Top 5 des conseils pour optimiser son investissement en loi Pinel à Rennes
Sophie Castella
le 04 mars 2022
[ mis à jour le 13 mai 2022 ]
SOMMAIRE
- Pourquoi choisir la loi Pinel pour investir à Rennes ?
- Investir dans un logement conçu selon les dernières normes énergétiques
- Frais de notaire réduits et exonération de la taxe foncière
- 1. L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !
- Quelques quartiers d’avenir pour optimiser son investissement Pinel à Rennes
- Beaulieu : le quartier étudiant
- Landry : le quartier familial
- Sud Gare : le quartier résidentiel
- Quelques points clés pour choisir l’emplacement idéal...
- 2. Choisissez la typologie la plus adaptée
- Studios ou T2 : pour les étudiants et jeunes actifs
- T3 : pour les couples et les familles
- Le vrai + : un espace extérieur
- 3. Évaluez la rentabilité de votre bien
- 4. Pensez à vos objectifs de sortie
- Quelle est la durée d’engagement à privilégier ?
- 5. Faites appel à un courtier en immobilier
Vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf à Rennes et la loi Pinel vous fait de l’œil ?
La capitale Bretonne n’a cessé de gagner en attractivité ces dernières années, au vu de ses nombreux atouts, tant démographiques qu’économiques. Idéalement placée et plébiscitée pour sa qualité de vie, elle apparaissait d’ailleurs en tête du classement des villes où il faisait bon investir en 2021 établi par un grand nom du secteur immobilier.
Mais comment optimiser son investissement Pinel à Rennes ? Quel emplacement faut-il privilégier ? Quelle typologie est la plus recherchée à Rennes ? À qui s’adresser pour concrétiser son projet au mieux ? IMMO9 vous prodigue le top 5 des conseils pour optimiser votre investissement en loi Pinel à Rennes en 2022.
Pourquoi choisir la loi Pinel pour investir à Rennes ?
L’investissement locatif à Rennes peut se faire au moyen de plusieurs dispositifs de défiscalisation. Si vous êtes novice en la matière mais que vous souhaitez vous tourner vers un programme immobilier neuf, la loi Pinel est le mécanisme le plus connu et le plus utilisé.
Investir dans un logement conçu selon les dernières normes énergétiques
Outre l’avantage fiscal qu’offre la loi Pinel (jusqu’à 63 000 € sur 12 ans), le dispositif permet d’obtenir des rentes locatives régulières tout en se constituant un patrimoine immobilier ultra-qualitatif. Grâce aux normes évolutives de l’habitat, les logements neufs sont conçus selon les dernières exigences en matière de performances énergétiques. Par rapport à un logement ancien, un logement neuf n’exigera pas de travaux importants pour les 10 années qui suivent l’acquisition.
Le Gouvernement prévoit de sanctionner progressivement les logements les plus énergivores, notamment depuis l’arrivée du nouveau DPE. Certains biens anciens, considérés comme des passoires thermiques, seront d’ailleurs interdits à la location dès 2023.
Frais de notaire réduits et exonération de la taxe foncière
C’est l’un des autres avantages de l’immobilier neuf. Alors que les frais de notaire sont à hauteur de 7 ou 8% dans l’ancien, ils sont estimés à 2,5% dans le neuf : une réelle économie sur le montant total de l’achat.
Par ailleurs, les propriétaires de logements neufs ou de biens ayant subi des travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière. Sont aussi concernés, les propriétaires d’un bien issu d’une reconstruction, ou d’un local transformé en logement.
1. L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !
« Il y a 3 règles d’or dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. » disait Trump. L’adresse d’un logement est le critère qui impacte le plus sa valeur, encore plus à Rennes, quand on sait que la plupart des quartiers proposent des appartements neufs.
Pour choisir l’adresse idéale, il faut se pencher sur le marché local, mais aussi sur sa cible : qui habite dans quel quartier et pourquoi ? Prévoyez-vous de louer à un étudiant ? Préférez un appartement situé près des universités et à proximité des transports. Vous préférez louer à une famille ? Privilégiez un bien situé aux abords des écoles et des espaces verts. Vous envisagez plutôt de louer à un jeune actif ? Regardez du côté des communes de la métropole où peuvent être implantées les entreprises de renom. Chaque cible a ses propres critères.
Quelques quartiers d’avenir pour optimiser son investissement Pinel à Rennes
Beaulieu : le quartier étudiant
Situé dans le secteur de Jeanne d’Arc Longchamps Atalante, le quartier Beaulieu est essentiellement fréquenté par les étudiants. Et pour cause, puisque c’est là que se trouve le campus universitaire de Rennes II. Ce sont près de 3 000 étudiants qui habitent Beaulieu, soit 35% de la population du quartier. Bien relié au reste de la ville, Beaulieu est desservi par la ligne B du métro et par les lignes de bus 64, C3, C4 et C6. Il offre aussi l’avantage d’être proche du grand parc des Gayeulles. Un hypermarché et plusieurs complexes sportifs complètent également le secteur.
Actuellement, 9 programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel à Rennes sont commercialisés dans le quartier Beaulieu. Pour y investir, l’idéal est de privilégier un studio ou un appartement de 2 pièces, le quartier étant majoritairement occupé par des étudiants.
Landry : le quartier familial
Le secteur Francisco Ferrer – Vern – Landry - Poterie, souvent appelé simplement “Landry” se place au sud-est de Rennes. Il abrite 7 348 habitants dont la majorité sont des cadres, âgés de 39 ans en moyenne, vivant en couple ou en famille. Landry offre un parc immobilier varié, où les maisons de pierres côtoient les résidences contemporaines.
Desservi par l’ensemble du réseau de transports rennais, il compte plusieurs espaces verts mais aussi de nombreux commerces. Le quartier est aussi connu pour accueillir l’une des plus grandes zones d’activités de Bretagne : la ZA Sud-Est où sont implantées 700 entreprises et plus de 15 000 salariés.
Landry compte 6 programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation. Pour optimiser son investissement en loi Pinel à Rennes dans le quartier, préférez un logement de 2 ou 3 pièces avec espaces extérieurs.
Sud Gare : le quartier résidentiel
Il est l’un des quartiers les plus appréciés de Rennes. Sud-Gare prend place à la limite du boulevard du Colombier et s’étend sur le sud de Rennes. Il se subdivise en plusieurs sous-quartiers dont Villeneuve, La Madeleine, Sainte-Thérèse - Quineleu et La Binquenais. Il est aussi connu pour abriter l’historique Prison pour Femmes construite en 1863.
Récemment dynamisé par le projet Euro-Rennes, le quartier a subi de profondes mutations pour accueillir une gare modernisée, la LGV ainsi que plusieurs immeubles de bureaux et d’habitation. En nouveau quartier d’affaires, Sud-Gare est aussi la porte d’entrée directe de Rennes.
Quelques points clés pour choisir l’emplacement idéal...
- Choisir un bien à proximité des commerces
- Proche des transports en commun ou des axes routiers stratégiques
- Proche des espaces verts (parcs, jardins, squares, aires de jeux...)
- Proche des bassins d’emplois
- Proche des écoles ou des universités
Vous pouvez aussi vous renseigner sur les secteurs où la demande locative est la plus importante.
2. Choisissez la typologie la plus adaptée
Le choix de la typologie est tout aussi important que celui de l’emplacement pour optimiser son investissement Pinel à Rennes. Il faut savoir que seuls les appartements en immeubles collectifs sont éligibles à la loi Pinel. Dans les grandes villes telles que Rennes, les appartements sont les logements les plus prisés, (85,9% à Rennes contre 13,2% de maisons.
Studios ou T2 : pour les étudiants et jeunes actifs
Les petites surfaces trouvent rapidement preneurs, et plus particulièrement dans la capitale Bretonne où un sondage de décembre 2020 a révélé que les biens les plus recherchés étaient les 2 pièces. En plus de toucher une cible plus large de potentiels locataires, la rentabilité peut être plus élevée.
Si les studios se louent assez rapidement, ils peuvent être sujets à une rotation locative importante et sont plutôt recherchés par des étudiants, ayant un faible budget. Pour être à peu près sûr de garder votre locataire plus d’un an, un appartement neuf de 2 pièces a l’avantage d’être recherché aussi bien par les étudiants que les couples et les jeunes actifs. À noter que les T2 sont plus faciles à revendre que les studios.
T3 : pour les couples et les familles
Les appartements 3 pièces ont de plus en plus de succès sur le marché locatif, d’autant plus depuis les confinements successifs où de nombreux Français se sont sentis à l’étroit. Si l’investissement requiert un budget plus conséquent, le risque de vacance locative est rare.
Le vrai + : un espace extérieur
La crise sanitaire a profondément changé les attentes des Français en matière d’immobilier. La présence d’un balcon ou d’une terrasse est d’ailleurs devenue un critère déterminant dans le choix d’un appartement. Un critère quasi-omniprésent dans l’immobilier neuf, où la plupart des biens se prolongent sur des loggias, terrasses ou encore des jardins privatifs.
Un appartement doté d’un extérieur aura 2 fois plus de chances d’être loué rapidement qu’un bien qui n’en possède pas. À noter que c’est aussi un atout qui peut jouer sur le prix lors d’une revente. En 2021, le courtier en crédit Meilleurs Agents a observé que les appartements avec balcons ou terrasses en moyenne se vendaient 11,6% plus chers.
3. Évaluez la rentabilité de votre bien
Si l’avantage fiscal de la loi Pinel à Rennes vous permet de faire des économies, la rentabilité de votre investissement locatif est aussi à prendre en compte.
La rente locative d’un logement neuf dépend de plusieurs paramètres :
- Le prix au m² (dans le cadre d’un investissement Pinel, il ne peut être supérieur à 5 500 € le m²) ;
- Le montant du loyer (le loyer en loi Pinel est plafonné à 10,55 € le m² à Rennes) ;
- Les charges locatives ;
- Les frais de gestion le cas échéant
- Les intérêts d’emprunt
4. Pensez à vos objectifs de sortie
Avant de vous engager à louer via un dispositif de défiscalisation, pensez à long terme. Tous les dispositifs ne remplissent pas le même objectif. Il est nécessaire de se poser les bonnes questions. L’avantage de la loi Pinel est d’offrir un éventail de possibilités, à l’issue de l’engagement locatif choisi :
- Revendre le bien et faire une plus-value, en faisant des travaux par exemple ;
- L’habiter en résidence principale ou résidence secondaire à titre privé ;
- Le louer sans plafonnement, en s’alignant aux prix du marché traditionnel ;
Quelle est la durée d’engagement à privilégier ?
Pour profiter d’avantages fiscaux plus importants sur la durée et réaliser une éventuelle plus-value sur une revente, un engagement locatif sur 12 ans peut être une bonne alternative. Attention, au cours des 12 années, vous ne pouvez pas le revendre.
Toutefois, si vous vous engagez sur 6 ou 9 ans, vous avez la possibilité de proroger l’engagement de 3 années supplémentaires. Une fois la durée choisie, il ne sera pas possible de la diminuer d’une année ou deux.
5. Faites appel à un courtier en immobilier
Il peut être un allié de taille pour mener à bien votre projet d’investissement en loi Pinel à Rennes. Il connait toutes les spécificités des micromarchés et les derniers programmes immobiliers en cours de commercialisation. Il sait aussi dénicher les offres les plus intéressantes, selon le profil et les objectifs de l’investisseur.
Encore peu connus, les courtiers en immobilier font un peu plus que négocier les taux d’un crédit :
- Il peut se charger de la définition du projet selon le budget de l’investisseur ;
- sélectionner le logement le plus pertinent selon le marché ;
- négocier le prix ainsi que les conditions d’achat ;
- et accompagner son client sur les aspects juridiques du processus.
En confiant votre projet aux courtiers de Rennes IMMO9, vous pouvez bénéficier de prix garantis direct promoteur et profiter d’un catalogue complet de logements neufs éligibles à la loi Pinel.
