Super Pinel à Rennes : que prévoit ce Pinel Plus en gestation ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Lancé en 2014, le dispositif de défiscalisation Pinel a connu un certain succès auprès des investisseurs. La capitale bretonne étant en plein essor économique depuis quelques années, la loi Pinel à Rennes a été particulièrement sollicitée. Aujourd’hui en première place des grandes métropoles les plus dynamiques de France, Rennes est propice à l’investissement locatif dans le neuf au vu des grands projets urbains qui se développent dans les quartiers des Longchamps, de Beaulieu, de la plaine de Baud ou encore de Saint Martin. La métropole de Rennes étant intégralement située en zone B1, gageons que le Super Pinel à Rennes officiellement nommé Pinel Plus rencontrera un franc succès.
Avant le Super Pinel à Rennes : rappel sur la loi Pinel
Le dispositif Pinel dans son ensemble a été la réponse du gouvernement à la crise immobilière de 2008 (à la suite des lois Scellier et Duflot), afin de relancer le marché l’immobilier neuf en France dont la croissance avait été fortement entravée. Le principe : bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€ en réalisant un investissement locatif à Rennes dans un bien immobilier, à condition :
- Que le bien soit neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) ;
- Que le bien soit mis en location pour une durée minimale de 6 ans (extensible à 9 ou 12 ans pour des taux plus intéressants);
- Que le logement respecte la norme de construction RT2012;
- Que le bien soit situé dans une zone éligible Pinel (A, A bis, B1);
- Que le bien soit non meublé et qu’il soit la résidence principale du locataire;
- Que le propriétaire comme le locataire respectent leurs plafonds respectifs de loyer et de ressources, en fonction de la zone Pinel ;
Deux investissements par an sont autorisés dans le cadre de la loi Pinel, dans la limite de 300 000€ et 5500€/m². La loi Pinel prévoit une réduction d’impôt de 12% du prix d’achat pour une mise en location d’une durée de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
Jean achète un bel appartement 2 pièces de 50m² avec 20m² de terrasse dans le quartier Sud-Gare de Rennes pour 240 000€. La loi Pinel lui conférera une réduction d’impôts de 28 800€ pour une mise en location de 6 ans, de 43 200€ pour 9 ans et de 50 400€ pour une location de 12 ans. Le loyer Pinel maximum qu’il pourra mettre en place est de 600,64€. Jean profitera donc d’une rentabilité locative de 3% sur son investissement en Pinel.
Or, le dispositif Pinel, malgré sa prolongation pour l’année 2022, est tout de même voué à disparaître. À partir du 1er janvier 2023, les taux de défiscalisation avantageux vont baisser respectivement à 10,5% , 15% et 17,5% pour 6, 9 et 12 ans. En 2024, ces taux baisseront encore jusqu’à 9, 12 et 14%. Au 31 décembre 2024 à minuit le dispositif Pinel premier du nom disparaîtra pour laisser à un successeur qu’Emmanuelle Wargon a officiellement nommé Pinel Plus.
Le Super Pinel ou Pinel Plus, digne successeur de la loi Pinel
Alors certes, la loi Pinel est vouée à s’éteindre mais son efficacité à développer les investissements dans le neuf a fait mouche. C’est pourquoi en parallèle de la baisse des taux du Pinel en 2023, son successeur le Super Pinel (ou Pinel plus) sera mis en place.
En effet, dès le mois de janvier 2023, il sera encore possible de profiter de la loi Pinel à taux plein grâce au Super Pinel à Rennes comme dans toute la France. Cependant, de nouvelles conditions d’éligibilité ont été mises en place. Ces conditions ne concernent pas les plafonds de ressources ou loyers qui restent inchangées, mais impactent en revanche les promoteurs et constructeurs de logements neufs.
Socle du Pinel plus à Rennes : La RE2020
Tout d’abord, les bâtiments souhaitant prétendre à l’éligibilité Super Pinel ou Pinel Plus à Rennes devront respecter la nouvelle Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) qui prendra la place de la RT2012 en 2022. La RE2020 a pour objectifs de :
- Diminuer l’impact sur le climat des bâtiments neufs en prenant en compte l’ensemble des émissions du bâtiment sur son cycle de vie, dès la construction. Cela permettra d’une part d’inciter à des modes constructifs qui émettent peu de gaz à effet de serre ou qui permettent d’en stocker tels que le recours aux matériaux biosourcés. D’autre part, la consommation de sources d’énergie décarbonées sera encouragée, notamment la chaleur renouvelable.
- Poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et la baisse des consommations des bâtiments neufs. La règlementation ira au-delà de l’exigence de la règlementation actuelle, en insistant en particulier sur la performance de l’isolation quel que soit le mode de chauffage installé, grâce au renforcement de l’indicateur « de besoin bioclimatique » (dit « Bbio »).
- Garantir aux habitants que leur logement sera adapté aux conditions climatiques en introduisant un objectif de confort en été. Les bâtiments devront mieux résister aux épisodes de canicule, qui seront plus fréquents et intenses du fait du changement climatique.
ecologie.gouv.fr
Avec une consommation énergétique limitée à 12 kWh/m²/an, la RE2020 a pour but d’opérer une transition vers les bâtiments “passifs” en encourageant les constructeurs à utiliser des procédés et matériaux qui produisent plus d’énergie (électricité et chaleur) qu’ils n’en consomment. On appelle ces bâtiments des “BEPOS” ou “Bâtiment à Énergie Positive”. Les bâtiments seront conçus de manière à conserver de manière efficace la chaleur l’hiver mais également la fraîcheur l’été, grâce à une isolation thermique toujours plus performante et l’utilisation de matériaux biosourcés et géosourcés avec des propriétés respirantes. Ces matériaux, utilisés à chaque étape de la construction, auront aussi la double fonction de réduire l’empreinte carbone du bâtiment jusqu’à 30%. L’isolation sonore fait également partie du cahier des charges de la RE2020 et relève du confort de vie des résidents.
Cadre du Super Pinel ou Pinel Plus à Rennes : Le référentiel qualité Girometti-Leclercq
Dans le cadre de la démarche “Habiter la France de demain” lancée en février 2021, la ministre déléguée au logement Emmanuelle Wargon avait missionné François Leclercq et Laurent Girometti pour l’établissement d’un référentiel de qualité d’usage du logement en France. Après une étude minutieuse de la question, l’architecte urbaniste et le directeur général d’Epamarne ont rendu au mois de septembre leur verdict. Parmi leurs préconisations, voici celles qui ont été retenues par la ministre pour faire partie des critères d’éligibilité au Super Pinel ou Pinel Plus :
- La surface minimale des logements neufs doit être augmentée, et ce pour toutes les typologies. Indépendamment, la surface minimale des chambres et celle du salon/cuisine doit également être revue à la hausse.
- La hauteur sous plafond, dans un souci de meilleure aération des pièces et d’éventuels aménagements nécessitant de la hauteur, doit gagner 20cm.
- Quand c’est possible, les appartements devront bénéficier d’une double exposition ou être traversants. Étant donné que ce critère n’est pas applicable pour les petites surfaces, il faudra trouver comment maximiser la luminosité sur celles-ci.
Ce sont ici les grandes lignes du référentiel sur lesquelles reposera le Super Pinel*. Les détails, conditions et précisions sur les mesures relatives à ce nouveau Pinel plus seront communiquées par décret dans les prochains mois.
*Source: “Habiter la France de demain”, Emmanuelle Wargon précise les contenus du nouveau Pinel Plus ecologie.gouv.fr
