Loi Pinel à Rennes : le dispositif est-il fait pour vous ?

Pierre Ferreiro

le 16 mars 2022

[ mis à jour le 31 mars 2022 ]

Acheter un bien immobilier neuf à Rennes est un investissement d’avenir, qui peut s’avérer relativement onéreux. Une possibilité pour réduire le prix d’un bien neuf est de réaliser un investissement en loi Pinel, qui permet de bénéficier d’importantes réductions d’impôts. Celui-ci présente de nombreux avantages, mais peut cependant ne pas convenir à tout le monde. Présentation du champ d’application de la loi Pinel à Rennes, de ses avantages et de sa principale alternative.

Loi Pinel à Rennes : pourquoi investir dans le chef-lieu de la Bretagne ?

Les raisons d’investir en loi Pinel à Rennes sont nombreuses. En plus d’être une des villes étudiantes les plus populaires de France, la préfecture d’Ille-et-Vilaine dispose d’une croissance démographique exceptionnelle. Certains la décrivent même comme un nouvel El Dorado pour les investisseurs.

Rennes : troisième ville étudiante de France

Rennes est l’une des villes de France les plus appréciées des étudiants. Cela fait plusieurs années qu’elle est dans le trio de tête du classement des Meilleures villes étudiantes fait par le site L’Étudiant*. Cette année, elle est même arrivée en deuxième place ex-æquo du classement, avec Lyon. Les étudiants représentent d’ailleurs 20% de la population de Rennes.

Le chef-lieu de la Bretagne dispose en effet d’un attrait certain grâce à sa riche offre de formations. On y trouve une très grande variété de cursus, dont des études d’arts, d’Histoire, de lettres, de santé, de sciences, de communication... En tout, près de 1100 formations sont disponibles dans l’agglomération. Et les étudiants dont les parents peuvent se porter garants font d’excellents locataires Pinel !

Rennes : une croissance démographique exceptionnelle

Avec près de 30 000 entreprises et l’implantation de nombreux grands groupes, Rennes dispose d’un bassin d’emploi fertile, très attractif pour les travailleurs. La préfecture d’Ille-et-Vilaine est, en outre, une ville plébiscitée par ses habitants pour la qualité de vie que l’on y trouve. Elle arrive à la 8ème place du classement des villes européennes où il fait bon vivre, d’après une étude de la Commission Européenne*.

Rennes dispose ainsi d’une attractivité impressionnante, et rayonne à travers la France et le continent européen. Elle connaît, par là même, une croissance démographique exceptionnelle. L’agence d’urbanisme de Rennes Métropole a d’ailleurs récemment fait ses comptes, et les résultats sont sans équivoque. Elle estime que la Métropole va gagner près de 100 000 habitants d’ici 2040*.

Rennes : un nouvel El Dorado pour les investisseurs

Les investissements immobiliers vont bon train à Rennes, notamment sous le dispositif de la Loi Pinel. D’après le site SeLoger, c’est d’ailleurs la meilleure ville de France où investir pour optimiser ses revenus locatifs. Un bien immobilier situé dans le chef-lieu de la Bretagne peut ainsi garantir une rentabilité locative nette de 8,2%*.

Stéphane Plaza a présenté Rennes comme un nouvel El Dorado pour les investisseurs dans une interview donnée au Télégramme en août 2021. Il indiquait alors : “La Bretagne, c’est l’avenir […] Et l’immobilier breton demeure beaucoup moins cher que celui de Paris”*. Il soulignait également que la présence du TGV permettait de faire facilement des allers-retours avec la capitale, renforçant l’attractivité de Rennes auprès des investisseurs franciliens.

Loi Pinel à Rennes : pour quels types de biens immobiliers ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation pertinent pour réaliser un investissement locatif. Il ne peut cependant être utilisé que dans certaines zones géographiques. Fort heureusement, Rennes se trouve dans une zone dite B1, compatible avec le Pinel.

Investir dans un appartement neuf ou en VEFA

La loi Pinel à Rennes et ailleurs en France peut être utilisée en vue de réaliser un investissement locatif dans un bien immobilier neuf. Il s’agit des logements construits il y a moins de 5 ans et n’ayant jamais été habités.

La loi Pinel peut également servir pour une Vente en État de Futur Achèvement (VEFA), autrement dit, pour une vente sur plan. Il s’agit principalement de programmes immobiliers neufs en cours de construction. Dans ce cas, pour bénéficier du Pinel, l’appartement doit alors être livré dans les 30 mois suivant le début de chantier.

Investir dans un logement réhabilité

Dans certains cas, la loi Pinel peut être utilisée afin d’investir dans un bien immobilier ancien ayant subi des travaux de rénovation importants. On parle alors de Pinel dans l’ancien, ou encore de loi Denormandie. Les conditions d’application et les avantages fiscaux dégagés sont sensiblement les mêmes que pour le Pinel classique.

Pour en profiter, le prix des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du prix total d’acquisition. Le logement ancien concerné doit avoir été rénové aux normes actuelles. On peut notamment citer les normes RT 2012 ou RE 2020. Cela a pour but de limiter le nombre de passoires thermiques et d'améliorer le confort de certains biens immobiliers anciens. Le Pinel dans l’ancien peut aussi bien s'appliquer pour un logement rénové, que pour un local acquis en vue d’être transformé en logement.

Les meilleurs secteurs où investir en loi Pinel à Rennes

Le choix du secteur de son investissement en loi Pinel à Rennes comme ailleurs est primordial. Celui-ci permet de mieux cibler le type de locataires recherché, et de minimiser le risque de vacance locative. Voici une sélection des meilleurs secteurs où investir en loi Pinel à Rennes.

Investir en loi Pinel à Rennes centre

Le centre-ville est, sans grande surprise, l’un des quartiers les plus dynamiques de Rennes. Il accueille d’ailleurs près de 10% de la population de la ville. Il est très apprécié pour son architecture et son charme typique de la Bretagne. Un investissement dans le centre attirera principalement des jeunes cadres actifs voulant être au plus près des commodités et des transports.

Investir en loi Pinel à Jeanne d'Arc - Longs-Champs - Atalante Beaulieu

Le quartier Jeanne d'Arc - Longs-Champs - Atalante Beaulieu est un secteur très prisé des étudiants. Celui-ci abrite en effet un grand nombre d’universités et de grandes écoles de la préfecture d’Ille-et-Vilaine. Il est également garni d’espaces verts, ce qui le rend très agréable à vivre. Le quartier voit s’implanter de nombreux programmes immobiliers neufs, principalement des petites surfaces, afin de répondre aux besoins des étudiants.

Investir en loi Pinel à Cesson-Sévigné

Limitrophe avec Rennes, la commune de Cesson-Sévigné est un véritable bassin d’emploi, où sont implantées plusieurs entreprises d'envergure. Celle-ci voit apparaître de nombreux programmes immobiliers neufs pour répondre à son importante croissance démographique. La construction de l’écoquartier Viasilva s’est notamment faite en partie sur le territoire de Cesson-Sévigné afin d’accueillir 12 500 nouveaux habitants.

Loi Pinel à Rennes : quels avantages ?

La loi Pinel, à Rennes comme ailleurs, comporte de nombreux avantages. Elle permet notamment de bénéficier d’une réduction d’impôt ainsi que d’un complément de revenu et de constituer son patrimoine immobilier

Loi Pinel : quelles réductions d’impôts ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel donne principalement droit à une réduction d’impôt sur le revenu significative. Celle-ci dépend de la durée sur laquelle un propriétaire-bailleur s’engage à mettre son bien en location. Ainsi, la loi Pinel donne droit à :

• une réduction d’impôt sur le revenu de 12% pour une durée de mise en location de 6 ans;
• une réduction d’impôt sur le revenu de 18% pour une durée de mise en location de 9 ans;
• une réduction d’impôt sur le revenu de 21% pour une durée de mise en location de 12 ans;

Il faut cependant noter que les taux de réductions d’impôts octroyés par le Pinel seront revus à la baisse à partir du début d’année 2023. Le dispositif va ensuite disparaître définitivement en 2024, au profit du nouveau Pinel+, dont les modalités devraient être annoncées prochainement. Voici les taux qui seront appliqués au Pinel à partir du 1er janvier 2023 :

Loi Pinel : pour un investissement sans apport

La loi Pinel peut permettre à une personne d’accéder plus facilement à la propriété. En effet, les banques voient d’un bon œil la rentabilité d’un investissement locatif en loi Pinel. Cela peut les amener à accorder un prêt sans apport. La réduction d’impôt Pinel permet cet avantage

Il faut également noter que les intérêts de crédit bancaires sont déductibles des revenus nets fonciers de l’acheteur. De même, les réductions d’impôts et le loyer associés au dispositif Pinel peuvent permettre à un investisseur de rembourser facilement les mensualités de son prêt.

Loi Pinel : un atout pour constituer son patrimoine immobilier

Comme pour une location classique, le dispositif Pinel permet à un propriétaire de percevoir, chaque mois, le loyer du bien mis en location. Ce complément de revenus servira, dans un premier temps, à rembourser les mensualités de son prêt immobilier. Mais une fois le prêt remboursé, le propriétaire du bien sera en mesure de percevoir la totalité de son loyer. Cela peut alors devenir une source de revenus conséquente, permettant d’envisager l’avenir avec sérénité.

De même, un investissement en loi Pinel à Rennes est un très bon moyen de constituer son patrimoine immobilier. Après avoir complété la durée d’engagement locatif Pinel, un propriétaire-bailleur peut disposer de son bien immobilier de la manière dont il le souhaite. Si sa durée d’engagement Pinel était de 6 ou 9 ans, il peut notamment le remettre en location Pinel pour 3 ans supplémentaires.

Un propriétaire peut également faire le choix d’habiter dans son logement en résidence principale, ou de le remettre en location de manière classique. Il ne sera alors plus soumis aux plafonds de loyers et aux plafonds de revenus liés au dispositif Pinel. Il peut également revendre son appartement neuf afin d’obtenir une plus-value, ou le conserver afin d’assurer son patrimoine et celui de sa descendance.

Loi Pinel à Rennes : dans quels cas n’est-elle pas faite pour vous ?

La loi Pinel peut ne pas convenir à une personne pour un certain nombre de raisons. Découvrez lesquelles.

Loi Pinel : un dispositif réservé aux appartements neufs

La loi Pinel permet uniquement la défiscalisation d’un investissement relatif à un appartement neuf. En effet, les maisons individuelles ont été exclues du dispositif à partir du 1er janvier 2021. Le dispositif Pinel tend en effet à augmenter l’offre de logements neufs dans les zones où la tension immobilière est forte. Il est donc logique que les bâtiments d’habitation collectifs soient favorisés par cette mesure.

De même, si la loi Denormandie étend, en quelques sortes, le Pinel à l'immobilier ancien, elle ne concerne que les logements réhabilités ou devant être réhabilités. Ainsi, si vous souhaitez réaliser un investissement dans l’immobilier ancien sans avoir à effectuer de travaux de rénovation, le dispositif Pinel n’est pas approprié à vos besoins.

Loi Pinel : une période d’engagement locatif incontournable

Quelques contraintes sont liées à la défiscalisation en Pinel. L’une des plus importantes concerne la durée d’engagement sur laquelle un propriétaire-bailleur s’engage à mettre son bien en location. Comme évoqué, celle-ci peut aller de 6 ans à 12 ans. De même, l’appartement neuf concerné doit impérativement être mis en location dans les 12 mois suivant sa livraison pour profiter du dispositif.

Ainsi, le dispositif Pinel peut s’avérer assez contraignant. Une personne souhaitant habiter dans son logement pour ensuite le mettre en location ne pourra par exemple pas bénéficier de la loi Pinel.

Loi Pinel : des plafonds de loyers et des plafonds de revenus

Ce sont deux éléments emblématiques de la loi Pinel : les plafonds de loyers, et les plafonds de revenus des locataires. Afin de bénéficier du dispositif Pinel, un propriétaire doit établir le loyer de son appartement neuf dans le respect des plafonds en vigueur dans la zone où se situe logement. À Rennes, qui se situe en zone B1, les loyers sont plafonnés à 11.31€/m².

De même, le propriétaire du logement doit choisir ses locataires en fonction de leurs ressources. Leurs revenus ne doivent pas dépasser des plafonds spécifiques à la zone où se situe le logement. Dans le cas de Rennes, ce sont les plafonds de ressources de la zone B1 qui s’appliquent.

La recherche de locataires éligibles Pinel peut représenter un challenge pour un propriétaire bailleur, ce qui peut être un frein à l’utilisation du dispositif. Il faut cependant garder en tête qu’il est possible de confier cette tâche à une agence de gestion locative. Celle-ci sera également à même de vous aider à trouver votre locataire, et s’occupera de l’essentiel des tâches de gestion liées à la location de votre appartement.

Le dispositif Censi-Bouvard, principale alternative à la loi Pinel à Rennes

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf sans avoir vous occuper de la gestion de votre logement, vous pouvez réaliser un investissement en Censi-Bouvard. Au contraire du dispositif Pinel, celui-ci concerne uniquement les investissements en résidence de services. Il est donc possible d’en bénéficier en achetant un bien immobilier dans une résidence étudiante ou bien en résidence sénior.

Ce dispositif de défiscalisation engage un propriétaire à louer son bien pendant 9 ans auprès de l’exploitant de la résidence. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 11% du prix du bien HT dans la limite de 300 000€, étalée sur 9 ans. Il touche également le loyer de son bien, récolté par l’exploitant. Ce dernier assure le versement du loyer en cas de vacances locatives, ce qui permet d’éviter d’éventuelles pertes de revenu.

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