Investir à Rennes : Censi-Bouvard ou loi Pinel ?
Sophie Castella
le 23 février 2022
[ mis à jour le 13 mai 2022 ]
SOMMAIRE
- L’immobilier neuf à Rennes : un investissement sécurisé
- Un réel attrait pour la défiscalisation en 2022
- Investir avec la loi Pinel à Rennes : jusqu’à 63 000 € d’économie
- Quelle réduction d’impôt pour un investissement en Pinel à Rennes ?
- Quels sont les autres avantages de la loi Pinel ?
- Percevoir des rentes locatives chaque mois
- Déduire ses charges
- Louer à sa famille
- Constituer son patrimoine
- Investir avec le Censi-Bouvard
- Quelles réductions fiscales pour un investissement en Censi-Bouvard ?
- Censi-Bouvard ou Pinel : comment faire son choix
- Une réduction d’impôt étalée dans le temps avec le Pinel
- Une gestion simplifiée avec le Pinel
- Un marché plus varié avec le Pinel
- Une plus grande facilité de revente avec le Pinel
- En résumé
Pour réduire leurs impôts et constituer leur patrimoine, les contribuables ont la possibilité d’investir dans l’immobilier neuf à Rennes par le biais de plusieurs dispositifs de défiscalisation.
À l’heure où le Censi-Bouvard a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 et où la loi Pinel permet encore de profiter des taux de réduction maximaux, quel est LE vrai bon plan pour investir à Rennes ? IMMO9 vous aiguille sur 2 dispositifs incontournables du neuf en 2022.
L’immobilier neuf à Rennes : un investissement sécurisé
La pierre a fait du chemin ! Les avantages proposés par l’immobilier neuf convainquent de nombreux acheteurs, que ce soit pour un investissement locatif ou pour l’achat d’une résidence principale. Au premier semestre 2021, 30 267 réservations dans l’immobilier neuf se sont faites via le Pinel et 31 451 en accession à la résidence principale (derniers chiffres FPI).
La Bretagne figure parmi les régions où le plus de ventes ont été enregistrées, avec une hausse de 2% au premier semestre 2021, dont 10% à Rennes Métropole. On sait d'ailleurs que les autorisations de logements et les mises en chantier ont augmenté : 33 100 permis de construire et 29 900 mises en chantier à la fin du 3ème trimestre 2021. Des chiffres encourageants, qui favorisent le dynamisme économique rennais.
Stéphane Plaza parlait même d’un nouvel El Dorado pour les investisseurs, attirant de plus en plus de franciliens :
« La Bretagne c’est l’avenir. C’est une région magnifique où on peut encore faire des choses sur le plan de l’immobilier... Et l’immobilier breton demeure beaucoup moins cher que celui de Paris. Sans compter qu’avec le télétravail, les gens ont beaucoup moins peur de venir habiter en Bretagne. Le TGV nous permet de faire facilement des allers et retours » déclarait-il dans une interview accordée au Télégramme en août 2021
Un réel attrait pour la défiscalisation en 2022
La crise sanitaire n’a pas eu raison de l’attrait des Français pour l'immobilier. Un sondage Opinion Way confirmait d’ailleurs cette tendance : pour 75% des Français, la crise n’aurait pas eu d’impact sur leur intérêt pour l’investissement, et 11% d’entre eux déclarent que leur intérêt s’est renforcé.
Si certains sont encore peu au fait sur les dispositifs de défiscalisation existants (33%), 66% des Français connaissent le dispositif Pinel. Il est d’ailleurs plus connu en région parisienne, où 76% des personnes interrogées déclarent connaître le dispositif. Le Censi-Bouvard quant à lui, ne parle pas forcément à tout le monde.
Investir avec la loi Pinel à Rennes : jusqu’à 63 000 € d’économie
Prolongée jusqu’en 2024, la loi Pinel permet de réduire ses impôts sur plusieurs années par le biais d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf.
Destiné aux logements en habitat collectif, l’investissement en Pinel n’est possible que dans 3 zones éligibles (zones A, A bis et B1), à l’instar de Rennes et de certaines communes de sa périphérie, situées en zone B1 Pinel.
Pour profiter des avantages fiscaux, quelques conditions sont à remplir pour l’investisseur :
- Acquérir un appartement neuf ou en l’état de futur achèvement (VEFA), ou un logement réhabilité (pour correspondre à des performances énergétiques strictes) en zone éligible Pinel ;
- Limiter les investissements à deux par an dans un plafond de 300 000 € et de 5 500 €/m² ;
- Louer le bien nu au titre de résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (s’il est acquis en VEFA) ;
- Respecter les plafonds de loyer établis selon la zone d’éligibilité du logement (exemple : 10,55 € le m² en zone B1) ;
- Sélectionner un locataire dont les revenus n’excèdent pas le plafond de ressources fixé (toujours selon la zone d’éligibilité) ;
Quelle réduction d’impôt pour un investissement en Pinel à Rennes ?
La réduction d’impôt Pinel dépend de la durée de mise en location du logement. Pour un investissement en Pinel à Rennes en 2022, voici les taux appliqués :
| Durée de l'engagement locatif | Taux de réduction d'impôt en 2022 |
|---|---|
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
Dès 2023, les taux sont revus à la baisse, pour ensuite décliner progressivement jusqu’à la disparition définitivement du Pinel en 2024 :
| Durée de l'engagement locatif | Jusqu'au 31 décembre 2023 | Jusqu'au 31 décembre 2024 |
|---|---|---|
| 6 ans | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 15% | 12% |
| 12 ans | 17,5% | 14% |
L'arrivée d’un “Pinel+” devrait toutefois permettre aux investisseurs de continuer à profiter des taux maximaux après 2022.
Quels sont les autres avantages de la loi Pinel ?
Outre la réduction d’impôt proposée, un investissement locatif en Pinel concède d’autres avantages :
Percevoir des rentes locatives chaque mois
Dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier locatif, un sondage de l’Ifop a révélé que la première motivation des Français était de percevoir un complément de revenu grâce aux loyers.
Le loyer Pinel dépend de la surface du bien loué additionnée à la moitié de la surface annexe. Le prix au m² doit répondre au plafond établi en zone éligible.
Pour un appartement neuf de 45 m² avec 10 m² de terrasse loué en Pinel à Rennes, le loyer sera de 566 € par mois hors charges.
Grâce aux loyers, un investisseur peut ainsi rembourser les mensualités de son crédit ou préparer sa retraite en mettant l’argent de côté.
Déduire ses charges
Sur les loyers perçus par le biais d’une location en loi Pinel, certaines charges peuvent être déduites :
- Les intérêts d’emprunt ;
- les frais de garantie du crédit ;
- les frais de gestion locative ;
- les frais d’entretien et de réparation du bien ;
- les frais salariaux pour un éventuel concierge ou gardien d’immeuble ;
- les primes d’assurance ;
- et la taxe foncière.
Louer à sa famille
Un propriétaire peut tout à fait louer son bien à l’un des membres de sa famille, seulement si celui-ci n’appartient pas à son foyer fiscal et si ses revenus ne dépassent pas le plafond de ressources. N'importe quel membre de sa famille a ainsi la possibilité de louer le logement, la loi n’imposant aucune restriction sur les liens de parenté.
De même pour le conjoint du propriétaire, il ne peut pas le louer à un membre de sa famille si celui-ci appartient à son foyer fiscal. Cette restriction s’applique sur toute la durée de l’engagement locatif.
Constituer son patrimoine
Un investissement en loi Pinel à Rennes est un excellent moyen pour assurer un patrimoine à sa descendance. En plus d’investir dans un logement conçu selon les dernières normes, évitant ainsi d’avoir y faire des travaux, louer un bien en Pinel offre plusieurs possibilités à l’issue de la période de location :
- Habiter le logement en résidence principale ;
- le remettre en location sans plafonnement (après 12 ans d’engagement) ;
- le remettre en location Pinel pour 3 années supplémentaires (si l’engagement initial est de 6 ou 9 ans) ;
- le revendre et faire une plus-value ;
Investir avec le Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, à la différence du Pinel, permet de réduire ses impôts en investissant dans un logement en résidence de services.
Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, il permet de réduire ses impôts de 11% du prix du bien HT et sur les frais notariés. Il est aussi possible de récupérer la TVA sur le montant de l’acquisition (soit 20%). Contrairement au Pinel, un investisseur en Censi-Bouvard peut acquérir plusieurs logements par an dans une limite de 300 000 €.
Pour profiter de cet avantage, quelques conditions sont à remplir pour le propriétaire-bailleur :
- Acheter ou avoir acquis un appartement neuf ou en VEFA en résidence de services (résidence étudiante, sénior, EHPAD) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022 ;
- louer le logement meublé par bail commercial dans les 12 mois suivant sa livraison à l’exploitant de la résidence ;
- louer le bien pour une durée de 9 ans ;
- pour un cumul du statut LMNP et du Censi-Bouvard, l’activité ne devra pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives ne doivent pas excéder les 23 000 € par an et ne pas représenter plus de 50% des revenus globaux du propriétaire ;
- imposer les rentes locatives dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
À noter que le propriétaire ne peut pas louer un bien en Censi-Bouvard à une personne appartenant à son foyer fiscal ou à un membre de sa famille.
Quelles réductions fiscales pour un investissement en Censi-Bouvard ?
En plus d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant total de l’opération, le Censi-Bouvard propose certains avantages pour alléger sa fiscalité :
- Récupérer la totalité de la TVA (20%) sur le prix d’acquisition 6 mois après la livraison du bien ;
- Déduire la totalité des intérêts d’emprunts des BIC (au titre des charges financières) ;
- Déduire les frais réels tels que les charges locatives, les primes d’assurance, la taxe foncière ou encore les provisions sur les charges de copropriété).
Censi-Bouvard ou Pinel : comment faire son choix
Une réduction d’impôt étalée dans le temps avec le Pinel
Grâce à la loi Pinel, l’investisseur peut choisir entre 3 durées d’engagement locatif, engagement qui déterminera le taux de réduction d’impôt accordé.
Le Censi-Bouvard propose une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et ne permet pas de déduire certains frais, dont le mobilier.
Une gestion simplifiée avec le Pinel
Un investisseur qui loue son bien en Pinel a la possibilité de gérer la location seul ou de passer par une agence de gestion locative.
Dans le cadre d’un bien loué en Censi-Bouvard, l’investisseur doit obligatoirement le faire par bail commercial et déléguer la gestion et la location à un exploitant. Si à première vue cela peut simplifier le processus, le propriétaire n’est pas à l’abri d’être face à un gestionnaire dont l’expérience n’est pas avérée.
Un marché plus varié avec le Pinel
En investissant en loi Pinel, l’acquéreur n’a pas à se tourner vers une résidence de services. Il peut investir dans un panel plus varié de logements :
- Un logement réhabilité ;
- Un local transformé à l’usage de logement ou d’un bien issu de la transformation d’un local ;
- Un logement que l’acquéreur fait construire ;
- Un logement inachevé.
Une plus grande facilité de revente avec le Pinel
Une location meublée en Censi-Bouvard conviendra beaucoup plus à un investisseur désireux de créer des rentes locatives à long terme, mais il reste difficile d’envisager une revente rapide de ce type de logement après 9 ans de détention.
Avant de choisir le dispositif le mieux adapté, veillez à bien définir vos objectifs sur le long terme.
Une revente pour un bien loué en Pinel peut être beaucoup plus rapide et peut même faire l’objet d’une value, ayant été loué nu et répondant ainsi aux besoins d’un plus grand nombre d’acheteurs.
Pour un investissement en Censi-Bouvard, le bien ne peut pas être revendu pendant 9 années. De plus, si les conditions ne sont pas respectées, la réduction d’impôt devra être intégralement remboursée à l’exploitant de la résidence.
En résumé
La réduction fiscale apparaît plus avantageuse avec la loi Pinel. Qui plus est, le marché du logement pour ce type d’investissement est plus ouvert et permet d’acquérir un bien plus facile à revendre ou à utiliser comme résidence principale. Un bien nu intéressera beaucoup plus les acheteurs mais aussi les locataires. Tout dépend de son emplacement et de sa typologie.
Il est nécessaire de fixer ses objectifs une fois sorti du dispositif en ne tenant pas uniquement compte de l’avantage fiscal proposé... Chaque détail compte !
