Achat de logement neuf & charges de copropriété : Mode d’emploi
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Qu'est-ce que les charges de copropriété ?
- Comment sont calculées ces charges dans le neuf ?
- Quels facteurs influencent les charges de copropriété ?
- Quand payer les charges de copropriété lors d’un achat neuf en VEFA ?
- Trucs et astuces pour maîtriser vos charges de copropriété
- Accepter les travaux, c’est prévoir l’avenir !
Acheter un logement neuf en programme collectif permet d’éviter de se faire assommer de charges, à peine emménagé. Mais si elles sont largement diminuées en comparaison d’un achat dans un immeuble ancien, les charges de copropriété doivent néanmoins êtes connues et budgétisées dès le projet d’achat. Suivez le guide à la découverte des “charges de copro” des résidences neuves, de leur calcul, de leurs prévisions et... des moyens de les faire baisser.
Qu'est-ce que les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété représentent l'ensemble des dépenses nécessaires au bon fonctionnement et à l'entretien des parties communes d'un immeuble.
Pour un logement neuf, ces charges incluent généralement la maintenance des équipements comme les ascenseurs, le chauffage central, les espaces verts, ainsi que les services de nettoyage et de sécurité, les salaires du personnel comme les gardiens mais également la rémunération du syndic.
Il existe principalement deux types de charges :
- Charges générales : Ces charges couvrent l'administration, la conservation et l'entretien des espaces communs.
- Charges exceptionnelles : Elles se rapportent aux dépenses ponctuelles pour les équipements communs et les services collectifs (installation de bornes de recharge électriques, changement du système de filtrage de la piscine...).
Comment sont calculées ces charges dans le neuf ?
Votre part des charges de copropriété dépend du nombre de tantièmes attribués à votre lot dans la copropriété. Lors de l’achat d’un logement neuf, il n'y a pas d'historique des charges de copropriété disponibles pour estimer les montants à payer. Ainsi, pour avoir une idée de ces charges, il est nécessaire de se référer à divers documents et informations fournis par le promoteur :
- Le contrat de réservation : Ce contrat, conclu entre l'acheteur et le promoteur ou commercialisateur renferme des informations permettant une première estimation des charges de copropriété. Il inclut notamment des détails sur les équipements du logement (comme le système de chauffage, la présence d'une climatisation, etc.).
- DPE, labels et normes : Le diagnostic de performance énergétique attribue une note de A à G aux logements neufs, reflétant leur efficacité énergétique et par extension, celle des communs. La norme à laquelle est conforme la résidence RT2012 ou RE2020 impacte l’isolation et les consommations de l’immeuble.
En outre, le promoteur immobilier neuf est tenu de désigner un syndic provisoire avant la création de la copropriété. Ce syndic organise la première assemblée générale, lors de laquelle est présenté le budget prévisionnel pour l'année suivante. Ce budget offre une estimation plus précise des charges de copropriété, bien que ces dernières soient susceptibles de fluctuer en cas de changement de prestataire par exemple.
Tout comprendre du syndic de copropriété bénévoleLa loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose un plan pluriannuel de travaux prévoyant et budgétant tous les besoins d’une copropriété pour les 10 ans à venir. Cette loi ne s’applique qu’aux propriété livrées il y a plus de 15 ans. Autrement dit elle ne s’applique pas aux résidences neuves.
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Quels facteurs influencent les charges de copropriété ?
Plusieurs facteurs peuvent influencer le montant des charges de copropriété dans un programme immobilier neuf :
- Les équipements collectifs : Un immeuble avec piscine, salle de sport ou autres installations de luxe entraîne évidemment des charges plus élevées.
- La taille de la copropriété : Si vous avez acheté dans un grand ensemble résidentiel (avec de nombreux logements) la mutualisation des frais devrait fortement limiter votre quote-part.
- Les normes énergétiques : Les bâtiments conformes aux normes RE 2020 ou présentant des certifications du type HQE (Haute Qualité Environnementale) bénéficient de charges réduites grâce à une meilleure efficacité énergétique.
Quand payer les charges de copropriété lors d’un achat neuf en VEFA ?
Vous devenez redevable des charges de copropriété une fois que la construction est achevée et que l'immeuble est prêt à être habité. Les charges sont payables chaque trimestre, sauf autre accord lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
Trucs et astuces pour maîtriser vos charges de copropriété
Le premier conseil donné généralement pour faire baisser les charges de copropriété est une rénovation de l’isolation de l’immeuble, des systèmes de chauffage et d’éclairage.
Lors de l’achat d’un appartement neuf en collectif, la rénovation est évidemment exclue. Notre conseil pour éviter de voir votre budget amputé par des charges trop pesantes est d’acheter dans un programme immobilier THPE (trés haute performance énergétique), HQE (Haute qualité environnementale) ou RE2020 (réglementation environnementale 2020) ou bénéficiant d’un haut niveau d’éco-responsabilité.
Pour optimiser les charges d’une copropriété neuve, plusieurs stratégies efficaces peuvent être mises en place. Voici les conseils de base, pour vous aider à gérer au cordeau et potentiellement diminuer ce budget.
- Auditer les contrats d'énergie : Envisagez de réaliser un audit de vos contrats d'énergie pour identifier les possibilités de réduction des coûts et optimiser votre consommation énergétique.
- Changer de fournisseur d'énergie : Comparez les offres des différents fournisseurs et optez pour le contrat le plus économique qui répond à vos besoins.
- Renégocier les contrats de maintenance : Assurez-vous que les contrats de service pour l'entretien des équipements comme les ascenseurs ou les chaudières ne comprennent pas de services superflus et mettez-les en concurrence régulièrement pour obtenir les meilleurs tarifs.
- Réduire les coûts d'assurance : Examinez et adaptez les clauses de votre assurance collective pour éliminer les garanties inutiles et réduire ainsi les primes.
- Installer des systèmes de détection pour l'éclairage : Généralement dans les programmes neufs des détecteurs de présence dans les communs sont déjà installés. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à suggérer une demande de devis. Pour un coût d’environ 130€ TTC (hors pose), ces petits appareils peuvent nettement réduire les coûts d'éclairage dans les espaces communs comme les parkings, les escaliers, les halls et les couloirs.
- Utiliser la technologie LED : Remplacer les ampoules traditionnelles par des LED, qui sont plus écoénergétiques, pour diminuer les dépenses énergétiques.
- Dématérialiser les documents : Réduisez les frais postaux en optant pour la dématérialisation des communications et des notifications entre le syndic et les copropriétaires.
- Favoriser l'engagement des copropriétaires dans les petits travaux : Encouragez les copropriétaires à participer aux petites maintenances, ce qui peut réduire les coûts des services externes.
Accepter les travaux, c’est prévoir l’avenir !
Bien que les charges de copropriété représentent une dépense inévitable, elles sont aussi un investissement dans la préservation de la valeur de votre propriété. Un immeuble bien entretenu avec des équipements fonctionnels et modernes est plus attrayant pour les locataires potentiels et maintient sa valeur sur le marché immobilier.
Aussi, n’hésitez pas à participer aux assemblées. S'impliquer dans la gestion de la copropriété vous permet de mieux comprendre comment sont dépensées les charges et de participer à des décisions pouvant impacter ces coûts.
