PLH à Rennes : quelles stratégies pour les années à venir ?
Sophie Castella
SOMMAIRE
- Qu’est-ce que le PLH ?
- Le marché immobilier à Rennes, toujours sous tension
- 5 000 logements neufs prévus par an à Rennes
- Encadrer les prix de l’immobilier à Rennes
- Comment Rennes Métropole agit pour le logement avec le PLH ?
- Construire 24 000 logements neufs sur 5 ans
- Réhabiliter le parc immobilier existant
- Donner l’accès au logement pour tous
Le 4ème Programme Local de l’Habitat a officiellement été lancé par Rennes Métropole et couvrira la période 2023-2028. Objectifs : répondre au besoin de logement et proposer de l’habitat accessible, à l’heure où les prix s’envolent dans la capitale bretonne.
Après avoir lancé une enquête en ligne auprès des rennais pour mieux cerner leurs attentes au niveau urbain, la métropole a dévoilé certaines grandes lignes du programme. Avec près de 6 000 nouveaux habitants par an, Rennes est plus que jamais soumise à la tension immobilière, et de facto, par la hausse des prix de l’immobilier. Alors que le Salon du Logement neuf se tenait au Couvent des Jacobins du 4 au 6 mars dernier pour présenter les derniers programmes immobiliers neufs à Rennes, quelles sont les stratégies envisagées par la métropole pour enrichir son parc de logements ?
Qu’est-ce que le PLH ?
Le Programme Local de l’Habitat est un dispositif destiné à la politique du logement à l’échelle locale. Celui-ci est défini par les articles L.302-1 à L.302-9-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Le PLH définit les investissements et la programmation urbaine et diffère selon le territoire. Celui-ci remplit plusieurs objectifs, notamment :
- Mettre à jour l’état des lieux du parc immobilier existant d’une ville (public et privé).
- Exercer une politique en cohérence avec le territoire et qui correspond aux besoins de celui-ci en termes de logements et d’offre entre les quartiers et communes d’une métropole.
- Définir les besoins et les stratégies en fonction des problématiques du territoire.
- Mettre en œuvre des projets urbains visant à dynamiser ou requalifier le territoire.
- Favoriser la mixité sociale en répartition l’accès au logement de manière équilibrée.
Un PLH doit être prévu pour une période d’au moins 5 ou 6 ans et être révisé à l’issue de cette période.
Le marché immobilier à Rennes, toujours sous tension
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. En 2021, un grand groupe immobilier déclarait que la tension immobilière rennaise enregistrait une hausse de 110 % sur un an. Une tension due à son attractivité et à sa position stratégique, quand on sait qu’un Rennes-Paris se fait en seulement 1h25 en TGV.
Le constat est d’autant plus alarmant si on considère la pénurie des matières premières, impactant directement le secteur de la construction d’après la Direction de l’Aménagement Urbain et de l’Habitat de Rennes Métropole :
« L’accélération de la hausse des coûts de construction, conjuguée à la raréfaction du foncier disponible à la construction et donc à son surenchérissement, rend toujours plus difficile le maintien d’un accueil équilibré et le choix résidentiel. »
Toujours selon l’agence d’urbanisme, Rennes devrait compter plus de 100 000 nouveaux habitants d’ici une vingtaine d’années, d’où la nécessité de revoir les chiffres du logement à la hausse avec le nouveau PLH à Rennes.
5 000 logements neufs prévus par an à Rennes
C’est l’un des premiers objectifs du PLH à Rennes : renforcer l’offre de logements. Alors que le programme 2015-2020, finalement prolongé jusqu’en 2022 visait la production de 4 500 logements par an, l’objectif n’a pas été atteint à Rennes ni dans son aire urbaine. L’effet s’est d’ailleurs ressenti sur les prix du marché : +0,7% à Rennes et +1,8% dans les autres communes de la métropole.
Si les chiffres sont encourageants, la municipalité souligne encore le manque de constructions, face à une demande logement social toujours plus importante : 22 224 demandes de logement social ont été faites à Rennes en 2020 (5,2% de plus qu’en 2019).
À ce titre, si le développement de l’Organisme du Foncier Solidaire a pu permettre à certains ménages d’accéder au logement social, la livraison reste encore trop peu soutenue, bien éloignée des 25% prévus.
Encadrer les prix de l’immobilier à Rennes
Les prix du marché immobilier rennais ont bondi en seulement 10 ans : +66% pour une maison et +22,3% pour les appartements neufs. Un signe de vitalité certain mais dont l’impact se ressent forcément sur le budget des ménages les plus modestes selon le vice-président de Rennes Métropole, Honoré Puil.
S’il n’existe pas d’outils à proprement parler pour réguler les prix de l’immobilier à Rennes, l’élu souligne que le besoin se trouve davantage du côté de la diversité de l’habitat avec du logement social en locatif et en accession sociale à la propriété. Ce à quoi doit répondre le nouveau PLH de Rennes dès le 1er janvier 2023.
Alors que de nombreuses associations d’habitants se mobilisent contre les projets urbains dans leurs quartiers, il reste à ce jour très délicat de faire coïncider la nécessité de loger tout le monde et de limiter l’artificialisation des sols. De nouveaux modèles doivent impérativement être envisagés pour construire la ville autrement en alliant production de logements et sobriété foncière.
Comment Rennes Métropole agit pour le logement avec le PLH ?
Engagée dans une “politique volontariste en faveur du logement”, Rennes Métropole agit de concert avec l’ensemble des acteurs de l’habitat et de ses habitants. L’ancien PLH de Rennes fixait déjà quelques orientations stratégiques pour mener à bien cette politique :
Construire 24 000 logements neufs sur 5 ans
C’était l’objectif mentionné dans le PLH 2015-2020, soit 4 000 logements par an dont 25% de biens locatifs sociaux, 20% de logements intermédiaires et 15% en accession sociale. Tout cela dans un souci de développement durable et de maîtrise des prix, notamment en proposant des loyers plus accessibles.
Mais l’objectif n’est pas uniquement du côté de la construction puisque le challenge est aussi de les répartir équitablement dans chaque quartier et communes de Rennes Métropole. Pour répartir la production de manière équitable sur le territoire, la municipalité visait des taux de production précis :
- 50% de logements produits à Rennes intra-muros et ses 4 communes limitrophes
- 20% sur les 7 communes “pôles”
- et 30% sur les 31 communes “pôles de proximité”
Réhabiliter le parc immobilier existant
Les biens vacants font partis des grandes problématiques du logement en France. Pour fournir un parc plus qualitatif tout en restaurant le patrimoine, Rennes Métropole encourage la réhabilitation du parc immobilier public et privé. Le processus passe aussi par les quartiers prioritaires (QPV) et par la rénovation du cœur historique de Rennes par le biais d’une Opération d’Amélioration de l’Habitat (OPAH).
La réhabilitation de plus de 1 200 logements dans le quartier Maurepas a déjà permis d’attirer de nouveaux habitants, dont une majorité de jeunes actifs.
Donner l’accès au logement pour tous
Aussi bien pour loger les personnes en situation précaire que pour permettre aux ménages aux revenus intermédiaires d’accéder à la propriété, Rennes Métropole propose d’apporter une réponse à chaque profil de rennais.
Pour ce faire, la municipalité propose plusieurs aides à l’achat pour les primo-accédants. 22 millions d’euros annuels avaient été alloués à l’ensemble de ces dispositifs dans le PLH de Rennes 2015-2020. Un budget qui doit d’ailleurs être réévalué pour en constater l’efficacité.
Pour accompagner davantage les ménages aux revenus intermédiaires, le PLH entendait mettre en place des “processus régulés” comme avec les maisons avec terrain à moins de 200 000 €, dans certaines communes.
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