Immobilier à Rennes : faut-il investir en 2021 ?
Sophie Castella
le 21 janvier 2021
[ mis à jour le 28 avril 2021 ]
SOMMAIRE
Située à 2 heures de Paris en TGV, Rennes séduit de plus en plus d’investisseurs dans le secteur de l’immobilier. Riche de son histoire et de son identité bretonne, Rennes a tout pour plaire : culture, festivals, musique, mobilité, appartements peu coûteux... L’immobilier à Rennes est devenu au fil du temps une valeur sûre. En effet, son offre de logements y a explosé depuis quelques années, notamment pour proposer des lieux de vie aux personnes souhaitant accéder à la propriété mais aussi aux étudiants en recherche d’appartements à louer à moindre coût.
Avec la commercialisation de nombreux programmes résidentiels, l’immobilier neuf à Rennes propose son lot d'avantages tant en termes de gamme d’appartements qu’en termes de confort et de modernité.
Dotée d’un réseau de transports varié et d’une forte population estudiantine, Rennes a en quelques années été propulsée au rang des grandes métropoles de l’Ouest. Idéalement positionnée dans le Grand Ouest, la ville a pour projet de devenir une ville européenne aux diverses possibilités.
Jeune et étudiante, Rennes abrite de nombreux établissements supérieurs réputés dont l’Institut National des Sciences Appliquées de Rennes (INSA) ou encore l’École Européenne d’Architecture de Bretagne (ENSAB). Animée, la ville vit au rythme des soirées étudiantes et des nombreux bars et restaurants des quartiers qui la composent. Outre tous les avantages et l’attractivité que réunit Rennes, c’est particulièrement le faible coût des loyers qui attirent chaque année de nouveaux Rennais, dont une majorité d’étudiants. En effet, le loyer médian d’un appartement est de 390 € à Rennes.
Zoom sur les raisons pour lesquelles il faut investir dans l’immobilier à Rennes en 2021 !
Rennes : une ville en pleine mutation
Malgré une volonté de garder le contrôle sur son développement urbain depuis les années 1950, Rennes a su se transformer en accord avec les enjeux actuels sociaux tout en préservant son identité. Peu présente jusqu’en 2011, la ville a progressivement élargi son offre de logements notamment dans l’immobilier neuf.
Avec une trentaine de ZAC effectuées depuis 1970, Rennes n’a cessé d’évoluer et de requalifier ses espaces urbains pour en faire des zones d’activités et des quartiers à vivre. Parmi les grands projets qui ont fait muter la ville, on retrouve le réaménagement du quartier Beauregard, La Courrouze, Baud-Chardonnet et plus récemment EuroRennes et ViaSilva.
Élue “ville la plus durable France” en 2015 selon le magazine Terra Eco, Rennes se distingue par la qualité de ses transports et son tissu associatif. Avec le “Projet urbain 2015”, la ville doit encore voir son paysage se modifier jusqu’en 2025. Axé sur sept champs d’actions, Rennes est destinée à devenir, en plus d’une ville centre d’une métropole régionale, une ville d’accueil, dynamique, mobile, conviviale, écoville et effervescente.
En 2020, Rennes est le théâtre de 26 ZAC, dont 73 dans son aire urbaine :
- 284 000 m² seront destinés à des locaux d’activités autorisés chaque année dans la métropole ;
- 3 400 hectares au sein de la métropole sont concernés par des opérations d’aménagement (ZAC) ;
- 40 000 m² de commerces seront créés sur la zone EuroRennes ;
- 5 000 appartements créés à terme à La Courrouze ;
- 360 000 m² de bureaux, activités tertiaires et commerces programmés sur Atalante ViaSilva.
Immobilier à Rennes : la demande locative explose
L’immobilier à Rennes a le vent en poupe en 2021. Appréciée pour ses loyers peu coûteux, on y retrouve une majorité de locataires, vivant en résidence principale et plus particulièrement des étudiants.
Dotée de nombreux établissements d’enseignement supérieur et de centres de formation variés, Rennes regroupe tous les atouts d’une ville étudiante où il fait bon investir. Elle était d’ailleurs la 3ème ville étudiante de France en 2020 et regroupe 70 000 étudiants (soit 20,5 % de la population rennaise).
Certains quartiers ont été littéralement pris d’assaut ces dernières années en termes de logements comme les quartiers Jeanne d’Arc-Longs-Champs-Beaulieu qui accueille le campus Beaulieu de l’université de Rennes et ses quelques 31 408 étudiants (années 2019-2020). Le centre-ville est lui aussi très demandé, notamment pour son charme et pour ses nombreux restaurants, bars et boutiques branchées de Rennes. Ce petit cœur historique a su mêler ses vestiges historiques et ses réaménagements urbains de manière harmonieuse pour en faire un lieu de vie exceptionnel à Rennes. Le quartier communément appelé “le Mail” est aussi un lieu très prisé de la ville, à quelques pas du centre, il est le nouveau rendez-vous branché des Rennais : marché bio, appartements neufs et anciens, restaurants et lieux de flânerie y ont créé une dynamique à la fois jeune et familiale à Rennes.
En termes de logements, elle figure aussi parmi les villes les moins onéreuses, avec un loyer médian de 390 € pour un studio.
Investir dans l’immobilier neuf à Rennes : quels avantages ?
Avec la prolongation du dispositif Pinel jusqu’en 2024, investir dans l’immobilier à Rennes dans le neuf est la garantie d’investir de manière rentable et durable, mais aussi de se constituer un patrimoine immobilier. Jusque-là inchangées, les réductions d’impôts connaîtront des réévaluations dès 2023, c’est par conséquent le moment le plus propice pour investir dans l’immobilier neuf à Rennes.
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière dans le locatif. Tout contribuable français peut prétendre au dispositif en s’engageant à louer un appartement neuf durant une période règlementaire (6, 9 ou 12 ans), en échange de quoi, il bénéficie d’une réduction sur ses impôts pendant la durée de la période location. En plus de cette défiscalisation, l’investisseur peut rembourser les mensualités de son prêts grâce aux loyers perçus. Située en zone B1, le prix du loyer au m² est plafonné à 10,44 €.
Réaliser un investissement en Pinel à Rennes comporte de nombreux avantages :
- Une réduction d’impôts jusqu’à 63 000 € sur une durée location de 12 ans.
- Un investissement financé : investir dans l’immobilier à Rennes dans le neuf peut être financé par un crédit immobilier amorti par les mensualités des loyers perçus.
- Se constituer un patrimoine immobilier : l’immobilier est une valeur sûre et particulièrement intéressante à long terme, puisqu’en investissant dans un bien pour un achat en résidence principale ou pour une location en Pinel, il est possible de disposer de son logement à sa guise (après la période de location effectuée pour un Pinel) et de le transmettre à ses descendants.
- La possibilité de louer le bien à sa famille : la loi Pinel permet à ceux qui investissent dans un bien immobilier de le louer à un membre de leur famille tout en profitant des avantages fiscaux du dispositif à la condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.
Immobilier à Rennes : dans quels quartiers investir en 2021 ?
Riche de la diversité de ses quartiers, la “Ville Rouge” offre une pluralité de possibilités dans l’immobilier neuf que ce soit dans son cœur historique ou ses quartiers limitrophes. Quels sont les quartiers où il fait bon investir à Rennes dans l’immobilier ?
Le centre-ville apparaît tout à fait opportun pour investir dans l’immobilier à Rennes. Il réunit en effet des vestiges historiques emblématiques de la période médiévale tout en profitant de services urbains et de commerces de proximité. Le cœur historique de Rennes est en effet devenu au fil des années, un véritable carrefour de mobilité urbaine et périurbaine. Très prisé des étudiants, il est aussi convoité des promoteurs immobiliers neufs pour y implanter des résidences modernes mais a su préserver son charme d’antan. Le quartier accueille 30 % d’étudiants sur une population de 23 000 habitants.
Bréquiny : situé au sud de Rennes, Bréquiny est surtout connu pour la présence de ses infrastructures sportives dont sa piscine et pour son centre commercial Rennes Centre Alma. Il se décompose en 3 sous-quartiers qui abritent un parc de logements assez mixte composé d’appartements neufs et de maisons. Apprécié pour son poumon vert à quelques pas du centre de Rennes, le vaste parc de Bréquiny attire de nombreux Rennais.
Le Blosne : ce quartier urbanisé dans le cadre d’une ZUP (zone à urbaniser en priorité) dans les années 1960 va à nouveau voir son visage changer. En effet, il sera l’objet d’un projet urbain visant à le redynamiser : espaces publics réaménagés, nouveaux équipements, construction de logements neufs, nouveau centre commercial, nouveau pôle régional et associatif. Le Blosne est un quartier d’avenir pour investir dans un appartement neuf à Rennes.
Au Nord Est de la ville, le quartier Maurepas est parsemé d’espaces verts et accueille groupes scolaires, établissements d’enseignement supérieur. Bien desservi, le cœur historique est accessible en moins de 20 minutes via les transports en commun. Il accueille une majorité d’étudiants locataires de leurs logements. De nombreux programmes immobiliers neufs sont régulièrement en construction et regroupent une large gamme d’appartements (du studio au 5 pièces)…
Cleunay – Arsenal - Redon : un secteur aux trois histoires dont les quartiers ont été regroupés en 1993 pour n’en faire qu’un seul et unique. Le quartier accueille aussi le fameux Stade Rennais FC, symbolique et cher aux cœurs des Rennais. Théâtre de la ZAC La Courrouze regroupant logements, immobiliers de bureaux, commodités urbaines et commerces, on y retrouve également des espaces naturels préservés notamment des étangs. Situé à seulement 11 kilomètres du centre-ville de Rennes, il réunit également de nombreuses dessertes de transports en commun, des zones commerciales et d’activités, des groupes scolaires et des infrastructures culturelles et sportives.
Bourg-l'Évesque - La Touche – Moulin du Comte : divisée en 5 sous-quartiers, cette zone a fait l’objet d’importants projets d’habitations avec pour objectif de répondre à la forte demande de logements. En effet, ce secteur a tout pour plaire pour investir dans l’immobilier à Rennes : résidences neuves et sécurisées, logements (appartements et maisons) accessibles, commerces, zone d’activités, mobilité...
Sud-Gare: vaste quartier résidentiel, il accueille la gare de Rennes et de nombreuses infrastructures dont les stations de métro Jacques Cartier et Clémenceau, des groupes scolaires, des espaces verts et le vaste marché Sainte-Thérèse, qui accueille près de 300 commerçants chaque mercredi.
Francisco-Ferrer – Vern – Landry - Poterie : ce quartier compte près de 18 900 habitants dont une majorité de locataires. Essentiellement résidentiel, la zone se décompose en cinq sous-quartiers. Composée d’espaces verts, d’écoles et de commerces de proximité, les habitants apprécient son atmosphère calme à quelques pas du centre-ville de Rennes.
Villejean-Beauregard : situé au Nord-Ouest de Rennes, Villejean-Beauregard est l’un des quartiers les plus étendus de la ville. Il comporte de grandes infrastructures (écoles, équipements sportifs...) et possède des espaces naturels et de petits sous-quartiers pavillonnaires. Bien desservi, il est longé par la ligne de métro A et par 3 lignes de bus (12, 14 et C4). Présentant de nombreux commerces, le quartier a des allures de petite ville indépendante aux portes de Rennes. Limitrophe au quartier Nord Saint-Martin, le centre commercial Grand Quartier est à proximité immédiate.
Jeanne d’Arc-Longs-Champs-Beaulieu : la présence de grandes écoles et d’universités a favorisé l’arrivée de nombreux étudiants. Et pour cause, de nombreux programmes immobiliers sont régulièrement en construction, en effet, la demande locative a explosé ces dernières années. Traversé par le fleuve de la Vilaine, le quartier comporte aussi des espaces verts tels que les plages de Baud, endroits très appréciés des étudiants. Ce quartier dispose de nombreux avantages pour investir dans l’immobilier à Rennes.
Nord Saint-Martin : ce petit quartier calme ne peut pas rêver meilleur emplacement : le centre-ville de Rennes est accessible en seulement 5 minutes en voiture et en moins de 15 minutes via le bus. La vie du quartier s’anime autour du fameux canal éponyme. Préservé et désireux de conserver une identité tournée vers la nature, le quartier y est très résidentiel, même si certaines zones ont connu quelques réaménagements urbains, dont la ZAC de Plaisance. Aujourd’hui, le quartier accueille de nombreux complexes immobiliers et appartements neufs.
