4 dispositifs pour défiscaliser dans l’immobilier à Rennes en 2022
Sophie Castella
le 18 février 2022
[ mis à jour le 15 juin 2023 ]
SOMMAIRE
- La pierre résiste malgré la crise
- 1. Loc’Avantages : le nouveau “Louer abordable”
- Qu’est-ce qui a changé ?
- Pourquoi il est intéressant ?
- 2. Pinel : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt en 2022
- Pinel+ pour profiter des taux maximaux en 2023
- 3. La location meublée en LMNP
- Pourquoi elle est intéressante ?
- Le type de bien
- La durée du bail
- La flexibilité de location
- Le dépôt de garantie
- Le préavis de sortie
- Un loyer plus élevé
- 4. La location saisonnière
Première ville où il fait bon investir selon une enquête SeLoger publiée en août 2021, Rennes a vu ses prix littéralement flamber sur le marché immobilier ces derniers mois. La ville confirme une attractivité grandissante, depuis l’arrivée de la LGV qui l’a relié à Paris en seulement 1h25. Pour répondre à la demande, le marché de l’immobilier neuf à Rennes s’est densifié, à l’instar des mécanismes de défiscalisation pour permettre l’accès au logement pour tous.
”Grand absent” de la campagne présidentielle de 2022, le logement reste à ce jour le plus gros facteur de dépenses chez les ménages Français (Les Echos), notamment sur le marché de location.
Pour pousser les bailleurs à baisser les loyers pratiqués dans les grandes métropoles telles que Rennes, le Gouvernement a dépoussiéré certains dispositifs d’investissement locatif. IMMO9 vous dresse le portrait de 4 dispositifs payants pour défiscaliser dans l’immobilier en 2022.
La pierre résiste malgré la crise
Ce n’est pas un truisme. La crise sanitaire n’a pas ralenti le désir des Français d’investir dans la pierre. D’après un sondage mené par MeilleursAgents.com, 68% des Français sont convaincus que l’immobilier reste un investissement sûr et déclarent vouloir concrétiser un projet dans les mois à venir.
En Bretagne, les Notaires ont d’ailleurs observé une augmentation du nombre de transactions en mai 2020 par rapport à mai 2019. La tendance semble d’ailleurs se confirmer notamment sur le numérique, puisque les acquéreurs sont de plus en plus nombreux à faire appel à des experts en ligne tels qu’IMMO9 Rennes.
Autre tendance de ces derniers mois : l’espace extérieur est devenu l’un des premiers critères dans la recherche d’un logement. Confinement oblige, beaucoup de Français se sont sentis à l’étroit et ont éprouvé le besoin de prolonger leur intérieur en extérieur.
1. Loc’Avantages : le nouveau “Louer abordable”
Autrement connu sous le nom de loi Cosse, le dispositif Louer Abordable a entièrement été repensé pour inciter les investisseurs à proposer des loyers moins élevés que ceux habituellement pratiqués dans les zones tendues.
Comme pour l’ensemble des dispositifs de défiscalisation, il permet aux contribuables de profiter d’avantages fiscaux à l’occasion d’un investissement locatif.
À l’origine, la loi Cosse permettait de déduire les revenus fonciers perçus par le bailleur, pour diminuer son montant imposable, pouvant créer, dans certains cas, un déficit foncier. Pour ce faire, le propriétaire doit louer un bien, qu’il soit neuf ou ancien, à la location nue en tant que résidence principale, dans l’une des zones éligibles au dispositif tout en respectant les plafonds établis selon la zone. Particularité : le propriétaire doit avoir signé une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
Qu’est-ce qui a changé ?
En plus d’avoir changé de nom (pour la forme), le dispositif offre désormais une réduction d’impôt foncier qui peut atteindre les 65 %. Le mécanisme est simple, plus le loyer est bas, plus la réduction est importante.
À noter que la réduction peut être plus intéressante si le propriétaire fait le choix d’une intermédiation locative, où la gestion du bien est déléguée à un intermédiaire social agréé ou à une agence immobilière à vocation sociale :
| Taux de baisse sur le loyer | Taux de réduction sans intermédiation locative | Taux de réduction avec intermédiation locative |
|---|---|---|
| - 15% sur le loyer | - 15% | - 20% |
| - 30% sur le loyer | - 35% | - 40 % |
| - 45% sur le loyer | - 65 % | |
Attention, depuis le 1er juillet 2020, un logement loué avec le dispositif Loc’Avantages doit être soumis à un certain seuil de performance énergétique.
Pourquoi il est intéressant ?
Simplifié et plus avantageux, Loc’Avantages peut permettre à un investisseur de percevoir plus d’argent en baissant le loyer de son bien. Comme l’expliquait Emmanuelle Wargon sur le plateau de BFM Business : “un contribuable dont la tranche d’imposition est à 30% peut gagner jusqu’à un mois et demi de loyers en plus par an”.
Autres avantages : le dispositif n’est pas seulement réservé au marché de l’ancien ou du neuf et ne demande pas d’apporter des travaux spécifiques au logement. À la différence de l’ancien dispositif, Loc’Avantages permet de revenir à des loyers plus en accord avec le marché traditionnel sans contraintes à tout moment (seulement si le bailleur souhaite sortir du dispositif). La revalorisation des loyers devait initialement se faire très progressivement sur plusieurs années.
2. Pinel : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt en 2022
Le Pinel verra ses taux de réduction baisser dès 2023. Il peut permettre à un contribuable qui investit dans un appartement neuf de réduire ses impôts sur le montant du bien en fonction de la durée de mise en location. 2022 est la dernière année pour profiter des taux de réduction les plus intéressants.
En 2022, le taux de réduction est de 12% pour un engagement locatif sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Cloisonné à 2 investissements maximums par an dans une limite de 300 000 €, l’investisseur peut, dès la fin de l’engagement utiliser le bien à sa guise. La loi Pinel permet même de pouvoir louer à un membre de sa famille si celui-ci n’appartient pas au même foyer fiscal que le bailleur.
Pour ce faire, il doit acquérir un appartement neuf ou en VEFA (vendu sur plan), situé dans l’une des zones éligibles (zones A, A bis et B1) en vue de le louer nu pour une durée minimale de 6 ans. Le loyer devra respecter le plafond établi selon la zone géographique. Le locataire doit lui aussi justifier d’un niveau de revenus qui ne dépasse pas le plafond de ressources exigé (qui varie en fonction du zonage Pinel).
Découvrez tous les programmes éligibles Pinel à Rennes !Pinel+ pour profiter des taux maximaux en 2023
Toujours dans un processus incitatif, le Pinel+ doit permettre aux investisseurs de garder des taux de réduction inchangés, même après 2022. Le dispositif viendra cohabiter avec le Pinel classique et comportera de nouvelles conditions. L’une d’elles devra obligatoirement être remplie pour pouvoir profiter des avantages fiscaux :
- Soit, le logement est exemplaire sur le plan énergétique et atteint le jalon 2025* de la RE2020 ;
- soit le logement devra se situer dans un QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville), toujours en zone éligible.
L’intérêt pour le Gouvernement est d’une part, de pousser le logement à devenir de plus en plus vertueux sur le plan environnemental et d’autre part de donner l’accès au logement dans les quartiers prioritaires des grandes villes.
*Pour anticiper les futurs jalons de la RE2020, les logements auront pour obligation de respecter une émission carbone ne dépassant pas les 490 kg de CO2 par m² par an :
- À minima B pour les biens acquis en 2023.
- À minima A pour les biens acquis en 2024.
- Pour un bien dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, les références de l’expérimentation E+C- primeront.
Une surface minimale est aussi obligatoire pour chaque typologie, en plus d’un espace extérieur. Pour en savoir plus, lisez notre article concernant le Pinel Plus à Rennes.
3. La location meublée en LMNP
Elle reste l’un des systèmes de défiscalisation immobilière les plus utilisés par les particuliers. La location meublée peut permettre à un bailleur de simplifier la gestion de son bien, de percevoir des loyers majorés tout en apaisant sa fiscalité. À Rennes, cette option peut s’avérer être un investissement rentable, car le marché locatif est constamment sous tension. Une location meublée peut être idéale pour un étudiant qui n’aurait pas les moyens de s’équiper.
Régie par le statut LMNP, la location meublée dans une grande ville peut être une solution rentable pour investir dans l’immobilier. La mise en place d’une location meublée en LMNP est plutôt simple mais comporte certaines conditions :
- Pour être Loueur en meublé Non Professionnel, le bailleur devra justifier de recettes locatives ne dépassant pas le seuil de 23 000 € par an.
- Les recettes ne doivent pas non plus excéder le revenu global du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les traitements de salaires et BIC, les bénéfices agricoles et les bénéfices non commerciaux.
- Le logement doit fournir le confort et l’équipement nécessaire pour que le locataire n’ait qu’à poser ses valises.
Pourquoi elle est intéressante ?
Le type de bien
Le bailleur n’a pas à se tourner vers un type de logement particulier et peut investir aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.
La durée du bail
Le bail de location est d’1 an renouvelable pour une location meublée. Elle est donc plus courte qu’une location nue (3 ans). Pour un bail étudiant, la durée de location peut même être ramenée à 9 mois. Pour un bail mobilité, la durée peut être entre 1 et 10 mois.
La flexibilité de location
Grâce au bail simplifié, le loueur peut aisément réviser le loyer, changer de locataire ou faire des travaux d’amélioration dans le logement.
Le dépôt de garantie
Un bailleur a la possibilité de demander 2 mois de loyer pour le dépôt de garantie au lieu d’un seul pour une location vide.
Le préavis de sortie
Le préavis de départ pour une location meublée est d’un mois contre 3 pour un logement vide. À noter que la durée de préavis dépend de la zone géographique du bien.
Un loyer plus élevé
Un loyer est nécessairement plus important pour une location meublée que pour une location nue. En LMNP le bailleur n’est pas soumis à des plafonds particuliers et peut ainsi l’adapter aux prix du marché local.
4. La location saisonnière
La location saisonnière désigne la mise en location d’un bien meublé pour une durée relativement courte (3 mois par exemple). Par le biais de ce type de location, le bailleur peut mettre son bien à disposition pour 1 nuit, 1 semaine ou 1 mois ou même un an. La location saisonnière s’inscrit généralement au cours des périodes touristiques, mais ce n’est pas une obligation.
Bon à savoir : les locations saisonnières sont régies par les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerces.
Loi n°70-9 du 2 janvier 1970
Pour ce type d’investissement locatif, il est conseillé de miser sur des villes moyennes, comme des villes touristiques, susceptibles d’être occupées et demandées lors des périodes d’été. Idéalement, assurez-vous que la ville est desservie par le train ou le bus.
Pourquoi ne pas acquérir un bien en bord de mer, à Saint-Malo ou Cancale ? Surtout si vous envisagez de devenir propriétaire d’une résidence secondaire. L’entretien d’une résidence semi-principale peut aisément être financé par les recettes tirées d’une location saisonnière.
D’un point de vue fiscal, les locations saisonnières sont imposées au titre de locations meublées et entrent donc dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
