Que vérifier avant d’acheter un appartement neuf ? La check-list
Morgane Caillière
SOMMAIRE
L'achat d'un appartement neuf nécessite une préparation minutieuse et une attention particulière aux détails. Pour vous guider dans ce processus, cet article compile et synthétise les conseils essentiels des pros pour s’assurer un achat neuf sans accroc. Voici les points incontournables à vérifier avant de finaliser votre achat.
1. La localisation et l'environnement du bien
L'emplacement est un facteur déterminant dans l'achat d'un bien immobilier neuf, influençant à la fois la qualité de vie et la valeur future du bien. Voici les points essentiels à considérer pour choisir le meilleur emplacement pour votre futur logement, selon les informations fournies par le site Ma Maison et Nous.
- Proximité des commodités : La disponibilité de services essentiels tels que les écoles, commerces, crèches, centres culturels, parcs, et transports en commun est cruciale. Ces éléments contribuent à la valorisation immobilière sur le long terme.
- Accès aux zones d'activités professionnelles : Un emplacement offrant un accès facile au lieu de travail, via des réseaux routiers ou des transports en commun, est préférable. Les zones proches de centres économiques dynamiques et des bassins d’emploi sont particulièrement recherchées.
- Sécurité et potentiel de croissance : La sécurité du quartier et son potentiel de développement futur sont également à prendre en compte. Il est recommandé de se renseigner sur les statistiques de criminalité, les projets de développement local, et les investissements prévus dans la zone. Un quartier sûr et en croissance garantit non seulement un meilleur cadre de vie mais aussi une plus-value pour votre investissement immobilier.
2. La qualité de la construction et des matériaux
Les normes de construction évoluent, notamment en termes d'isolation thermique et phonique. Vérifiez que le bien respecte les dernières réglementations, comme la RT 2012 ou la norme RE 2020. La qualité des matériaux utilisés et des finitions sont également des indicateurs de la pérennité de votre investissement.
En France et à l'international, diverses normes et labels établissent les standards de performance pour les constructions immobilières. Ces certifications assurent l'efficacité énergétique, la qualité environnementale, et le confort des bâtiments.
- La norme RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) impose des critères stricts d'efficacité énergétique pour les constructions neuves, visant à réduire les consommations énergétiques, les émissions de gaz à effet de serre, et à garantir le confort thermique.
- La norme RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020), introduite en 2022, accentue les exigences de la RT 2012 en imposant des normes encore plus strictes sur la performance énergétique et environnementale, notamment en favorisant l'énergie renouvelable et la réduction de l'empreinte carbone.
- Le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) récompense les bâtiments à très faible consommation d'énergie, favorisant ainsi les économies d'énergie et l'utilisation de sources d'énergie renouvelables.
- Le label Qualitel certifie la qualité de construction des logements neufs et des rénovations, évaluant divers critères comme la qualité de l'air, l'isolation, et la performance énergétique.
- Le label NF Habitat garantit la qualité, le confort, et la performance énergétique des logements neufs, en respectant un cahier des charges précis.
- Le label NF Habitat HQE ajoute aux critères du label NF Habitat des exigences supplémentaires en développement durable et éco-construction, s'alignant sur les principes de la Haute Qualité Environnementale.
- Le label HQE (Haute Qualité Environnementale) promeut les bâtiments durables, en se basant sur un système de certification qui évalue les bâtiments selon plusieurs critères environnementaux regroupés en 14 cibles.
3. La surface et l'agencement
La surface habitable et l'agencement d'un appartement sont cruciaux pour assurer le confort et répondre aux besoins des occupants. La luminosité et l'orientation sont des aspects essentiels qui influencent directement le bien-être des occupants.
La conception des logements doit favoriser une orientation optimale pour maximiser la lumière naturelle, tout en tenant compte des contraintes climatiques. Les espaces extérieurs, tels que les balcons et terrasses, jouent également un rôle important dans l'apport de luminosité et dans la création d'un lien avec l'extérieur.
Les espaces extérieurs sont de plus en plus valorisés dans la conception des logements neufs pour offrir aux résidents des zones de détente et de loisirs privées, contribuant ainsi à leur qualité de vie. La présence de balcons, terrasses, ou jardins privés est un atout majeur, particulièrement dans les contextes urbains où l'espace extérieur est limité.
4. Les prestations annexes
Les prestations annexes peuvent considérablement influencer le confort de vie dans un appartement : La présence d’un parking couvert et sécurisé à titre d’exemple fait baisser le coût de l’assurance auto.
Des espaces verts en commun ou jardins partagés augmentent clairement l’attractivité d’un bien immobilier. Dans les centres villes ou les quartiers populaires, la sécurisation des résidences est indispensable. Des locaux à vélos spacieux et sécurisés sont de plus en plus recherchés spécifiquement dans les résidences étudiantes ou dans les programmes des hypercentres urbains.
Enfin, l’équipement d’une résidence en bornes de recharge pour véhicules électriques est un critère qui peut faire la différence dans le cadre d’un investissement locatif.
5. Le coût total de l'opération
L'acquisition d'un bien immobilier neuf représente une opération financière importante qui dépasse souvent le simple prix de vente affiché. Pour évaluer le coût total de votre investissement, il est essentiel de prendre en compte l'ensemble des frais annexes susceptibles d'affecter votre budget. Ces coûts supplémentaires se répartissent en plusieurs catégories, dont voici les principales :
- Frais de notaire réduits pour le neuf : Contrairement à l'achat dans l'ancien où les frais de notaire s'élèvent à environ 7 à 8% du prix de vente, l'achat d'un bien neuf bénéficie de frais de notaire réduits, généralement autour de 2 à 3%. Cette réduction significative représente une économie notable, mais doit néanmoins être intégrée au budget total de l'acquisition.
- Taxes foncières : Bien que les propriétaires de biens neufs puissent être temporairement exonérés de taxe foncière pendant les deux premières années suivant la livraison du bien, il est crucial de prévoir cette dépense dans votre planification financière à long terme. Le montant de la taxe foncière varie selon les municipalités et la valeur locative du bien.
- Coûts de financement : Le financement de votre achat immobilier par un prêt immobilier entraîne des coûts supplémentaires, notamment les intérêts d'emprunt, les frais de dossier, et éventuellement l'assurance emprunteur. Il est important de bien comprendre ces coûts et de les intégrer dans votre budget global.
- Paiements échelonnés durant la construction : Pour l'achat sur plan (VEFA - Vente en l'état futur d'achèvement), le paiement du prix s'effectue de manière échelonnée au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Les échéances de paiement sont encadrées par la loi et doivent être clairement définies dans le contrat de réservation. Il est crucial de planifier ces décaissements en fonction de votre capacité financière et du calendrier de construction.
6. La garantie et l'assurance
Informez-vous précisément sur ces garanties et vérifiez que l'assurance dommage-ouvrage est bien souscrite par le promoteur.
Cette garantie intervient dans le cadre de l'achat d'un bien vendu en l'État Futur d'Achèvement (VEFA). En pratique, si lors de la visite cloison de votre futur appartement vous constatez un sinistre, il est impératif d'en informer immédiatement le promoteur immobilier. Ce dernier a la responsabilité de déclarer le sinistre à son assureur, car jusqu'à la livraison des appartements, le promoteur immobilier est considéré comme le propriétaire de l'ouvrage et doit, par conséquent, souscrire à cette garantie et gérer les démarches en cas de sinistre ou de malfaçon.
Après avoir été informé du sinistre et l'avoir accepté, l'assureur mandate le promoteur à réparer les dommages. Ces réparations seront ensuite remboursées par l'assureur au promoteur.
Il est important de noter que la garantie dommage-ouvrage prend effet après l'expiration de la garantie de parfait achèvement, qui dure un an suite à la livraison du bien. Toutefois, l'assurance dommage-ouvrage peut couvrir les réparations avant l'expiration de cette garantie si le contrat avec l'entrepreneur est résilié pour non-exécution des travaux, ou si le promoteur ne répare pas les défauts constatés après la réception des travaux malgré une mise en demeure, et que vous avez dû prendre en charge ces réparations.
7. Le DPE et les performances énergétiques
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) constitue un élément clé dans l'évaluation de la qualité et de l'efficacité énergétique d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison. Ce diagnostic, obligatoire pour toute mise en vente ou en location d'un bien immobilier en France, offre une double lecture : il renseigne à la fois sur la consommation énergétique du logement et sur son impact environnemental, notamment en termes d'émissions de gaz à effet de serre (GES).
Un DPE favorable (classifications A, B, ou C) présente plusieurs avantages pour les propriétaires et les locataires. Premièrement, il est synonyme de coûts énergétiques réduits. À habitudes égale, la facture annuelle entre un DPE A ou B et un DPE de passoire énergétique varie de plusieurs centaines (voire milliers) d’euros.
Deuxièmement, un bon DPE améliore le confort de vie. Les logements bien isolés et dotés d'équipements énergétiques efficaces maintiennent plus facilement une température intérieure agréable, été comme hiver. Cela contribue à un habitat plus sain, limitant les problèmes d'humidité, de moisissures et les variations de températures.
Au-delà des économies réalisées et du confort accru, le DPE a un impact direct sur la valeur immobilière du bien. Les logements affichant de bonnes performances énergétiques sont de plus en plus recherchés sur le marché, car ils répondent aux préoccupations environnementales actuelles et anticipent les normes énergétiques futures. Ainsi, un bon DPE peut significativement augmenter l'attractivité et la valeur d'un bien immobilier, tant à la vente qu'à la location.
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