Hausse des frais de notaire 2025 : L’augmentation effective depuis le 1er avril
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Depuis le 1er avril 2025, les frais de notaire – ou plus exactement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) – connaissent une augmentation dans de nombreux départements français. Cette mesure, rendue possible par la loi de finances 2025, permet aux collectivités de relever ces droits jusqu’à un plafond de 5 %, contre 4,5 % précédemment. L’objectif : compenser un effondrement historique du marché immobilier ancien et les pertes fiscales qui en découlent.
Si certains acheteurs, notamment les primo-accédants, sont épargnés, la majorité des futurs propriétaires devront désormais s’acquitter de centaines, voire de milliers d’euros supplémentaires lors de l’acquisition d’un bien. Cette réforme, bien que justifiée par des impératifs budgétaires, suscite déjà de vives inquiétudes quant à ses effets sur un marché immobilier déjà en tension.
Les DMTO c’est quoi au juste ?
Les droits de mutation à titre onéreux, abrégés en DMTO, sont des taxes perçues par l’État et les collectivités locales lors de la vente d’un bien immobilier. Malgré leur appellation technique, ils sont le plus souvent appelés, à tort mais par simplification, « frais de notaire » dans le langage courant. En réalité, la majorité de ces frais ne revient pas au notaire, mais à l’administration fiscale.
Les DMTO se composent de plusieurs éléments :
- Une part départementale - celle qui est concernée par l’augmentation (environ 4,5 % ou 5 % après hausse),
- Une part communale (fixée à 1,20 % maximum),
- Une taxe pour l’État (la contribution de sécurité immobilière, à 0,10 %),
- Et la rémunération du notaire, qui ne représente qu’environ 10 % des frais totaux payés par l’acquéreur.
Ces droits sont dus dans le cas d’un achat dans l’immobilier ancien. Pour les logements neufs, les frais sont nettement réduits, car les DMTO n’y sont pas appliqués de la même manière. En effet, les frais de notaire pour un logement neuf s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix d’achat, tandis que dans l’ancien ce montant relève plus de 7 à 8 %. Une différence qui peut très vite représenter plusieurs milliers voire dizaines de milliers d’euros selon le prix de vente du logement.
Sur un achat immobilier de 250 000 € dans l’ancien, les « frais de notaire » peuvent atteindre environ 20 000 €, dont plus de 17 000 € sont des taxes reversées à l’État ou aux collectivités. Pour un achat du même montant mais dans l’immobilier neuf, ces frais s’élèveront environ à 6 250 €, soit près de 14 000 € d'économie.
Ce sont donc les DMTO qui expliquent l’essentiel du coût additionnel à l’acte d’achat. Leur évolution impacte directement le budget global des acquéreurs, d’où l’importance des débats suscités par leur augmentation.
Une réforme budgétaire pour combler un manque à gagner
La décision d’augmenter les DMTO s’inscrit dans un contexte budgétaire tendu pour les départements. Ces droits constituent une source de revenu essentielle pour les collectivités locales – en moyenne leur deuxième ressource après la TVA.
Mais en 2023, un recul historique du marché immobilier ancien (−22,6 % de transactions sur un an) a provoqué une perte de 4,8 milliards d’euros de recettes fiscales à l’échelle nationale. Pour de nombreux départements, cette situation s’est rapidement traduite par des déficits de fonctionnement préoccupants.
Face à cette crise, la loi de finances pour 2025 a prévu une réponse : autoriser les collectivités départementales à augmenter de 0,5 point le taux de DMTO, qui passe ainsi de 4,5 % à un maximum de 5 %. Cette mesure, applicable pour trois ans (jusqu’en 2028), doit permettre de rétablir une partie des recettes perdues. Selon les prévisions du ministère de l’Économie, cette hausse pourrait générer 800 millions d’euros de recettes supplémentaires dès la première année.
Le cas de l’Ille-et-Vilaine illustre parfaitement la pression financière subie par les collectivités. Le département a voté l’augmentation des frais dès février 2025, évoquant une situation budgétaire d’une gravité sans précédent
. Avec une perte estimée à 75 millions d’euros sur deux ans liée à la chute des DMTO, les élus ont jugé cette hausse « indispensable » pour préserver les équilibres financiers, notamment dans le domaine du social, de plus en plus coûteux.
Cette réforme ne se veut pas punitive, mais correctrice. Toutefois, elle pose déjà la question de l’équilibre entre nécessité budgétaire et accessibilité à la propriété, dans un marché déjà peu favorable aux acheteurs.
Une augmentation déjà appliquée dans de nombreux départements
À peine la loi de finances adoptée, de nombreux départements se sont rapidement saisis de la possibilité d’augmenter les droits de mutation. Dès le 1er avril 2025, plus d’une vingtaine de départements, ainsi que la Ville de Paris, avaient officiellement voté pour faire passer les frais de notaire de 4,5 % à 5 %. Parmi eux : l’Essonne, l’Ille-et-Vilaine, le Rhône, la Loire-Atlantique, les Yvelines, la Seine-et-Marne, ou encore la Haute-Savoie.
Le rythme d’adoption varie selon les calendriers des conseils départementaux. Les départements ayant voté l’augmentation avant le 22 février ont pu l’appliquer dès le 1er avril. Ceux qui ont voté au mois de mars verront la hausse entrer en vigueur à partir du 1er mai. D’autres, encore en réflexion ou en attente de vote, ont jusqu’au 1er juin 2025 – voire bien au-delà, puisque le texte autorise l’application de la mesure jusqu’en 2028.
Il existe cependant quelques cas particuliers. Le département du Morbihan, longtemps resté en retrait avec un taux inférieur à la moyenne nationale (3,8 %), a décidé d’un alignement progressif. Le passage à 4,5 % est prévu au 1er juin 2025, soit sans atteindre le plafond maximal. C’est le seul département du pays qui appliquera une hausse de +0,7% pour atteindre son nouveau cap. De son côté, la Seine-et-Marne a prévu une application différée au 1er juillet.
À l’inverse, certains départements ont clairement refusé la hausse. C’est le cas des Alpes-Maritimes, de l’Indre, de la Lozère, des Hautes-Pyrénées, ou encore de l’Oise. Pour ces collectivités, l’argument mis en avant repose sur le risque d’enliser encore davantage le marché immobilier, et donc de voir les recettes fiscales reculer au lieu d’augmenter.
Malgré ces réticences ponctuelles, la dynamique reste majoritairement en faveur de l’augmentation. François Sauvadet, président de l’Association des départements de France, a déclaré sur France Info que cette mesure est devenue indispensable et que tous les départements vont le faire
. Une prévision qui laisse entendre que l’application généralisée de la hausse n’est plus qu’une question de temps.
Des frais de notaire en hausse, mais pas pour tout le monde
L’augmentation des frais de notaire ne frappe pas tous les acheteurs de la même manière. Elle concerne uniquement les acquisitions dans l’ancien et les secundo-accédants, c’est-à-dire les personnes qui ne réalisent pas leur premier achat immobilier. En revanche, deux catégories d’acquéreurs sont exemptées de cette hausse : les primo-accédants – considérés comme un public prioritaire en matière d’accès à la propriété – et les acheteurs de logements neufs, qui bénéficient déjà d’un régime fiscal distinct.
Pour les acheteurs concernés, la hausse peut représenter un surcoût significatif. Selon le comparateur et courtier immobilier Pretto, un bien ancien acheté 200 000 € dans un département ayant appliqué la hausse verra ses droits de mutation passer de 14 000 € à 15 000 €. À 300 000 €, la facture grimpe de 1 500 € supplémentaires, et à 600 000 €, ce sont 3 000 € de plus à prévoir. De manière générale, comme le résume la plateforme SeLoger, la hausse entraîne un surcoût de 500 € par tranche de 100 000 € d’achat
.
Ces montants, bien que ponctuels au moment de l’achat, suscitent des inquiétudes sur leur effet dissuasif. Dans un marché déjà freiné par des prix et taux d’intérêt en très légère baisse mais encore hauts et la frilosité des banques, alourdir les frais d’entrée pourrait renforcer le blocage de la mobilité résidentielle.
SeLoger alerte ainsi sur le risque que cette fiscalité additionnelle freine les futures acquisitions et réduise paradoxalement les recettes escomptées
. Une alternative évoquée serait de répartir l’effort fiscal via une hausse progressive de la taxe foncière, plutôt que par un prélèvement massif au moment de l’achat. Il ne fait aucun doute que plus d'économistes et de professionnels de l’immobilier vont s’intéresser au sujet dans les mois à venir.
Une mesure temporaire ?
Si la hausse des droits de mutation à titre onéreux est présentée comme une réponse conjoncturelle à une crise budgétaire, sa mise en œuvre s’étend sur un cadre temporel plus large. En effet, la loi de finances 2025 autorise les départements à appliquer cette hausse jusqu’à fin 2028. Autrement dit, les collectivités peuvent décider à tout moment, d’ici là, d’augmenter leur taux de DMTO dans la limite des 0,5 point supplémentaires.
Ce délai permet aux conseils départementaux de s’adapter à leur situation financière. Certains départements, encore hésitants ou en attente de débats internes, pourraient ainsi voter la hausse dans les mois ou années à venir. D'autres ont préféré étaler leur application pour ne pas brusquer les marchés locaux. Le cas du Morbihan, cité plus haut illustre cette approche graduelle.
À priori, cette augmentation des DMTO est temporaire et, selon toute vraisemblance, le 31 mars 2026 nous devrions retourner au taux en vigueur avant le 1er avril 2025. Cela dit, cette information est à prendre avec des pincettes car, comme le dit le président de la Fnaim Loïc Cantin : Mais prudence : en matière de fiscalité, l’éphémère a la fâcheuse tendance à devenir pérenne
(Le Particulier).
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