Devenir investisseur immobilier : nos conseils pour réussir

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Avatar de l'auteur "Pierre Ferreiro" Pierre Ferreiro

le 01 avril 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

SOMMAIRE

Investir dans l’immobilier neuf à Rennes peut permettre d’obtenir des compléments de revenus non négligeables tout en constituant son patrimoine immobilier. Devenir investisseur immobilier est ainsi une aspiration pour de nombreux français, mais le marché peut s’avérer particulièrement opaque pour un néophyte. Étapes préalables, choix du bien, défiscalisation, gestion locative... Voici nos meilleurs conseils pour vous lancer en tant qu’investisseur immobilier.

Devenir investisseur immobilier : les étapes préalables

Devenir investisseur immobilier nécessite un minimum de préparation. Se renseigner sur le marché immobilier et les spécificités du secteur est un prérequis indispensable pour un premier investissement réussi. L’évaluation de votre situation financière et de votre solvabilité est également nécessaire pour faire le choix de votre bien. Faire appel à un courtier immobilier peut vous être d’une grande aide pour faire vos premiers pas dans ce domaine.

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Se renseigner sur le secteur de l’immobilier

Un investissement immobilier ne laisse aucune place à l’improvisation. Pour faire votre premier achat, il est absolument nécessaire d’en apprendre un minimum sur le secteur. Pour se faire, vous pouvez consulter nos différents articles, aller sur des sites spécialisés ou vous renseigner auprès d’un proche ayant déjà réalisé un investissement. Faites tout de même attention aux arnaques en ligne : une formation payante n’est pas forcément gage de qualité.

Le marché de l’immobilier peut s’avérer particulièrement opaque pour un investisseur débutant. La capacité d’emprunt, la gestion locative, le cash flow immobilier, les dispositifs de défiscalisation sont autant d’éléments qu’il vous est nécessaire de connaître. Prendre du temps pour apprendre vous permettra d’améliorer la rentabilité de votre investissement.

Évaluez votre capacité d'emprunt

Évaluer votre capacité d'emprunt est une étape indispensable en vue de devenir investisseur immobilier. Cela vous permettra de mieux cibler votre projet d’investissement, notamment en termes de surfaces et de localisation du bien. Avant de faire votre premier achat, établissez votre budget maximal et tentez d’évaluer le coût de vos futures mensualités et la durée de remboursement de votre crédit.

Vous pouvez tenter de simuler votre achat, notamment par le biais d’un simulateur en ligne. Vous pouvez notamment faire appel au simulateur de prêt immobilier disponible sur notre site pour évaluer votre capacité d’emprunt. Selon vos revenus et votre capacité d’apport initial, vous pourrez mieux déterminer quel prêt immobilier vous correspond le mieux. Cela peut notamment vous aider à améliorer la rentabilité de votre investissement locatif.

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Faites appel à un courtier immobilier

Si vous souhaitez devenir investisseur immobilier mais que vous avez des réticences à vous lancer, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier. Cet acteur du marché pourra vous faire bénéficier de son expertise du secteur et du monde de la finance. Si vous pensez manquer de formation au sujet de l’immobilier, faire appel à un courtier vous permettra de réaliser votre premier investissement en toute sérénité.

En lui expliquant votre projet immobilier et en lui présentant votre situation financière, celui-ci vous accompagnera à chaque étape de votre investissement. Il vous aidera notamment à constituer un dossier de demande de prêt et vous conseillera au sujet des banques à démarcher. Il vous assistera également dans le choix de votre futur bien immobilier afin d’en optimiser la rentabilité.

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Devenir investisseur immobilier : choisissez bien votre investissement

Le choix du bien dont vous allez faire l’achat est déterminant pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif. L’emplacement et la typologie se réfléchissent notamment en termes de locataires cibles. Faire le choix d’un bien neuf ou d’un bien ancien a également son importance, notamment en termes de fiscalité.

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L’importance de l’emplacement d’un bien

Vous avez calculé votre capacité d’emprunt et avez acquis un minimum de formation au sujet de l’investissement immobilier. Il est maintenant l’heure de rentrer dans le vif du sujet en choisissant le bien dont vous allez faire l’achat. En fonction de la commune et du quartier où il se trouve, un bien attirera des profils de locataires différents. Définissez donc un locataire cible afin d’aiguiller votre choix.

Si vous destinez votre location à des étudiants, l’achat d’un appartement situé à proximité des universités ou dans le centre-ville s’avérera particulièrement rentable. Si vous souhaitez louer auprès d’un jeune actif, mieux vaut acheter près des bassins d’emploi. Si vous visez une famille, un bien à la campagne trouvera facilement preneur.

Une typologie adaptée à votre budget et à votre locataire cible

Le choix de la typologie du logement dépend directement de votre budget et a également un impact déterminant sur les locataires que vous allez attirer. Bien entendu, le secteur où se trouve le logement influe également sur sa typologie. Un T3 situé dans un quartier prioritaire sera ainsi, dans la plupart des cas, moins cher qu’un studio situé en plein centre-ville.

Il faut noter que les logements avec les plus petites superficies sont les plus faciles à mettre en location. Un studio sera notamment très recherché par les étudiants, qui ne peuvent pas viser des loyers très importants. Un T2 peut s’avérer très attractif auprès des jeunes actifs, qu’ils soient célibataires ou en couples. À partir du T3, le bien pourra s’avérer intéressant pour les familles : des locataires généralement plus difficiles à trouver, mais qui restent plus longtemps.

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Les avantages de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien

Un autre critère qui devrait guider le choix de votre bien immobilier est celui de son ancienneté. Les biens immobiliers neufs représentent de nombreux avantages, notamment en termes de consommation d’énergie.

En effet, les logements neufs sont bâtis dans le respect des dernières normes environnementales, et garantissent une consommation moindre. Ils ont l’avantage de ne pas nécessiter de travaux, au contraire des biens anciens. Il faut également savoir que les biens anciens les moins bien isolés, surnommés passoires thermiques, seront interdits à la location en 2025.

De même, les logements neufs peuvent s’avérer particulièrement attractifs pour un premier achat. Ils peuvent notamment être éligibles à plusieurs dispositifs de défiscalisation qui, en faisant baisser votre impôt sur le revenu, peuvent améliorer votre rentabilité locative.

Devenir investisseur immobilier : réduire ses frais grâce aux dispositifs de défiscalisation

L’immobilier neuf donne souvent lieu à des dispositifs de défiscalisation pouvant vous permettre d’optimiser les revenus de votre location. Un investissement en loi Pinel, en Censi-Bouvard ou une mise en location sous le statut LMNP sont notamment des options à considérer.

La loi Pinel

Un investissement locatif en loi Pinel peut vous permettre de prétendre à une importante réduction d’impôts sur le revenu. C’est donc une option à envisager en vue de devenir investisseur immobilier. Pour en bénéficier, la location de votre logement doit obéir à des critères bien spécifiques. Il faut nécessairement qu’il s’agisse d’un bien neuf, et qu’il se situe dans une zone tendue, où la demande locative est supérieure à l’offre. C’est le cas de Rennes, qui se situe en zone B1.

Un système de plafond régit également le dispositif Pinel. Le loyer de votre logement est ainsi plafonné en fonction de la zone où il se trouve. À Rennes, qui est en zone B1, le plafond de loyer est de 10,55€/m². Vous pouvez simuler votre loyer Pinel grâce à notre outil dédié.

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Pour bénéficier du dispositif, vous devez également choisir vos locataires en fonctions de leurs ressources, qui sont elles aussi plafonnées en fonction de la zone du bien. Vous pouvez en apprendre plus sur les plafonds de loyer Pinel à Rennes en suivant le lien ci-après.

Découvrez les plafonds de ressources Pinel en zone B1

Vous devez également vous engager à mettre votre bien en location sur une période donnée. En contrepartie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts proportionnelle à votre durée d’engagement locatif. Ainsi, le Pinel donne droit à :

Tout savoir sur l’investissement Pinel

Le statut LMNP

La mise en location sous le statut LMNP, c’est-à-dire de Loueur Meublé Non Professionnel, est un des dispositifs les plus utilisés par les investisseurs immobiliers dans le neuf. Elle permet de profiter de plusieurs avantages en termes de fiscalité.

Pour en bénéficier, il faut être propriétaire d’un bien et déclarer son activité de LMNP au Tribunal de Commerce dont dépend la commune où il se trouve. Il vous faut également louer votre logement neuf meublé, dans le mois qui suit sa livraison. De même, les revenus tirés de la location d’un bien ne doivent pas dépasser les 23 000 euros annuels pour profiter de ce statut.

Ce dispositif n’est pas soumis au plafond des niches fiscales. Il vous permet notamment de souscrire au régime Micro-Bic, qui vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% des recettes locatives. Il vous donne également l’opportunité d’amortir votre bien. Ce statut est souvent cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que le Censi-Bouvard.

Tout ce qu'il faut savoir sur le statut LMNP

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est une solution très attractive si vous souhaitez procéder à la location de votre logement sans avoir à vous soucier de tâches de gestion locative. Il vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale en réalisant un investissement locatif sous le statut LMNP dans une résidence de services. Ce terme désigne notamment les résidences sénior et les résidences étudiantes.

Afin de profiter du Censi-Bouvard, vous devez vous engager à mettre votre bien en location pendant au moins 9 ans. La gestion locative du bien est alors assurée par un gestionnaire exploitant, qui s’occupe également de récolter les loyers auprès des locataires. Ce dernier vous les versera même en cas de vacances locatives, ce qui permet de limiter les pertes d’argent et d’optimiser ses revenus.

Défiscaliser avec le dispositif Censi-Bouvard
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Devenir investisseur immobilier : l’étape de la location

C’est la dernière étape pour devenir investisseur immobilier : celle de la mise en location de votre bien. Après avoir rigoureusement sélectionné vos locataires, vous devrez assurer les tâches de gestion locative relatives à votre bien. Vous pouvez également faire appel à une agence de gestion locative afin de réduire votre intervention au maximum.

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La recherche des locataires

Si vous avez suivi nos conseils, vous avez déjà réfléchi à vos locataires cibles, en choisissant un bien qui leur soit attractif en termes de typologie et d’emplacement. Il est maintenant temps de partir à leur recherche ! Pour cela, il vous faudra créer une annonce pour votre logement et la publier sur différents canaux de publication. Il faudra ensuite assurer la visite de votre bien auprès des locataires candidats, récolter leurs dossiers et sélectionner celui qui vous correspond le mieux.

Ce choix est particulièrement délicat. Il vous faudra notamment vérifier la véracité des documents présents dans le dossier, et estimer la solvabilité des candidats. Il est souvent recommandé de choisir un locataire dont les revenus sont au moins trois fois supérieurs au montant du loyer. De même, dans le cas d’une location Pinel, il vous faudra choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds en vigueur dans la zone du logement.

Enfin, si vous avez plusieurs candidats solvables face à vous, choisissez un locataire qui s’intégrera bien dans l’immeuble. Mieux vaut éviter de choisir un locataire saxophoniste dans un immeuble mal isolé par exemple. Faites également confiance à votre instinct et à votre ressenti. Faites-vous confiance à ce candidat ? Il occupera certainement votre bien pendant plusieurs années, il vaut donc mieux que ce soit le cas.

Après avoir choisi votre ou vos locataires, vous devrez finaliser la location de votre bien par la signature du bail. Ce document légal est extrêmement important, et peut notamment vous couvrir en cas de litiges. Mieux vaut accorder du temps à sa rédaction, ou la déléguer à un expert. Vous devrez également y joindre l’état des lieux d’entrée, qui doit comporter un inventaire des biens mis à disposition du locataire s’il s’agit d’un logement meublé.

La gestion locative au quotidien

Vous avez choisi votre ou vos locataires et vous avez formalisé votre location par la signature du bail. Vous avez donc réussi votre objectif de devenir investisseur immobilier, félicitations ! Votre travail ne s’arrête cependant pas ici. En effet, des tâches de gestion locative incombent à un propriétaire lorsqu’un locataire occupe son logement.

Ces tâches relèvent principalement d’incidents du quotidien et de travaux de réparation à effectuer dans le logement. En effet, si l’électricité sautait sans raison ou que l’un des équipements venait à se trouver dans un état défectueux sans qu’il y ait mauvais usage, ce sera à vous de régler ces problèmes. C'est également à vous qu’il reviendra d’effectuer la révision des loyers et la régularisation des charges.

Une fois le locataire parti, vous devrez probablement effectuer des travaux de réparation. Si des dégradations sont imputables au locataire, vous pourrez déduire les frais des travaux de la caution au moment de l’état des lieux. Si elles sont relatives à l’ancienneté ou à la vétusté du logement, ce sera à vous de les financer. Vous ne toucherez pas de revenus pendant la vacance locative de votre logement : à vous de retrouver un locataire le plus rapidement possible.

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Faire appel à une agence de gestion locative

Les tâches relatives à la gestion de votre bien peuvent s’avérer relativement chronophages, voire paraître impressionnantes. Une agence de gestion locative vous accompagnera dans toutes les étapes de la location de votre bien, de la publication des annonces à l’état des lieux de sortie. Elle vous fera également profiter de son expertise du marché immobilier local afin de mieux mettre en valeur votre bien. Dans le cadre d’un investissement Pinel, elle se chargera également de trouver des locataires éligibles et d’établir un loyer adéquat.

Les agences de gestion locative proposent généralement quelques services supplémentaires, comme un accompagnement à la déclaration fiscale. Elles offrent également des garanties sécurisantes pour un propriétaire. Une agence pourra par exemple vous proposer une protection juridique en cas de litiges avec votre locataire, ou encore garantir vos revenus locatifs en cas d’impayés. Faire appel à une agence de gestion locative peut ainsi être une solution tout à fait intéressante pour un investisseur, surtout dans le cadre d’un premier investissement immobilier.

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