Conseils d’experts en investissement immobilier neuf à Rennes

Temps de lecture estimé à environ 12 minutes.

SOMMAIRE

L’investissement immobilier et l’achat en résidence principale sont des projets de vie qui nécessitent une bonne connaissance du sujet et la compréhension des subtilités de chacune de ces deux opérations.

Voilà quelques informations, ponctuées de précieux conseils, pour un investissement immobilier neuf à Rennes, sécurisé et rentable.

Acheter un bien immobilier en VEFA

L’acquisition d’un bien neuf, implique souvent la vente en état futur d’achèvement(VEFA), c’est à dire la vente sur plan. Ce type de transaction immobilière, fait bien sûr l’objet d’un contrat de vente, mais sa particularité réside dans les nombreuses garanties qui accompagnent l’acte notarié, puisque le bien n’est pas encore sorti de terre.

La VEFA et les garanties constructeurs

© ma3d - Shutterstock

L'article 1601 – 3 du Code Civil prévoit que : le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Différentes garanties constructeur sont incluses dans le contrat de vente de VEFA, pour sécuriser l’acquéreur du bien immobilier neuf. Elles sont généralement au nombre de 6 et ne figurent pas dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier acquis dans le parc ancien.

Le conseil IMMO9 !

Lors de la remise des clés, plusieurs éléments réclament votre attention. C'est le moment de faire un état des lieux complet pour s’assurer qu’il n’y a pas de défauts majeurs.

Les différents points de vigilance sont les suivants :

  • La toiture
  • La surface du bien doit être conforme au plan
  • Les éventuels fissures aux murs, intérieurs et extérieurs
  • L’électricité et la plomberie
  • Les vitrages
  • Les TMA, comme le choix de la peinture, les revêtements sols, etc.

Si des défauts sont constatés, n’hésitez pas à faire jouer vos garanties !

Les TMA : personnalisez votre intérieur !

© ImageFlow - Shutterstock

Aïko et Sébastien, ont acheté un 3 Pièces dans le quartier Cleunay de Rennes. Bien que le logement corresponde à leurs attentes, ils souhaitent effectuer des TMA, pour qu’il colle parfaitement à leurs désirs.

Aïko souhaite intégrer une cloison dans la grande chambre principale, afin d’y insérer un dressing pour ses nombreuses chaussures et Sébastien, fin cordon bleu, souhaite une cuisine en chêne graphite et inox, pour un rendu professionnel et chaleureux.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf en VEFA, des travaux modificatifs acquéreurs (TMA) sont envisageables si l’acheteur souhaite modifier le plan de construction de son logement, avant la livraison. C’est un avantage, car le propriétaire récupère un logement en adéquation avec ses goûts, et il n’a pas besoin de réaliser de travaux après la réception du bien.

Le plus souvent, les TMA concernent : le déplacement des équipements électriques, le déplacement des équipements de cuisine, la suppression de certaines cloisons, la transformation de la salle d’eau.

Pour personnaliser son logement neuf en modifiant des prestations, il existe deux impératifs qu’il convient d’observer :

En règle générale les TMA sont acceptés par le constructeur. Ils engendrent des coûts supplémentaires qu’il faut prendre en considération. Le plus souvent un acompte de 50 % est versé avant le commencement des travaux, le solde à la réception du logement.

Le conseil IMMO9 !

En ce qui concerne les TMA, plus la demande est effectuée en amont, dès la phase de négociation commerciale, plus tôt vous pourrez savoir si elle a des chances d’être prise en considération par le promoteur.

Les logements neufs en VEFA, désormais soumis à la RE2020

Les logement neuf en VEFA disposent des dernières normes environnementales en vigueur, ce qui garantit un logement plus respectueux de l’environnement, et plus économe en énergie.

La norme actuelle est la RT2012, qui limite notamment la consommation énergétique des bâtiments neufs à 50KWh/an/ m². Dès l’été 2021, La RE2020 prendra le relai, avec des ambitions plus grandes au niveau écologique pour le bâtît neuf.

Les principales orientations de la nouvelle réglementation, incluent la décarbonation de l’énergie et le concept de sobriété énergétique, l’utilisation de matériaux durables, et le besoin de froid qui introduit pour la première fois un indicateur de confort d’été (Le Bbio).

Frais de notaire réduits et exonération totale ou partielle de la taxe foncière, dans le neuf !

© Fabio Balbi - Shutterstock

Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter des taxes et des frais supplémentaires (rémunération de l’acte notarial, pièces administratives), en plus du coût de l’investissement immobilier.

Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits et représentent 2 à 3 % du prix de vente du bien neuf, alors que l’achat d’un bien plus ancien induit des frais de notaire de l’ordre de 7 à 8 % du prix de vente.

L’article 257 du code général des impôts, défini un logement neuf comme ayant été achevé il y a moins de 5 ans, et n’ayant jamais été habité par son propriétaire ou par un locataire.

Meryl achète un appartement neuf en VEFA dans la ville de Vezin-le-Coquet en banlieue rennaise. Pour cette acquisition immobilière de 250 000 €, elle devra régler des frais de notaire qui s’élèveront à 6 250 € au lieu de 18 750 € pour un bien acheté dans le parc immobilier ancien.

Suivant les régions, pour encourager la construction de logements, le département, la région, et la ville, peuvent prendre la décision de prendre en charge tout ou partie de la taxe foncière qui s’applique généralement dès l’acquisition d’un bien immobilier. L’exonération de cette taxe locale, ne peut excéder deux ans.

Financer son bien immobilier neuf : nos conseils IMMO9

© thitikan chuachan - Shutterstock

Pour encourager et aider les primo-accédants et les revenus modestes à l’accession à la propriété, l’état a mis en place plusieurs dispositifs de soutien.

Le Prêt à taux zéro pour les primo-accédants

Le PTZ (prêt à taux zéro), finance les acquisitions immobilières des primo-accédants, c’est à dire des acheteurs n’ayant jamais contracté au titre de la résidence principale. Il est distribué par les banques et peut représenter jusqu’à 40 % du prix de vente du logement.

Pia et Anthony achètent une maison neuve de 446 000 € dans le quartier Jeanne d’Arc de Rennes. Leur banque pourra les aider à financer leur bien à hauteur de 178 400 € au maximum. Ils ne paieront donc pas d’intérêts sur cette somme, ce qui peut leur faire économiser 2 283 € si un taux de 1,28 % avait été pratiqué.

Le conseil IMMO9

En 2021, le PTZ est toujours disponible pour les primo-accédants, aux mêmes conditions qu’en 2020. Le remboursement de ce prêt, peut démarrer jusqu'à 5 ans âpres son obtention. Un véritable coup de pouce !

Le PSLA

Le prêt social location accession, plus communément appelé location accession est un dispositif mis en place par l’état, afin de tester la capacité de remboursement des ménages qui désirent faire l’acquisition d’un bien immobilier en résidence principale ou en résidence secondaire. Il n’est pas nécessaire d’être primo-accédant comme on le croit souvent, mais il ne faut pas dépasser les plafonds de revenus mis en place par l’état, pour être éligible.

Le dispositif, prévoit deux phases : une phase locative qui peut durer jusqu’à 2 ans et la levée de l’option d’achat, ou est signé l’acte authentique de vente.

Le PSLA octroie plusieurs avantages :

PAS et PAL pour les revenus modestes

Le prêt à l’accession social (PAS) est destiné aux ménages les plus modestes. La durée de ce prêt peut aller jusqu’à 30 ans, voire 35 ans et est cumulable avec d’autres aides d’accession au logement. Pour être éligible il ne faut pas dépasser les mêmes plafonds de ressources que ceux pratiqués pour le PTZ.

Le prêt action logement (PAL) aide les salariés d’entreprises privées (de plus de 10 salariés) à financer l’achat de leur résidence principale à un taux avantageux de 1 % . Il est accordé par l’employeur sous conditions de ressources pour un montant maximum de 40 000 €.

Financer son bien immobilier, en réduisant ses impôts : le dispositif Pinel

© Grand Warszawski - Shutterstock

Les contours de la loi

La loi Pinel permet aux acquéreurs d’un bien immobilier neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 63 000 €, au maximum. Pour se faire, l’acquisition immobilière doit être un investissement locatif, c’est à dire que le bien neuf devra être mis à la disposition d’une personne tierce (un locataire), pendant un laps de temps compris entre 6 et 12 ans.

Le dispositif autorise 2 investissements locatifs par an et par foyer fiscal, et les logements ne doivent pas excéder 300 000 € et 5 500 €/m² de surface habitable.

La réduction fiscale s’applique comme suit :

Anastasie achète un appartement 3 pièces à Villejean-Beauregard dans le centre de Rennes. Elle décide de faire une opération en loi Pinel, et part sur une période locative de 9 ans. Pour ce logement d’une valeur de 230 000 €, elle pourra prétendre à une réduction fiscale de 41 400 €, répartie sur 9 ans !

À noter que dès le 1er janvier 2023, les taux de la réduction fiscale en Pinel seront dégressifs et donc moins avantageux pour les investisseurs.

5 clefs pour réussir son investissement locatif !

Le conseil IMMO9 !

  • Evaluer son budget et sa capacité d’emprunt
  • Trouver le bon emplacement et définir le type de bien
  • Utiliser les bons moyens de recherche
  • Evaluer la rentabilité du bien
  • Trouver un bon gestionnaire

Evaluer son budget et sa capacité d’emprunt

Il est indispensable de bien évaluer son budget et sa capacité d’emprunt, en amont.

Lors d’un investissement locatif, l’acquéreur perçoit des revenus complémentaires : les loyers. Dans le cadre du calcul de la capacité d’emprunt, les revenus locatifs sont pris en considération à 70 %, par la banque. Ce qui lui laisse à l’organisme de crédit une marge de 30 % pour le risque de logements vacants, ou de loyers impayés.

Les méthodes de calcul du taux d’endettement varient d’une banque à une autre, mais un principe est inhérent à toutes : Le taux d’endettement ne doit pas excéder 33 % des revenus. Un assouplissement récent de la règle, autorise un taux d’endettement, encore appelé taux d’effort à 35 %.

Pour évaluer le budget alloué à un investissement Pinel, l’effort d’épargne doit être mesuré et optimal. Les crédits les mieux optimisés induisent un montant de loyer, se rapprochant du montant des mensualités du crédit, c’est ce que l’on appelle : l’autofinancement.

Définir le bon emplacement et le type de bien

Le choix de l’emplacement est important. Il assure un bon rendement de l’investissement.

En effet, une ville dynamique, avec un bon bassin d’emploi, et une démographie en hausse, donne au propriétaire l’assurance de loyer son bien toute l’année. La jeunesse de la population et le nombre d’étudiants, peuvent être des éléments importants, car les jeunes sont le plus souvent locataires.

La raison de l’investissement (retraite, patrimoine, maison secondaire), l'évaluation du budget et le choix de l’emplacement permettent de décider du type de bien dans lequel investir. Un appartement deux pièces ou un studio ? Une petite maison de ville ou de campagne ? Quoi qu’il en soit, le choix du bien, doit se faire sur des critères objectifs et rationnels, et non sur un coup de cœur. Le choix doit se porter sur un logement qui peut plaire au plus grand nombre.

Une dernière chose, mais pas des moindres : il est plus facile d’acheter lorsque l’on connait l’endroit dans lequel on achète. A défaut, il vaut mieux se déplacer pour visiter la ville, le quartier, que d’acheter à l’aveuglette. Le risque : Les mauvaises surprises !

Savoir trouver l’information au bon endroit

La recherche du bien idéal, nécessite beaucoup de temps et d’énergie. Pour ne pas se tromper, il faut évaluer le temps que l’on souhaite allouer à la tâche et connaître tous les moyens de recherche disponibles.

Un conseiller en gestion de patrimoine, ou un courtier en immobilier neuf qui dispose d’un portefeuille de biens disponibles peut vous aider à y voir plus clair.

Évaluer la rentabilité du bien

Cet exercice d’évaluation de la rentabilité d’un bien est essentiel. Lorsque l’on hésite entre deux biens, cela peut être le critère déterminant afin d’effectuer le bon choix.

Trouver un bon gestionnaire

La gestion d’un bien immobilier implique que l’on y consacre du temps. Parfois il est préférable de désigner un gestionnaire dont c’est le métier. Il sera plus avisé et son temps sera consacré à la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie, à l’encaissement des loyers et à la gestion des conflits éventuels. Si vous choisissez cette option, n’hésitez pas à vérifier que votre gestionnaire vous fasse bénéficier de la Garantie Loyers Impayés, qui peut se révéler utile en cas de pépin.

L'investissement immobilier neuf à Rennes