Investir en Pinel Breton en 2022
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Le Pinel Breton a apparemment porté ses fruits, puisque l’expérimentation qui devait terminer en 2021 est prolongée jusqu’en 2024. L’occasion de revenir sur les tenants et aboutissant de cette version locale de la loi Pinel. et dans toute la Bretagne.
Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation succédant à la loi Duflot en 2014, mis en place pour stimuler l’investissement locatif et la construction de logements neufs abordables en France. Un investisseur en loi Pinel pourra bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant à un certain pourcentage du prix de son achat immobilier neuf, selon le durée de mise en location du bien :
- Pour une durée de location de 6 ans, il bénéficiera de 12% du prix d’achat en réduction d’impôts.
- Pour 9 ans, ce chiffre montera à 18%
- Pour 12 ans, la réduction d’impôts atteindra les 21% du montant du bien immobilier neuf.
Le dispositif est tout de même encadré : il est limité à 2 investissements par an, 300 000€ de plafond et 5500€/m². Le montant maximum de réduction d’impôts sur un investissement en immobilier neuf avec la loi Pinel est de 63 000€ sur 12 ans.
Le dispositif a rencontré un certain succès en France, puis en 2019 le gouvernement annonce la fin de l’éligibilité à la loi Pinel pour les zones B2 et C. En Bretagne, ce sont 180 communes qui sont donc exclues du dispositif Pinel. Le Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement (CRHH) se mobilise alors pour obtenir une dérogation, qui pourrait bien bousculer le marché de l’immobilier neuf à Rennes.
Pinel Breton : une application locale du dispositif
La Bretagne obtient donc gain de cause le 28 décembre 2019 avec l’article 164 de la loi 2019-1479 de finances pour 2020, qui prévoit “une dérogation au droit commun à titre expérimental pour la Bretagne”.
L’éligibilité au dispositif Pinel en Bretagne concerne alors les communes ou quartiers avec un marché locatif tendu et des besoins en logement intermédiaire importants. Celle-ci sera fixée par arrêté préfectoral, après avoir recueilli l’avis du Président du Conseil Régional et du CRHH. La loi étant entrée en vigueur le 31 mars 2020 et active jusqu’à fin 2021, les permis de construire délivrés à partir du 1er avril 2020 peuvent être éligibles.
Tout comme le dispositif Pinel classique, le Pinel breton est encadré par des plafonds :
- Un plafond de ressources à ne pas dépasser pour le(s) locataire(s), qui diffère selon le zonage Pinel
- Un plafond de loyer pour la mise en location du logement, fixé à 9,13/m²/mois pour les zones B2 et C (si la dérogation a été validée par la préfecture)
- Un plafond du montant de l’investissement de 300 000€ pour l’acheteur, au-delà duquel le surplus ne sera pas défiscalisé.
- Un plafond de prix au mètre carré pour l’achat d’un logement neuf, au-delà duquel le dispositif Pinel ne peut s’appliquer : 5500€/m².
Du reste, ce Pinel local spécial dispose des mêmes conditions d’éligibilité que le normal. Il ne s’applique que pour les logements neufs ou achetés en VEFA, non meublés, en collectif (depuis le 1er janvier 2021 il ne s’applique plus aux maisons neuves), respectant la norme RT2012 et loués dans un délai de 12 mois suivant la date de livraison ou d’acquisition.
Quelques spécificités du Pinel Breton
L’éligibilité au Pinel breton peut varier selon la commune : le dispositif peut être applicable à toute la commune ou seulement localement à une partie de celle-ci. Si une partie seulement de la commune est éligible, deux approches sont possibles :
- À la maille de l’IRIS (Îlots Regoupés pour l’Information Statistique – les quartiers)
- À la maille du carreau de 200 mètres par 200 mètres.
Sur la région, 58 communes sont concernées par le Pinel breton dont 25 communes dans leur totalité, 24 avec 126 IRIS, et 10 avec 48 carreaux (200m x 200m)
bretagne.developpement-durable.gouv.fr
Bilan et prolongation du Pinel breton
Acté en 2020, le Pinel breton a été voté jusqu’à la fin 2021. Dès l’annonce du lancement de cette expérimentation en 2019, un impact positif est constaté au vu de la forte demande en logements intermédiaires dans la région Bretagne. Le dispositif local prend effet en plein cœur de la crise sanitaire, alors que le marché immobilier est à l’arrêt total et que les investisseurs comme ceux qui recherchent leur résidence principale commencent à se tourner vers les villes moyennes comme Brest, Lorient, Saint-Brieuc ou Vannes.
La pénurie de logements neufs est alors nationale, les chiffres sont plus alarmants d’une région à l’autre, et ce dans toute la France. Toute ? Non.
[…] le territoire B2 breton est le seul en France à enregistrer une croissance des mises en vente, soit complètement à contre-courant de l’évolution nationale. C’est bien pour cela que l’Etat a décidé de prolonger le dispositif. Celui-ci permet clairement de répondre à un besoin fort de logements. Nous nous félicitons de sa reconduction qui évite la rupture de cette dynamique.
Nicolas Verpeaux, Président de la FPI Bretagne pour Le Moniteur
La Bretagne est la seule région où l’on enregistre des hausses de réservations pour un achat dans le neuf de 77%, et des hausses de mises en ventes de logements neufs de 33%. Le dispositif a eu l’effet attendu et même plus. Le Finistère, notamment, a connu une croissance particulièrement exceptionnelle avec un prix du mètre carré qui a augmenté de 15% en un an. À Brest, on constate 58% de demandes de logements en plus et le prix du neuf s’est envolé de 2800€/m² à 4000€/m² en 5 ans, soit une hausse de plus de 33%.
Face à un tel succès, la reconduction du Pinel breton est donc logiquement votée à l’Assemblée nationale le 12 novembre 2021, et l’expérimentation qui devait se terminer à la fin de l’année est prolongée jusqu’au 31 décembre 2024.
Entre temps, la Ministre du Logement Emmanuelle Wargon a annoncé l’arrivée du successeur de la loi Pinel, le Pinel +. Il entrera en vigueur en 2023 en même temps que la baisse des taux de défiscalisation du dispositif Pinel classique. On peut alors se demander ce qu’il en sera du Pinel breton. C’est très simple, il se trouve que les conditions du Pinel+ s’appliqueront aussi au Pinel breton, et qu’il y a là une volonté de faire perdurer l’expérience pour quantifier la croissance sur plusieurs années et peut-être étendre la dérogation à d’autres régions.
En effet, la crise du Covid-19 a pour le moins redistribué les cartes en ce qui concerne la politique du logement, comme l’a souligné Emmanuelle Wargon le 15 décembre dernier à Paris : « le sujet du zonage doit être rouvert, suite à la crise sanitaire et à l'attractivité retrouvée des villes moyennes ». Nous sommes donc en droit de penser que ce Pinel breton prorogé est peut-être un signe avant-gardiste d’un dispositif de défiscalisation ultra-localisé au niveau national, mais surtout et plus largement, la fin de la crise du logement.
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