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L’immobilier neuf à Rennes : nos experts passent sur France 2 !

Guide investisseur dans le neuf

Un couple de sexagénaire en rendez-vous

Cet article vous délivre des conseils de professionnels pour optimiser votre investissement immobilier sur le marché breton du neuf.

Votre logement neuf “sur-mesure”

Un nuancier et du tissu

La vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA offre la possibilité de réaliser des “travaux modificatifs acquéreurs” ou TMA. Ainsi, l’acheteur est libre de modifier son logement neuf en fonction de ses envies et de ses habitudes.

Élise et Baptiste ont acheté un T3 en VEFA dans le quartier rennais de Jeanne d’Arc. En remplacement du carrelage prévu au devis, le couple a demandé du parquet, dans le cadre des travaux modificatifs acquéreurs.

Pour valider vos TMA, il vous suffit de réaliser une demande auprès de la Directrice commerciale IMMO9. Elle étudiera votre requête afin de s’assurer qu’elle réponde aux exigences réglementaires et techniques du bâtiment. Ensuite, elle la transmettra au promoteur qui propose votre logement neuf à la vente.

Un architecte qui travaille sur un plan

Il est rare qu’une demande de TMA conforme à la norme soit refusée. En effet, les promoteurs ont tout intérêt à contenter l’acheteur. Les quelques refus ont trait à des modifications qui limiteraient la circulation dans le logement ou seraient contraires aux normes françaises HPE (haute performance énergétique) et RT 2012 (réglementation thermique 2012).

De nombreuses modifications peuvent être demandées avant la réalisation des fondations du bâtiment :

  • déplacement des équipements électriques, dans le respect des conclusions de l’étude thermique,
  • déplacement des équipements de cuisine,
  • remplacement de la baignoire par une douche,
  • suppression de certaines cloisons.

Quelques modifications restent envisageables après l’élaboration des fondations. Elles doivent néanmoins intervenir avant la fin du gros œuvre. Il s’agit des évolutions en termes de finitions telles que : couleur des façades des meubles de cuisine et de salle de bains, choix des portes de placards, revêtement du balcon, modèle des portes intérieures etc.

Pour que votre demande de TMA soit prise en compte, vous devez la transmettre au cours du mois suivant la signature de votre contrat de réservation. Si vous acceptez le devis modificatif, vous devez alors verser un acompte de 50% du montant des TMA à la signature de l’acte définitif de vente (sauf si les modifications demandées donnent lieu à une moins-value par rapport au prix initial du logement).
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Vous pouvez résilier une VEFA

La VEFA est un contrat doté d’une grande souplesse : elle offre des possibilités et des garanties qui n’existent pas sur le marché de l’ancien.

"Pour tout acte qui a pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation [...] l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte" - Code de la construction et de l'habitation - article L271-1.
Un immeuble en construction

Grâce à la loi Macron pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, en application depuis le 8 août 2015, tout investisseur qui a réalisé une VEFA profite d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du contrat de réservation.

D’autre part, la VEFA est également couverte par la “délégation d’assurance” qui est le fait de la loi Hamon.

Marine et Fabien viennent d’acquérir un T4 dans le quartier rennais de Bourg-l’Évesque. Dans ce cadre, ils ont souscrit auprès de leur banque, un contrat assurance-crédit qu’ils n’ont pas pris le temps de négocier. Grâce à la loi Hamon, ils peuvent faire jouer la concurrence durant toute l’année qui suit l’achat de leur logement neuf : c’est la “délégation d’assurance”. Le couple pourra ainsi faire baisser le coût global de son investissement en VEFA.

En plus de la rétractation commerciale, plusieurs autres motifs légaux laissent à l’acheteur la possibilité de renoncer à une VEFA :

  • le prix de vente est plus élevé que le prix mentionné dans la réservation,
  • un équipement mentionné au moment de la réservation du lot n'est pas exécuté : chauffage, ascenseur, terrasse, piscine commune...,
  • les prestations ne sont pas aussi qualitatives ou quantitatives que prévu, avec pour conséquence une moins-value du bien de plus de 10%,
  • le ou les crédit(s) évoqué(s) dans le contrat préliminaire n'ont pas été accordés à l’acheteur ; leur montant est inférieur de 10% aux prévisions,
  • etc.

Frais de notaires réduits de moitié

L’un des avantages de la vente en l’état futur d’achèvement est de pouvoir bénéficier de frais de notaire compris, en moyenne, entre 2 et 3%. Pour rappel, sur le marché de l’ancien, ces frais s’élèvent plutôt à 7 voire 8%.

Cette grande variation des frais de notaire entre le neuf et l’ancien, n’est pas sans influencer le montant du prêt dans lequel s’engage l’investisseur. En effet, ce dernier pourra consacrer une somme plus conséquente à son emprunt s’il paye des honoraires notariaux moindres.

Guy et Maria signent une VEFA pour une villa neuve le long de la Rance, entre Saint-Malo et Saint-Jouan-des-Guérets. Pour cette opération d’un montant de 234.000€, ils payent 7.020€ de frais de notaire. Pour une transaction dans l’ancien, ces frais auraient été de 16.380€. Cela constitue une économie de 9.360€.
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Des aides financières à l’accession en VEFA

Les primo-accédants peuvent compter, pour ce qui est du financement de leur logement en VEFA, sur plusieurs aides de l’État et sur des dispositifs propres à la ville de Rennes :

Un homme fait ses comptes
  • le PTZ (prêt à taux zéro) : il permet de financer jusqu’à 40% de votre opération d’achat,
  • le prêt action logement (ou “1% patronal”) : les employés des sociétés dont l’effectif dépasse les 10 salariés, peuvent solliciter leur employeur pour obtenir un crédit à 1% d’intérêt. Il s’agit d’une aide motivée par l’État dans le cadre de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC),
  • la réduction de TVA à 5,5% : si le logement neuf convoité est situé dans une zone authentifiée par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), l’investisseur a droit à une réduction de la taxe sur la valeur ajoutée. Cette dernière passe ainsi de 20% à 5,5%.

Certaines de ces aides sont cumulables entre elles.

Il existe également un dispositif qui fonctionne de manière singulière par rapport aux aides financières de l’État : l’incitation fiscale à l’achat dans le neuf ou “loi Pinel”. Elle permet au contribuable de réaliser une économie d’impôt qui peut aller jusqu’à 63.000€.

La métropole rennaise a mis en place deux aides destinées aux accédants sur le marché du neuf : le Prêt Social Location-Accession (PSLA) et l'accession sociale aidée.

Ce sont les conditions de ressources du ménage qui déterminent l’aide la plus appropriée pour accéder à la propriété dans la métropole rennaise.

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA)

Le PSLA rennais est une adaptation locale d’un dispositif national. Outre la réduction de TVA à 5.5% sur le prix de vente du logement neuf, il permet également d’être exonéré de taxe foncière durant 15 années.

couple-remise-clés

Pour bénéficier de ce prêt, il faut respecter deux étapes :

  • la mise en location, d’une durée de quatre ans maximum, au cours de laquelle le bien immobilier reste la propriété du promoteur. Durant cette période, l’acquéreur a l’occasion de rassembler un apport personnel,
  • l’accession à la propriété à proprement parler, qui peut avoir lieu un an seulement après le début de la phase de location.

Pour être éligible au PSLA, il faut être bénéficiaire du PTZ (prêt à taux zéro) et se trouver en-deçà des plafonds appliqués aux revenus fiscaux (hors allocations).

Par exemple, un Rennais célibataire dont les ressources dépassent les 23.878€ ne peut pas prétendre au PSLA. Idem pour un couple qui dépasserait les 31.841€. - Conditions de ressources au 1er janvier 2018.

Retrouver le détail des plafonds de ressources sur le site de Rennes Métropole.

C’est une commission tripartite - composée de représentants de la commune, de promoteurs et de Rennes Métropole - qui est chargée d’attribuer les logements.

L’accession aidée de Rennes Métropole

Rennes Métropole

Rennes Métropole peut également décider de réduire le coût des logements pour certains accédants à la propriété en résidence principale.

Type de bienVille de RennesQuartiers Le Blosne / Maurepas / Normandie-SaumuroisCommunes de la métropole
Appartement 2.055€ par mètre carré, stationnement inclus 2.000€ par mètre carré 2.000€ par mètre carré
Maison
175.000€ TTC max. pour un T4
190.000€ TTC max. pour un T5

De plus dans les quartiers rennais du Blosne, de Maurepas et de Normandie-Saumurois, une aide forfaitaire de 4.000€ peut être octroyée aux couples et aux familles. C’est également le cas dans les villes classées en zone B2 et C selon le zonage du dispositif.

Formulez votre demande de Prêt Social Location-Accession (PSLA) ou d’accession sociale aidée auprès de :

Rennes Métropole
4, avenue Henri Fréville
Tél. 02 99 86 62 62
Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Votre logement éco-responsable

Villa en bois

Lorsqu’un investisseur mise sur une “vente en état futur d’achèvement” (VEFA), il a la certitude que son logement répondra aux dernières normes environnementales.

Pour exemple, les logements qui seront achevés après le 1er janvier 2021 se devront d’être conformes à la nouvelle réglementation thermique (RT 2020). La norme “BBC” (bâtiment basse consommation), jusqu’alors en vigueur, sera remplacée par le BEPOS (bâtiment à énergie positive). Il s’agit d’une typologie de bâtiment qui s’autosuffit en matière énergétique. Les BEPOS peuvent même outrepasser la production énergétique qui leur est nécessaire et la transmettre à d’autres bâtiments en la revendant à un fournisseur type EDF, Enercoop, etc.

Au sein de la ZAC Beauregard-Quincé, à Rennes, le “Mouvement Perpétuel” est le premier bâtiment de la ville à être certifié “passif” en matière de consommation énergétique. C’est le cabinet d’architectes Anthracite Architecture 2.0 qui a conçu le projet pour le compte du maître d’ouvrage social Espacil.

Mouvement Perpétuel a reçu la certification Passivhaus, un label allemand accordé aux logements neufs dont les besoins en chauffage sont inférieurs à 15 kWh/m²/an. Il ne s’agit pas encore d’un BEPOS mais la ville de Rennes possède bien un temps d’avance sur la réglementation.

À l’heure actuelle, les projets immobiliers qui ont obtenu un permis de construire se doivent de répondre à la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Cette norme oblige le constructeur à concevoir un bâtiment dont la consommation énergétique n’excède pas 50KWh par an et par mètre carré. À titre de comparaison, dans les années 2000, la consommation des logements était quatre fois supérieure à ce plafond.

Les garanties constructeurs

Des casques de chantier
Dans le quartier de Saint-Hélier, Victoire et Aurélien ont remarqué des malfaçons dans leur logement neuf au cours de l’année qui a suivi l’emménagement. Toutefois, le couple rennais est pleinement heureux de son acquisition. La “garantie de parfait achèvement” a autorisé Aurélien et Victoire, en tant que primo-accédants, à faire réparer par le promoteur les défauts du logement.

Au rang des garanties qui couvrent l’investisseur des dommages intervenant après la livraison de son bien, l’on peut notamment citer :

  • la garantie “défaut d'isolation phonique”, qui permet d'obtenir que le constructeur réalise les réparations et corrections nécessaires à l’atteinte des exigences acoustiques et phoniques réglementaires, au cours de l’année qui suit l’acquisition,
  • la garantie biennale (ou “de bon fonctionnement”), qui assure pendant deux ans, les équipements de type porte, fenêtre, volet, cloison mobile,
  • la garantie décennale qui couvre, pendant dix ans, le gros œuvre et les éléments indissociables : étanchéité, toiture, fondations, etc.
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LOI PINEL 2018

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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