Pourquoi et comment faire classer son meublé de tourisme ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?
- Les niveaux de 1 à 5 étoiles
- Pourquoi faire classer son meublé ? Les avantages
- Avantages fiscaux
- Les obligations du propriétaire
- Comment faire classer son logement en 4 étapes
- Contacter un organisme agréé
- La visite d'évaluation
- Le certificat de visite
- La confirmation du classement
- Quelle fiscalité pour les locations meublées de tourisme ?
- Le régime Micro-BIC
- Le régime Réel Simplifié pour les meublés de tourisme
Première destination de la planète en alternance avec l’Italie, la France est l’Eldorado de la location touristique. Avec 850 000 meublés touristiques répartis sur son territoire, l’hexagone dispose de l’offre la plus importante au monde. Parmi cette offre 186 000 meublés de tourisme classés sortent du lot et voient leur publicité assurée par les offices locaux.
Le classement d'un meublé de tourisme offre une foule d’avantages aux bailleurs mais requiert néanmoins quelques connaissances préalables. Vous êtes intéressés ? Voici le guide complet du classement en meublé de tourisme 2024.
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?
Un meublé de tourisme représente une catégorie spécifique d'hébergement destinée à une clientèle de passage. Opter pour un meublé offre une alternative flexible et confortable aux hôtels traditionnels.
En matière de type et de taille... tout existe. Des studios urbains aux villas côtières en passant par les tourelles de châteaux médiévaux, le logement touristique est conçu pour répondre aux besoins des vacanciers mais également des professionnels en déplacement.
La définition d'un meublé de tourisme va bien au-delà de la simple mise à disposition d'un espace de vie temporaire. Pour qu'un logement soit classé comme tel, il doit être entièrement meublé et équipé, prêt à vivre, avec un ensemble d'équipements de base tels que des meubles (lit, canapé, table, chaises), de l'électroménager (réfrigérateur, plaques de cuisson), et des ustensiles de cuisine (couverts, assiettes, verres). Bien que la loi n'impose pas la fourniture de linge de maison, de nombreux bailleurs choisissent d'inclure ce service pour augmenter l'attractivité de leur offre.
Il est important de distinguer le classement officiel de la labellisation par des organismes privés, qui n'offre pas les mêmes avantages fiscaux ni le référencement par les offices du tourisme. La labellisation est également une démarche payante, nécessitant une visite d'évaluation et une redevance annuelle.
Les niveaux de 1 à 5 étoiles
Le classement du meublé et son système de notation à étoiles permet aux clients potentiels de juger facilement du niveau de confort du meublé :- 1 étoile : hébergement simple mais convenable
- 2 étoiles : hébergement de bon confort
- 3 étoiles : hébergement de très bon confort
- 4 étoiles : hébergement de très bon confort, de grande qualité
- 5 étoiles : hébergement de très haut standing, cadre luxueux
Pourquoi faire classer son meublé ? Les avantages
Le classement d'un meublé de tourisme est bien sur facultatif mais il offre une série d'avantages à considérer. Particulièrement recommandé pour les exploitants relevant du régime des micro-entreprises, il leur permet de bénéficier d'un plafond de chiffre d'affaires plus élevé et d'un abattement forfaitaire plus important, ainsi que de cotisations sociales réduites.
Il permet avant tout de distinguer clairement le logement sur le marché de la location saisonnière. Et d’offrir aux vacanciers des repères fiables concernant le confort et les équipements disponibles. Il contribue clairement à rassurer les potentiels locataires sur la qualité de l'hébergement. Les meublés classés sont référencés par les offices du tourisme locaux, facilitant ainsi leur promotion auprès des hôtes potentiels.
Enfin pour les meublés classés, la taxe de séjour est fixée selon un taux fixe variant avec le nombre d'étoiles, à l'inverse des meublés non classés qui sont soumis à une taxe proportionnelle.
Avantages fiscaux
L'un des principaux attraits du classement en meublé de tourisme réside dans les avantages fiscaux qu'il procure. Les propriétaires de meublés de tourisme classés bénéficient d'un abattement forfaitaire de 71% sur les revenus locatifs dans le cadre du régime des micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cet abattement substantiel permet de réaliser des économies importantes sur les impôts, rendant l'investissement locatif saisonnier encore plus attractif et rentable.
Comment déclarer son LMNP ?Les obligations du propriétaire
Il est important de noter que le classement en meublé de tourisme s'accompagne de certaines obligations pour le propriétaire. Ce dernier doit s'assurer de maintenir le niveau de qualité et de services qui a permis d'obtenir le classement, sous peine de le voir révoqué lors d'une évaluation ultérieure. De plus, le classement doit être déclaré et peut impliquer des démarches administratives spécifiques auprès de la mairie ou d'autres instances locales.
Tous les 5 ans, une nouvelle évaluation est nécessaire, et un rapport défavorable peut entraîner la perte du classement. De plus, la décision de classement doit être communiquée aux hôtes et utilisée pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux associés.
Un changement de propriétaire entraîne automatiquement la perte du classement, car le nouveau propriétaire peut modifier le niveau d'équipement ou de services. Un nouveau classement doit donc être sollicité.
Comment faire classer son logement en 4 étapes
Le processus de classement d'un meublé de tourisme se déroule en 4 temps :
Contacter un organisme agréé
Le propriétaire, désireux de classer son bien en meublé de tourisme, doit prendre l'initiative de contacter un organisme accrédité par le Comité Français d'Accréditation (COFRAC) ou agréé par Atout France.
La visite d'évaluation
Une fois l'organisme de classement contacté, une visite d'évaluation est programmée. L'objectif de cette visite est de vérifier la conformité du meublé aux critères de classement établis. Ces critères, au nombre de 112, couvrent divers aspects tels que les équipements disponibles, les services offerts au client, l'accessibilité et le respect des normes de développement durable. Cette évaluation exhaustive assure que le logement répond aux attentes des vacanciers en termes de qualité et de confort.
Le certificat de visite
À l'issue de la visite, le propriétaire reçoit un certificat de visite qui inclut plusieurs documents essentiels : un rapport de contrôle détaillant les observations faites lors de la visite, une grille de contrôle remplie par l'organisme évaluant chaque critère, et une proposition de classement. Ce certificat est une preuve tangible de la qualité du logement et sert de base pour l'attribution du classement en étoiles.
La confirmation du classement
Le propriétaire dispose d'un délai de quinze jours pour contester la proposition de classement. En l'absence de contestation, le classement devient officiel et est valide pour une durée de cinq ans. Ce classement, allant de 1 à 5 étoiles, est un indicateur fiable du niveau de confort et des services proposés, permettant aux locataires de faire un choix éclairé.
Quelle fiscalité pour les locations meublées de tourisme ?
La fiscalité applicable aux locations meublées non professionnelles (LMNP) et professionnelles (LMP) dans le secteur du tourisme présente des avantages notables. Notez que les revenus générés par ces locations relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Sous le statut de loueur en meublé non professionnel, les propriétaires ont le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel.
Comment déclarer son logement en LMNP ?Le régime Micro-BIC
Ce régime fiscal est couramment adopté pour les locations meublées, bien qu'il ne soit pas toujours le plus bénéfique sur le plan fiscal. La récente réforme des seuils et abattements du micro-BIC, introduite par la loi de finances de 2024, a considérablement affecté ce régime pour les locations meublées saisonnières.
Sous le micro-BIC, le seuil de revenus pour les meublés touristiques est fixé à 15 000 €, une baisse pour le moins considérable par rapport aux seuils précédents de 77 700 € pour les locations saisonnières non classées et de 188 700 € pour les meublés de tourisme classés.
Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire, applicable tant aux logements classés qu'aux non classés.
Le bénéfice imposable est calculé en soustrayant un abattement de :
- 30% pour les meublés non classés et ceux classés en zone tendue.
- 51% pour les meublés classés hors zone tendue, à condition que les recettes brutes annuelles du propriétaire, toutes locations confondues, ne dépassent pas 15 000 €. Au-delà, l'abattement retombe à 30%.
Si vous percevez 10 000 € de revenus locatifs en 2024 pour un meublé non classé ou classé en zone tendue, l'abattement sera de 30%, laissant un bénéfice imposable de 7 000 €. Pour un meublé classé hors zone tendue, l'abattement de 51% réduit le bénéfice imposable à 4 900 €. Ces bénéfices s'ajoutent aux autres revenus du foyer pour le calcul de l'impôt sur le revenu, selon le barème progressif, et sont également soumis aux prélèvements sociaux à un taux de 17,20%.
Le régime Réel Simplifié pour les meublés de tourisme
Le régime réel simplifié s'applique automatiquement aux propriétaires dont les revenus locatifs annuels se situent entre 188 700 € et 840 000 € HT. Les propriétaires peuvent opter pour ce régime lorsque leurs recettes sont inférieures à 188 700 €, offrant la possibilité de déduire charges et amortissements.
Le régime réel normal est destiné aux propriétaires générant plus de 840 000 € de recettes annuelles.
Ses avantages ? Il permet la déduction des amortissements et des charges des revenus locatifs, ce qui est particulièrement intéressant en cas de travaux de rénovation ou de construction. Les charges déductibles incluent les frais d'entretien, de gestion, les honoraires comptables, les abonnements téléphoniques et Internet, les frais de notaire, les intérêts d'emprunt et la taxe foncière.
La majorité des propriétaires sous le régime réel ne paient pas d'impôt sur leurs revenus locatifs grâce à la déduction des charges et amortissements, réduisant ainsi considérablement leur imposition.
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