Immobilier : un nouvel élan pour le logement neuf à Rennes

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Avatar de l'auteur "Pierre Ferreiro" Pierre Ferreiro

le 30 mars 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

SOMMAIRE

Le marché de l’immobilier neuf à Rennes a vraiment la côte. La capitale de la Bretagne est une ville très prisée des investisseurs qui cherchent à optimiser leur rentabilité locative. Nombre d’entre eux préfèrent l’immobilier neuf à l’immobilier ancien pour des raisons de performance énergétique. Et pour cause : les logements anciens les moins bien isolés, autrement appelés “passoires thermiques”, seront bientôt interdits à la location. Les programmes immobiliers neufs, bâtis dans le respect des dernières normes environnementales, fleurissent ainsi à Rennes et dans sa Métropole.

Logement neuf à Rennes : une excellente alternative aux “passoires thermiques”

Un grand nombre de “passoires thermiques” sont actuellement en vente sur le marché immobilier de la préfecture d’Ille-et-Vilaine, celles-ci étant sur le point d’être interdites à la location. Les investisseurs préfèrent néanmoins faire l’achat d’un logement neuf à Rennes, garantie d’une performance énergétique optimale.

©Roman Babakin - Shutterstock

Rennes : un grand nombre de “passoires thermiques” dans le parc immobilier ancien

Le marché immobilier de Rennes est actuellement submergé de “passoires thermiques” : des logements anciens très mal isolés, qui consomment beaucoup d’énergie. Selon la Métropole, environ 25 000 biens immobiliers présents dans la capitale de la Bretagne seraient classés E, F, ou G au Diagnostic de Performance Énergétique. Cela représente environ 16 000 maisons, et 8000 appartements, soit environ 8 logements sur 10 proposés à Rennes*.

Ces performances énergétiques moindres ont des répercussions importantes sur les habitants de ces maisons et appartements. Difficulté à se chauffer, qualité de vie dégradée, hausse du coût de la vie et des factures énergétiques sont autant de facteurs qui peuvent affecter la rentabilité d’un investissement locatif. En conséquence, les mises en ventes de passoires thermiques ont augmenté de 74% entre septembre 2020 et octobre 2021 à Rennes.

Rennes : les “passoires thermiques” bientôt interdites à la location

Ce n’est pas un hasard si une si grande partie du marché immobilier de Rennes se compose de “passoires thermiques”. La plupart d’entre elles sera en effet interdite à la location dans un avenir proche. Les maisons et appartements classés G au DPE, les pires notes du diagnostic, ne pourront plus être loués à partir de 2025. Ceux classés F seront également exclus du marché locatif en 2028.

De nombreux propriétaires tentent ainsi de se débarrasser de leurs biens immobiliers mal isolés afin de s’affranchir d’importants travaux de rénovation, dont le prix peut s’avérer élevé. Ces biens se trouvent en grande partie dans le centre historique de Rennes. Malgré leur succès, de nombreuses personnes souhaitant réaliser un investissement locatif leur préfèrent l’alternative du neuf.

©Oleksiy Mark – Shutterstock

Le logement neuf à Rennes : pour une consommation d’énergie réduite

L’Obs a fait ce constat dans un article paru le lundi 21 mars : à Rennes, la tendance est au logement neuf et écolo*. En effet, les appartements neufs et maisons neuves sont construits dans le respect des dernières normes environnementales. Garantissant une isolation thermique et phonique optimisée, les biens immobiliers neufs exemptent souvent leurs propriétaires de travaux de rénovation coûteux.

Ils sont donc très ciblés par les personnes désireuses de réaliser un investissement locatif. Cette attractivité est encore renforcée par les différents dispositifs de défiscalisation liés au neuf. La loi Pinel permet notamment, grâce à la réduction d’impôt qu’elle apporte, de diminuer considérablement le prix de son projet d’investissement immobilier.

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Logement neuf à Rennes : un marché immobilier dynamique

Le marché immobilier est extrêmement dynamique dans la capitale de la Bretagne. Avec ses nombreuses formations du supérieur et son important bassin d’emploi, elle bénéficie d’une attractivité très forte. Pour cette raison, un investissement locatif dans la préfecture d’Ille-et-Vilaine est gage de rentabilité.

Rennes : un véritable bassin d’emploi

Le chef-lieu de la Bretagne est un important bassin d’emploi, très attractif auprès des travailleurs. La ville compte 300 000 emplois et plus de 32 000 entreprises, dont de nombreux grands groupes. Le constructeur automobile PSA a notamment implanté une de ses usines dans une des communes de la Métropole. C’est le plus grand employeur de Rennes, avec plus de 4600 salariés à son effectif.

Rennes est une des métropoles les plus dynamiques de France. Pour cette raison, c’est la deuxième ville où l’on enregistre la croissance démographique la plus importante dans l’hexagone. C’est le véritable cœur économique de la Bretagne, dont le tissu est composé de secteurs d’activités variés tels que la recherche, les technologies du numérique, la santé et l’agroalimentaire, pour ne citer qu’eux. Attractive auprès des travailleurs, Rennes constitue un secteur de choix pour un investissement en loi Pinel.

Jeanne et Pascal ont investi en loi Pinel dans un appartement neuf situé à Saint-Jacques-de-la-Lande, dont le prix s’élève à 238 000 euros. Celui-ci, à proximité d’une station de la future ligne B du métro, se compose de 3 pièces, à savoir une pièce de vie et 2 chambres. Sa surface habitable est de 66,69m². Il comporte également une terrasse de 18,04m².

La ville de Rennes se situe en zone B1, où le loyer est plafonné à 10,55€/m². En utilisant notre simulateur de loyer Pinel, nous pouvons voir qu’ils pourront louer leur appartement à un loyer de 723,43€ par mois. Cela leur permet d’obtenir une rentabilité locative brute d’environ 3,65%.

De même, ils ont choisi une durée d’engagement locative Pinel de 12 ans. Celle-ci leur permet d’obtenir une réduction d’impôts de 49 980 euros.

©Iakov Filiminov - Shutterstock

Rennes : une ville idéale pour investir dans une résidence étudiante

En plus de constituer le plus important bassin d’emploi de Bretagne, Rennes est une ville très appréciée des étudiants. C’est d’ailleurs la deuxième ville étudiante de France d’après le classement annuel établi par le site de L’Étudiant.* Avec ses campus et ses 1100 formations du supérieur, elle attire chaque année environ 67 000 étudiants. La population de Rennes se compose ainsi de 20% d’élèves du supérieur.

Le chef-lieu de Bretagne constitue ainsi un secteur de choix pour effectuer un investissement locatif. La location d’un studio en loi Pinel auprès d’un étudiant dont les parents se portent garants peut s’avérer très intéressante. De même, un investissement en Censi-Bouvard dans une résidence étudiante située près des campus peut constituer une source de revenu importante, sans problème de gestion locative.

Marguerite et François ont décidé d’investir dans une résidence étudiante avec le dispositif Censi-Bouvard. Ils font l’achat d’un studio d’une valeur de 179 000 euros, à deux pas du campus “Beaulieu - Université de Rennes 1”, à l’Est du centre.

Ils décident de le mettre en location Censi-Bouvard, ce qui les oblige à le louer pendant 9 ans. Leur bien est géré par l’exploitant de la résidence, qui collecte tous les mois un loyer de 540 euros par mois et le leur reverse.

En addition à cela, le Censi-Bouvard leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du montant HT de la valeur du bien. Ils peuvent donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 19 690 euros étalée sur 9 ans.

Rennes : meilleure ville de France pour réaliser un investissement locatif

En raison de sa forte attractivité et de prix immobiliers moins chers qu’à Bordeaux ou Lyon, Rennes est une ville idéale pour réaliser un investissement locatif. Elle a d’ailleurs été élue comme étant la ville où il est le plus avantageux d’investir d’après le site SeLoger*. Un bien immobilier situé dans le chef-lieu de Bretagne peut en effet permettre d’obtenir une rentabilité locative considérable, pouvant aller jusqu’à 8,2%.

Les appartements neufs sont donc très recherchés dans la préfecture d’Ille-et-Vilaine. De nombreux investisseurs des quatre coins de la France se ruent sur les programmes proposés à l’achat. Pour cette raison, les prix des logements neufs à Rennes commencent à grimper. De même, le parc immobilier s’enrichit de manière régulière pour répondre à la demande : près de 200 programmes étaient présentés lors du dernier Salon de l’Immobilier de la ville.

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Logement neuf à Rennes : le boom des éco-quartiers

Le phénomène de l’éco-quartier gagne de plus en plus de terrain dans le chef-lieu de Bretagne. De nombreux programmes neufs sont ainsi regroupés à la Courrouze, dans la commune voisine de Saint-Jacques-de-la-Lande et à Vern-sur-Seich.

©Chisloup – Wikipédia Commons (CC BY 3.0)

Logements neufs à Rennes dans l’écoquartier de La Courrouze

Ce phénomène urbanistique a gagné la Métropole de Rennes dans les années 2000 avec la construction de l’éco-quartier de La Courrouze. Ce quartier s’étale à la fois sur une partie du quartier Cleunay de Rennes et sur la ville de Saint-Jacques-de-la-Lande. Un grand nombre d’appartements et de maisons, ainsi que des locaux de bureaux, des commerces et des équipements, y ont été bâtis au cours des 25 dernières années.

L’écoquartier de la Courrouze est divisé en plusieurs secteurs, chacun présentant des spécificités. Certains sont plus fournis en commerces ou en entreprises, d’autres en résidences d’appartements ou en maisons... Avec ses nombreux équipements, espaces verts et infrastructures, il constitue un secteur de choix pour investir en loi Pinel. La mise en service de la ligne B du métro de Rennes au deuxième trimestre 2022 ne devrait faire qu’accroître son attractivité.

Logements neufs dans l'éco-quartier des Hautes Perrières à Vern-sur-Seich

La construction de la ZAC des Hautes-Perrières à Vern-sur-Seich remonte à 2016. Celle-ci a débuté dans le cadre du développement urbain de la ville. Ce sont, au total, 22,2 hectares qui ont été investi par un grand nombre de programmes immobiliers neufs. Près de 700 logements y ont été construits afin de répondre à la croissance démographique de la ville, dans l’optique de créer un quartier “bocager”.

Les Hautes Perrières ont été bâties dans l’optique de minimiser leur impact environnemental, grâce à une stratégie de maîtrise du foncier, de la gestion de l’eau, des déchets et des énergies renouvelables. Deux espaces verts ont également été créés afin de mettre en valeur les ruisseaux qui traversent la ville. Plusieurs pistes cyclables ont aussi été tracées afin de favoriser les mobilités douces.

©PanierAvide – Wikipédia Commons (CC BY-SA 4.0)

Logements neufs à Rennes dans l'éco-quartier ViaSilva

La construction de l’écoquartier ViaSilva a démarré en 2009. Son territoire s'étend sur les villes de Rennes, de Cesson-Sévigné et de Thorigné-Fouillard, sur 570 hectares. Parmi les programmes immobiliers neufs qui ont investi ViaSilva, on trouve des logements, des espaces verts, mais aussi des bureaux. Ce quartier s’inscrit au cœur d’un cadre préservé, et a été conçu pour s’adapter à son environnement.

ViaSilva est une réponse directe à l’importante croissance démographique de la ville de Rennes. Il prévoit l’arrivée de 12 500 nouveaux habitants, et la création de 20 000 nouveaux emplois. Bordé par trois espaces naturels, à savoir la base de loisirs des Gayeulles, la vallée de la Vilaine et la forêt de Rennes, ViaSilva se situe à proximité de la future ligne B du métro. Proche du Technopôle Atalante Beaulieu, pierre angulaire du développement économique de Rennes, ainsi que des universités, il bénéficie d’une grande attractivité.

SOURCES
  • Ouest-France – Rennes. Bientôt interdites à la location, les passoires thermiques continuent pourtant de se vendre
  • L'Obs - À Rennes, la tendance est au logement neuf et écolo
  • L’Étudiant - Classement général des villes étudiantes
  • SeLoger – Top 10 des villes où investir
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