Nos conseils pour choisir votre programme immobilier neuf à Rennes

Pierre Ferreiro

le 04 mai 2022

[ mis à jour le 04 mai 2022 ]

L’achat d’un logement est toujours un projet excitant. Que l’on souhaite en faire une résidence principale ou réaliser un investissement locatif, il constitue une étape importante de la vie. Mais comment être sûr de faire le bon choix ? Compte tenu des importantes sommes d’argent en jeu, il est important de bien choisir le fruit de son achat immobilier. Vaut-il mieux investir dans un bien immobilier neuf, ou ancien ? Achat en VEFA ou logement achevé ? Quel emplacement choisir ? Comment départager les promoteurs ? Voici nos meilleurs conseils pour orienter le choix de votre programme immobilier neuf à Rennes.

Pourquoi acheter dans l’immobilier neuf à Rennes plutôt que dans l’ancien ?

Avant d’acheter un bien immobilier, il est important de décider si l’on souhaite réaliser un investissement dans le neuf ou dans l’ancien. L’immobilier neuf comporte de nombreux avantages par rapport à son alternative. En plus d’être bâti selon les dernières normes environnementales, il offre de nombreuses prestations de qualité. Il dispose également de plusieurs garanties pouvant être invoquées si des travaux venaient à être effectués.

Programme immobilier neuf à Rennes : une construction éco-responsable

Les programmes immobiliers neufs, à Rennes comme ailleurs, sont davantage respectueux de l’environnement que les logements anciens. C’est un avantage non négligeable, surtout dans le chef-lieu de la Bretagne, où la protection de l’environnement représente le fer de lance de la municipalité. Les programmes immobiliers neufs à Rennes se multiplient d’ailleurs en partie pour cette raison.

En effet, les logements neufs sont bâtis dans le respect des dernières normes environnementales, et notamment de la RT2012 et, plus récemment, de la RE2020. Cela représente la garantie d’une isolation thermique et phonique optimisée, permettant de limiter les pertes et de réduire sa facture énergétique. De même, certains logements neufs peuvent être alimentés en énergies renouvelables. C’est notamment le cas des logement BEPOS, dits autonomes en énergie, souvent équipés de panneaux photovoltaïques.

Programme immobilier neuf à Rennes : des prestations de qualité

Les logements neufs offrent des prestations de qualité afin d’améliorer le confort de vie des résidents. Avec les dernières avancées technologiques, il n’est pas rare d’y trouver des équipements récents et bien pratiques. Thermostat d’ambiance permettant d’harmoniser la température des pièces et volets roulants électriques sont ainsi proposés dans la plupart des programmes immobiliers neufs à Rennes. Mais les installations domotiques se font aussi de plus en plus fréquentes, permettant de profiter d’un logement connecté clé en main !

De même, de nombreuses tendances ont émergé dans les constructions de programmes neufs afin de mettre l’accent sur les espaces extérieurs. L’orientation des logements est notamment pensée afin d’optimiser leur luminosité naturelle et de faciliter leur ventilation. De même, les logements neufs sont le plus souvent équipés d’espaces extérieurs privatifs, qu’il s’agisse d’un balcon, d’une loggia ou d’un jardin. Ils disposent également de places de parking : un avantage non négligeable, surtout pour un logement en ville.

Programme immobilier neuf à Rennes : un grand nombre de garanties

Les logements neufs sont couverts par un grand nombre de garanties, permettant à un acheteur d’envisager son investissement en toute sérénité. Elles peuvent notamment être invoquées dans le cas où des travaux venaient à être nécessaires. Elles sont les mêmes qu’il s’agisse de logements neufs en VEFA ou déjà achevés. Elles sont au nombre de 7 au total.

Parmi elles, on trouve la garantie décennale, qui couvre les malfaçons pendant 10 ans après la livraison. Il y a également la garantie de parfait achèvement, qui permet de lever les réserves émises à la livraison du logement. La garantie biennale, elle, couvre les équipements pendant 2 ans. Les autres garanties spécifiques au neuf sont la garantie financière d’achèvement, la garantie des vices et défauts de conformité apparents, la garantie d’isolation phonique et l’assurance dommages-ouvrages.

Programme immobilier neuf à Rennes : acheter en VEFA ou déjà achevé ?

Comme énoncé précédemment, la VEFA et les logements déjà achevés donnent lieu à différentes garanties. Mais d’autres critères sont également à prendre en compte afin d’orienter votre décision.

Programme immobilier neuf à Rennes : acheter en VEFA

Acheter une maison ou un appartement neuf en VEFA peut ne pas convenir à tout le monde. Ce sigle désigne la Vente en l’État de Futur Achèvement, plus communément appelée Vente sur plan. Ce type d’investissement implique donc d’acheter un logement en cours de construction, dont il faudra attendre la livraison pendant plusieurs mois ou même années. Mais la VEFA a aussi des avantages considérables.

En effet, opter pour une VEFA donne lieu à des opportunités de personnalisation. Étant donné que la construction n’est pas terminée, un acheteur peut demander des “Travaux Modificatifs Acquéreurs”. Il peut alors être possible d’augmenter la taille d’une pièce, de fusionner deux pièces ensemble ou encore de choisir l’aménagement de sa cuisine. De même, il est également possible de choisir les finitions du logement, tels que la couleur des murs et les revêtements au sol.

Programme immobilier neuf à Rennes : acheter un logement déjà achevé

Le principal avantage à acheter une maison ou un appartement neuf déjà achevé concerne le processus d’acquisition. Celui-ci est alors grandement facilité, notamment grâce au raccourcissement des délais des procédures administratives. En effet, en optant pour un programme immobilier neuf terminé, il ne s’écoule généralement que 3 mois entre la signature du contrat et celle de l’acte de vente.

Il faut également noter que le paiement d’un programme achevé se déroule de la même manière que pour l’achat d’un logement ancien. Le promoteur touche alors l'intégralité du prix d’achat après la signature de l’acte de vente chez le notaire. Ce n’est pas le cas de la VEFA, où un acquéreur peut se retrouver obligé de verser des intérêts à sa banque en réalisant plusieurs déblocages de fond.

De manière plus pragmatique, opter pour une maison ou un appartement neuf déjà achevé permet, tout simplement, de mieux se projeter. Il est possible de visiter son futur logement et de réfléchir à son aménagement, ce qui peut mieux correspondre à certains profils d’acquéreurs, en recherche de logements “clés en main”.

Programme immobilier neuf à Rennes : pour quel type de projet ?

C'est une des premières questions à se poser avant l’achat d’un programme immobilier neuf à Rennes : à quoi sera destiné ce nouveau logement ? S’agira-t-il d’une résidence principale ? Ou bien d’un investissement locatif ? Plusieurs dispositifs existent pour réduire le prix d’achat d’un bien immobilier, mais ils ne seront pas les mêmes selon que l’on souhaite y vivre ou le louer.

Programme immobilier neuf à Rennes : l’achat d’une résidence principale

Plusieurs aides existent afin d’aider les ménages à accéder à la propriété à Rennes. Celles-ci concernent donc principalement l’achat d’une première résidence principale. Le Prêt à Taux Zéro est le dispositif le plus connu. Étendu au niveau national, il permet d’emprunter une somme d’argent importante, remboursable en 20 à 25 ans, après une période de différé de 5 à 15 ans. Il est attribué selon des conditions de ressources. À Rennes, qui se situe en zone B1, son montant équivaut à 40% du prix d’achat du bien.

Des dispositifs locaux existent également pour financer l’achat d’un programme immobilier neuf à Rennes. Le Prêt Social Location-Accession de la ville permet notamment de bénéficier de prix préférentiels pour l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf, sous conditions de ressources. Rennes Métropole a également créé le dispositif Maison + Jardin, une offre d’accession aidée permettant elle aussi de bénéficier de tarifs préférentiels pour l’achat d’une maison neuve avec terrain clôturé et engazonné.

Programme immobilier neuf à Rennes : réaliser un investissement locatif

Programme immobilier neuf à Rennes : défiscaliser avec la loi Pinel

Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent pour les personnes souhaitant réaliser un investissement locatif. Ils donnent généralement lieu à des réductions d’impôts, qui permettent de réduire le prix de son investissement immobilier. Le dispositif de défiscalisation le plus connu est celui de la loi Pinel, qui donne lieu à une réduction d’impôts proportionnelle à sa durée d’engagement locatif. Grâce au Pinel, il est possible d’obtenir :

• une réduction d’impôts de 12% du prix du bien pour une durée d’engagement locatif de 6 ans
• une réduction d’impôts de 18% du prix du bien pour une durée d’engagement locatif de 9 ans
• une réduction d’impôts de 21% du prix du bien pour une durée d’engagement locatif de 12 ans

La loi Pinel permet de réaliser 2 investissements locatifs par an au maximum, dans la limite de 300 000 et 5500€/m². Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôts maximale de 63 000 euros pour l’achat d’un appartement neuf au prix de 300 000 euros, pour une période d’engagement locatif de 12 ans. Ses taux vont bientôt être menés à baisser au profit de la mise en place du nouveau dispositif Pinel +.

Programme immobilier neuf à Rennes : défiscaliser avec le Censi-Bouvard

Un autre dispositif de défiscalisation est ouvert aux investisseurs dans l’immobilier neuf. Il ne peut néanmoins être appliqué qu’aux appartements situés dans les résidences de services. Il s’agit du dispositif Censi-Bouvard, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalent à 11% du prix HT d’un appartement situé en résidence de services, dans la limite de 300 000 euros.

Il faut, pour en bénéficier, s’engager à louer son appartement neuf pendant 9 ans. L’acquéreur du bien a également l’opportunité de récupérer sa TVA sous certaines conditions. Étant donné que ce dispositif concerne des appartements situés en résidence sénior, en résidence étudiante ou encore en EHPAD, l’investisseur n’a pas à s’occuper de la gestion locative du bien. Elle est déléguée à un exploitant, par le biais d’un bail commercial.

Programme immobilier neuf à Rennes : bien choisir son emplacement

Le choix de l’emplacement de son programme immobilier neuf à Rennes est déterminant pour assurer la rentabilité de son investissement locatif. C’est l’élément qui va le plus influer sur l’attractivité de votre bien. Si vous souhaitez y établir votre résidence principale, c’est aussi un critère déterminant pour votre confort de vie. Voici quelques-uns des meilleurs quartiers où réaliser un investissement à Rennes.

Programme immobilier neuf à Rennes : investir dans le centre

Le centre de Rennes constitue, sans grande surprise, le quartier le plus attractif de la préfecture d’Ille-et-Vilaine. Composé de nombreux commerces, monuments, bars, restaurants et lieux culturels, c’est un lieu de vie effervescent, qui attirera principalement des locataires jeunes. En 2014, 42% de la population du quartier avait entre 15 et 29 ans : principalement des étudiants et des jeunes actifs. L’achat d’un studio ou d’un deux pièces est donc particulièrement conseillé pour un investissement locatif.

Le centre constitue le cœur palpitant de la vie rennaise. Sous l’impulsion de l’actuelle mairie, il va bientôt connaître de profondes transformations. Avec la suppression du parking sur la Vilaine, et le réaménagement des bords de fleuve, la mairie compte aussi réaménager les alentours du Palais du commerce. De même, en réduisant le passage des voitures dans le centre, la municipalité compte bien réaménager de nombreuses petites places, qui avaient été transformées en parking.

Programme immobilier neuf à Rennes : investir à Baud-Chardonnet

La création du nouvel éco-quartier de Baud Chardonnet est le projet phare mené par la Métropole afin de répondre à la pénurie de logements neufs dans le chef-lieu de la Bretagne. Ce quartier, bâti sur une ancienne friche industrielle, regroupe de nombreux programme immobilier neufs. On y trouve des logements de toutes les typologies : studio, appartements de 2 à 5 pièces, maisons, logements en résidence étudiante et en résidence séniors sont tous présents dans le quartier.

Le quartier a été pensé pour être autonome, et disposera, une fois finalisé, de toutes les infrastructures nécessaires au bien-être des habitants. Son aménagement fait la part belle à l’environnement naturel du site, avec de nombreux espaces verts. Les plages de Baud, en bord de Vilaine, attirent notamment des rennais des quatre coins de la ville. Pensé pour être un lieu de vie et de rencontre entre personnes de tous âges, Baud-Chardonnet est LE nouveau quartier où investir dans un programme immobilier neuf à Rennes.

Programme immobilier neuf à Rennes : investir à Thabor – Saint-Hélier - Alphonse Guérin

Le quartier Thabor – Saint-Hélier - Alphonse Guérin est un des secteurs les plus recherchés de la ville de Rennes. Situé à proximité immédiate de l’hyper-centre, à l’Est, il offre un cadre de vie calme et résidentiel, riche en commerces et en commodités. Il sera bientôt desservi par la ligne B du métro de Rennes, ce qui devrait accroître encore davantage son attractivité. Il est très apprécié des familles. Dans le cadre d’un investissement locatif, les appartements de 3 pièces ou plus sont donc à privilégier.

Le quartier est le lieu d’implantation de plusieurs espaces verts de prestige, dont le parc du Thabor, qui est réputé pour être l’un des plus beaux jardins de France. On y trouve de nombreux hôtels particuliers, des maisons bourgeoises et des immeubles des années 30 au style Art Déco. Avec son atmosphère de village, on y trouve une douceur de vivre incomparable, en plein cœur de Rennes.

Se renseigner sur les promoteurs et commercialisateurs

Le choix d’un promoteur est d’une importance capitale dans le choix de son programme immobilier neuf, à Rennes comme ailleurs. Avant de commencer les prises de contact, il est nécessaire de se renseigner au maximum sur les promoteurs du secteur, notamment en effectuant des recherches sur internet. Il est conseillé d’observer les programmes livrés, en cours, et à venir, afin de se constituer un avis. Si cela est possible, visiter un appartement témoin est fortement recommandé.

Il est tout à fait possible de choisir un promoteur et un programme immobilier neuf par soi-même. Mais l’expertise d’un professionnel peut être d’une grande aide afin d’assurer le confort de son futur lieu de vie, ou la rentabilité de son investissement locatif. L’équipe des courtiers immobiliers d’IMMO 9 est là pour accompagner ses clients à chaque étape de leur projet, à prix direct promoteur et sans aucun frais d’agence ou de dossier.

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