Tout connaître du prêt achat revente immobilier en 2024
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Devant le défaut d’accès au crédit dû à l’augmentation des taux en 2023, des banques comme Crédit agricole, Crédit du nord, BNP Paribas ou autre Banque Populaire mettent en avant le prêt achat-revente. Ce crédit immobilier à taux fixe est réservé aux secundo-accédants (ménages qui souhaitent acquérir un second logement) et offre la possibilité de financer un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu le précédent.
Il s'avère particulièrement avantageux pour ceux qui n'ont pas encore achevé le remboursement de leur premier prêt immobilier, puisqu'il permet de fusionner l'ancien et le nouveau crédit en un seul emprunt avec un taux d'intérêt unique, incluant les mensualités restantes, pour une période maximale de deux ans. Focus...
Comment fonctionne le prêt achat revente ?
En pratique, la banque reprend le crédit immobilier en cours et le fusionne avec le nouveau prêt, offrant ainsi une avance représentant entre 70% et 80% de la valeur du bien actuel, selon les cas. Cette avance est automatiquement remboursée à l'institution financière dès la finalisation de la vente du bien.
Comment calculer le montant du prêt ?
Pour estimer le montant d'un prêt achat-revente, la banque commence par évaluer la valeur du bien à vendre, puis détermine le montant de l'avance à laquelle l'emprunteur peut prétendre, basée sur 70% à 80% de cette valeur estimée.
Ainsi, le montant total du prêt achat-revente se calcule en additionnant le prix du nouveau bien immobilier, le capital restant dû sur l'ancien crédit, et les frais de remboursement anticipé pour le rachat de l'ancien crédit, puis en soustrayant l'avance du prêt achat-revente (soit 70% à 80% de la valeur du bien actuel) ainsi qu'un éventuel apport personnel.
Avantages du Prêt Achat-Revente
- Gestion optimisée de la transition : Le prêt achat-revente offre une solution fluide pour les secundo-accédants, leur permettant d'acquérir un nouveau bien sans avoir à attendre la vente de l'ancien. Cette continuité assure une transition sans heurt entre les deux propriétés.
- Endettement maîtrisé : En prenant en compte le niveau d'endettement actuel de l'emprunteur, ce prêt évite une augmentation significative du taux d'endettement durant la période d'attente de la vente. Cela est rendu possible grâce à la consolidation de l'ancien et du nouveau prêt en une unique mensualité, offrant ainsi une stabilité financière grâce à des mensualités constantes.
- Flexibilité du remboursement : Après la vente de l'ancien bien, le prêt achat-revente permet une réévaluation des mensualités et de la durée du crédit en fonction du montant remboursé. Cette flexibilité peut permettre de raccourcir la durée du crédit si le bien est vendu à un prix plus élevé que prévu, ou de réduire les mensualités dans le cas contraire.
Inconvénients du Prêt Achat-Revente
- Avance limitée : La banque accorde une avance basée sur un pourcentage de la valeur du bien actuel, ce qui peut restreindre la capacité d'achat pour le nouveau logement. Cette avance est généralement limitée à une durée d'un an, renouvelable sous conditions, ce qui ajoute une pression pour vendre rapidement afin d'éviter l'accumulation d'intérêts.
- Contraintes temporelles : La période de vente du bien actuel est limitée à 24 mois, avec des exceptions possibles selon la situation. Cette contrainte peut créer une pression supplémentaire pour trouver un acquéreur dans les délais impartis.
- Réévaluation du prêt : Lorsque le bien est vendu et une partie du prêt achat-revente remboursée, il y a une réévaluation des mensualités et de la durée du nouveau crédit. Cette réévaluation peut influencer la capacité de l'emprunteur à ajuster la durée du crédit selon les fluctuations du marché immobilier.
Exemple chiffré de prêt achat revente
Joffrey et Diane, possèdent une épargne de 17.000 euros et sont propriétaires d'un appartement à Dinard d'une valeur de 230.000 euros, avec un capital restant dû de 50.000 euros sur leur prêt immobilier actuel. Ils envisagent d'acquérir un appartement neuf à Rennes d'une valeur de 380.000 euros.
Ce couple peut bénéficier d'une avance calculée sur la base de 70 % de la valeur de leur appartement actuel, soit 230.000 euros x 70 % = 161.000 euros. À cette somme s'ajoute leur épargne de 17.000 euros, pour un total de 178.000 euros.
Le montant nécessaire pour le prêt achat-revente serait donc de 380.000 euros (prix du nouveau bien) + 50.000 euros (capital restant dû sur l'ancien prêt) + 1.500 euros (Indemnité de Remboursement Anticipé, calculée à 3 % du capital restant dû) - 161.000 euros (avance sur l'appartement actuel) - 17.000 euros (épargne) = 253.500 euros, hors frais de notaire et de garanties.
Cet exemple ajusté montre l'impact significatif du taux d'intérêt sur les mensualités et le taux d'endettement. Malgré un taux plus élevé, le prêt achat revente reste une solution viable pour Joffrey et Diane, leur permettant de réaliser leur projet immobilier tout en gérant leur budget de manière stratégique.
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Quelle différence entre prêt relais et prêt achat-revente ?
Le prêt relais et le prêt achat-revente sont deux solutions financières destinées à faciliter l'acquisition d'un nouveau bien immobilier avant la vente de l'actuel. Bien que leur objectif soit similaire, ils diffèrent dans leur fonctionnement et leur structure.
Le prêt relais est un crédit à court terme qui avance une partie de la valeur du bien actuel à vendre, généralement entre 60 % et 80 %. Cette somme est ensuite remboursée une fois le bien vendu. Pendant la durée du prêt relais, l'emprunteur paie principalement les intérêts et l'assurance, ce qui peut représenter une charge financière significative si la vente s'éternise.
À l'opposé, le prêt achat-revente, propose une approche plus intégrée en regroupant l'ancien crédit immobilier et le nouveau prêt pour l'achat du bien suivant en une seule mensualité. Cette solution offre une meilleure visibilité financière et une gestion simplifiée des remboursements. Elle permet non seulement de financer l'acquisition du nouveau logement sans attendre la vente de l'ancien, mais aussi de bénéficier d'une mensualité unique qui regroupe les deux crédits.
Cette option est particulièrement avantageuse pour les emprunteurs ayant encore un crédit en cours sur leur bien actuel, car elle leur offre la possibilité de ne pas alourdir leur taux d'endettement pendant la période de transition.
En résumé, la principale différence entre ces deux types de prêts réside dans leur structure de remboursement et leur impact sur la gestion financière de l'emprunteur. Le prêt relais convient aux vendeurs confiants dans la rapidité de la vente de leur bien, tandis que le prêt achat-revente offre une solution plus sécurisante et flexible pour ceux qui cherchent à minimiser les risques financiers durant la période de transition entre deux biens.
