TVA et LMNP : Exonération, récupération, déclaration... on vous explique tout

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 23 avril 2025

[ mis à jour le 24 avril 2025 ]

SOMMAIRE

Investir dans l’immobilier locatif, meublé ou non, attire chaque année de nombreux particuliers en quête d’optimisation fiscale et de création de patrimoine. Le statut LMNP, bien que réputé accessible et avantageux, dissimule pourtant une subtilité de taille : la TVA.

Si la location meublée est en principe exonérée de TVA, certains montages – notamment dans les résidences de services – permettent non seulement d’y être assujetti, mais aussi de récupérer la TVA versée lors de l’achat du bien.

Ce guide complet a pour objectif de démystifier la fiscalité de la TVA en LMNP, d’en présenter les règles, d’illustrer les différents cas d’assujettissement, et surtout, de vous guider pas à pas dans les démarches de récupération, de déclaration et de gestion de cette taxe. Que vous soyez investisseur averti ou primo-accédant, vous trouverez ici toutes les clés pour optimiser intelligemment votre investissement en meublé.

Le statut LMNP : Rappels essentiels

Avant d’entrer dans les détails fiscaux liés à la TVA, il est essentiel de bien comprendre les fondements du statut LMNP, l’un des piliers de l’investissement locatif meublé en France. Ce régime offre une souplesse appréciable tout en permettant, dans certains cas, une récupération partielle ou totale de la TVA.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent un ou plusieurs biens meublés, sans en faire leur activité principale. Contrairement au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), le LMNP s’adresse aux contribuables dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an, ou inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal (traitements, salaires, BIC hors location, etc.).

Conditions pour accéder au statut LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez respecter plusieurs critères :

Nature du bien : Le logement doit être meublé conformément à la réglementation en vigueur. Il doit comporter un équipement minimum (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles, etc.) et une surface habitable d’au moins 9 m².

Caractère non professionnel : Recettes locatives inférieures à 23 000 € par an ou recettes ne dépassant pas 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Immatriculation obligatoire : Toute activité LMNP doit être déclarée dans les 15 jours suivant le début de la location via le formulaire P0i, à déposer en ligne sur le site de l’INPI. Un numéro de SIRET vous sera attribué, même si l'activité reste non professionnelle.

Régimes fiscaux : Micro-BIC ou Réel simplifié

Une fois inscrit, vous avez le choix entre deux régimes d'imposition :

👉 À noter : si vous dépassez les seuils du micro-BIC (72 600 € de recettes pour les meublés classiques en 2025), le passage au régime réel devient obligatoire.

tva et lmnp – des petites maquettes de maisons avec une loupe
©tete_escape

LMNP géré ou non géré

Le LMNP peut se décliner sous deux formes, avec des implications fiscales différentes :

LMNP non géré

LMNP géré (résidences de services)

La TVA en LMNP : Principe général

Lorsque l’on évoque la TVA dans le cadre du statut LMNP, la règle de base est simple : les locations meublées sont, par défaut, exonérées de TVA. Cette exonération s’applique quelle que soit la durée de location (courte ou longue), la nature du locataire (particulier ou professionnel), ou encore le nombre de biens loués. Cependant, comme souvent en fiscalité, les exceptions font la richesse du dispositif.

Une exonération de principe inscrite dans le Code général des impôts

Selon l’article 261 D, 4° du CGI, les locations de logements meublés à usage d’habitation sont exonérées de TVA tant qu’elles ne s’accompagnent pas de prestations dites “para-hôtelières” (nous y reviendrons en détail dans la prochaine partie). Cette exonération est automatique, sans formalité particulière, et elle s’applique :

Ce régime d’exonération s’applique aussi bien aux LMNP qu’aux LMP (Loueurs Meublés Professionnels), tant que les conditions spécifiques d’assujettissement ne sont pas remplies.

Franchise en base de TVA : un autre niveau d’exonération

En parallèle de l’exonération “de plein droit”, il existe une seconde forme d’exonération : la franchise en base de TVA, telle que définie dans l’article 293 B du CGI. Elle s’applique à tous les prestataires de services (dont les loueurs meublés para-hôteliers) dont les recettes ne dépassent pas certains seuils :

Dans ce cas :

📝 À noter : la Loi de Finances 2025 envisageait un abaissement de ces seuils à 27 500 € / 25 000 €, mais cette mesure a été suspendue.

Option possible pour devenir volontairement assujetti à la TVA en LMNP

Enfin, même si vous êtes en-dessous des seuils ou non concerné par l’assujettissement obligatoire, il vous est possible d’opter volontairement pour l’assujettissement à la TVA. Cette option peut être stratégique pour :

Cette option doit être formulée par écrit auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE), et elle vous engage pour une période de 10 ans, renouvelable tacitement.

tva et lmnp – maquette de maison calculatrice et tas de pièces au dessus de documents de calcul
© BOY ANTHONY - Shutterstock

Les cas d’assujettissement à la TVA pour un investissement en LMNP

Bien que la location meublée soit par défaut hors champ de TVA, certaines configurations permettent – ou obligent – un loueur en meublé non professionnel à y être assujetti. L’intérêt principal ? La possibilité de récupérer jusqu’à 20 % de TVA sur l’achat du bien, les travaux, ou les frais liés à l’exploitation. Mais cet avantage s’accompagne de conditions strictes.

Le cas des prestations para-hôtelières

La condition clé pour être assujetti à la TVA repose sur la présence de prestations para-hôtelières, définies par l’article 261 D, 4° du CGI. Pour faire simple : si vous vous rapprochez d’une activité hôtelière, vous quittez le cadre du simple “louage de choses” pour entrer dans celui du “louage de services” — soumis à TVA.

✅ Prestations para-hôtelières reconnues :

Pour être redevable de la TVA, vous devez proposer au moins trois des quatre prestations suivantes :

  1. L’accueil de la clientèle (autre que simple remise des clés).
  2. Le nettoyage régulier des locaux pendant le séjour.
  3. La fourniture du linge de maison (draps, serviettes, etc.).
  4. Le service de petit-déjeuner.

📝 Bon à savoir :

La simple mise à disposition de ces prestations suffit à activer l’assujettissement, même si elles sont demandées ponctuellement par les clients.

Si vous sous-traitez ces services, mais que vous ne les facturez pas vous-même, vous restez exonéré.

🧪 En pratique :

  • Vous proposez un studio Airbnb avec accueil digital, ménage de fin de séjour uniquement et draps fournis au début : non assujetti à la TVA.
  • Vous louez une résidence meublée avec petit-déjeuner quotidien, ménage tous les deux jours et linge changé sur demande : assujetti à la TVA.

Les résidences de services : un cadre privilégié

Les résidences de services constituent un cas fréquent d’assujettissement à la TVA, car elles remplissent d’emblée plusieurs critères para-hôteliers. En LMNP, cela concerne notamment :

Conditions d’éligibilité

Pour que l’acquisition en résidence gérée permette la récupération de TVA :

tva et lmnp – un couple de seniors dansent dans leur salon
(c) Evgeny Atamanenko - shutterstock

Quels taux de TVA s’appliquent en LMNP ?

Une fois assujetti à la TVA en statut LMNP, il ne suffit pas de savoir que l’on doit facturer cette taxe : encore faut-il connaître le bon taux à appliquer. Car selon la nature du bien loué, le public visé et les prestations fournies, le taux de TVA varie considérablement.

La TVA à 10 % : Le taux intermédiaire pour les prestations para-hôtelières

C’est le taux le plus courant pour les LMNP assujettis à la TVA. Il s’applique lorsque vous proposez une location meublée assortie d’au moins trois prestations para-hôtelières (accueil, ménage, linge, petit-déjeuner). Ce cas est fréquent dans les résidences de tourisme, d’affaires, ou les locations courte durée avec services.

La TVA à 5,5 % : Le taux réduit pour certains publics ou structures sociales

Un taux encore plus avantageux est prévu pour certaines structures à vocation sociale ou sanitaire. Il s’applique sur les loyers lorsqu’il s’agit de :

Ces structures sont considérées comme d’utilité publique et bénéficient donc d’un traitement fiscal plus doux. Il existe également un dispositif spécial de TVA réduite à 5,5 % dans l’immobilier neuf, selon la zone géographique du bien.

TVA à 20 % : Le taux normal pour les services annexes

Lorsque vous proposez des prestations supplémentaires non incluses dans la location meublée (et donc distinctes au plan comptable), le taux plein de TVA s’applique. Cela concerne typiquement :

Ces prestations sont considérées comme autonomes, et doivent être facturées à part, avec une TVA au taux de 20 %.

⚠️ Attention à la cohérence des taux

Si vous combinez plusieurs services ou prestations, il est essentiel de bien identifier la nature de chaque élément pour appliquer le taux correct. Une erreur de taux peut entraîner des redressements fiscaux.

Par exemple :

  • Le loyer global d’un bien en résidence senior avec gestionnaire = TVA à 10 % ou 5,5 % selon le public.
  • Le ménage optionnel demandé par un locataire = TVA à 20 %.

Une bonne comptabilité analytique est donc indispensable pour respecter ces distinctions.

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Démarches pour récupérer la TVA

La récupération de la TVA est sans doute l’un des leviers fiscaux les plus puissants du statut LMNP — mais aussi l’un des plus encadrés. Si les conditions sont réunies, vous pouvez obtenir le remboursement de 20 % du prix d’achat de votre bien et des frais liés à l’exploitation. Encore faut-il respecter un certain nombre de critères cumulatifs et suivre des démarches rigoureuses.

Pour rappel, pour pouvoir récupérer la TVA en tant que LMNP, plusieurs exigences doivent être respectées simultanément :

  • Acheter un bien neuf ou en VEFA
  • Fournir au moins trois prestations para-hôtelières (accueil clientèle, ménage, fourniture linge de maison, petit-déjeuner...)
  • Confier la gestion à un exploitant professionnel, pour un bail commercial d’au moins 9 ans
  • S’engager à conserver le bien pendant 20 ans, sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata du temps écoulé
tva et lmnp – un couple travaille sur sa déclaration de TVA
(c) Cast Of Thousands - shutterstock

Les démarches à suivre

1. Déclarer son activité de LMNP

Il vous faudra en tout premier lieu remplir le formulaire P0i sur le site de l’INPI (ex-Guichet Unique) afin d’obtenir votre numéro de SIRET, indispensable pour les démarches fiscales.

2. S’inscrire à la TVA

La deuxième étape est d'adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE), en précisant votre volonté de récupérer la TVA et l’engagement à respecter les conditions (gestion professionnelle, durée, etc.).

Le centre des impôts vous attribuera un numéro de TVA intracommunautaire, clé pour émettre des factures avec TVA et demander des remboursements.

4. Demander le remboursement

Vous pourrez ensuite utiliser le formulaire 3519 pour déposer une demande de remboursement de TVA. N’oubliez pas de joindre les pièces justificatives :

5. Délais de traitement

Le Trésor Public effectue généralement le remboursement dans un délai de 15 jours à 6 mois après dépôt du dossier complet.

Pour les VEFA, la récupération peut être fractionnée en fonction des appels de fonds (mensuelle ou trimestrielle).

Quels frais permettent de récupérer ou déduire la TVA en LMNP ?

Un régime LMNP assujetti à la TVA a la possibilité de récupérer la TVA sur une large partie des dépenses engagées. Toutefois, cette récupération n’est pas automatique sur toutes les charges. Il est donc crucial de bien distinguer les frais éligibles à récupération de ceux qui ne le sont pas.

✅ Dépenses sur lesquelles la TVA est récupérable ou déductible

Dès lors que vous remplissez les conditions d’assujettissement (cf. plus haut), vous pouvez déduire la TVA sur toutes les dépenses affectées à votre activité de location meublée avec services para-hôteliers.

🔹 1. Prix d’acquisition du bien immobilier

Comme nous l’avons vu au-dessus, sur les biens neufs ou en VEFA, la TVA de 20 % sur le prix d’achat est potentiellement récupérable.

🔹 2. Travaux d’aménagement ou de rénovation

Tous les travaux réalisés par des entreprises soumises à TVA (rénovation, aménagement intérieur, équipement mobilier...) donnent droit à récupération, à condition que les factures soient libellées à votre nom avec mention de la TVA.

🔹 3. Mobilier et équipements

L'achat de mobilier (lit, table, électroménager…) est également éligible à la déduction de TVA, si vous êtes en mesure de prouver leur usage professionnel.

🔹 4. Honoraires de notaire

La part des honoraires soumise à TVA (ex. : émoluments sur la rédaction d'actes, hors droits d’enregistrement) est récupérable.

🔹 5. Charges et frais de gestion

tva et lmnp – une maisonnette sur un bocal de pièce avec une échelle et une calculette
©NAOWARAT - Shutterstock

🚫 Dépenses non éligibles à la récupération de TVA

Certaines charges, bien que déductibles fiscalement (au régime réel), n’ouvrent pas droit à récupération de TVA, car elles ne sont pas soumises à cette taxe ou sont considérées comme hors champ.

❌ Liste des charges non récupérables :

📌 À noter :

Toutes les factures doivent comporter une mention explicite de la TVA, votre numéro de TVA, et être affectées à l’exploitation du bien meublé. Conservez soigneusement chaque justificatif. En cas de contrôle, l’administration exigera une traçabilité rigoureuse des flux TVA collectée vs. TVA déductible.

Vous investissez dans une résidence senior en VEFA, pour un prix de 200 000 € TTC :

  • Prix HT : 166 666 €
  • TVA sur l’acquisition : 33 334 € → récupérable si toutes les conditions sont réunies.
  • Vous engagez 8 000 € de mobilier (TVA à 20 %) → 1 333 € récupérables.
  • Vous payez 2 000 € de frais de comptabilité avec TVA → 333 € récupérables.

➡️ Gain potentiel immédiat en trésorerie : plus de 35 000 € de TVA remboursée.

Déclaration et gestion de la TVA

Une fois que vous êtes assujetti à la TVA en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, il ne suffit pas d’avoir récupéré la TVA sur l’achat et les charges : vous entrez dans un régime de déclaration régulier auprès de l’administration fiscale. Et comme pour toute activité soumise à TVA, cela implique des obligations de transparence, de rigueur comptable et de télétransmission.

Principe général : collecter et déclarer

Si vous êtes assujetti, vous devez :

Fréquence des déclarations : régime simplifié ou régime réel

🧾 Régime simplifié (CA12)

🧾 Régime réel normal (CA3)

Dans tous les cas, il est impératif :

  • De créer un compte professionnel sur le site des impôts pour déclarer et payer la TVA
  • De tenir une comptabilité rigoureuse adaptée à la TVA et retraçant clairement la TVA collectée et la TVA déductible, en conservant toutes les pièces justificatives (factures, journaux comptables, relevés bancaires...)
  • Non obligatoire mais fortement recommandé : Faire appel à un expert-comptable, en particulier en cas de régime réel d’imposition, pour éviter toute erreur de déclaration, optimiser les déductions et assurer la conformité légale

Sanctions en cas de non-respect

Ignorer les obligations fiscales peut entraîner :

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