Pinel 2023 : quelles nouveautés va connaître le dispositif ?

Pierre Ferreiro

le 01 juin 2022

[ mis à jour le 01 juin 2022 ]

De grandes transformations s’augurent en 2023 pour l’ immobilier neuf à Rennes et dans le reste de la France : le dispositif Pinel, tel que nous le connaissons, va commencer à disparaître. Mais, pas de panique, un nouveau dispositif va également faire son apparition à cette période : la loi Pinel+.

Cette nouvelle mouture donnera lieu aux mêmes taux de réduction d’impôt, mais sous des conditions d’éligibilité plus strictes. Celle-ci s’annonce donc tout aussi avantageuse, mais il faut bien noter que cette année 2022 est la dernière pour profiter des taux pleins d’un Pinel, plus facile d’accès.

Pinel 2023 : vers une disparition du dispositif actuel

Le dispositif Pinel tel que nous le connaissons actuellement verra taux de réduction d’impôt commencer à diminuer dès le 1er janvier 2023. Le début d’année 2023 marquera également l’arrivée du nouveau dispositif Pinel+.

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Pinel 2023 : les conditions d’éligibilité du dispositif actuel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation ouvert aux personnes souhaitant réaliser un investissement dans l’immobilier neuf. En mettant un appartement neuf en location sous des critères bien spécifiques et en s’engageant sur une période d’engagement locatif définie, un propriétaire peut obtenir des avantages fiscaux. Ils prennent la forme d’une réduction d’impôt, qui peut être de :

• 12% du prix d’achat du bien pour une période d’engagement locatif de 6 ans
• 18% du prix d’achat du bien pour une période d’engagement locatif de 9 ans
• 21% du prix d’achat du bien pour une période d’engagement locatif de 12 ans

Voici les conditions à respecter par un propriétaire-bailleur pour bénéficier du dispositif :

• Le logement mis en location doit être un appartement neuf ou acquis en VEFA situé dans une zone éligible Pinel;
• Il doit être loué nu, c’est-à-dire sans aucun meuble, pour une période définie (voir plus haut);
• L’appartement doit être loué à un loyer respectant les plafonds de loyer Pinel établis dans la zone où il se trouve (Rennes se trouve en zone B1, éligible au dispositif);
• Les locataires choisis doivent percevoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources Pinel établis dans la zone où se trouve le logement;
• Un investisseur ne peut pas effectuer pas plus de deux investissements en loi Pinel par an, dans une limite de 5 500€/m² et de 300 000€ de prix d’achat du logement.

Rennes se trouve dans une zone Pinel dite B1. Le plafond de loyer qui y est appliqué est de 11.68€/m². Les plafonds de ressources des locataires en zone B1 sont les suivants :

Pinel 2023 : vers une diminution progressive des taux du dispositif actuel

Amorcée en janvier 2023, la baisse des taux de réduction d’impôt se poursuivra jusqu’au 31 décembre 2024, date à laquelle le Pinel que nous connaissons actuellement va disparaître. Voici comment vont évoluer les taux de réduction d’impôt du Pinel au cours des prochaines années :

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Loi Pinel : 2022 est la dernière année pour profiter des taux pleins du dispositif actuel

Le nouveau dispositif Pinel+ donnera droit aux mêmes avantages fiscaux que le Pinel actuel. Cependant, les conditions d’éligibilité pour en bénéficier seront beaucoup plus strictes. Cette mouture garde celles du Pinel actuel ainsi que ses plafonds, mais en ajoute de nouvelles.

Ainsi, le Pinel+ impose le respect de normes environnementales. Basées sur le référentiel de qualité Girometti-Leclerc, des normes de confort sont également exigées. Il est difficile, à l’heure actuelle, de trouver des programmes répondant à ces exigences. Il est donc très conseillé d’investir en loi Pinel en 2022 afin de bénéficier des taux pleins du dispositif et de ses conditions d’éligibilité, plus faciles à remplir.

Pinel 2023 : des nouveautés au niveau des conditions d’éligibilité

Parmi les conditions d’éligibilité au Pinel 2023, le changement de norme environnementale. Les logements bâtis ne devront plus obéir à la norme environnementale RT2012, mais aux jalons 2025 de la RE2020. Une exception cependant : les investisseurs achetant un bien situé dans un quartier prioritaire pourront toujours profiter des taux pleins du Pinel en 2023.

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Pinel 2023 : de nouvelles exigences en termes de performance énergétique

La Réglementation Environnementale 2020 se veut plus stricte en termes de performance énergétique des logements, dans un soucis d’éco-responsabilité. Le gouvernement a énoncé plusieurs objectifs. La RE2020 tend à :

• Inciter à la construction de logements qui consomment moins et qui ont recours à des énergies moins carbonées ;
• Aller progressivement vers des constructions moins riches en carbone, ayant recours à des modes de construction et des matériaux variés ;
• Créer des logements plus confortables lors de fortes chaleur;
• Réduire l’impact environnemental des programmes immobiliers neufs à partir de la phase de construction.

La RE2020 pose des objectifs de performance énergétique précis. Pour être éligible à la RT2012, un logement neuf devait avoir une consommation de 50 kWhEP/m²/an. Ce seuil passe à 12 kWhEP/m²/an avec la RE2020. Ces logements disposeront notamment d’une meilleure isolation thermique et phonique pour atteindre cet objectif.

Pinel 2023 : un nouveau référentiel de qualité et de confort des logements

Le dispositif qui commencera à succéder au Pinel en 2023 émet également de nouveaux critères de confort des locataires dans les logements. En effet, pour être éligible au dispositif Pinel+, un appartement devra répondre aux critères du référentiel Leclercq-Girometti, présenté en Septembre 2021. Il définit une surface minimale pour chaque typologie de logement :

• Studio : surface minimale de 28m² (dont 23m² pour le duo séjour-cuisine)
• 2 pièces : surface minimale de 45m² (dont 25m² pour le duo séjour-cuisine)
• 3 pièces : surface minimale de 62m² (dont 27m² pour le duo séjour-cuisine)
• 4 pièces : surface minimale de 79m² (dont 29m² pour le duo séjour-cuisine)
• 5 pièces : surface minimale de 96m² (dont 31m² pour le duo séjour-cuisine)

D’autres critères s’ajoutent à cela, tels que celui de la luminosité naturelle des logements, qui doivent bénéficier d’une double orientation à partir du T3. Des critères concernant des surfaces minimales pour les chambres et une bonne ventilation naturelle ont été émis, mais n’ont pas été retenus. Un autre est actuellement à l’étude afin de faire passer la hauteur standard des plafonds de 2,50m à 2,70m.

Enfin, chaque appartement devra obligatoirement disposer d’un espace privatif extérieur pour prétendre au Pinel+. Une surface minimale a été définie pour chaque typologie d’appartement :

• Studio et 2 pièces : 3m²
• 3 pièces : 5m²
• 4 pièces : 7m²
• 5 pièces : 9m²

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Pinel 2023 : stimuler la construction de logements neufs dans les quartiers prioritaires

Il faut tout de même relever qu’une option persiste pour les investisseurs souhaitant bénéficier de la loi Pinel en 2023 : celle d’investir dans un quartier prioritaire. En effet, un logement situé dans un de ces quartiers pourra bénéficier des taux pleins du dispositif Pinel, en remplissant seulement les conditions d’éligibilité du Pinel actuel.

Ces appartements n’auront donc pas à être bâti selon la norme RE2020, ou à obéir aux critères du référentiel de qualité Girometti-Leclerc. Cette exception a pour but de stimuler la construction de logements dans le QPPV, dans une dynamique de renouvellement urbain. Les quartiers prioritaires des villes sont stipulés dans le contrat de ville des municipalités. Rennes en définit cinq :

• Cleunay
• Le Blosne
• Champs-Manceaux
• Maurepas
• Villejean

Pinel 2023 : pourquoi investir à Rennes ?

Que ce soit en Pinel 2022 ou en Pinel+ en 2023, Rennes est une ville idéale pour réaliser un investissement locatif. Elle connaît une croissance démographique forte : la demande locative y est donc conséquente. Cela en fait d’ailleurs une des villes préférées des investisseurs, où il est possible d’obtenir une forte rentabilité locative. De plus, l’immobilier neuf y est très apprécié, notamment en raison de son aspect éco-responsable.

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Rennes : une croissance démographique exceptionnelle

La capitale de la Bretagne forme un bassin d’emploi très important, qui attire des travailleurs de toute la France. On y compte plus de 32 000 entreprises, avec une prédominance des secteurs de l’Industrie Automobile, de la Santé et de la Télécommunication. C’est d’ailleurs le fief du constructeur automobile Stellantis, ex-PSA, qui est le plus grand employeur de Bretagne.

Mais Rennes est également une ville où il fait bon vivre, celle-ci étant arrivée à la 8ème place du classement des villes européennes où il fait bon vivre, d’après une étude de la Commission Européenne*. Rayonnant à travers la France et l’Europe, Rennes connaît donc une croissance démographique exceptionnelle. L’agence d’urbanisme de Rennes métropole estime d’ailleurs que près de 100 000 habitants vont arriver sur le territoire d’ici 2040*.

Rennes : meilleure ville où investir pour optimiser ses revenus locatifs

Grâce à cette attractivité, et à un marché présentant des prix moins élevés que dans d’autres grandes villes comme Lyon et Bordeaux, Rennes est très prisée des investisseurs. Le site SeLoger.com l’a d’ailleurs élue comme étant la meilleure ville où investir afin d’optimiser ses revenus locatifs en 2022*. En effet, investir à Rennes peut donner lieu à une rentabilité locative pouvant s’élever jusqu’à 8,2%.

Pour cette raison, les programmes immobiliers neufs à Rennes, qui permettent de prétendre à la loi Pinel, sont très prisés parmi les investisseurs. Les prix de l’immobilier y ont donc grimpé de manière considérable au cours des derniers mois, et continuent de le faire. Heureusement, avec un marché présentant un tel dynamisme, les constructions de logements neufs vont bon train. Ainsi, plus de 200 programmes ont été présentés au cours du dernier salon immobilier de Rennes.

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Investir à Rennes : une tendance du logement neuf et écolo

Les logements neufs sont en vogue à Rennes. Cela est partiellement dû à l’arrivée de nouvelles restrictions encadrant la location des logements les plus mal isolés, communément appelés “passoires thermiques”. De nombreux investisseurs préfèrent acheter un logement neuf afin de se prémunir d’éventuels travaux de rénovation et ainsi louer ou vendre leur bien plus facilement.

Mais il faut aussi noter que l’immobilier neuf trouve toute sa place à Rennes, où la municipalité écologiste met en place de nombreuses mesures pour réduire son empreinte carbone. Garant d’une isolation renforcée et d’une basse consommation énergétique, le logement neuf s’intègre parfaitement dans la politique d’urbanisme de la ville. Que ce soit en Pinel cette année ou en Pinel+ en 2023, Rennes est une ville de choix pour réaliser un investissement locatif dans le neuf.

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