Quels sont les intérêts d'emprunt déductibles lors d'un achat immobilier en 2025 ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Les intérêts d'emprunt déductibles en bref
- Quelles conditions pour déduire les intérêts d’emprunt ?
- 1. L'investissement doit concerner un bien destiné à la location
- 2. Le choix du régime fiscal : obligation d'opter pour le régime réel
- 3. L'objet du prêt : des utilisations strictement encadrées
- 4. Traçabilité et justification des dépenses
- Les frais annexes déductibles
- Intérêts d’emprunt déductibles : Les cas particuliers
- La SCI (Société Civile Immobilière)
- La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
- Fonds de placement immobilier (FPI)
- Démembrement de propriété
- Comment déclarer les intérêts d'emprunt en 2025 ?
- Déclaration en location nue : formulaire 2044
- Déclaration en location meublée : formulaire 2031-SD
Dans un contexte immobilier de plus en plus tendu et face à une pression fiscale qui ne faiblit pas en 2025, optimiser son investissement locatif est devenu une nécessité pour les particuliers comme pour les professionnels. Aussi est-il important de connaître les leviers auxquels on peut ou non faire appel pour bénéficier d’avantages fiscaux. Parmi les leviers les plus efficaces figure la déduction des intérêts d'emprunt, un mécanisme qui permet de réduire la base imposable et donc le montant de l'impôt dû.
Cette déduction est réservée aux investissements locatifs. Elle est soumise à des règles précises et permet d’alléger le poids financier d'un crédit immobilier, particulièrement à une époque où les taux d’intérêt oscillent autour de 3,25 % sur 15 ans selon les derniers baromètres.
Cependant, entre les distinctions selon le type de location (vide, meublée, via SCI ou SCPI) et les conditions fiscales strictes, comprendre quels intérêts d'emprunt sont effectivement déductibles en 2025 n’est pas toujours évident.
Nous ferons donc ici un tour d’horizon des conditions d’éligibilité à cette déduction, des types d’intérêts et de frais concernés ou encore des démarches pratiques pour bien déclarer ces montants.
Les intérêts d'emprunt déductibles en bref
Lorsque l'on contracte un crédit immobilier pour financer l'achat d'un bien, le capital emprunté n’est pas la seule somme à rembourser : viennent s’y ajouter les intérêts d’emprunt. Ceux-ci représentent la rémunération de la banque pour le prêt consenti et se calculent sur le montant du capital restant dû.
Dans le cadre d’un investissement locatif, ces intérêts deviennent un levier fiscal puissant. En effet, la loi française autorise, sous conditions, la déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs bruts, diminuant ainsi le revenu foncier ou commercial imposable.
Il est essentiel de souligner que cette possibilité ne concerne que les investissements locatifs. Depuis l'abrogation progressive entre 2011 et 2012 du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour les résidences principales (article 200 quaterdecies du CGI), les propriétaires de leur logement principal ou secondaire ne peuvent plus en bénéficier. Aujourd’hui, seuls les emprunts destinés à financer un bien mis en location (nue ou meublée) peuvent donner lieu à une déduction fiscale.
Deux régimes fiscaux encadrent cette déduction :
- Régime réel d’imposition (obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers hors charges en location nue ou 77 700 € en meublée) : il permet de déduire les charges réelles, dont les intérêts d’emprunt.
- Régime forfaitaire (micro-foncier ou micro-BIC) : il applique un abattement automatique (30 % ou 50 %) sans possibilité de déduire les charges réelles, et donc sans pouvoir intégrer les intérêts d’emprunt.
En d’autres termes, opérer sous le régime réel est une condition sine qua non pour profiter pleinement de la déductibilité des intérêts d’un crédit immobilier en 2025.
Quelles conditions pour déduire les intérêts d’emprunt ?
La déduction des intérêts d’emprunt lors d’un achat immobilier en 2025 n'est pas automatique : Elle obéit à un ensemble de conditions strictes qu'il est impératif de respecter pour éviter tout redressement fiscal.
1. L'investissement doit concerner un bien destiné à la location
Premier critère fondamental : le bien financé par le prêt doit être mis en location. Qu’il s’agisse d’une location meublée ou nue, l’objectif principal de l’acquisition doit être locatif. Comme mentionné plus haut, l’achat d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire n’ouvre plus droit à la déduction des intérêts d’emprunt depuis la suppression du crédit d’impôt en 2011.
L’administration fiscale tolère toutefois certaines périodes de vacance locative — par exemple, en cas de travaux ou de changement de locataire — tant qu’il est démontré que la mise en location reste l’objectif poursuivi de manière continue.
Tout intérêt directement lié à une opération visant à louer un bien immobilier est déductible, même si le bien n'est pas encore loué au moment du paiement (par exemple pendant les travaux). Cela vaut donc pour les intérêts classiques, mais également les intérêts intercalaires. Ceux-ci sont les intérêts facturés par les banques au fur et à mesure des appels de fonds déclenchés lors d'un achat en VEFA.
2. Le choix du régime fiscal : obligation d'opter pour le régime réel
La déduction des intérêts est uniquement possible sous le régime réel d’imposition :
- En location nue, ce régime s'applique de plein droit si les recettes foncières excèdent 15 000 € par an.
- En location meublée, il devient obligatoire au-delà de 72 600 € de recettes annuelles.
En dessous de ces seuils, le propriétaire doit volontairement renoncer au régime forfaitaire (micro-foncier ou micro-BIC) pour bénéficier du régime réel. Cette démarche doit être explicitement signalée à l’administration fiscale et s'engage pour une durée minimale de trois ans.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (telles que les intérêts d'emprunt donc), contrairement aux régimes forfaitaires qui appliquent un abattement global sans tenir compte des dépenses réelles.
3. L'objet du prêt : des utilisations strictement encadrées
Seuls les prêts affectés directement à certaines opérations sont éligibles à la déduction. Sont concernés :
- L’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location.
- La construction ou reconstruction d'un logement locatif.
- L’agrandissement, la réparation ou l'amélioration du bien loué.
Par exemple, un prêt souscrit pour financer l'achat d'un terrain en vue d’une construction neuve locative est éligible, tout comme un crédit destiné à rénover un appartement pour le louer ensuite.
En revanche, les prêts destinés à la revente, au financement de dépenses personnelles, ou encore aux indemnités d’éviction (sauf rares exceptions) ne permettent pas la déduction des intérêts.
4. Traçabilité et justification des dépenses
Enfin, le propriétaire doit être en mesure de justifier l’affectation des fonds empruntés. Cela implique :
- De conserver tous les documents relatifs au prêt (offre, échéancier, tableaux d’amortissement).
- De prouver que les sommes empruntées ont bien été utilisées pour financer des opérations en lien direct avec l’acquisition ou l'entretien du bien destiné à la location.
En cas de contrôle fiscal, l'absence de justificatifs précis peut entraîner la remise en cause de la déduction et l'application de pénalités.
Les frais annexes déductibles
La législation permet également d’intégrer plusieurs frais connexes à l’opération de financement, sous réserve qu'ils soient directement liés au prêt immobilier :
- Frais de dossier bancaire : rémunération de l'établissement prêteur pour la mise en place du crédit.
- Frais de garantie : Hypothèque, Privilège de prêteur de deniers (PPD), sommes versées à un organisme de cautionnement.
- Frais de mainlevée : frais juridiques engagés pour lever une hypothèque en fin de prêt.
- Assurances de prêt obligatoires : Assurance décès-invalidité, et assurance perte d’emploi souscrite dans le cadre du crédit.
Ces frais annexes peuvent représenter entre 1 % et 2,5 % du montant emprunté, un poids non négligeable qui mérite d'être optimisé fiscalement.
À noter : les frais de notaire liés à l’acquisition ne sont pas considérés comme des charges déductibles, car ils sont rattachés à l'acquisition du bien lui-même, et non à son financement.
Intérêts d’emprunt déductibles : Les cas particuliers
Si les règles générales de déduction des intérêts d’emprunt sont relativement bien balisées, plusieurs situations spécifiques nécessitent des adaptations. SCI, SCPI, fonds de placement immobilier ou démembrement de propriété : chaque cadre juridique impose des modalités de déclaration et de déduction particulières.
La SCI (Société Civile Immobilière)
Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (et non à l'IS), les revenus fonciers sont imposés directement au nom des associés, proportionnellement à leur quote-part dans le capital.
Lorsque la SCI contracte un emprunt pour acquérir ou rénover un bien locatif, les intérêts du prêt sont déductibles par chaque associé au prorata de sa participation.
La déclaration suit les règles du formulaire 2044, avec la nécessité d’indiquer dans la rubrique « renseignements complémentaires » :
- Le nom et l’adresse de la SCI,
- Le montant du résultat foncier,
- Les intérêts d’emprunt supportés.
Si un associé finance par un prêt personnel son apport dans la SCI, il peut également déduire les intérêts de son propre emprunt sous les mêmes conditions.
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Pour les investisseurs ayant acquis des parts de SCPI à crédit, la déductibilité fonctionne de manière analogue :
- Les intérêts du prêt souscrit personnellement pour acheter les parts de SCPI sont déductibles des revenus fonciers,
- De même, la quote-part d’intérêts d'emprunts contractés par la SCPI elle-même (si applicable) est déductible.
Fonds de placement immobilier (FPI)
Les détenteurs de parts de FPI bénéficient également d’une règle favorable : ils peuvent déduire leur part des intérêts des emprunts contractés par le fonds pour :
- Acquérir,
- Rénover,
- Agrandir,
- Conserver un bien immobilier donné en location.
À cela s’ajoutent, comme pour les SCPI, les intérêts de leur propre prêt contracté pour l’acquisition de parts de FPI.
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété (séparation entre usufruit et nue-propriété) entraîne des situations spécifiques :
L'usufruitier peut déduire les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition de l'usufruit des parts sociales ou du bien immobilier, car il perçoit effectivement les revenus locatifs.
Le nu-propriétaire, en revanche, ne peut pas déduire les intérêts d'un prêt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété, car il ne perçoit pas de revenus fonciers.
Les dépenses de nue-propriété ne sont pas considérées comme directement liées à la production d'un revenu imposable.
Comment déclarer les intérêts d'emprunt en 2025 ?
Bénéficier de la déduction fiscale des intérêts d'emprunt est une opportunité précieuse pour tout investisseur immobilier, mais encore faut-il savoir déclarer correctement ces montants auprès de l'administration fiscale.
Déclaration en location nue : formulaire 2044
Pour un bien loué vide sous le régime réel d'imposition, il faut utiliser le formulaire 2044 (« Déclaration des revenus fonciers »). Les intérêts d’emprunt doivent être renseignés à deux endroits clés :
- Ligne 250 : "Intérêts d'emprunt" : Il s'agit d'indiquer le montant total des intérêts payés au titre de l'année fiscale. Ce chiffre doit correspondre strictement aux sommes effectivement versées, intérêts intercalaires inclus en cas de VEFA.
- Ligne 410 : "Descriptif des frais" Il est demandé de préciser :
- L’identification du bien concerné (adresse),
- Le nom du prêteur,
- La date du prêt,
- Le montant des intérêts payés.
Après calcul, le revenu foncier net est reporté dans la déclaration d'ensemble des revenus (formulaire 2042), dans la rubrique spécifique aux revenus fonciers.
Déclaration en location meublée : formulaire 2031-SD
Pour la location meublée relevant du régime réel (BIC réel simplifié ou réel normal), la déclaration passe par le formulaire 2031-SD. Les intérêts d'emprunt et charges connexes sont intégrés dans la case C2b : "Quote-part des frais et charges".
Le résultat net (recettes – charges) est ensuite transféré dans le formulaire 2042-C-PRO pour être ajouté au revenu global imposable.
En pratique, compte tenu des obligations comptables (bilan, compte de résultat), il est souvent judicieux de recourir à un expert-comptable pour sécuriser la déclaration en location meublée sous régime réel.
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