
- Un logement prêt à l’emploi : le bien doit être entièrement meublé et en état d’accueillir immédiatement un locataire. Les équipements indispensables comprennent un lit, une cuisine équipée, des rangements, une table, des chaises, ainsi que des ustensiles de base.
- Revenus locatifs limités : les loyers perçus ne doivent pas excéder 23 000 € par an, ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Un dispositif réservé aux particuliers : ce statut est accessible uniquement aux investisseurs non-professionnels, sans obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Déclaration et choix du régime fiscal
L’activité de location meublée doit être déclarée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET. Deux régimes fiscaux s’offrent aux investisseurs :
- Régime réel : cette option permet de déduire toutes les charges liées au bien (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion) et d’amortir la valeur du logement, du mobilier et des équipements. Idéal pour les biens avec des charges importantes, ce régime permet souvent de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs.
- Micro-BIC : plus simple et rapide, ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Il est particulièrement adapté aux investisseurs avec peu de charges à déduire.
Options pour la gestion locative
Plusieurs choix s’offrent aux propriétaires pour gérer leur bien en LMNP :
- Gestion directe : vous êtes responsable de l’ensemble des démarches, incluant la recherche de locataires, la signature des baux, et la maintenance du logement. Cette solution maximise vos revenus, mais nécessite du temps et une organisation rigoureuse.
- Gestion via une agence immobilière : moyennant une commission de 6 à 10 % des loyers, une agence prend en charge toutes les étapes de la gestion locative : sélection des locataires, encaissement des loyers, coordination des travaux, etc. Cette option simplifie la gestion tout en offrant un accompagnement professionnel.
- Résidences gérées : dans le cadre d’une résidence spécialisée (étudiant, senior, tourisme), un exploitant professionnel gère intégralement la location. Les loyers sont garantis par un bail commercial, offrant une solution sans souci pour les investisseurs recherchant des revenus réguliers et sécurisés.
Exemple d’investissement en LMNP à Caulnes
Laurence a décidé d’investir en LMNP en acquérant un appartement T2 dans le centre de Caulnes, idéalement situé à proximité des commodités et de la gare. Le prix d’achat de ce bien s’élève à 140 000 €. Comme le logement est en excellent état, aucun travaux n’a été nécessaire.
En appliquant les règles d’amortissement, Laurence peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 126 000 €, sur une durée de 30 ans, ce qui équivaut à un amortissement annuel de 4 200 €.
Pour équiper l’appartement, Laurence a investi 4 500 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 450 € par an.
Pendant les 10 premières années, Laurence pourra comptabiliser les amortissements suivants :
- Amortissement du bien : 4 200 €
- Amortissement du mobilier : 450 €
- Total annuel : 4 650 €
Après cette période, les amortissements liés au mobilier arriveront à leur terme. Cependant, Laurence continuera d’amortir la valeur de l’appartement à hauteur de 4 200 € par an pour les 20 années restantes, optimisant ainsi sa fiscalité tout en bénéficiant de revenus locatifs réguliers.
Grâce à cet investissement, Laurence bénéficie d’un cadre fiscal avantageux, répond à une demande locative en plein essor à Caulnes, et se construit un patrimoine immobilier durable dans une commune dynamique et en pleine revitalisation.