Salon de l’immobilier à Rennes : de nombreuses opportunités pour les investisseurs

Pierre Ferreiro

le 25 mars 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

Le Salon de l’immobilier a récemment investi le Couvent des Jacobins de la “ville rouge”, au cours du week-end du 4 au 6 mars 2022. Plus de 200 programmes immobiliers neufs à Rennes étaient notamment proposés. En plus des stands présents, plusieurs conférences ont animé l’événement, notamment au sujet de l’accession à la propriété. De nombreux investisseurs immobiliers étaient également sur place, Rennes étant une ville très attractive.

Salon de l’immobilier à Rennes : 200 programmes pour investir

Un nombre impressionnant de programmes immobiliers neufs* a été présenté au cours de l’événement. La préfecture d’Ille-et-Vilaine est en effet très appréciée des investisseurs immobiliers et des promoteurs, en raison de ses prix, inférieurs à ceux de Bordeaux ou encore de Lyon, et de son attractivité. Certains jugent d’ailleurs que c’est la meilleure ville de France où investir dans l’immobilier neuf.

Rennes : une croissance démographique importante

La “ville rouge” rayonne à travers la France et à travers l’Europe. Elle est, d’une part, très attractive auprès des étudiants. Avec plus de 1100 formations du supérieur disponibles, elle constitue la deuxième ville étudiante de France d’après le classement des Meilleures villes étudiantes établi par le site L’Étudiant*. Elle occupe actuellement la deuxième place, ex-æquo avec Lyon.

En parallèle de cela, la Métropole de Rennes est un bassin d’emploi très fertile. Plus de 30 000 entreprises y sont implantées, dont plusieurs grands groupes tels que PSA et Orange. La ville est ainsi très attractive auprès des travailleurs. La Métropole estime d’ailleurs qu'elle va gagner plus de 100 000 habitants d’ici 2040. Des projets d’urbanisme sont en cours afin de répondre à cette croissance démographique, tels que celui de la construction de l’éco-quartier ViaSilva sur la commune de Cesson-Sévigné.

Rennes, première ville de France où il fait bon investir

En raison de sa proximité avec Paris et de ses nombreux atouts, la capitale de la Bretagne est considérée comme une ville idéale pour réaliser un investissement immobilier. Pour cette raison, la préfecture d'Ille-et-Vilaine est arrivée en tête du palmarès des meilleures villes de France où investir établi par le site SeLoger*. C’est en effet un territoire idéal pour optimiser ses revenus locatifs.

Un logement situé dans la capitale de la Bretagne permet d’atteindre une rentabilité locative nette d’environ 8,2% d’après SeLoger. Les appartements y sont donc très recherchés, notamment dans le secteur du neuf. Les investisseurs préfèrent en effet l’immobilier neuf à l’immobilier ancien, ces derniers souhaitant éviter d’investir dans des “passoires thermiques”, dont la location sera bientôt interdite.

Salon de l’immobilier à Rennes : acheter en résidence principale

Plusieurs conférences ont été données au cours de l’événement, notamment au sujet de l’accession à la propriété et des différents dispositifs disponibles. Plusieurs solutions ont été présentées à l’intention des couples. D’autres dispositifs spécifiques à la Métropole de Rennes ont également été décrits au public.

Immobilier neuf à Rennes : comment acheter en couple ?

Plusieurs conférences à l’intention des couples souhaitant accéder à la propriété étaient programmées à l’agenda de l’édition de cette année 2022. Les solutions de l’achat en indivision et de l’achat en SCI ont notamment été décrites au public.

Acheter sous le régime de l’indivision

Le régime de l’indivision est l’un des dispositifs les plus utilisés pour l'achat d’une résidence principale en France. Il désigne une situation juridique où deux personnes sont propriétaires, ensemble, d’un même logement. C’est une des solutions les plus simples pour effectuer l’achat d’un premier logement, notamment pour un couple. Elle a de nombreux avantages, dont celui de nécessiter peu de démarches administratives.

Chaque acquéreur est propriétaire du logement à hauteur de sa contribution à l’achat du bien, sans qu’une quote-part ne soit matériellement distinguée. Cependant, chaque propriétaire a des droits sur la totalité du bien. Cela implique que les décisions les plus importantes relatives au logement soient prises à l’unanimité. Si l’indivision comporte des avantages, il faut ainsi anticiper les risques de mésentente avant l’achat, notamment en signant une convention d’indivision.

Acheter en SCI

La création d’une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une autre solution pouvant faciliter l’achat d’un premier logement par un couple. Ce type de société immobilière permet d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens sur une optique de longue durée. Il faut au moins deux personnes pour procéder à sa création. Les membres ont ensuite l’obligation de constituer le capital de la SCI, en y apportant de l’argent ou un bien immobilier.

Plusieurs types de SCI existent, chacune avec ses spécificités. Les SCI partagent néanmoins plusieurs avantages. Elles permettent de bénéficier d’une plus grande capacité d’emprunt, de mutualiser les charges mais aussi de contourner l’indivision. En effet, un gérant est nécessairement désigné dans une SCI. De plus, en cas de dette, le créancier demandera le remboursement directement auprès de la SCI, et non pas auprès des associés.

Immobilier neuf à Rennes : le dispositif Maison + Jardin

Le dispositif Maison + Jardin est spécifique à la Métropole de Rennes. Cette offre d’accession à prix maîtrisés est ouverte aux personnes dont les revenus sont insuffisants pour acheter dans le secteur privé. Elle permet d’acheter une maison neuve accompagnée d’un terrain clôturé, paysagé et engazonné. Il faut, pour en bénéficier, être bénéficiaire du Prêt à Taux Zéro, et acheter un logement en vue d’y établir sa résidence principale.

Dans le cadre de ce dispositif, un promoteur commercialise l’ensemble regroupant le logement et son terrain. L’acquéreur achète directement le terrain auprès de la commune concernée, ou de son aménageur. Le promoteur vend ensuite le logement à l’acheteur dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) .

Acheter un bien immobilier neuf à Rennes grâce à l’accession sociale

Le dispositif d’accession sociale de Rennes Métropole est également destiné aux personnes aux revenus modestes, et ce même si elles ont déjà été propriétaires auparavant. Il prend la forme d’une location-accession, un dispositif national qui permet à des ménages de devenir propriétaire après avoir été locataire de leur logement dans un premier temps. Pendant cette période, le bailleur social détient la propriété du logement.

Le recours à l’accession sociale a de nombreux avantages. Il peut être effectué dans le cadre de l’achat d’un programme immobilier neuf. Pour en en bénéficier, il faut avoir des revenus fiscaux de référence ne dépassant pas les plafonds de ressources du Prêt Social Location-Accession. Il est également nécessaire d’avoir un statut de primo-accédant.

Salon de l’immobilier à Rennes : des opportunités d’investissement locatif

Le Salon de l’immobilier de Rennes était aussi pour certains l’occasion de préciser leur projet d’investissement locatif. Il y avait notamment des biens immobiliers éligibles aux principaux dispositifs de défiscalisation de l’immobilier neuf.

Défiscaliser grâce à la loi Pinel

Avec plus de 200 programmes immobiliers neufs, les opportunités d’investissement en loi Pinel étaient nombreuses. Pour rappel, le dispositif donne droit à d’importantes réductions d’impôts en procédant à la location d’un bien immobilier neuf sous des critères bien spécifiques.

Le bien concerné doit se situer dans une zone dite tendue, où la demande en logements est supérieure à l’offre. Le loyer et les revenus des locataires sont plafonnés en fonction de la zone où se situe le logement. Le propriétaire doit également s’engager à mettre son bien en location pour une durée déterminée. Pour rappel, le dispositif donne droit à :

• une réduction d’impôts de 12 % pour une durée d’engagement locatif de 6 ans;
• une réduction d’impôts de 18 % pour une durée d’engagement locatif de 9 ans;
• une réduction d’impôts de 21 % pour une durée d’engagement locatif de 12 ans;

Rennes se trouve dans une zone dite B1, où le loyer est plafonné à 10,55€/m². Vous pouvez calculer votre loyer Pinel grâce à l’outil ci-dessous.

Vous pouvez également découvrir les plafonds de ressources en vigueur à Rennes en suivant le lien ci-dessous.

Le dispositif connaît néanmoins quelques spécificités dans le reste de la Bretagne, où il a connu une mise en application locale. Vous pouvez découvrir ses spécificités dans notre article dédié.

Il faut également noter que le dispositif va être mené à disparaître au profit du nouveau dispositif Pinel+, annoncé ce vendredi 18 mars. Ses taux de réduction d’impôts vont diminuer progressivement entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024, avant une disparition complète de la mouture actuelle du dispositif.

Investir dans les services grâce au Censi-Bouvard

La capitale de la Bretagne regorge également d’opportunités d’investissement en Censi-Bouvard. Ce dispositif offre une réduction fiscale aux propriétaires réalisant un investissement sous le statut de LMNP dans une résidence de services. Il peut aussi bien s’agir d’une résidence étudiante que d’une résidence sénior. Pour profiter du dispositif, le bien concerné doit être mis en location pendant au moins 9 ans.

La gestion locative du bien est assurée au quotidien par un gestionnaire exploitant, généralement choisi par le promoteur. Le Censi-Bouvard possède plusieurs avantages, notamment celui d’assurer ses revenus en cas de vacances locatives, le versement du loyer étant assuré par l’exploitant. À la fin de la période de mise en location, le propriétaire peut revendre son bien, le conserver ou le remettre en location Censi-Bouvard.

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