Acheter sur plan : 10 conseils avant de se lancer
Sophie Castella
SOMMAIRE
- 1. Renseignez-vous sur les promoteurs
- 2. Ou... faites appel à un courtier
- 3. Préparez votre financement
- 4. Vérifiez scrupuleusement le contrat de réservation
- Annuler le contrat de réservation après le délai de rétraction : c’est possible ?
- 5. Vérifiez si le promoteur propose une assurance dommages-ouvrage
- 6. Assurez-vous du juste prix du dépôt de garantie
- 7. Faites votre demande de TMA avant la signature du contrat de vente
- 8. Armez-vous de patience
- 9. Prêtez attention aux détails à la livraison
- 10. Faites jouer les garanties
- Les garanties avant la livraison d’un bien acheté sur plan
- La garantie d’achèvement
- La garantie de remboursement
- Les garanties après la livraison
- La garantie de défauts de conformité apparents
- La garantie de parfait achèvement
- La garantie biennale ou de “bon fonctionnement”
- *La garantie décennale
Vous rêvez de partir d’une feuille blanche pour l’achat de votre bien ?
Acheter sur plan peut être une alternative intéressante pour acquérir sa résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif.
Un panel de promoteurs dans l’immobilier neuf à Rennes proposent de construire votre chez vous, en fonction de vos attentes et conçu selon les dernières normes énergétiques.
Mais avant de sauter le pas, mieux vaut être bien renseigné sur toutes les étapes de votre acquisition : Comment choisir son promoteur ? Quelles sont les étapes de ce type d’acquisition ? Découvrez nos 10 règles d’or à suivre avant d’acheter sur plan.
1. Renseignez-vous sur les promoteurs
Les sociétés de promotion immobilière proposent tout un tas d’avantages et de prestations pour acheter sur plan. Pour choisir le bon promoteur, il est indispensable de bien se renseigner sur sa réputation et sur ce qu’il propose pour éviter les mauvaises surprises.
Faites-vous une check-list :
- A-t-il un savoir-faire reconnu ?
- Dispose-t-il d’une bonne solidité financière ?
- Quelles sont ses dernières réalisations ?
- Quelles sont les prestations proposées dans ses ouvrages ?
- Les biens proposés sont-ils au juste prix ?
- Recueille-t-il des témoignages de clients positifs ?
- Dispose-t-il des garanties et assurances obligatoires (parfait achèvement, décennale assurance dommages-ouvrage...) ?
N’hésitez pas à vous rendre sur le portail de la Fédération des Promoteurs Immobiliers pour vérifier s’il en fait partie.
2. Ou... faites appel à un courtier
Nombreux sont ceux qui font directement appel à des promoteurs pour acheter sur plan. Il est d’ailleurs recommandé de bien vérifier les avis en ligne concernant les professionnels afin d’éviter les retards de livraison ou certaines défaillances.
Si vous n’avez pas envie d’énumérer les avis en ligne et hésitez entre plusieurs promoteurs, un courtier en immobilier neuf peut être votre meilleur allié pour faire votre choix.
Son rôle est de vous proposer un catalogue varié de ce que commercialisent les promoteurs locaux et nationaux, selon la région. Celui-ci est au fait des dernières commercialisations dans le secteur où il intervient.
Là où le promoteur a à cœur de vous vendre SON produit, le courtier travaille pour VOUS et vous trouve LE bien idéal selon votre profil et vos critères.
Une question, besoin de conseils ? Faites appel à nos courtiers pour votre projet en VEFA !3. Préparez votre financement
L’achat de votre logement sur plan est déterminé par l’obtention de votre emprunt le cas échéant. Prévoir un apport personnel est d’ailleurs devenu indispensable si vous souhaitez obtenir un crédit.
Le contrat de réservation pour un achat sur plan fixe une période de 45 à 90 jours pour trouver son financement. Si vous êtes sûr(e) de votre choix, pensez à prévoir ce budget, même avant de signer le contrat de réservation.
Pour un coup de pouce financier, les primo-accédants ont la possibilité de souscrire à un prêt à taux zéro ou d’acheter sur plan à prix maîtrisé. Un prêt à 0% peut financer jusqu’à 40% du montant d’un bien neuf ou en VEFA, sous conditions d’éligibilité.
Bon à savoir :
les frais de notaire sont réduits dans l’immobilier neuf sont à hauteur de 2 à 3% contre 7 à 8% dans l’ancien.
4. Vérifiez scrupuleusement le contrat de réservation
L’achat sur plan passe par la signature d’un contrat de réservation auprès du promoteur choisi. Il vous permet de vous positionner sur un bien en particulier, après sélection de celui-ci. Signé sous signature privée, le promoteur doit s’engager à vous le réserver. Il intervient avant la signature du contrat de vente définitif et nécessite une attention particulière.
Plusieurs mentions doivent apparaître au dossier sous peine de nullité :
- Le type de logement et le nombre de pièces, de dégagements et dépendances
- Sa surface habitable en m²
- Son emplacement, l’immeuble ou le lotissement
- Ses standards de qualité énergétiques (matériaux, équipements...), accompagnés d’une note technique
- Son prix de vente (en prévision), qui peut être librement fixé par le promoteur, en sus des modalités de livraison
- La date de vente définitive fixée chez le notaire
- La date de livraison prévisionnelle
- Si besoin, le montant de l’emprunt que le promoteur peut vous faire obtenir et l’établissement financier prêteur
- Les articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, qui portent sur le dépôt de garantie à verser (généralement de 5% du prix total de l’acquisition pour une vente dans l’année, de 2% pour une vente entre 1 et 2 ans).
Annuler le contrat de réservation après le délai de rétraction : c’est possible ?
Oui ! Par contre, le remboursement du dépôt de garantie n’est possible que dans certains cas de figure :
- Le crédit immobilier n’a pas pu être obtenu
- Le prix de vente dépasse de 5% le prix estimé dans le contrat
- Le bien a fait l’objet de modifications trop importantes par rapport à ce qui avait été prévu dans le contrat
- L’un des équipements des parties communes ne peut pas être effectué (parking, ascenseur...)
- L’acte de vente définitif n’a pas été signé dans les délais du fait du vendeur
- La qualité du bien n’est pas à la hauteur des attentes convenues au préalable et entraine une diminution de sa valeur
- La valeur estimée est inférieure à 10% du prix mentionné dans le contrat
5. Vérifiez si le promoteur propose une assurance dommages-ouvrage
Une assurance dommages-ouvrage finance les travaux et dommages qui relèvent de la garantie décennale des constructeurs*, sans recherche de responsabilité. Obligatoire, elle couvre les vices cachés et malfaçons du gros œuvre pour une période de 10 ans.
Le rôle du notaire peut être capital dans cette vérification : il se charge de vérifier la validité de l’assurance dommages-ouvrages et si le promoteur remplit bien ses obligations.
6. Assurez-vous du juste prix du dépôt de garantie
Le promoteur est en droit d’exiger un dépôt de garantie lors d’un achat en VEFA. Toutefois, celui-ci doit respecter certaines conditions légales, sous peine de sanctions pénales pour le promoteur.
Il est établi selon le prix estimé et dépend des délais de livraison du logement :
- Si la signature de l’acte de vente authentique intervient dans un délai inférieur ou égal à un an, le dépôt de garantie doit être de 5% maximum du prix de vente.
- Si la signature doit avoir lieu entre 1 et 2 ans suite à celle du contrat de réservation, le dépôt sera à hauteur de 2% maximum du prix.
Vous pouvez très bien renégocier le montant.
En cas d’annulation du contrat de réservation, la totalité vous sera reversée.
7. Faites votre demande de TMA avant la signature du contrat de vente
Vous souhaitez déplacer un équipement ? Faire une cuisine américaine en condamnant une cloison ? Ces demandes doivent se faire dans le mois qui suit la signature du contrat de réservation. Plus le chantier sera avancé, moins il sera possible d’apporter des modifications.
Après réception de la demande, le promoteur répond dans un délai de 4 semaines, avant la signature de l’acte authentique de vente. La demande peut tout à fait être refusée. L’acquéreur a la possibilité de refaire sa demande en s’alignant avec les contraintes de construction. Si elle est acceptée, l’acquéreur recevra un devis modificatif et un nouveau plan adapté du bien.
Ces Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA), sont l’un des principaux avantages quand on souhaite acheter sur plan. Ils vous permettent de personnaliser votre futur bien (sous certaines réserves de faisabilité) et doivent être demandés au promoteur.
À noter que ces travaux ne peuvent pas contrarier les règles du Code de la Construction, notamment pour les normes d’accessibilité obligatoires. Pour un appartement en immeuble collectif, ces modifications ne peuvent pas porter atteintes aux droits de la copropriété.
Quels sont les travaux possibles pour l’achat d’un logement sur plan ?8. Armez-vous de patience
Dans le cadre d’un achat en VEFA, les retards de livraison peuvent survenir même si le travail du professionnel est qualitatif. Plusieurs éléments peuvent causer des retards : intempéries, crise sanitaire, retards dus à l’intervention d’un tiers, retard de paiement... N’oubliez pas que le promoteur ne peut pas démarrer l’une des étapes du chantier sans déblocage des fonds nécessaires !
À noter que si dans certains cas l’acquéreur peut obtenir une indemnisation, des retards peuvent être justifiés :
- Retards liés à des intempéries
- Retards liés à des recours de tiers relatifs aux permis de construire
- Grève générale ou partielle, abandon d’un chantier d’une entreprise en situation de faillite
- Crise sanitaire
- Anomalies du sous-sol
- Intervention de tiers
Les justifications suivantes ne donnent pas le droit à une indemnisation.
Les contrats de réservation prévoient généralement une clause pouvant doubler les jours de retard justifiés. D’où la nécessité de bien prendre connaissance du contrat, afin de prévoir une marge de sécurité, pour quitter ou revendre son logement actuel par exemple.
9. Prêtez attention aux détails à la livraison
Une fois votre logement achevé et livré, vous disposez d’un délai de 8 jours pour relever les réserves quant aux malfaçons et défauts constatés. Cela signifie que la réception est acceptée mais précise les défauts à corriger dans un délai imparti.
Cette levée de réserves peut aussi se faire dès la première visite, grâce à un Procès-Verbal de réception des travaux. Les réserves peuvent être de natures différentes :
- Réserves pour essais : le maître d’ouvrage peut considérer qu’il a besoin d’essayer une partie de l’ouvrage pour se prononcer.
- Pour malfaçons : le travail a été mal effectué et nécessite certaines réparations.
- Pour non-façons : la prestation attendue ne respecte pas le contrat initial.
10. Faites jouer les garanties
Plusieurs garanties régissent l’achat sur plan et permettent de sécuriser l’acheteur tant au niveau financier que pour la livraison de son bien.
Certaines interviennent avant et après la livraison du bien, d’où l’intérêt de bien les connaître.
Les garanties avant la livraison d’un bien acheté sur plan
Tout promoteur doit s’engager sur l’une deux garanties proposées pour sécuriser l’acheteur, selon l’article L261-10 du Code de la Construction et de l’Habitation.
La garantie d’achèvement
Elle atteste que le logement sera achevé, même en cas de défaillance du promoteur et stipule que le promoteur s’engage à terminer le logement quoi qu’il arrive. Le cas échéant, un établissement financier se chargera d’avancer les sommes pour achever les travaux.
La garantie de remboursement
La garantie de remboursement permet à l’acheteur d’être intégralement remboursé des sommes déjà versées si le bien n’est pas achevé. La vente se voit ainsi annulée.
Les garanties après la livraison
La garantie de défauts de conformité apparents
Lorsque le promoteur réceptionne votre bien après livraison du constructeur, celui-ci a la possibilité de vérifier et de notifier les travaux non-conformes dans un procès-verbal : la levée de réserves, évoquée plus haut. Dès lors, le constructeur est dans l’obligation de les résoudre.
Si certains vices apparents apparaissent même après la prise de possession du bien et n’ont pas été notifié dans le PV, le propriétaire dispose d’un délai d’1 mois pour les signaler.
La garantie de parfait achèvement
Inscrite dans le code civil, elle protège l’acheteur pour un délai d’un an, après réception des travaux. Celle-ci permet de pouvoir réparer les désordres qui peuvent apparaître au cours de la première année d’utilisation du logement. À noter qu’elle ne peut intervenir s’il s’agit d’un défaut entretien ou d’une usure normale.
La garantie de parfait achèvement relève uniquement du constructeur et non du promoteur. Parmi les défauts concernés : l’isolation thermique par exemple, qui dispose d’une garantie spécifique, permettant à l’acquéreur d’être couvert sur les nuisances sonores éventuelles. Celles-ci sont définies dans l’arrêté du 17 septembre 2019.
La garantie biennale ou de “bon fonctionnement”
Elle couvre les réparations et le remplacement d’éléments dissociés de la construction et pouvant être démontés et remplacés sans que le support en soit détérioré. Parmi les éléments concernés : la robinetterie, les portes, les volets...
Vous disposez d’un délai de 2 ans après livraison pour y avoir recours.
*La garantie décennale
Valable pour une période de 10 ans, la garantie décennale est obligatoire. Elle permet de protéger l’acheteur contre les dommages qui peuvent entraîner l’impropriété à la destination du bien : infiltration d’eau dans le bâtiment, parking inutilisable, défaut de la sécurité incendie ou encore non-conformité aux prescriptions parasismiques.
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