Investir à Rennes : Censi-Bouvard ou loi Pinel ?

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Avatar de l'auteur "Sophie Castella" Sophie Castella

le 23 février 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

SOMMAIRE

Pour réduire leurs impôts et constituer leur patrimoine, les contribuables ont la possibilité d’investir dans l’immobilier neuf à Rennes par le biais de plusieurs dispositifs de défiscalisation.

À l’heure où le Censi-Bouvard a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 et où la loi Pinel permet encore de profiter des taux de réduction maximaux, quel est LE vrai bon plan pour investir à Rennes ? IMMO9 vous aiguille sur 2 dispositifs incontournables du neuf en 2022.

L’immobilier neuf à Rennes : un investissement sécurisé

©Ir.s - Shutterstock

La pierre a fait du chemin ! Les avantages proposés par l’immobilier neuf convainquent de nombreux acheteurs, que ce soit pour un investissement locatif ou pour l’achat d’une résidence principale. Au premier semestre 2021, 30 267 réservations dans l’immobilier neuf se sont faites via le Pinel et 31 451 en accession à la résidence principale (derniers chiffres FPI).

La Bretagne figure parmi les régions où le plus de ventes ont été enregistrées, avec une hausse de 2% au premier semestre 2021, dont 10% à Rennes Métropole. On sait d'ailleurs que les autorisations de logements et les mises en chantier ont augmenté : 33 100 permis de construire et 29 900 mises en chantier à la fin du 3ème trimestre 2021. Des chiffres encourageants, qui favorisent le dynamisme économique rennais.

Stéphane Plaza parlait même d’un nouvel El Dorado pour les investisseurs, attirant de plus en plus de franciliens :

« La Bretagne c’est l’avenir. C’est une région magnifique où on peut encore faire des choses sur le plan de l’immobilier... Et l’immobilier breton demeure beaucoup moins cher que celui de Paris. Sans compter qu’avec le télétravail, les gens ont beaucoup moins peur de venir habiter en Bretagne. Le TGV nous permet de faire facilement des allers et retours » déclarait-il dans une interview accordée au Télégramme en août 2021

Un réel attrait pour la défiscalisation en 2022

La crise sanitaire n’a pas eu raison de l’attrait des Français pour l'immobilier. Un sondage Opinion Way confirmait d’ailleurs cette tendance : pour 75% des Français, la crise n’aurait pas eu d’impact sur leur intérêt pour l’investissement, et 11% d’entre eux déclarent que leur intérêt s’est renforcé.

Si certains sont encore peu au fait sur les dispositifs de défiscalisation existants (33%), 66% des Français connaissent le dispositif Pinel. Il est d’ailleurs plus connu en région parisienne, où 76% des personnes interrogées déclarent connaître le dispositif. Le Censi-Bouvard quant à lui, ne parle pas forcément à tout le monde.

Investir avec la loi Pinel à Rennes : jusqu’à 63 000 € d’économie

Prolongée jusqu’en 2024, la loi Pinel permet de réduire ses impôts sur plusieurs années par le biais d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf.

Destiné aux logements en habitat collectif, l’investissement en Pinel n’est possible que dans 3 zones éligibles (zones A, A bis et B1), à l’instar de Rennes et de certaines communes de sa périphérie, situées en zone B1 Pinel.

Pour profiter des avantages fiscaux, quelques conditions sont à remplir pour l’investisseur :

Quels sont les plafonds de ressources Pinel à Rennes ?

Quelle réduction d’impôt pour un investissement en Pinel à Rennes ?

© Sharaf Maksumov - shutterstock

La réduction d’impôt Pinel dépend de la durée de mise en location du logement. Pour un investissement en Pinel à Rennes en 2022, voici les taux appliqués :

Durée de l'engagement locatif Taux de réduction d'impôt en 2022
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%

Dès 2023, les taux sont revus à la baisse, pour ensuite décliner progressivement jusqu’à la disparition définitivement du Pinel en 2024 :

Durée de l'engagement locatif Jusqu'au 31 décembre 2023 Jusqu'au 31 décembre 2024
6 ans 10,5% 9%
9 ans 15% 12%
12 ans 17,5% 14%

L'arrivée d’un “Pinel+” devrait toutefois permettre aux investisseurs de continuer à profiter des taux maximaux après 2022.

Quels sont les autres avantages de la loi Pinel ?

Outre la réduction d’impôt proposée, un investissement locatif en Pinel concède d’autres avantages :

Percevoir des rentes locatives chaque mois

Dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier locatif, un sondage de l’Ifop a révélé que la première motivation des Français était de percevoir un complément de revenu grâce aux loyers.

Le loyer Pinel dépend de la surface du bien loué additionnée à la moitié de la surface annexe. Le prix au m² doit répondre au plafond établi en zone éligible.

Pour un appartement neuf de 45 m² avec 10 m² de terrasse loué en Pinel à Rennes, le loyer sera de 566 € par mois hors charges.

Grâce aux loyers, un investisseur peut ainsi rembourser les mensualités de son crédit ou préparer sa retraite en mettant l’argent de côté.

Déduire ses charges

Sur les loyers perçus par le biais d’une location en loi Pinel, certaines charges peuvent être déduites :

Louer à sa famille

Un propriétaire peut tout à fait louer son bien à l’un des membres de sa famille, seulement si celui-ci n’appartient pas à son foyer fiscal et si ses revenus ne dépassent pas le plafond de ressources. N'importe quel membre de sa famille a ainsi la possibilité de louer le logement, la loi n’imposant aucune restriction sur les liens de parenté.

De même pour le conjoint du propriétaire, il ne peut pas le louer à un membre de sa famille si celui-ci appartient à son foyer fiscal. Cette restriction s’applique sur toute la durée de l’engagement locatif.

Constituer son patrimoine

Un investissement en loi Pinel à Rennes est un excellent moyen pour assurer un patrimoine à sa descendance. En plus d’investir dans un logement conçu selon les dernières normes, évitant ainsi d’avoir y faire des travaux, louer un bien en Pinel offre plusieurs possibilités à l’issue de la période de location :

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Investir avec le Censi-Bouvard

©Grand Warszawski - Shutterstock

Le dispositif Censi-Bouvard, à la différence du Pinel, permet de réduire ses impôts en investissant dans un logement en résidence de services.

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, il permet de réduire ses impôts de 11% du prix du bien HT et sur les frais notariés. Il est aussi possible de récupérer la TVA sur le montant de l’acquisition (soit 20%). Contrairement au Pinel, un investisseur en Censi-Bouvard peut acquérir plusieurs logements par an dans une limite de 300 000 €.

Pour profiter de cet avantage, quelques conditions sont à remplir pour le propriétaire-bailleur :

À noter que le propriétaire ne peut pas louer un bien en Censi-Bouvard à une personne appartenant à son foyer fiscal ou à un membre de sa famille.

Quelles réductions fiscales pour un investissement en Censi-Bouvard ?

En plus d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant total de l’opération, le Censi-Bouvard propose certains avantages pour alléger sa fiscalité :

Censi-Bouvard ou Pinel : comment faire son choix

©Andey_Popov - Shutterstock

Une réduction d’impôt étalée dans le temps avec le Pinel

Grâce à la loi Pinel, l’investisseur peut choisir entre 3 durées d’engagement locatif, engagement qui déterminera le taux de réduction d’impôt accordé.

Le Censi-Bouvard propose une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et ne permet pas de déduire certains frais, dont le mobilier.

Une gestion simplifiée avec le Pinel

Un investisseur qui loue son bien en Pinel a la possibilité de gérer la location seul ou de passer par une agence de gestion locative.

Dans le cadre d’un bien loué en Censi-Bouvard, l’investisseur doit obligatoirement le faire par bail commercial et déléguer la gestion et la location à un exploitant. Si à première vue cela peut simplifier le processus, le propriétaire n’est pas à l’abri d’être face à un gestionnaire dont l’expérience n’est pas avérée.

Un marché plus varié avec le Pinel

En investissant en loi Pinel, l’acquéreur n’a pas à se tourner vers une résidence de services. Il peut investir dans un panel plus varié de logements :

Une plus grande facilité de revente avec le Pinel

Une location meublée en Censi-Bouvard conviendra beaucoup plus à un investisseur désireux de créer des rentes locatives à long terme, mais il reste difficile d’envisager une revente rapide de ce type de logement après 9 ans de détention.

Avant de choisir le dispositif le mieux adapté, veillez à bien définir vos objectifs sur le long terme.

Une revente pour un bien loué en Pinel peut être beaucoup plus rapide et peut même faire l’objet d’une value, ayant été loué nu et répondant ainsi aux besoins d’un plus grand nombre d’acheteurs.

Pour un investissement en Censi-Bouvard, le bien ne peut pas être revendu pendant 9 années. De plus, si les conditions ne sont pas respectées, la réduction d’impôt devra être intégralement remboursée à l’exploitant de la résidence.

En résumé

La réduction fiscale apparaît plus avantageuse avec la loi Pinel. Qui plus est, le marché du logement pour ce type d’investissement est plus ouvert et permet d’acquérir un bien plus facile à revendre ou à utiliser comme résidence principale. Un bien nu intéressera beaucoup plus les acheteurs mais aussi les locataires. Tout dépend de son emplacement et de sa typologie.

Il est nécessaire de fixer ses objectifs une fois sorti du dispositif en ne tenant pas uniquement compte de l’avantage fiscal proposé... Chaque détail compte !

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