L’investissement locatif à Rennes a le vent en poupe

Charline N.

le 03 novembre 2021

[ mis à jour le 03 novembre 2021 ]

Rennes possède de nombreux atouts pour offrir une qualité de vie agréable à ses habitants : emploi, dynamisme économique et culturel, environnement naturel préservé, pôles d’innovation… Grâce à ce cadre propice, la population de la capitale bretonne augmente chaque année un peu plus. La demande de logements y est forte et pour y répondre de nombreux programmes immobiliers neufs à Rennes à sont en cours de développement.

Un groupe de location immobilière en ligne a récemment décerné le titre de « ville où la rentabilité d’un investissement locatif est la plus haute de France » à Rennes Métropole. Cette distinction s’explique par la croissance soutenue de la population rennaise et son dynamisme économique, et grâce aux programmes d’urbanisation entrepris sur son territoire.

Procéder à l'achat d’une maison ou d’un appartement à Rennes, dans le but de le louer, est donc l’un des meilleurs investissements immobiliers qu’il est possible de faire actuellement en France.

Pourquoi investir à Rennes ?

Les taux de rentabilité locative de la métropole de Rennes sont exceptionnels. Les professionnels de l’immobilier les évaluent en comparant les frais d’un achat immobilier (prix du bien + remboursement du prêt + charges d'entretien + taxe foncière + frais de notaire) aux gains prévisionnels de la location (loyers sur la période, en prenant en compte l'augmentation des loyers) divisé par le nombre d'années de la période (fixé généralement à 20 ans).

La crise sanitaire pousse l’investissement locatif

Ces deux dernières années, la crise sanitaire et le développement du télétravail ont profondément modifié les modes de vie et les désirs des français. Les travailleurs citadins sont en effet de plus en plus nombreux à quitter la ville pour s’installer à la campagne, dans le but d’y trouver plus d’espace et de nature.

Les villes de province se trouvant à moins de 2h de Paris en train, ainsi que les communes aux alentours, ont le vent en poupe. C’est par exemple le cas du Mans, de Rennes, d’Angers, d’Orléans ou encore de Caen et d’Amiens. Ces nouveaux arrivants profitent souvent de leur installation pour y effectuer des investissements locatifs rentables.

Une ville où il fait bon vivre

C’est la conjonction de différents facteurs qui fait de Rennes une métropole où il fait bon vivre. Chaque année, les sondages nationaux, qui évaluent la qualité de vie des villes françaises, placent la capitale de la Bretagne en haut du classement.

Et pour cause, Rennes bénéficie d’une situation géographique idéale. Elle se trouve, en effet, à 45 minutes de la mer et à seulement 1h30 de Paris en TGV. L’agglomération jouit également d’une économie dynamique qui séduit les jeunes travailleurs et les familles. Les transports en commun y sont performants, tout comme les établissements médicaux renommés qui sont implantés sur son territoire. Tous ces indicateurs cumulés sont très favorables pour stimuler le marché locatif.

Une population étudiante importante

Rennes est une ville réputée en France et à l’international pour la qualité de ses écoles supérieures. Elle a ainsi attiré 70 000 étudiants en 2020, et ce nombre augmente chaque année un peu plus. Ces élèves y fréquentent trois campus et une cinquantaine d’écoles d’enseignement supérieur. Cette offre de formations est très développée en comparaison à la taille de la ville.

Les jeunes qui arrivent chaque année dans la métropole pour étudier créent une demande très forte de logements. Ce sont principalement des studios qui sont demandés, ainsi que des appartements T1. Ces demandes sont un réel atout pour les investissements locatifs. Les logements de petites surfaces, ainsi que les logements pouvant accueillir une colocation sont assurés de trouver des locataires très facilement.

Un bassin d’emploi dynamique

L’agglomération rennaise jouit d’un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale. Les secteurs du tourisme et de l’hôtellerie, ainsi que les services aux entreprises et les technologies numériques sont très actifs sur le territoire et fournissent un grand nombre d’emplois. Ce ne sont pas moins de 30 000 entreprises et grands groupes, comme Peugeot PSA, qui se sont installés dans l’agglomération.

Les jeunes actifs de l’agglomération recherchent principalement des appartements entre 3 à 5 pièces. Il est donc également intéressant de cibler ces surfaces pour un investissement locatif à Rennes.

Comment faire un bon investissement locatif à Rennes ?

Avant d’acheter un bien immobilier destiné à la location, il est important de vérifier certains paramètres qui permettent d’optimiser la performance de ce placement, comme par exemple :

• la qualité du bien immobilier doit être bonne, afin d’éviter des frais de rénovation supplémentaires.
• le prix du bien doit être en accord avec le montant envisagé des loyers, en fonction du marché local.
• le logement doit se situer dans un quartier recherché et à proximité de commerces et de transports.
• la possibilité d’avoir recours à des dispositifs de défiscalisation est également un atout de taille. Grâce à la loi Pinel à Rennes les propriétaires-bailleurs peuvent, par exemple, obtenir une réduction d’impôt, en échange de la location de leur appartement à un loyer plafonné.

Tous ces critères augmentent l’attractivité du logement et permettent de limiter le turn-over de locataires qui engendre des frais importants de gestion.

Où faut-il investir à Rennes ?

Le centre-ville, une valeur sûre et onéreuse

Le centre de Rennes est particulièrement prisé par les jeunes cadres actifs, qui recherchent l’animation et les facilités des cœur de ville, ainsi que la proximité de la gare. Ce quartier accueille près de 10 % de la population de la ville. Il est donc apprécié des investisseurs, mais les prix des biens immobiliers y sont beaucoup plus élevés que dans le reste de l’agglomération rennaise : entre 4 000 € à 5 000 € le mètre carré pour un appartement neuf et 3 500 € à 4 500 € pour un logement ancien.

Bourg L’Evêque - la Touche - Moulin du Comte

Situé à l’ouest de Rennes, le quartier Bourg L’Evêque - La Touche – Moulin compte plus de 16 000 habitants. Ce quartier dynamique accueille de nombreuses entreprises et établissements scolaires. Il abrite également des commerces, des bars, des restaurants et des équipements, comme le Roazhon Park dans le secteur de Moulin du Comte.

Son animation, sa proximité avec le centre-ville et ses lieux d’enseignement en font un quartier prisé par les étudiants. L’investissement locatif est donc judicieux sur ce territoire, et plus particulièrement à Bourg-L'Evêque.

Francisco-Ferrer - Vern - Landry - Poterie

Francisco-Ferrer - Vern – Landry - Poterie secteur, réputé pour son atmosphère calme et sa nature, recense plus de 18 900 habitants, principalement des familles locataires. Elles sont attirées ici par les magnifiques parcs et jardins, et les nombreuses écoles.

Il est important de noter que différents programmes immobiliers sont en cours de développement dans le quartier. L’offre de logements est donc qualitative et les biens immobiliers sont souvent proposés en VEFA (vente en état futur d’achèvement).

Bréquigny

Bréquigny se situe dans le sud-ouest de Rennes Métropole et compte près de 17 000 habitants. Les familles aiment s’y installer pour profiter de ses infrastructures et équipements sportifs : salle multisports, piscine, boulodrome, terrains de foot, tennis et athlétisme ou dojo. De nombreux espaces naturels agrémentent ce secteur, comme les parcs des Chalais et de Bréquigny ou les jardins d’Écosse, de Londres et de Charles Dullin.

Cleunay - Arsenal - Redon

Ce quartier, au sud-ouest de Rennes, compte 14 000 habitants. Il est réputé pour sa qualité de vie exceptionnelle, grâce à son atmosphère apaisante et une nature très présente. Les familles apprécient les balades dans le parc de la Guérinais, les jardins familiaux de la Prévalaye ou ceux de Cleunay.

Jeanne d’Arc - Longs-Champs - Atalante - Beaulieu

Les étudiants sont nombreux dans le quartier Jeanne d’Arc - Longs-Champs - Atalante - Beaulieu qui abrite plusieurs universités et grandes écoles. Ils apprécient également les grands espaces verts, tels que les plages de Baud, ainsi que les liaisons urbaines qui leur permettent de rejoindre très rapidement le coeur de ville de Rennes.

Ce quartier en développement est très pertinent pour réaliser des investissements locatifs à Rennes. Les prix de l’immobilier se situent entre 1 600 € et 2 500 € le mètre carré.

Cesson-Sévigné, une commune d’avenir

Depuis quelques années, la commune de Cesson-Sévigné est devenue un secteur particulièrement riche et prisé par les sièges d’entreprises qui souhaitent s’installer dans la métropole de Rennes. Dassault Systèmes, Orange ou Sodexo sont de bons exemples. Cette commune très dynamique offre un bassin d’emplois fertile, ce qui attire toujours plus de riverains souhaitant vivre au plus près de leur lieu de travail.

Dans ce contexte, la réalisation d’un investissement locatif à Cesson-Sévigné est très prometteur et présente de nombreux avantages.

En bref, la métropole de Rennes offre des atouts exceptionnels pour réaliser un investissement locatif performant sur son territoire. En respectant quelques règles simples et en choisissant un quartier porteur, il est facile d’obtenir un bon retour sur investissement tout en bénéficiant, par la même occasion, de dispositifs de défiscalisation.

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